부동산 소유 및 가격 변화가 주관적 사회경제적 지위에 미치는 영향

김대환(Daehwan Kim) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

선행연구에 따르면 사회경제적 지위는 행복수준의 주요 결정요인으로 알려져 있으나, 정작 각 개인들이 스스로의 사회경제적 지위를 어떤 기준으로 판단하고 있는지에 대한 연구는 많지 않다. 본 연구는 가계자산의 대부분이 부동산 자산이며, 부동산 자산의 대부분이 주택이라는 한국의 특수성을 고려하여, 주택과 주관적인 사회경제적 지위에 대한 관계를 규명하는 것이 목적이다. 한국노동패널조사(Korean Labor and Income Panel Study)의 장기 패널 자료(2005~2019년, 표본수 197,970)를 순위로짓이원고정효과모형으로 분석한 결과, 무주택자가 주택을 소유하는 순간 본인의 사회경제적 지위를 1.79배 더 높게 평가하고, 미래에도 사회경제적 지위가 1.27배 더 개선될 수 있다고 판단하게 되는 것으로 분석되었다. 또한, 소유한 주택의 가치가 상승할 때도 현재와 미래의 사회경제적 지위를 더 긍정적으로 판단하는 행태가 관측되었다. 이러한 결과는 부동산의 가치가 상승할 때 이를 현금화하지 않았더라도 소비를 증가시키는 자산효과의 원인을 규명하는데 활용될 수 있을 것이다. According to previous studies, it is known that socioeconomic status is a major determinant of happiness level. However, there are few studies on which criteria an individual person judges their own socioeconomic status based on. The purpose of this study is to find relationship between housing and people’s subjective socioeconomic status, considering the unique circumstance of Korea, where the majority of household assets is real estate and the majority of real estate is a house. According to the analysis of the long-term panel data (2005 to 2019 with 197,970 samples) from the Korean Labor and Income Panel Study, it is shown that people value their socioeconomic status 1.79 times higher than before at the time when they own a house and expect that the status may improve 1.27 times more in the future. In addition, the same thing happens when a house price increases. The findings can be used to identify a cause of the wealth effect, under which people increase consumption when the value of real estate rises even if there is no cash inflow.

대북제재하 북한의 혜산시 부동산 상품별 거래행태와 특징

김병욱 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

This study examines real estate transaction types according to goods, and reveals their characteristics and causes, thereby investigating overall changes in North Korean real estate market under sanctions against North Korea. According to results of this study, the types of real estate transactions are sale or renting, and contracts are concluded in writing or orally. The price of contract is paid on a monthly or daily basis, and in some cases, payment is made by grains instead of renminbi. In Hyesan, transactions of real estate goods for storing Chinese goods are prevalent because the city is located near the border with China. As for transactions by goods, donjus (financiers) are interested in stores and factory buildings, whereas people with no money prefer small land. These characteristics of real estate goods transactions by type may be explained by the signs of change in the real estate policy of authorities and the good real estate market for capital accumulation. Recently tightened sanctions against North Korea block capital accumulation from overseas, and make North Korean donjus interested in domestic real estate transactions. Therefore, while the overall North Korean real estate market shows an increasing trend, real estate goods in Hyesan, such as factories, businesses, and stores, will be used for illegal storage of import and export goods, and it is probable that service business for smuggling will appear in this region. 본 연구는 북한지역 혜산시의 부동산 거래행태(임대, 매매)를 상품별(주택, 상점, 공장건물, 광산, 편의시설, 토지)로 살펴보고 이것의 특징과 원인을 밝힘으로써 대북제재 하에서 북한 부동산 시장의 전반적인 변화를 살펴보았다. 연구에 따르면, 부동산 거래는 유형에 따라 판매 혹은 임대만 이루어지며, 문서 또는 구두로도 계약이 체결되었다. 계약금은 월이나 일 단위로 지불되는데, 상품에 따라 인민폐 대신 알곡으로 대체되는 경우도 있었다. 상품별 거래에서 돈주들이 관심을 갖는 것은 상점, 공장건물 거래이며, 돈 없는 사람들이 선호하는 것은 소토지 거래였다. 최근의 대북제재 강화는 북한의 돈주들로 하여금 해외지역을 통한 자본축적을 차단시키고 있어 국내지역 부동산 거래에 관심을 두게 한다. 따라서 북한의 부동산 시장전반은 증가추세를 보이는 가운데 혜산시의 공장, 기업소나 상점과 같은 부동산 상품은 합법적이 아닌 비법적 수출입 상품보관에 활용될 것이며, 밀수품 중개를 위한 서비스업이 이 지역에 등장할 가능성이 크다.

읍면동 단위 장래인구 추정모형 개발에 관한 연구

최현정,최석환,홍성조 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

The purpose of this study is to develop a methodology for predicting population at the regional units of eup, myeon, and dong, which are smaller than si and gun. For this, its applicability is reviwed in Suwon city, population of which in 2035 is predicted with age groups of five-year interval. Results of this study are as follows: First, we developed a housing-population model for predicting population by age group using the number of housing by area. Second, we presented a methodology for allocating the population of si or gun derived from the Urban or Gun Master Plan to eup, myeon, and dong. Third, we suggested a method for estimating social population changes at eup, myeon, and dong caused by development projects. Fourth, we suggested a method for estimating population by age group in eup, myeon, and dong, and confirmed its applicability in Suwon. This study is meaningful in the following aspects. First, we suggested a methodology for predicting the population of small areas using data readily available from most local governments. Second, results of this study can be used for the estimation of population in living zones, which has recently attracted attention in the area of urban planning. 본 연구는 시 ․ 군단위보다 작은 읍면동단위로 인구를 예측할 수 있는 방법론을 개발하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 수원시를 사례대상지로 하여 적용가능성을 검토하였으며, 2035년의 5세 단위 인구를 행정동별로 예측하였다. 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 면적별 주택 수를 이용하여, 연령별 인구를 예측할 수 있는 주택-인구모형을 도출하였다. 둘째, 도시 ․ 군 기본계획의 과정에서 도출되는 시 ․ 군단위의 인구를 읍면동단위로 배분할 수 있는 방법론을 제시하였다. 셋째, 개발사업으로 인한 사회적 인구변화를 읍면동 단위로 추정할 수 있는 방법을 제시하였다. 넷째, 읍면동 단위로 연령별 인구를 추정할 수 있는 방법을 제시하고, 적용가능성을 수원에서 확인하였다. 본 연구는 다음과 같은 측면에서 의의가 있다. 첫째, 대부분의 지자체에서 구득이 용이한 자료를 활용하여 소지역단위 인구를예측하는 방법론을 제시하였다. 둘째, 최근 도시계획 분야에서 주목받고 있는 생활권단위 인구추정에 활용할 수 있다.

통화량 변동성과 주택가격 변동성 간 관계에 관한 연구

최남진 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

As a result of the recent rapid increase of housing prices in the Seoul area headed by Gangnam, discussions about raising the base rate has been held among the government and political circles, which pointed out the low interest rate as a major cause of the housing price surge. They, however, fail to explain the problem of a disparity in periods between the low interest rates and the housing price surge, and overlook the potential impacts of the base rate adjustment on macro-economy in general as well as real estate market. Hence, this study postulates that the shock of unexpected money stock volatility can affect the volatility of housing prices in Seoul, and estimate the dynamic patterns of money stock volatility shock, using an SVAR model comprising the four variables of money stock volatility, Seoul housing price volatility, interest rate, and all industry production. Theresults of analysis showed that money stock volatility shock had significant effects on Seoul housingprice volatility. Therefore, it is deemed that based on the findings of this study, monetary authoritiesand the government will have to keep monitoring unexpected monetary shock and communicate with the market to seek ways to reduce socio-economic costs. 최근 강남을 필두로 서울지역의 주택 가격이 급등함에 따라 정부와 정치권을 중심으로 서울 지역 주택 가격 급등의 주요 원인으로 저금리를 지목하며 기준금리 인상에 대한 논의가 진행되었다. 그러나 이는 저금리와 주택가격 급등사이 기간 불일치 문제를 설명하지 못한다는 점과 기준금리 조정은 부동산 시장뿐만 아니라, 거시경제 전반에 영향을 줄 수 있다는 점을 간과하고 있다. 이에 본 연구에서는 예기치 못한 통화량의 변동성 충격이 서울 주택 가격의 변동성에 영향을 줄 수 있음을 상정하여 통화량 변동성, 서울 주택 가격 변동성, 금리, 전산업생산 등 4변수로 구성된 SVAR 모형을 통해 통화량 변동성 충격 등에 대한 동태적 모습을 추정하였다. 분석결과, 통화량 변동성 충격은 서울 주택가격 변동성에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 본 연구 결과를 토대로 통화당국 및 정부는 예기치 못한 통화 충격에 대해 지속적으로 모니터링하고, 시장과 소통하여 사회 ․ 경제적 비용을 줄일 수 있는 방안을 모색하여야 할 것으로 생각된다.

거시경제변수와 주택보유기간 결정요인에 관한 연구

김은미,김상봉 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

This study designates household annual income, total assets, debt-to-asset ratio, price per pyeong, household head age, consumer price index, housing construction completion, mortgage interest rate, and housing purchase price index as independent variables for the purpose of analyzing the determinants of housing retention period, a dependent variable. Given the inputs of time-varying macroeconomic variables, Weibull distribution is used for survival analysis. The subjects of analysis are restricted to ‘owner-occupancy,’ which is divided into single-home owners and second-home owners. The analysis showed that increase in household annual income and total assets increased the probability for selling home among single-home owners, thus reducing the housing retention period. In contrast, as for second-home owners, it was found that increase in debt-to-asset ratio raised the housing selling risk rate. In addition, analysis showed that all the input macroeconomic variables had significant effects on housing retention period. The empirical analysis show that real estate regulations and policies should be operated flexibly according to market conditions so that housing can be supplied smoothly to the market, thereby increasing housing demand. 본 연구는 주택보유기간 결정요인을 분석하기 위해 종속변수를 주택보유기간으로 두고, 가구연소득, 총 자산, 자산대비 부채율, 평당가격, 가구주연령, 소비자물가지수, 주택준공실적, 주택담보대출금리, 주택매매가격지수를 독립변수로 지정하였다. 시간에 따라 변화하는 거시경제변수를 투입함으로써 생존분석의 와이블 분포를 적용하였다. 분석대상은 ‘자가 거주’로 제한하여 1주택자와 2주택자로 구분하였다. 가구연소득과 총자산의 증가는 거주주택 외 주택비소유자의 주택매각 확률을 높이는 것으로 나타나 주택보유기간이 감소하는 것으로 나타났다. 반면에 거주주택 외 주택소유자는 가구연소득과 총자산이 아닌 자산대비 부채율이 상승함에 따라 주택매각위험률을 높이는 것으로 나타났다. 또한 투입된 거시경제변수는 모두 주택보유기간에 유의한 것으로 분석되었다. 실증분석결과 주택이 시장에 원활하게 공급될 수 있도록 부동산 규제 및 정책이 시장여건에 따라 신축적으로 운영되어야 하고, 그에 따라 주택수요를 증가시킬 필요가 있음을 보여준다.

부동산 조세의 주택시장 안정화 효과 - 보유세와 거래세를 중심으로 -

박진백,이영 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.2

This paper investigates the effect of real estate tax policy on the stabilization of housing prices. The real estate taxes are imposed at the stages of the acquisition, possession, and disposition of real estate, and are used for the government revenue. And the government implements the policy of raising or lowering tax rates at each of the above stages for real estate cycle control. Raising the property possession rate is expected to have the effects of housing price stabilization by lowering the expected rate of return and restraining demand for housing, and the effects of shifting tax burden onto market price. Raising the transaction tax acts as an incentive for reducing housing supply and raising housing price due to delayed housing transaction. The taxation is probable to have different effects according to tax rate levels. This study analyzes the impact of property possession taxes and transaction taxes on housing prices, using unbalanced panel data from 1980 to 2015 in 35 OECD countries. Regression results show that raising the property possession tax rate in countries with low property possession rates leads to stabilization of housing prices, while raising it in countries with already high property possession rate is associated with higher housing price perhaps due to more active transfer of tax burdens to tenants. We also find that lowering transaction tax rate leads to stabilization of housing prices in countries with highly tax rates, such as Korea. 본 연구는 부동산 조세의 주택가격 안정화 효과를 분석한다. 부동산 조세는 부동산의 취득, 보유, 처분 단계에 부과되어 정부의 재정수입으로 활용된다. 또한 정부는 부동산 경기를 조절하기 위하여 각 단계별 조세의 세율을 높이거나 낮추는 정책을 시행하기도 한다. 부동산 경기 조절 측면에서 보유세율은 기대수익률을 낮춰 주택수요를 억제하는 주택안정화 효과와 늘어난 세부담 수준만큼 주택 매수 시 거래가격에 반영하여 세부담을 시장가격에 전가하는 전가효과를 기대할 수 있고, 거래세 부과는 주택거래 연기를 유도하여 거래세 부과를 이연시키는 경로에 의해 주택재고 공급이 감소하여 가격을 상승시킬 유인이 있다. 이와 같은 조세부과의 효과는 세율의 수준에 따라 차별적으로 작동할 가능성이 있다. OECD 35개국의 1980~2015년까지 불균형 패널 데이터를 이용하여 보유세와 거래세와 주택가격 변동률의 관계를 분석결과, 보유세율이 낮은 국가에서 보유세율을 인상할 경우 주택가격 안정화를 유도할 수 있는 것으로 분석된 반면, 거래세율이 높은 국가에서 거래세율 인상은 동결효과에 따른 재고주택공급 감소로 인하여 가격상승으로 이어질 수 있는 것으로 분석되었다. 본 연구의 결과를 통해 주택시장 안정화를 위한 부동산 조세정책의 방향은 보유세율은 인상하고, 거래세율은 인하하여 주택 보유에 따른 비용을 높이고, 보유 비용이 부담스러운 경제주체는 시장에 주택을 매도하도록 유도하는 것으로 이해할 수 있다.

가계 저축률과 주택 투자율 간의 인과관계

조성원 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

This paper studies the relationship between household savings and housing investment using the time-series data of Korea. The time-series methodology of cointegration and Granger causality test are used to study the causal relationship between the two variables. As the unit root test results show that the variables are first-order integrated, a cointegration test is performed to analyze the relationship between household savings and housing investment. Cointegration test result shows that there is a significant and positive long-run relationship between the two variables. Based on these results, an error correction model is setup to test causality. The Granger causality test based on an error correction model finds that there is a unidirectional causality running from household savings to housing investment in the long-run. Empirical result of this paper suggests that a decrease in household savings due to aging population could lead to a decrease in housing investment demand by households. 본 논문은 가계 저축과 주택 투자 사이의 관계를 한국의 시계열 자료를 활용하여 분석하였다. 시계열 분석방법인 공적분 검정과 Granger 인과성 검정을 통해 가계 저축률과 주택 투자율 사이의 장단기 인과관계를 분석하였다. 단위근 검정 결과, 변수 시계열이 1차 적분 과정을 따르는 것으로 나타나 공적분 관계를 검정하였으며, 공적분 검정 결과, 장기적으로 두 변수 사이에 통계적으로 유의한 양(+)의 상관관계가 존재하는 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 오차수정모형을 설정하여 Granger 인과관계를 검정한 결과, 장기적으로 가계 저축률에서 주택 투자율로의 단방향 인과성이 존재하는 것으로 분석되었다. 본 논문의 이와 같은 분석결과는 가계 저축률과 주택 투자율 사이에 안정적인 장기적 균형관계가 성립하며, 인구 고령화로 인한 가계 저축률의 하락이 장기적으로 가계의 주택 투자 수요를 감소시키는 요인으로 작용할 수 있음을 시사한다.

공간 헤도닉 가격 모형을 적용한 소형주택의 임대료 결정 요인

신광문,이재수 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.3

The purpose of this study is to analyze the determinants of rent for urban residential housing in Seoul, using general hedonic model and spatial hedonic model, and to compare differences in rent determinants between small housing and general housing and differences in determinants according to analysis methods. The results of analysis show high spacial auto-correlation in rent for urban residential housing in Seoul, which requires the application of a spatial hedonic model for its proper control. High rent for urban residential housing located at ordinary residential areas is judged to result from cheap land price, simple development procedure, and sharing of residential environment infrastructure. Office hotspot and accessibility to bus stop have no significant effects, for bus stops can be a factor in deterioration of residential environment due to noise, traffic accident and particulates. While accessibility to natural environment like park and river acts as an important premium in general housing, they have no significant effects on urban residential housing, because one-person households, two-person households and young people, the main consumers of urban residential housing, satisfy their diverse needs within homes, and thus may not consider surrounding natural environment as important in the selection of residential location. To enhance residential stability for small households as well as improve residential environment for neighborhood residents, it is necessary to make efforts to manage regional housing supply and residential environment comprehensively. 이 연구는 서울시 도시형생활주택의 임대료 결정요인을 일반 헤도닉 모형과 공간 헤도닉 모형으로 분석하고, 소형주택의 임대료 결정요인이 일반주택과 어떻게 다른지, 분석방법에 따른 결정요인의 차이는 무엇인지 비교하는데 목적이 있다. 분석 결과, 서울시 도시형생활주택의 임대료에는 높은 공간적 자기상관성이 관측되어 이를 적절히 통제하기 위해 공간 헤도닉 모형의 적용이 필요하다. 일반주거지에 입지한 도시형생활주택의 임대료가 높은데, 이는 저렴한 지가, 용이한 개발절차, 주거환경 인프라 공유가 가능하기 때문으로 판단된다. 오피스 밀집지와 버스 접근성은 임대료에 유의미한 영향을 미치지 않는다. 버스정류장은 소음, 교통사고, 미세먼지 등으로 주거환경 악화 요인이 될 수 있기 때문이다. 공원, 하천 등 자연환경 접근성은 일반주택에서 중요한 프리미엄으로 작용하나, 도시형생활주택에서는 유의미한 영향을 미치지 못하였다. 주 수요계층인 1 ․ 2인 가구 및 청년계층은 집안에서 다양한 생활의 욕구들을 해결하기 때문에 주거입지를 선정할 때 주변 자연환경을 중요하게 고려하지 않을 수 있기 때문이다. 주민들의 주거환경을 개선하면서 소형가구의 주거 안정성을 높이기 위해서는 지역별 주택공급과 주거환경을 종합적으로 관리하는 노력이 필요하다.

산업단지 배후지역의 정주여건이 산업시설용지 분양률에 미치는 효과

조성철 한국감정원 2017 부동산분석 Vol.3 No.2

During recent years, increasing attention has been placed on the relationship between the sales rate of industrial complexes and their surrounding settlement environments due to the recognition that surrounding settlement environments play critical roles in attracting creative workers and firms to industrial complexes. However, studies accounting for the effects of settlement environments on varying levels of sales rate have been rare. Using a spatial dataset of various facilities that range from department stores to public libraries, this article aims to examine the relationship between the surrounding settlement environments and the sales rate of industrial facility real estates. The evidence showed that the settlement environments of industrial complexes had a significant positive association with high levels of sales rate of industrial real estates. To test the robustness of the model, the author replicated the proposed regression model specification, employing a two-stage least squares regression approach that used the population size as an instrumental variable. The positive effects of settlement environments were found to be robust even after controlling for endogeneity with instrumental variables. 산업단지의 분양률은 산업입지 정책의 효과성을 가늠하는 지표로서 중요하게 취급되었으나, 분양률의 영향요인을 실증적으로 분석한 연구의 사례는 매우 희소하다. 최근에는 창의적인 인재와 혁신기업을 산업단지로 유입시키기 위해 산업단지 정주환경의 개선이 선행되어야 한다는 데 논의가 집중되면서, 현재 가동 중인 산업단지들의 정주환경 실태가 어떠한지에 대한 관심이 증가하는 상황이다. 범부처적으로 산업단지 정주여건을 개선하기 위한 정책들이 다수 추진되고 있으나, 정주여건의 개선이 실제로 산업단지 내로 기업과 인재를유입시켜 분양실적을 개선하는 데 기여하고 있는지에 대한 실증연구는 이뤄진 바가 없다. 이 같은 맹점을 보완하기 위해 본 연구는 산업단지 배후지역의 정주여건과 관련한 공공데이터를 포괄적으로 활용해 산업단지 정주여건과 분양률의 관계를 탐구하였다. 국토지리정보원이 구축한 국가관심지점(POI) 원자료를 통해 다양한 유형의 정주시설 공간DB를 구성하고, 우리나라 산업단지 전체의 정주여건 지표를 추정하였다. 분석 결과, 산업단지 정주여건은 산업시설용지 분양률을 개선하는 데 의미 있게 기여하고 있음이 드러났다. 모형의 강건성을 검정하기 위해 2SLS 모형을 재차 추정했을 때에도 정주여건의 효과는 오히려 강화되는 것이 드러났다.

서울 프라임 오피스 이산적 가격시계열 보간에 관한 연구

노상윤 한국감정원 2017 부동산분석 Vol.3 No.2

This study presents an objective method to generate a stable and continuous time series by interpolating and predicting the Seoul prime office price time series. The transaction price time series is important for calculating ROC and capitalization rate in the real estate investment market. It is also essential information for monitoring the market, to establish an investment strategy or creating a benchmark index for rational performance evaluation. The linear interpolation was found to be the most efficient method for interpolating the price time series. The results of analysis using an ETS model showed that the price time series varied with determinants such as level, trend, and seasonality; thus the time series trends of transaction prices for the three major business districts and the other district could be analyzed and forecast by the time series of the decomposed factors. In addition, based on the time series of calculated transaction prices for the three major business districts and the other district, a time series of the average price of Seoul prime offices could be generated. As a result of decomposing this time series through the ETS model, it was found that the transaction price time series rose sharply until 2008 and then turned into a pattern degressive increase. The price time series shows a fixed seasonality in four-year intervals, and it is expected that the time series will enter a new cycle after 3Q of 2015 and that the prices of Seoul prime offices will be adjusted for the next two to three years. 본 연구는 서울 프라임 오피스 매매가격 시계열을 보간하고 추정하여 안정적이고 연속적인 시계열을 생성하는 객관적인 방법을 제시한 연구이다. 매매가격시계열은 투자시장의 자본수익률과 자본환원율을 산출하는 데에 중요한 정보이다. 또한 시장을 모니터하여 투자전략을 수립하거나 합리적인 성과평가를 위한 벤치마크 지수를 생성하는 데에도 꼭 필요한 정보이다. 매매가격 시계열의 보간에는 선형보간법이 가장 효율적이었다. ETS모형을 활용하여 분석한 결과 매매가격 시계열은 수준, 추세, 그리고 계절성 등의 결정요인들에 의해 변화됨을 확인할 수 있었다. 따라서 분해되어진 이러한 요인 시계열들을 통해 3대 권역과 기타(ETC) 권역의 매매가격 시계열 추이를 분석하고 전망할 수 있었다. 아울러 3대 권역 및 기타 권역의 산출된 매매가격 시계열을 기초로 서울 프라임 오피스 평균매매가격 시계열을 생성할 수 있었다. 이 시계열을 ETS모형을 통해 분해한 결과 서울 매매가격 시계열은 2008년까지 급격하게 상승하다가 이후 체감적인 상승패턴으로 변화되었다. 4년을 주기로 일정한 계절성을 보이고 있었는데, 2015년 3분기 이후 새로운 순환주기에 진입한 것으로 분석되어 향후 2~3년간 서울 프라임 오피스 매매가격은 일정한 조정을 받을 것으로 전망되었다.