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홍정임 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사
본 연구는 주민만족도 차원에서 참여정부의 부동산정책을 평가하는 효과성 평가이다. 부동산문제, 부동산정책수단, 부동산정책목표, 정책목표에 대한 만족도 차원에서 평가가 이루어졌다. 이를 위해 각 부동산 정책들을 유형별로 분류하였으며, 정책목표도 경기활성화, 주택공급, 부동산 시장안정 및 투기억제 세 가지로 나누었다. 연구를 통해 밝히고자 하는 내용은 첫째, 부동산문제와 부동산목표와의 관계, 둘째, 정책수단과 정책목표 간의 관계, 셋째, 지역간 부동산 정책에 대한 인식차이이다. 이를 위해 주민들을 대상으로 설문을 실시하였으며, 수집된 설문 결과를 바탕으로 빈도분석과 분석을 실시하였다. 조사대상지역은 영등포구와 서초구이다. 분석결과 첫째, 우리나라 부동산 문제 중 부동산 가격이 가장 심각한 문제로 인식되었다. 실제로도 부동산 특히 주택가격이 계속 상승하였다. 한편 서초구와 영등포구의 부동산 문제에 대한 인식에서 차이를 보이고 있다. 영등포구의 경우 지나친 부동산 가격뿐만 아니라 열악한 주거환경을 풀어야 할 부동산문제로 보았다. 주택공급과 관련해서도 참여정부 출범 후 지속적으로 재건축 및 재개발 사업을 정책으로 제시하였으나, 참여정부 출범 4년 동안 수도권의 신규 아파트 공급물량이 50% 가까이 줄어들었고, 분양가격이 대폭 오른 것으로 나타났다. 또한 천명당 주택수와 주택보급률 등 주택공급량을 측정하는 기준에 의하면 우리나라의 경우, 특히 수도권에서는 상당히 부족한 것으로 보이는데, 이에 주택공급방안에 대해 재개발과 신도시 통한 공급을 적절한 방안이라는 의견을 보였다. 부동산문제에 대한 인식은 부동산 목표에 영향을 주게 되는데, 지나친 주택가격문제에 대한 바람직한 정책목표는 부동산시장 안정이다. 다음으로 부동산 정책수단에 대해서 살펴보면 참여정부 출범 이후 매년 2~3차례씩 부동산관련 대책들을 제시하면서 나온 정책수단들은 상당히 많다. 이러한 정책수단들의 효과성에 대해 평균값을 통해 단순비교를 실시해보면, 분양가 공개의 효과가 가장 크고 다음으로 각각 실거래가 신고 의무화, 그리고 분양가 인하의 효과가 큰 것으로 분석된다. 이에 반해 기반시설부담금 부과의 효과가 가장 효과가 낮고, 투기과열지구 지정과 종합부동산세, 그리고 재건축 개발이익부담금제도가 다른 정책수단에 비해 효과가 떨어진 것으로 나타났다. 이는 분양가 공개와 분양가 인하는 주로 실제 청약과정에서 나타나는 문제로 이러한 분양 관련 정책들의 효과에 대한 인식이 크다는 점에 주목할 필요가 있다. 이에 반해 기반시설부담금과 재건축 개발이익 환수 같은 경우 오히려 분양가를 상승시키는 작용을 함으로써 그 효과가 반감될 가능성이 있다. 그리고 청약가점제에 대한 정책효과에 대한 인식도 다른 정책들에 비해 크지 않다. 마지막으로 종합부동산세에 대한 것도 다른 정책수단에 비해 정책효과에 대한 인식이 그다지 크지 않은 점에 주목할 필요가 있다. 정책목표와 정책수단 간의 관계에 대해 분석한 결과, 경기활성화를 위해서는 재개발 및 재건축과 세제 및 금융관련 정책, 주택건설이 효과적이고, 주택공급 확대를 위해서는 재개발 및 재건축과 택지공급, 주택건설이 효과적인 정책수단으로 인식되고 있다. 부동산 시장안정이라는 정책목표를 위해서는 세제 및 금융과 투기지역 및 주택거래 신고가 효과적인 정책수단으로 평가받고 있다. 따라서 정책목표와 정책수단 간의 관계가 적절하게 고려되지 않았을 때에 원래의 정책목표를 달성하는데 많은 한계점에 도달하게 될 것이다. 참여정부의 경우 너무 과다한 조세관련 정책을 추진하는 경향을 보이고 있다. 물론 주택건설과 토지공급확대, 신도시 건설이라는 정책수단들이 같이 강구되기는 하였지만 조세관련 정책들이 강하게 추진되면서 그 효과가 반감되는 경향이 있다. 참여정부 부동산 정책목표 중 주택공급확대, 경기활성화, 부동산시장 안정화와 관련해서 정책목표의 적절성, 일관성, 달성도 측면 등 전반적인 평가가 부정적이다. 이는 참여정부의 부동산정책에 대한 낮은 주민만족도로 이어진다. 마지막으로 부동산정책에 대한 인식은 지역별로 차이를 보이는데, 첫째, 적절한 주택공급방안에 대해 서초구 주민들은 신도시를 통한 주택공급을, 영등포구에 거주하는 주민들은 재개발을 통한 공급확대를 선호하는 것으로 나타났다. 이는 영등포구의 열악한 주거환경을 부동산문제로 제시한 것과 무관하지 않다. 참여정부의 부동산정책내용의 적절성에 대해 영등포구 주민이 서초구 주민에 비해 덜 긍정적인 것으로 보인다. 이는 참여정부의 초기 부동산정책목표가 주로 주택공급보다는 투기억제에 초점이 맞추어진데 대한 반응으로 해석될 수 있다. 즉, 영등포구의 주택현황을 보면 주택보급률이 낮고, 주거환경이 열악하여 주택공급을 통해 이를 해결할 필요가 있다. 사실 부동산정책은 전국적 효과를 목표로 하기 때문에 한 지역만을 대상으로 하는 정책을 수행하기는 어렵다. 노무현 정부에 들어와서 실시되었던 부동산정책의 상당수가 강남권 혹은 버블세븐 지역의 주택가격을 잡기 위한 것이었다. 그러나 그 효과 혹은 파장은 이러한 지역을 벗어나서 나타났다. 이로부터 한 가지 도출할 수 있는 정책적 함의는 자치구별로 부동산 혹은 주택문제에 대한 충분한 파악을 통해 전국적 효과를 가져오는 부동산정책이 아니더라도 지역적 차원에서 기울일 수 있는 노력들을 기울여야 할 것이다. 본 연구는 주관적인 만족도를 통한 부동산 정책 평가라는 긍정적인 측면과 함께 몇 가지 한계점을 지니고 있다. 연구결과의 일반화, 정책평가가 갖는 시차의 문제점, 주관적인 인식의 문제점이 그것이다. 이는 차후의 보다 객관적이고 일반화된 연구를 통해 해결해야 할 과제이다. This research is on the effectiveness evaluation of real estate policy. The evaluation of problem, policy tool, policy goal, and policy satisfaction of real estate is performed. To this work, it is classified to type of real estate policy classify and policy goal is classified to economy invigoration, housing supply, and stability of real estate market. This research takes aim at the relation of problem of real estate and goal of real estate policy, the relation of policy tool and policy goal, and the regional difference of policy perception about real estate policy. This research is the positive research and performed through survey of the people. The objects are the Youngdeungpo-gu and Seocho-gu. And then, it is analyzed frequency analysis and analysis. The result as follows. First, The price of real estate is the most serious problem. Actually, it rise continuously. There are difference in perception between the Youngdeungpo-gu and Seocho-gu. The price of real estate is regarded as problem in Youngdeungpo-gu. The case of Seocho-gu, bad housing environment is problem. And Participation Government propose the supply of house continuously. But Since the departure of Participation Government, amount of supply of new apartment in the capital city has decreased to 50%, and sale price of new apartment has risen sharply. The perception of real estate problem influence the goal of real estate policy. At the situation of too much high price of real estate, the most proper policy goal is stability of the real estate market. Next, Participation government present many policy tool. The effectiveness of policy tool analysed through the comparison of means of policy tools. The result tell us that the opening of new sailing price is most effective, and next report of real transaction price and lowering the sailing price is effective. The analysis of relation of policy goal and policy tool show that the economy invigoration is achieved through the redevelopment and reconstruction, policy related to tax and fiance, and building of house. And the supply expansion of house is achieved through redevelopment and reconstruction, land supply and construction of house. Finally, the stability of real estate is achieved through the policy related to tax and finance, the report of speculation region and house transaction. Therefore if the relation of policy goal and policy tool is not considered, the accomplishment of policy goal is not realized. The Participation Government present the too many policy related to tax. This can reduct the effectiveness of another policy. Policy goal is classified the expansion of house supply, economy invigoration, stability of real estate. The evaluation of properness, consistency and achievement of policy goal is negative. This is linked to low satisfaction of people. Finally, the perception about the real estate policy differs between region. First, In the case of the proper supply method of house, people of Seocho-gu prefer the supply through the new city, and people of Yeoungdeungpo-gu the supply through redevelopment. This relate to the bad housing enivornment of Yeoungdeungpo-gu. The perception of properness of policy goal such as house supply expansion is less positive in Yeoungdeungpo-gu than Seocho-gu. Actually, real estate policy influence over all nation, then it is difficult to target only one region. A lot of real estate policy of Participation Government is to stabilize the house price of bubble 7 or Gangnam. But, the effect appear beyond the one region. But, the policy implication can be present that it is necessary that the policy effort in accord with the region situation must be considered. This research has the positive aspect in the evaluation of subjective satisfaction of people. But there are some limits. Those are the generalization of result, time of evaluation and subjective perception. These are questions to solve through the research that carried out.
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