연구논문 : 표준지의 특성이 공시지가에 미치는 영향에 관한 연구 - 2002 서울시를 사례로 -

노태욱 ( Tae Ug Rho ) 한국부동산분석학회 2004 不動産學硏究 Vol.10 No.2

서평 : 한국의 부동산 금융 -손재영(편), 건국대학교 출판부, 2008-

노태욱 ( Tae Ug Rho ) 한국부동산분석학회 2008 不動産學硏究 Vol.14 No.2

도시환경이 주거용 토지가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 강북지역을 중심으로

노태욱 ( Tae Ug Rho ),강창덕 ( Chang Deok Kang ) 韓國不動産分析學會 2009 不動産學硏究 Vol.15 No.1

In the market economy, the price of real property plays as a signal to mediate ownership, use, development, and transaction. The correct measurement of the land price is an important concern of both private and public sector. Generally, the price of the real estate is determined by not only internal attributes of the real property but also environmental characteristics, like transit system, mixed land use etc. Main issue in the study on the price and its change of real estate is how to measure complicated urban environment and apply it to the valuation. If we could extract factors impacting on the land price and then apply strict statistical model, more correct valuation of real property would be possible. For that, this study aims to verify the factors that affect the price of real property, and to interpret the meaning of it. To achieve that this study used synthetic model which can integrate urban environmental attributes, transportation system, and mixed land use. The results show that a new valuation system could be possible with advanced computer-aided technology.

한국 부동산 임대시장의 새로운 해석 (서평)

노태욱 ( Tae Ug Rho ) 韓國不動産分析學會 2008 不動産學硏究 Vol.14 No.1

실거래가격을 이용한 부동산가격지수 선물의 도입에 관한 연구

노태욱 ( Tae Ug Rho ),차미호 ( Mi Ho Cha ) 한국부동산분석학회 2011 不動産學硏究 Vol.17 No.1

Despite of the growing importance of real estates in the household and the national economy, they have no proper hedging tools unlike other financial assets. If real estate futures indices by region, by type, and by size are traded in the market, we can reduce risk by constructing well diversified portfolio including such indices. Real estate index futures will provide not only hedging tool for properties but also diversification effect combining with other financial assets. Here we produce real estate index using the aggregated method with transaction prices of apartments in Seoul to apply for futures trading. This method as much as possible exclude subjectivity in the analyzing process and underlying assumption, resulting minimize the potential variability of index between different researchers. And this index has sufficient conditions for listing in views of transparency as well as economics. Furthermore, it can be used as a risk management tools for portfolio diversification due to the low correlation with KOSPI, Kosdaq, and interest rate etc.

공시지가의 적정성과 대안에 관한 연구

노태욱(Rho, Tae Ug) 한국부동산연구원 2000 부동산연구 Vol.10 No.1

토지공개념을 실천하고 다원화된 공적지가 체계를 일원화하기 위해 1989년에 제정된 ‘지가공시및토지등의평가에관한법률’에 따라 도입된 공시지가는 그 동안 토지 시장의 기초가격으로 기능해 왔다. 그러나 시장가치를 반영하는데 미약하여 민간과 공공 부문 모두에서 시장의 수요와 공급을 조절하는 신호등으로서의 역할을 제대로 수행하지 못해 왔다. 이에 따라 공시지가제도가 도입된 이래로 공시지가의 측정 방법과 적정성에 대한 국민들의 반발과 논란이 이어져 왔는데 근자에는 부동산 시장의 대외 개방으로 새로운 패러다임의 도입이 요구되고 있다. 이 글은 현재의 공시지가와 제도에 대한 논란들을 정리하고 새로운 환경에 필요한 제안을 시도하였다. 이에 따라 공시지가가 시장가치를 반영할 수 있도록 하는 새로운 평가기반을 제시하였고 공시지가 자체, 표준지의 수 그리고 토지가격비준표에 대한 검토를 하였다. 지금까지의 논의들은 거의 대외개방이라는 시장환경의 변화를 고려하지 않았기 때문에 절대적 지가 수준의 확보와 개별 필지들간의 상대적 균형을 확보하는 데에 초점을 두어 왔다. 따라서 이제부터는 보다 근본적인 공시지가 자체의 적정성에 대한 논의를 통해 제도적 개선을 도모해야 할 것으로 보인다.

서울시 단독주택 가격결정요인에 관한 연구 -실거래 사례를 기반으로

장충용 ( Choong Yong Jang ),노태욱 ( Tae Ug Rho ) 한국감정평가학회 2015 감정평가학논집 Vol.14 No.1

최근 1∼2인 가구와 노령인구의 증가 등 인구구조의 변화에 따라 주택시장도 급변하고 있어서 지금까지의 아파트 공급 위주 주택정책의 변화를 고려할 필요가 있다. 이를 위해 단독주택에 대해서도 체계적이고 종합적인 연구가 필요하다. 본 연구에서는 서울시 단독주택 가격 결정 요인을 도출하고자 하였다. 분석 결과 서울시의 경우 접근성(공원과의 거리, 지하철과의 거리, 산과 한강과의 거리, 대학과의거리), 토지 면적, 방위, 단독 주택 비율, 근생 비율, 용도지역, 고저, 방위, 도로 주차 여부 등이 중요한결정 요인으로 나타났다. 특히 북향 주택의 가격이 더 높아지는 것으로 나왔는데 이는 고가 주택이 많은 강남구에서 두드려졌다. 단독주택은 대부분 다가구나 다세대 주택 건축을 위한 목적으로 거래되고 있는데 북향은 일조권 문제가 적어 건축 가능 면적이 늘어나기 때문이다. 이를 통해 서울시 단독주택의 경우 거주 목적보다는 공간 파생 수요에 따른 임대 목적의 개발 수요임을 확인할 수 있었다. Recently, the housing market is changing rapidly as a result of increasing 1 or 2 person households and aging trend. This means housing policy focusing on the apartment supply so far has to be changed. A systematic and comprehensive approach to study Single Family Houses is needed. This study intended to elicit Single Family housing Price Determinants by considering local differences in Seoul Metropolitan Area. The results show the Detached Housing Price Determinants of Seoul; accessibility(distance from universities, the Han river and mountains, subway stations and parks), land size, points of the compass, ratio of Single Family houses, ratio of commercial properties, land zoning, topography and whether street parking is acceptable. A determinant different from conventional wisdom is that Single Family houses facing north direction are in higher prices. Such a situation is more noticeable in Gangnam-gu area where the houses are more high-ended. The Single Family houses with a north direction can secure maximum construction capacity by minimizing the conflicts related to the right to enjoy sunshine . This is very attractive to real estate developers who seeks to redevelop Single Family houses to multi-family houses and town houses. The result indicates that the demand of Single Family houses in Seoul is to supply residential spaces according to the change of demand rather than residential purpose.

주거환경개선사업의 효율적 추진방안에 관한 연구 : 서울시 신림동 강남아파트를 중심으로

이호영(Lee, Ho Young),노태욱(Rho, Tae Ug) 한국부동산산업학회 2018 부동산산업연구 Vol.2 No.2

본 연구는 서울특별시 신림동 강남아파트의 주거환경개선사업의 사례와 현황 등을 분석하여 지연을 비롯한 다양한 형태로 나타나는 문제점들을 도출하였다. 이러한 유형의 문제점들에 대한 개선방안으로는 먼저, 사업 대상지의 자연환경이나 지역 주민들의 사회ㆍ경제적 수준 등이 고려된 상태에서 지역의 자치구나 SH공사 등 공공부문에서 적극 협력하는 형태로 진행될 필요가 있다. 또한, 주거환경개선사업이 보다 효율적적으로 진행되기 위해서는 국가 또는 지자체 등의 지속적인 재정지원 등 공공부문의 기능과 역할이 보다 강화되어야 추진력과 투명성을 동시에 달성할 수 있다. 주거환경개선사업의 추진에 있어서 공공지원민간 임대주택사업의 시행방안을 도입하여 저소득층의 주거복지를 실현하는 형태로 진행될 경우에는 SH공사나 LH공사가 조합의 사업비 조달, 정비계획 등 인ㆍ허가 등의 업무 지원을 하고 해당 지자체는 정비계획 등 인ㆍ허가신청과 용적률 상향 등 적극적인 행정지원을 아끼지 않는 이원화된 시스템을 구축하고 그 구축된 시스템 하에서 주거환경개선사업이 진행된다면 주거환경개선사업에서 나타나는 문제점의 개선을 통하여 사업의 효율성을 달성할 수 있다. The purpose of this study is to review the laws and policy related to the Residential Environment Improvement Project and to suggest ways to improve the problems of Kangnam Apartment Residential Environmental Improvement Project in Sillim-dong. The research methods were divided into two main categories. First, the theoretical review was made based on the related articles including laws and policy related to the residential environment improvement project. Second, the problems are elucidated through the case analysis of the residential environment improvement project and the improvement plan is suggested. In order for the residential environment improvement project to be efficient and rational, it is necessary to strengthen the functions and roles of the public sector and financial support of the national and local governments. Apart from the intent of Kangnam Apartment Residential Environmental Improvement Project in Sillim-dong has left various problem of delayed the project for a long time. This is because we have left the Residential Environmental Improvement Project to the private of leaving only to the Partnership sector only. In order to solve the delays and various problems of the project, first of all, the project will actively cooperate with the public sector such as the local autonomous government or the SH government, considering the natural environment of the project site and the social and economic level of local residents.

물류창고 입지 결정요인에 관한 연구

염상덕(Yeom Sang Deok),노태욱(Rho Tae Ug) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.67 No.-

본 연구는 물류창고 입지 결정요인에 관하여 용인시 지역을 중심으로 연구하였다. 정보통신의 발달 등으로 인해 유통산업환경이 변하면서 온라인쇼핑 등 전자상거래가 급증하게 됨에 따라 물류창고의 수요 또한 증가하였다. 운송비에 민감한 물류유통업체들이 서울 및 수도권에 1일 1~2배송이 가능한 경기 남동부지역을 물류배송기지로 선호한다. 물류창고에 대한 투자자의 관심이 많아지고 수요가 증가하면서, 용인지역도 물류창고 신축 및 개발이 많아지고 있다. 이러한 현실이 도로교통 혼잡, 자연경관훼손 등 사회적인 문제가 대두되면서 지역주민들과 갈등으로 인한 민원발생이 많이 나타나고 있다. 최근에 용인시는 조례규칙 개정을 통해서 물류창고의 인ㆍ허가 조건을 까다롭게 하였다. 이런 점에 착안하여 물류창고 입지에 대한 지역주민들의 생각을 설문조사하여, 이를 실증분석해서 입지결정요인을 도출하고자 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study made questionnaire survey on the logistics warehouse development and location to local residents. And then, it carried out empirical analysis in order to figure out efficient plan for logistics warehouse location determination. (2) RESEARCH METHOD Questionnaire survey was carried out on logistics warehouse location to general people, logistics associates and experts in Yongin-si together with literature review and empirical analysis. SPSS v.21.0 program was used for statistical analysis. (3) RESEARCH FINDINGS The percentage of consent of logistics warehouse location determination was considerably high with 77.3%. Overall, economic effect was the highest in the possibility of location determination of logistics warehouse. If they had high social effect and environmental effect, if they were older, had higher monthly household income and had lower education level, the possibility of logistics warehouse location determination was high. 2. RESULTS Local residents approved logistics warehouse location. As for location determination possibility, economic effect recognition was the highest impact. This study provided reasonable direction for the reference of logistics warehouse location determination.

직장 접근성의 토지가격 효과에 관한 실증 연구

강창덕 ( Chang Deok Kang ),노태욱 ( Tae Ug Rho ) 한국부동산분석학회 2010 不動産學硏究 Vol.16 No.2

Job accessibility has risen as the core concept in sustainable urban development and transportation planning. The concept measures how many jobs are located within specific transportation time. As urban sprawl generates serious traffic congestion, environmental problems, and climate change, the promising urban strategies are mixing urban land use and enhancing public transit service that increase job accessibility. This study aims to examine the job accessibility impacts on residential and commercial land price in North Seoul in 2001 and 2007. After reviewing the related literature, this study measured job accessibility within 30 minutes by cars and walking in 2001 and 2006. Through multi-level modeling, this study identifies the job accessibility impacts on land price. We confirmed that higher job accessibility conferred premium in both residential and commercial land price. While the premium in residential land price appeared over North Seoul, the benefits in commercial land price more localized within specific areas with variation. These results reflect that the premium in commercial price depends on job accessibility as well as the local conditions such as the competition among commercial property, characteristics of customers, and transportation network that determine the level of sales.