국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구

이용만(Young-Man Lee)ㆍ이상한(Sang-Hann Lee) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.4

국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’로서, 우리나라에서 가장 신뢰 할만한 지수중의 하나이다. 그러나 국민은행 주택가격지수의 변동성이 실거래가격에 기초한 주택가격지수의 변동성보다 작고, 시차(time-lag)를 갖는다는 연구결과가 있는 것으로 보아, 국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’에서 흔히 나타나는 평활화(smoothing) 현상을 갖고 있는 것으로 판단된다. 이에 본 논문은 국민은행 주택가격지수에 평활화 문제가 있는 것으로 보고, 국민은행 주택가격지수가 어느 정도 평활화 되어 있는가를 추정하였다. 본 논문에서는 두 가지 방법으로 평활화 정도를 나타내는 부분조정계수(partial adjustment factor)를 추정하였다. 본 논문에서 사용한 첫 번째 방법은 국민은행 주택가격지수의 변동성과 실거래가격 지수의 변동성을 비교하는 방법이다. 그리고 두 번째 방법은 시간변동계수모형(time-varying parameter model)을 이용하여 부분조정계수를 추정하는 방법이다. 서울시 아파트의 매매가격지수를 이용하여 부분조정계수를 추정해 본 결과, 첫 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.48212이었으며, 두 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.349134이었다. 이는, 평가자가 가격을 평가할 때 실거래가격을 48% 내지 35%만 반영하고, 나머지는 이전의 평가가격에 의존한다는 것을 의미한다. 부분조정계수를 이용하여 ‘진정한 시장가치에 의한 지수’를 추정해 본 결과, ‘진정한 시장가치에 의한 지수’는 2008년 4월을 정점으로 하여 하락추세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이는 실제 거래가격의 동향과 일치하는 결과이다. 그러나 국민은행 주택가격지수는 같은 기간에 여전히 상승 추세를 보이고 있었다. 국민은행 주택가격지수는 정책당국자나 자본시장 참여자들에게 매우 중요한 의사결정 참고자료이다. 만약 본 논 문에서 밝혀진 사실들이 ‘사실’이라면, 국민은행 주택가격지수에 의존한 의사결정은 수정될 필요가 있을 것이다. The Kookmin Bank's Housing Price Index(KB-HPI) which is an appraisal-based index is one of the most reliable indices in Korea. However it seems that the KB-HPI has appraisal smoothing problems. A study has reported that the KB-HPI has low volatility and time-lag as compared to a transaction-based index unpublished yet. So, under the assumption of appraisal smoothing in the KB-HPI, we estimate the partial adjustment factor to show how appraisers use the transaction price data available. We apply two methods; the partial adjustment model and the time-varying parameter model. The partial adjustment factor is estimated at 0.4821 by the first method and 0.3491 by the second method. It means that 48% or 35% of the transaction price is reflected in the appraisal of a sample house. Following the estimation, we infer a ‘true' housing price index by using the partial adjustment factor. We find that the ‘true' index has started to decrease from April, 2008, as has the housing market in Korea. However, the KB-HPI has continued the upward trend until August, 2008.

ITS산업의 특성에 따른 기업전략 및 산업정책 분석

이용만,이봉규,Lee, Young-Man,Lee, Bong-Gyou 한국공간정보학회 2001 개방형지리정보시스템학회 논문지 = Journal of the Korea Open Geogr Vol.3 No.1

ITS산업은 정보경제의 일반적 특징이라고 할 수 있는 네트워크 외부성과 정보의 양방향성을 갖고있는 동시에, 정보의 적시성과 지역성, 자연 독점성, 공공성, 시스템 통합성 등 ITS만의 독특한 특징을 갖고 있기도 하다. 이런 특성들로 인해 ITS산업은 구(舊) 경제와는 다른 기업전략과 산업정책을 필요로 한다. 네트워크 외부성에 비추어 볼 때, ITS산업에 속하는 기업들은 개방과 공유 또는 전략적 제휴 등을 통해 경쟁사들과 시장을 나누어 가지는 전략이 효과적이며, 시장의 성숙을 위해서는 표준화를 조기에 이룩해야 한다. 자연 독점적 성격과 공공성 및 수익성의 병존이라는 특징에 비추어 ITS산업은 시스템별로 공공성 및 수익성 정도를 검토한 후, 이에 근거하여 공급주체와 자금조달주체를 결정하는 것이 바람직하다. 본 연구는 정보경제에서 ITS산업의 특성과 이러한 특성이 기업전략과 산업정책에 미치는 영향에 대해 분석하여 보았다. ITS industry has general characteristics of Information Economy such as network externality and information duplex. It also has characteristics exclusive to ITS including timing and locality of information, spontaneous monopolist ability, public use, and system integration. Due to its characteristics ITS industry demands different business strategies and industrial policies from past economy. Reflecting on network externality, it would be more effective to open and mutually share or build a strategic coalition among the competitors and share the market, standardization at early stage is necessary for the market maturation. Reflecting its coexistent characteristics of spontaneous monopolistic ability, public use and profitability in ITS industry it is desirable to make determination on supply source and financial funding source for each system after reviewing public usage and profitability. ITS industry characteristics in Information Economy and the effects of these characteristics on business strategy and industrial policy are analyzed in this research.

재건축 개발이익 환수제도가 재건축 시기와 가격에 미치는 영향

이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2005 주택연구 Vol.13 No.1

정부는 재건축 개발이익 환수 방안으로 임대주택 의무건설 제도를 도입할 예정이다. 본 논문에서는 임대주택 의무건설 제도가 재건축 주택시장에 어떤 영향을 미치는가를 살펴보았다. 먼저, 임대주택 의무건설 방안은 토지지분 감소에 의한 비용, 건축비 부분 보상에 따른 비용, 그리고 사회적 혼합에 따른 자산가치의 하락이라는 비용을 발생시킨다. 임대주택 의무건설에 따른 재건축 비용의 증가는 재건축 시기를 지연시키는 효과를 가져온다. 여기서는 임대주택 의무건설에 따른 재건축 시기 지연효과를 측정하기 위해 실물옵션모형(Real Option Model)을 사용하였다. 재건축 시기의 지연효과는 기존 용적률과 신규 용적률간의 차이, 주택가격의 상승속도, 재건축 비용의 상승속도 등에 의존한다. 추가적인 건축비용과 재건축 시기의 지연은 재건축 대상 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용한다. 그러나 재건축 시기가 지연됨에 따라 해당 지역에서 주택공급이 규제 이전보다 줄어들게 되어 임대료가 상승하게 되고, 이로 인해 주택가격은 규제 이전보다 더 빠르게 상승한다. 다행히 재건축 이후에는 용적률 인센티브로 인해 주택공급이 규제 이전보다 늘어나기 때문에 주택의 가격상승률은 규제 이전보다 하락하게 된다. Ministry of Construction and Transportation is to enforce a regulation for imposing duty to construct rental housing upon a reconstruction partnership, which is a commercial unity organized to reconstruct partners' houses. The purpose of the article is to analyse the regulation's effect on reconstruction housing market, especially reconstructing timing and reconstructing housing price. First, the regulation give rise to cost . decline in share of land ownership, partial compensation on construction expense, fall in housing price caused by social mix. Second, the cost induced by the regulation results in an effect on delaying reconstructing timing. This article measures the effect by Real Option Model. The effect is dependent on FAR(Floor Area Ratio) permitted by government before and after reconstructing, increasing rate of housing price and constructing expense. Third, the additional cost and de laying of constructing timing due to the regulation cause a decline in reconstructing housing price. But the increasing rate of housing price is faster than before enforcing the regulation because the supply of new housing cuts down. Fortunately, after completion of reconstructing the increasing rate of housing price is slower because of FAR incentives permitted as a compensation for the regulation.

유지보수, 리모델링, 재건축의 의사결정에 관한 미시적 분석

이용만 ( Young Man Lee ),배순석 ( Soon Suk Bae ) 국토연구원 2007 국토연구 Vol.55 No.-

서울 강남지역의 주택가격에 거품이 존재하는가?

이용만(Lee Young-Man),김선웅(Sunwoong Kim) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.1

  우리나라 국민들의 상당수는 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 있다는 것을 믿고 있는 것으로 보인다. 이런 믿음은 정책당국자나 학자들 사이에도 비교적 널리 퍼져 있으며, 이런 믿음 하에 정부정책이 펼쳐지고 있는 것으로 보여 진다. 하지만, 실제로 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 존재하는지 여부는 실증적으로 밝혀진 바가 없다. 본 연구는 이런 믿음이 사실인지 여부를 확인하기 위해 서울 강남구의 주택가격 자료를 이용하여 가격거품의 존재여부를 검정하였다. 본 연구는 가격거품의 검정을 위해 두 가지 전략을 사용하였다. 첫째는 강남구의 주택가격 자료 중에서 재건축대상 아파트의 가격자료를 배제하였다. 재건축 대상 아파트 가격은 외형상 거품과 유사한 움직임을 보이고 있기 때문에 분석대상 자료에 재건축 대상 아파트의 가격을 포함할 경우, 분석에 오류가 생길 수 있다. 둘째는 기존 연구에서 많이 사용하던 과잉변동성 검정방법이나 시계열의 특성 분석 방법 대신 West(1987)가 제안한 모형설정오류 검정 방법을 사용하였다. 검정결과, 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 없다는 귀무가설은 통계적으로 기각되지 않았다. 이런 검정결과는 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 있다는 믿음이 잘못된 믿음이라는 것을 의미한다. 본 연구에서는 할인요소(discount factor)가 고정되어 있다고 가정하고, 검정을 하였다. 만약 할인요소가 시간에 따라 변하는 것으로 가정하였을 경우, 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 없다는 귀무가설이 더욱 강력하게 채택되었을 것으로 보인다.   There seems to be a widespread belief among housing experts as well as the general public that there exist speculative price bubbles in the housing market of the Gangnam area of Seoul. Mass media frequently portrays the recent rapid housing price appreciation as bubbles, and the government policies for house price stabilization in late 2003 were aimed to deflate the bubbles. However, there has been no rigorous scholarly study to test whether housing price bubbles exist in the area. In this paper, we test the existence of the bubbles by using the specification test suggested by West (1987), which is more powerful than other widely used tests such as the excessive volatility test or the co-integration test. We exclude the data for the housing units that are expected to be reconstructed (demolished and replaced with higher quality units) in the near future from our data set, because such units are like to appreciate much more rapidly than the other units when the housing supply is heavily constrained such as in Gangnam area. Our results show that the null hypothesis that there is no bubble in the housing market of the Gangnam area cannot be rejected. The test assumes a constant discount factor, which seems to be restrictive. However, if we adapted a time-varying discount factor, then our results would be stronger. Therefore, we reach the conclusion that the belief of housing bubble in the area is unsubstantiated.

토지의 용도변경에 대한 기대와 거품검정

이용만 ( Young Man Lee ) 한국경제학회 1997 經濟學硏究 Vol.45 No.1

본 논문은 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려한 지가결정모형을 만들어 지가에 거품이 존재하는가를 검정하였다. 자료는 임차농지의 가격과 임차료, 그리고 도시근로자가구의 월세자료를 이용하였다. 검정방법은 시장근본가치식에서 계산한 계수값과 이를 회귀방정식으로 추정한 모수추정량이 일치하는가를 검정하는 방법을 사용하였다. 검정결과 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려한 지가결정모형에서는 거품이 존재하지 않는 것으로 나타났다. 그러나 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려하지 않은 지가결정모형에서는 거품이 있는 것으로 나타났다. 결국 토지의 용도변경에 대한 기대를 고려하지 않은 기존의 지가결정모형은 변수누락의 문제를 안고 있으며, 이 때문에 마치 지가에 거품이 있는 것처럼 보였다는 결론을 내릴 수 있었다. 본 논문은 분석대상을 농지로 삼았기 때문에 결론들을 모든 토지에 일반화시킬 수 있다는 한계를 갖고 있다.

부동산시장의 이례현상들

이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3

부동산시장에는 효율적 시장 가설이나 합리성 가정을 가지고는 설명하기 어려운, 여러 가지 이례적인 현상들이 존재한다. 이런 이례현상들이 왜 일어나는가를 설명하기 위한 많은 연구들이 지난 몇 십 년간 있어 왔다. 이들 중 일부는 이례현상을 제한적인 조건 하에서 이루어진 인간의 합리적인 의사결정으로 해석하기도 하였고, 다른 일부는 이를 인간의 심리적 편의에 따른 비합리적인 의사결정으로 이해하기도 하였다. 본 논문의 목적은, 이와 같은 기존의 연구 성과들을 검토하고, 아직 해결되지 않은 채 남아 있는 과제들을 제시하는데 있다. 이런 목적을 위해, 본 논문에서는 거래량과 가격 간에 존재하는 정(正)의 상관관계, 조사가격에 기반한 부동산가격지수의 평활화(smoothing) 현상, 경매시장에서 부동산경매가격의 할인 또는 할증 현상, 부동산펀드의 초과수익률과 이의 지속 현상, 부동산가격의 계절성, 구매자에 따른 거래가격의 할증 현상, 자가 소유의 강제저축 효과 등과 같은 이례현상들을 검토하였다. In real estate markets there exist many anomalous phenomena implausible under the efficient market hypothesis and the rationality assumption. In the past decades, there have been many studies to attempt to explain why these anomalies happen. Some studies try to interpret anomalies as results of rational choices under restricted conditions, the other studies attempt to explain anomalies as results of irrational choices under psychological biases. This article intends to review literature on anomalies in real estate markets and to suggest the remaining issues to be dealt with. Anomalies reviewed in this article are as below: positive correlation between transaction price and volume in real estate markets, smoothing problem of an appraisal-based real estate price index, price discount or premium in real estate auctions, abnormal return of real estate fund and it's persistence, seasonality of real estate prices, forced-saving effect of home ownership, price premium paid by out-of-state buyers, and so on.

강남지역의 주택가격이 주변지역의 주택가격을 결정하는가?

이용만(Lee Young-Man),이상한(Lee Sang-Han) 대한국토·도시계획학회 2004 國土計劃 Vol.39 No.1

Recently, there are two kinds of belief in the korean housing market. Firstly, the price of apartments in Gang-nam area which are required to be rebuilt usually influences the price of neighbouring apartments. Secondly, if the housing price in Gang-nam area increases, the housing price in neighbouring area, other part of Seoul, and the metropolitan area increases as well. The housing price is theoretically determined by the rent, the rate of discount, and expected rent. Therefore, these believes are not reliable theoretically. Only when the response time of the housing price to the market information is different area by area, or the housing price reacts excessively to the market information, these believes seem to be true. We have studied and confirmed if these believes are reliable through Granger’s Causality Test and Co-Integration Test in the thesis. These believes are supported by the result of Granger’s Causality Test, but are difficult to say true according to the result of Co-Integration Test.

ITS산업의 특성에 따른 기업전략 및 산업정책 분석

이용만(Young Man Lee),이봉규(Bong Gyou Lee) 대한공간정보학회 2001 한국공간정보시스템학회 논문지 Vol.3 No.1

ITS industry has general characteristics of Information Economy such as network externality and information duplex. It also has characteristics exclusive to ITS including timing and locality of information, spontaneous monopolist ability, public use, and system integration. Due to its characteristics ITS industry demands different business strategies and industrial policies from past economy. Reflecting on network externality, it would be more effective to open and mutually share or build a strategic coalition among the competitors and share the market, standardization at early stage is necessary for the market maturation. Reflecting its coexistent characteristics of spontaneous monopolistic ability, public use and profitability in ITS industry it is desirable to make determination on supply source and financial funding source for each system after reviewing public usage and profitability. ITS industry characteristics in Information Economy and the effects of these characteristics on business strategy and industrial policy are analyzed in this research.

반원상 연골판 손상에서의 관절선 압통의 해석

이용석,정영복,최성우,황준성,김만경,이종석,서동현,Lee, Yong-Seuk,Jung, Young-Bok,Choi, Sung-Woo,Hwang, Joon-Sung,Kim, Man-Kyung,Lee, Jong-Suk,Suh, Dong-Hyun 대한정형외과스포츠의학회 2006 대한정형외과스포츠의학회지 Vol.5 No.2

목적: 슬관절 손상의 많은 빈도를 차지하고, 가장 흔하게 수술의 원인이 되는 반월상 연골판 손상을 외래에서 쉽게 일차적으로 검사하는 관절선 압통의 유용성을 알아보고자 하였다. 대상 및 방법: 2005년 5월에서 2006년 6월까지 군병원에서 동일한 시술자에게서 반월상 연골판 손상이 의심되어 수술을 시행한 76명의 환자를 대상으로 관절선 압통(joint line tenderness)에 대한 민감도, 특이도, 정확도, 양성 예측율, 음성 예측율 등을 분석하였다. 결과: 관절선 압통의 민감도, 특이도, 정확도, 양성 예측을, 음성 예측율은 순서대로 78.8%, 32.6%, 52.6%, 47.3%, 66.7%로 나타났으며 외측과 내측 및 불안정성을 동반한 환자를 대상으로 동일하게 분석하여도 상기 결과와 비슷하게 높지 않은 결과를 나타내었다. 결론: 관절선 압통 단일 검사는 외래에서 손쉽게 행해지는 간편한 검사이나, 그 단독 검사로서는 유용성이 떨어지는 것으로 보인다. 그러므로, 여러가지 이학적 검사를 병행 시행하는 것이 좀 더 높은 진단율을 나타낼 것으로 보이고, 필요시에는 자기공명영상(MRI)이나 진단적 관절경 검사도 필요할 것으로 보인다. Purpose: Meniscal injuries are very common sports problems and indications for knee surgery. We analyzed the effectiveness of joint line tenderness retrospectively. Materials and Methods: From May 2005 to June 2006, 76 knees which were diagnosed meniscal injury and performed arthroscopic surgery by same surgeon at military hospital were included. We analyzed sensitivity, specificity, accuracy, positive predictive value, and negative predictive value of joint line tenderness in meniscal diagnosis. Results: The joint line tenderness gave such results (78.8%, 32.6%, 52.6%, 47.3%, 66.7% for sensitivity, specificity, accuracy, positive predictive value, negative predictive value respectively). We got similar results in analyses with medial meniscal lesion, lateral meniscal lesion, and combined instability patients. Conclusion: The joint line tenderness is a easy and comfortable maneuver but, it's effectiveness is low when it is used lonely The composite examinations including MRI and diagnostic arthroscopy for meniscal injuries of the knee perform much better than joint line tenderness alone.