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      • KCI등재

        부동산 소유 및 가격 변화가 주관적 사회경제적 지위에 미치는 영향

        김대환(Daehwan Kim) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

        선행연구에 따르면 사회경제적 지위는 행복수준의 주요 결정요인으로 알려져 있으나, 정작 각 개인들이 스스로의 사회경제적 지위를 어떤 기준으로 판단하고 있는지에 대한 연구는 많지 않다. 본 연구는 가계자산의 대부분이 부동산 자산이며, 부동산 자산의 대부분이 주택이라는 한국의 특수성을 고려하여, 주택과 주관적인 사회경제적 지위에 대한 관계를 규명하는 것이 목적이다. 한국노동패널조사(Korean Labor and Income Panel Study)의 장기 패널 자료(2005~2019년, 표본수 197,970)를 순위로짓이원고정효과모형으로 분석한 결과, 무주택자가 주택을 소유하는 순간 본인의 사회경제적 지위를 1.79배 더 높게 평가하고, 미래에도 사회경제적 지위가 1.27배 더 개선될 수 있다고 판단하게 되는 것으로 분석되었다. 또한, 소유한 주택의 가치가 상승할 때도 현재와 미래의 사회경제적 지위를 더 긍정적으로 판단하는 행태가 관측되었다. 이러한 결과는 부동산의 가치가 상승할 때 이를 현금화하지 않았더라도 소비를 증가시키는 자산효과의 원인을 규명하는데 활용될 수 있을 것이다. According to previous studies, it is known that socioeconomic status is a major determinant of happiness level. However, there are few studies on which criteria an individual person judges their own socioeconomic status based on. The purpose of this study is to find relationship between housing and people’s subjective socioeconomic status, considering the unique circumstance of Korea, where the majority of household assets is real estate and the majority of real estate is a house. According to the analysis of the long-term panel data (2005 to 2019 with 197,970 samples) from the Korean Labor and Income Panel Study, it is shown that people value their socioeconomic status 1.79 times higher than before at the time when they own a house and expect that the status may improve 1.27 times more in the future. In addition, the same thing happens when a house price increases. The findings can be used to identify a cause of the wealth effect, under which people increase consumption when the value of real estate rises even if there is no cash inflow.

      • KCI등재후보

        오피스 부동산 공급량과 공실률 간 관계 분석 - 수도권 지역을 대상으로 -

        김정욱 ( Kim Jung Wook ),이주영 ( Lee Ju Young ) 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

        신규 임대 사업에 대한 경제성 분석은 매우 중요하나 편익 산정 방법에 있어서는 견고한 연구가 미흡하였다. 본 연구는 신규로 추진되는 오피스 시장에서의 공실률과 신규공급량, 임대료 수준 등 주요 변수의 상호 영향 관계를 파악하고자 한다. 신규공급량이 공실률 또는 임대료 수준에 상당한 영향을 미친다면, 이를 감안하여 해당 사업의 경제적 편익이 조정될 필요가 있다. 각 변수간 영향을 파악하기 위해서 한국감정원의 「상업용부동산 임대동향조사」와 ㈜신영에셋의 「Offcie Scope」의 데이터를 이용하여 패널을 구축하였으며, 분석을 위해 고정효과(Fixed Effect) 모형과 자기회귀시차(ARDL) 모형을 활용하였다. 분석 결과, 수도권역 전체 수준에서 오피스의 임대료와 신규공급량 간의 관계와 신규공급량과 공실률 간 관계는 크지 않은 것으로 나타났다. 이는 오피스 시장의 신규공급이 기존 임대 시설을 대체하기보다는 신규로 경제적 편익을 창출한다는 점을 시사한다. While economic feasibility analysis is very important to the business of new office supply, there have been insufficient robust studies on benefit estimation methods. This paper intends to investigate the relationships among the major variables of vacancy rate, new supply and rent, in the office market of Seoul Capital Area. If a new supply had significant effects on vacancy rate or rent, it would be necessary to adjust the economic benefit of a relevant project, with the effects in mind. To identify relationships among the variables, panel data were generated by using data from the Korea Appraisal Board’s Commercial Real Estate Rental Trend Survey and ShinYoung Asset’s the Office Scope. And a fixed effects model and an autoregressive distributed lag (ARDL) model were employed for analysis. The results of analysis show that correlations between office rent and new supply and between new supply and vacancy rate are not very great at the level of the whole Seoul Capital Area. This implies that new supply in the office market creates new economic benefit, rather than substituting for the existing rental facilities.

      • KCI등재후보

        가계의 주택담보대출 비중과 거주목적 대출용도가 연체에 미치는 영향 - 소득계층별 분석 -

        박천규 ( Park Chun Gyu ),김근용 ( Kim Geun Yong ),권건우 ( Kwon Geon Woo ),김태환 ( Kim Tae Hwan ) 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

        한국은행에 따르면 한국의 가계부채는 1,450조 원에 육박하고 있다. 이에 한국은 금융시장의 건전성을 유지하는 것이 중요한 과제로 떠오르고 있다. 최근에 미국 연방 준비 제도 이사회(FRB)의 기준 금리가 상승하고 있고 이는 한국의 기준 금리 인상 압력에도 주요한 요인이 될 것이다. 가계부채 수준이 높아지면서 주택담보대출 금리의 상승이 가계의 상환 부담을 가중시키고 또한 가구의 연체 가능성을 증가시킬 수 있다. 따라서 가계 연체의 위험을 측정하고 적절한 정책을 시행하는 것이 중요하다. 본 연구는 가계 부채의 구성 및 목적이 부채의 연체에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 본 연구의 요약 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 소득 및 순자산이 증가하면 가계의 연체 가능성은 감소한다. 그리고 이러한 소득과 순자산의 효과는 저소득층에서 더 크게 나타났다. 둘째, 금융 부채의 증가는 연체 가능성을 증가시키는 것으로 나타났다. 셋째, 주택담보대출은 신용대출에 비해 연체의 가능성을 줄이는 것으로 나타났으며 특히 거주목적의 경우 그 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 따라서 정부가 주택담보대출 지원 프로그램의 시행 시 이러한 가계부채의 구성과 특징을 고려할 필요가 있다. According to the Bank of Korea, South Korea’s household debt approached 1,450 trillion won. Maintaining the prudentiality of financial market is becoming a major challenge in Korea. The US Federal Reserve benchmark interest rates have recently been on the rise, which is expected to be a key factor of upward pressure on Korea’s benchmark interest rates. If household debt levels rise, a rise in mortgage interest rate can increase households’ debt repayment burden and the likelihood of household debt delinquency. Therefore, it is crucial to measure the risk of household debt delinquency and to implement relevant proper policies. This study analyzes the impact of household debt composition and purpose on loan delinquency. The summary and implications of this study are as follows. First, the increase of income or net asset decreases the likelihood of household debt delinquency. The effects of income and net asset are greater among low-income families. Second, the increase in financial debt increases the likelihood of delinquency. Third, mortgage loans reduce the likelihood of delinquency, compared with credit loans, and in particular, these effects are greater in owner-occupied mortgage loans. In contrast, credit loans increase the likelihood of household debt delinquency. Therefore, in case of implementing mortgage supporting programs, the government needs to consider the composition and characteristics of household debts.

      • KCI등재후보

        주택가격 순환주기의 지역 간 관계 분석

        권순신,최성호 한국감정원 2019 부동산분석 Vol.5 No.2

        The Korean government is implementing regionally segmented housing market regulation. To identify the impact of the regulation on specific regions, research on regional ripple effects in housing market should be preceded. We analyze the ripple effects by using regional housing price business cycles. While most of previous studies in Korea used Hodrick-Prescott(HP) filter to extract cyclical components, we use Christiano-Fitzgerald(CF) filter instead. Cross correlation analysis suggests that the capital area’s housing price business cycle precedes the housing price business cycles of 5 metropolitan cities and other provinces. Granger causality test supports this result, and also suggests that all the regional housing price business cycles of the three regions Granger-cause one another. According to VAR analysis, however, 5 metropolitan cities and other provinces do not cause each other but drift independently. We try to explain these relations among regional housing price business cycles by means of housing demand and supply, GDP and housing mortgage. The result of regression analysis on regional housing price business cycles and the business cycles of other variables shows that there is hierarchical sensitivity to GDP and housing mortgage balance among those regions. Therefore, we narrowly conclude that the ripple effects on the three regions might exist not just because of market expectation, but because of regional differences in sensitivity to market fundamentals. 특정 지역에 대한 정부의 주택시장 규제가 잇달아 적용됨에 따라 주택시장에 대한 정책효과에 관심이 모이고 있다. 특정 지역에 대한 규제 영향을 알기 위해서는 주택시장의 지역 간 물결효과(ripple effect) 연구가 선행되어야 하는데, 본고는 지역별 주택매매가격 경기순환을 활용해 이를 분석하였다. 대부분의 국내 선행 연구는 주택매매가격의 경기순환을 추출하기 위해 HP필터 방법론을 사용하였지만, HP필터에 대한 문제점을 짚은 외국 연구들을 참고해 본고는 CF필터로 주택매매가격 경기순환을 추출하였다. 교차상관관계 분석 결과, 수도권의 주택매매가격 경기순환이 5개광역시와 기타지방을 선행하는 것으로 유추했는데 그레인저 인과관계 분석으로 지역 간 주택매매가격이 그레인저 인과함을 확인해 이 같은 해석을 뒷받침할 수 있었다. 그레인저 인과관계 분석 결과 수도권과 5개광역시, 기타지방 모두서로를 인과하는 것으로 판명되었지만, VAR모형으로 상세 분석한 결과, 실질적으로는 5개광역시와 기타지방 간주택경기 순환이 서로 독립적으로 움직인다는 것이 확인되었다. 물결효과를 충격반응함수로 살펴보면 수도권에 가해진 충격에 대해 기타지방과 5개광역시에 양(+)의 영향을 주는 모습이 확인되었다. 본고는 이 같은 물결효과를 주택의수요와 공급, 거시경제 그리고 금융시장과 연관이 있을 것이라고 예상해 지역별로 경제변수들의 경기순환과 주택가격의 경기순환을 회귀분석하였다. 분석 결과, GDP와 주택담보대출 변화에 대한 지역별 민감도가 위계적으로 나타났고, 이에 물결효과가 단순히 기대심리만은 아닌 시장근본요인에 대한 지역별 민감도 차이 때문에 나타날 수 있다는 결과를 제한적으로 제시했다.

      • KCI등재

        기업의 부동산보유가 기업가치에 미치는 영향 - 기업지배구조에 따른 차이 -

        한광호(Gwang Ho Han),한혜은(Hye Eun Han),노승한(Seung Han Ro) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

        대리인 이론에 따르면 경영진에 대한 높은 수준의 모니터링은 경영진의 대리인 문제를 완화하여 기업가치를 높인다. 이러한 관점에서 본 연구는 높은 수준의 기업지배구조가 기업이 보유한 부동산이 기업가치에 미치는 부정적인 영향력을 상쇄할 수 있는지 분석한다. 우리의 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, KOSPI 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 영향을 미치지 않는다. 그러나 KOSDAQ 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 부정적이다. 또한, 투자용 부동산은 KOSPI 및 KOSDAQ 기업의 기업가치에 부정적이다. 둘째, 우수한 기업지배구조를 갖춘 기업이 보유한 투자부동산은 기업가치에 긍정적이지만, 낮은 수준의 기업지배구조를 갖춘 기업의 투자부동산은 기업가치에 부정적이다. 이러한 결과는 우수한 지배구조를 갖춘 기업의 부동산 투자 결정은 주주가치를 극대화하는 합리적인 의사결정일 수 있다는 것이다. 우리의 연구 결과는 기업지배구조의 개선을 통해 기업부동산이 유발하는 대리인 문제를 완화할 수 있음을 시사한다. According to the agency theory, a high-quality monitoring system can reduce self-interest of a manager and increase firm value. In this perspective, the study investigates whether a high-level of corporate governance can offset negative effects of corporate own real estate on firm value. The findings are as followed; First, it is found that KOSPI firms" real estate for operations does not have any effect on their firm value. However, KOSDAQ firms" real estate for operations has negative effects on their firm value. In addition, real estate for investment has negative effects on the firm value of both KOSPI and KOSDAQ. Second, real estate for investment owned by a firm with high quality governance is positively related to its firm value. However, real estate for investment owned by a firm with bad quality governance is negatively related to its firm value. Consequently, the real estate investment decision made by a firm with high-quality governance can be a rational decision to maximize shareholder-value, irrespective of agency problem. The finding shows that corporate governance is an effective measure to control agency problems induced through corporate real estate.

      • KCI등재

        적정가격의 개념 재정립

        김종성(Jong-Sung Kim),유선종(Seon-Jong Yoo) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

        부동산 가격공시제도란 국가적 차원에서 부동산 가격을 조사·평가하여 공시함으로써 부동산 시장에 내재되어 있는 불완전성을 시정하고, 국민의 재산권을 보호하기 위한 제도로 1989년 도입되었다. 당해 제도에서는 부동산 가격의 기준으로 ‘적정가격’을 도입하고 있는데, 제도가 시행된 지 30여 년이 지난 지금까지 유지되고 있다. 적정가격의 개념이 어떤 의미를 갖는지에 따라 부동산 가격공시제도에 내재되어 있는 논리의 일관성 유지와 국민의 재산권 보호에 큰 영향을 미치는 바, 적정가격의 의미를 검토하는 작업은 신중한 접근이 요구된다. 문리해석으로 시장가치와의 동일성 여부를 살펴봤을 때, 몇 가지 다른 표현을 사용하고 있을 뿐 근본적으로 동일한 가치 개념이라고 해석된다. 그러나 근거 법령의 변화와 각 공시가격의 효력규정, 공시가격의 법적 성질과 활용, 그리고 평가 절차와 기준을 살펴본 결과, 적정가격의 정책 지향적, 행정 목적적인 성격을 확인할 수 있었고, 그에 따라 적정가격은 시장가치에 해당하지 않는다는 결론을 내릴 수 있었다. 적정가격의 개념 정의를 변경함으로써 제도 내 논리의 일관성은 개선될 수 있으나, 실질적으로 국민의 법익에는 큰 영향을 미치지 못할 것으로 예상된다. 따라서 부동산 가격공시제도 전반을 살펴, 보다 실효성 있는 개선책의 마련이 요구된다. The Real Estate Price Disclosure Scheme was introduced in 1989 to correct the inherent incompleteness in the real estate market and protect people’s property rights by investigating, appraising and then disclosing real estate values at the national level. This Scheme introduced the “Just Price” as the benchmark real estate value and has been maintained for more than 30 years since its implementation. Depending on what the just price means, it has a significant effect on maintaining the consistency of the reasoning inherent in the Scheme and protecting people’s property rights; therefore, we should be careful in reviewing the meaning of the just price. While examining whether it is identical to the market value through the interpretation of the term, it was found to be fundamentally of the same concept, only using a few different expressions. However, the policy-orientated nature of the just price is confirmed as a result of examining the changes in the underlying laws, regulations of each disclosed value, the legal nature and utilization of the disclosed value, and the appraisal procedure. Therefore, it could be concluded that the just price corresponds to a value other than the market value. By changing the definition of the just price, the consistency of the reasoning within the Scheme can be improved but it will most likely not have a significant impact on the legal protection of the people. Therefore, it is necessary to review the overall Scheme and prepare more effective improvement measures.

      • KCI등재후보

        개입모형을 이용한 서울 아파트매매거래량 분석

        육태미 ( Youk Tae Mi ),이수민 ( Lee Soo Min ) 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

        시장 경제를 반영하는 여러 가지 지표들은 외부의 상황에 따라 증가, 감소를 반복하는 시계열을 보인다. 이때 정책 변화나 뉴스 보도 등의 사건이 시계열자료에 영향을 미칠 수 있는 경우 이를 개입(intervention)이라고 하며, 실제 자료 분석 시에는 이를 반영해 주는 모형이 필요하다. 본 연구에서는 2017년 하반기에 발표된 부동산 정책들의 변화가 서울 아파트매매거래량에 미치는 영향을 개입효과를 고려한 계절형 ARIMA 모형을 이용하여 분석하였다. 분석 결과 2017년 6월 이후 3개월간 지속 발표된 부동산 대책은 순간적으로 서울 아파트매매거래량을 감소시키는 효과를 보였지만 그 지속 효과는 거의 없었던 것으로 나타났다. 기존의 보고서들에서 다루고 있는 정책 변화 전·후 차이의 단순 빈도 비교보다 좀 더 이론적인 접근을 가능하게 하는 데에 본 연구의 의의가 있다. 또한 시계열에 영향을 주는 변수를 구분하고 그로 인한 변화 정도를 추정하는 것은 향후 안정적인 정책을 수립하는데 기여할 수 있으리라 본다. Various indicators reflecting the market economy show a time series that repeatedly increases and decreases depending on external situation. If an event, such as policy change and news report, can affect time series data, it is called intervention, and in actual data analysis, a model that reflects it is required. In this study, we analyze the effect of real estate policies announced in the second half of 2017 on the change of Seoul apartment trading volume, using a seasonal ARIMA model that reflects intervention effects. The results show that real estate policies, which were announced consecutively for a period of three months from June 2017, reduced the Seoul apartment trading volume momentarily, but had no long-lasting effect. This study has significant implications in that it allows a more theoretical approach than the simple comparison of differences between pre and post the change of policies in previous studies. In addition, it is presumed that the identification of variables affecting the time series and the estimation of the degrees of changes caused thereby will contribute to establishing a stable policy in the future.

      • KCI등재

        권리금 회수기회보호 규정의 개선방안

        김태건(Tae Geon Kim),오세준(Sae Joon Oh) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

        코로나19로 인한 미증유(未曾有)의 팬데믹 현상은 자영업자, 특히 자신의 건물을 소유하지 못한 임차인들에게 극심한 고통을 안겨주고 있으며, 이들은 현재 아사(餓死) 직전에 있다. 현재 우리나라의 자영업자의 수는 570만 내지 600만 정도로, 전체 취업자 대비 자영업자 비중은 미국 6.8%, 일본 11.9%, 영국 15.4%, 독일 11.7%, OECD 평균 15.8%이나 한국은 28.2%로 해외 주요국에 비해 매우 높은 수준이다. 한편, 권리금 시장의 규모는 약 33조 원으로 결코 적은 금액이 아니다. 서울시 보도자료에 의하면, 권리금의 성문화 이후에도 권리금을 둘러싼 분쟁과 논쟁은 여전히 계속되고 있으며, 실제 상관행과 법제상의 괴리현상을 감안한다면 권리금 회수기회보호 규정의 문제점 개선과 권리금 분쟁의 해결방안에 관한 연구가 더욱 절실하다. 이와 같이 권리금 분쟁이 끊임없이 일어나는 이유는 재산권으로서의 권리금 개념의 불확실성과 이에 대한 자영업계 이외의 사회 일반의 권리금에 대한 법적 인식 부족, 나아가 자영업자 600만 시대에 걸맞지 않는 권리금 회수기회보호 규정의 시대착오적인 불완전성과 불명확성 때문이다. 따라서 저자는 본 연구에서 권리금 회수기회보호 규정의 문제점을 분석 보완하여, 상가임차인들이 실질적으로 권리금과 투자금을 회수할 수 있는 입법정책적인 개선방안을 제안하고자 한다. Currently, the number of self-employed people in Korea is between 5.7 million and 6 million, which is very high compared to major overseas countries. In additions the size of the premium market of about 33 trillion won is also considerable. According to press releases from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, and the Seoul Metropolitan Government disputes and debates over premium continue even after the codification of premium and considering the gap between actual correlation and legislation need for research is urgent. The reason for the constant dispute over premium is the uncertainty in the concept of premium as property rights, the lack of legal awareness of premium other than the self-employed and the anachronistic incompleteness and uncertainty of the protection of premium recovery opportunity. Therefore it needs to be revised as pointed out in the text in the future. Tenants or self-employed persons who do not possess their own building are suffering severe hardships due to the COVID-19 pandemic without precedent and are in the verge of bankruptcy. The number of self-employed persons in Korea has risen over 5.7 million to 6.0. In terms of the proportion of them to the whole employment, Korea marked 28.2%, which is extremely higher than the U.S 6.8%, Japan’s 11.9%, the U,K 15.4%, Germany’s 11.7% and the OECD’s 15.8%. The volume of premium markets has reached no less than KRW 33 trillion. According to reports released by the Seoul metropolitan government, there are growing disputes over premium. Problems about protection of opportunities to reclaim premium have to be solved and debates over premium have to be analyzed in terms of the gap between actual correlation and legislation. Continuous disputes over premium are provoked by the uncertain conception of premium as property rights, the lack of legal awareness of premium that others except the self-employed have and the anachronistic incompleteness of protection of opportunities to reclaim premium that is not suitable for the current society with 6 million self-employed persons. Therefore, the study was written in order to analyze problems about protection of opportunities to reclaim premium, make up for them and propose legislative improvements which tenants can substantially reclaim premium and investments with.

      • KCI등재후보

        경과년수와 용적률의 상호작용을 고려한 아파트 가격 형성 분석

        김천일 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

        A capital gain from housing reconstruction is determined by unit pre-sale price, unit construction cost, permitted floor area ratio, and developed floor area ratio. The higher the permitted floor area ratio and the lower the developed floor area ratio, the higher the potential gain from housing reconstruction. Thus, all other things being equal, expected gains from the reconstruction of apartments of lower developed floor area ratios will become larger, and the economic service life of the apartments will be shortened further. Although previous studies recognized the impact of the developed floor area ratio on the capital gain expected from reconstruction, they failed to empirically analyze that the economic service life of housing may vary depending on the levels of floor area ratios. Even in the case of apartments of the same age, if the developed floor area ratio approaches the permitted floor area ratio, it is likely that housing price is relatively low because project feasibility is lowered as there is little room for constructing housing for general pre-sale other than for the existing housing owner. Hence, this study analyzes the price of housing that has the latent expectation for the possibility of reconstruction, taking into account the interaction of age and floor area ratio. As a result of the analysis, it was found that if the developed floor area ratio gets higher, the expectation for the possibility of reconstruction happens later. Therefore, as for an area where the supply of apartments was concentrated at a specific period, or a large high-density apartment complex of comparatively poor location conditions, the problem may occur that when the housing becomes so superannuated that it requires reconstruction, the superannuation will last for a long time unless reconstruction project feasibility is guaranteed. 재건축에 의한 개발이익은 단위 분양가, 단위 사업비, 계획 용적률, 현재 용적률에 의해 결정된다. 계획 용적률이 높고 현재 용적률이 낮을수록 잠재 개발이익은 커지게 되므로 동일한 조건이라면 현재 용적률이 낮은 아파트에 대한 재건축 기대 이윤이 더 커질 것이므로 경제적 내용년수는 더욱 짧아지게 될 것이다. 기존 연구들은 현재 용적률이 재건축 기대 이윤에 미칠 영향을 인지함에도 불구하고 주택의 경제적 내용년수가 용적률의 수준에 달라질 수 있음을 실증분석을 통해 보여주지 못했다. 경과년수가 동일한 아파트라 할지라도현재의 용적률이 허용 용적률의 수준과 근접하면 기존 주택 소유자를 포함한 후 일반 분양분을 건설할 여지가 없기 때문에 사업성이 떨어지게 되므로 아파트의 가격이 상대적으로 낮을 가능성이 존재한다. 이에 본 연구는 이러한 경과년수와 용적률의 상호작용을 고려하여 재건축 심리가 잠재된 아파트 가격을 분석한다. 분석 결과 현재 용적률이 높으면 재건축 기대 심리의 시점이 늦춰지는 것으로 나타났다. 그러므로 특정 시기에 아파트 공급이 집중적으로 이루어진 지역, 입지 여건이 상대적으로 열악한 대규모, 고밀도의 아파트 단지의 경우 향후 재건축이 필요할 정도로 주택이 노후화가 되었을 때 재건축 사업성이 담보되지 않으면 주택이 장기 노후화되는 문제가 발생할 수 있다.

      • KCI등재

        주택자산가치의 변화는 주거만족을 설명할 수 있는가? : 순서형 프라빗 모형을 활용한 실증분석

        김단야(Danya Kim) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

        주택을 소유한다는 의미는 자신만의 공간을 확보한다는 의미와 더불어, 성취감, 삶의 안정감 등 심리적인 측면에서도 긍정적인 영향을 준다. 이로 인해, 주택의 소유는 그 자체로 주거에 대한 전반적인 만족도를 높여주는 요인으로 작용하기도 한다. 그럼에도 불구하고 주택의 자산가치 상승이 과연 얼마만큼 사람들의 주거만족을 높여주는지에 대한 연구는 상대적으로 많이 진행되지 않았다. 본 연구는 과연, 주택을 소유한 이후에 주택의 자산가치의 상승이 얼마만큼 주거만족도에 긍정적인 영향을 주는지를 실증분석을 통해서 검증해 보고자 하였다. 이를 위해 본 연구는 2019년 주거실태조사자료를 활용하여 연구를 진행하며, 주택가치 상승의 명확한 영향력을 추정하기 위해 주거만족도에 미치는 다양한 변수들을 통제한 후, Ordered Probit 모형을 활용해 분석을 진행하였다. 분석결과, 주택의 자산가치 상승은 주거만족도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택자산가치의 상승과 주거만족도와의 관계는 주택 유형별로 그리고 나이에 따라서 결과가 다르게 나타났다. 주택자산가치의 상승의 효과는 연립다세대 주택, 단독, 아파트의 순으로 높은 것으로 나타났고, 70대 이상이거나 40대 이하인 경우에 통계적으로 유의하게 나타났다. Housing ownership may have positive psychological effects such as sense of achievement and stability of life, as well as securing private space. Hence, possession of a house may increase satisfaction level of life. However, there are few studies on how much rise in house value increases housing satisfaction level. The purpose of this study is to investigate how rise in housing value have positive effects on housing satisfaction level, through an empirical analysis. The study has been conducted with data from 2019 Korea Housing Survey. To estimate influence of house price rise more clearly, the study controls a variety of variables that could have effects on housing satisfaction level before conducting an analysis using an ordered probit model. According to the findings, rise in housing value is positively associated with housing satisfaction. level. The relationship between housing value increase and a housing satisfaction level varies by housing type and age. The findings show that the effects of housing value increase on housing satisfaction level of people who live in non-apartments is much greater than those who live in apartments. In addition, The findings show that the impacts of housing value increase on housing satisfaction level is statistically significant among over 70s and below 40s. Housing policies should be reflect the human nature of housing ownership and the policy should be differentiated by specific demand based on the housing satisfaction. level.

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