주택재건축사업에서 건설사업관리(CM) 적용이 사업만족도에 미치는 영향 = A study on the effect of CM application to satisfaction of housing reconstruction project

국문 초록 (Abstract)

최근 주택재건축 사업은 정부의 규제 강화, 부동산 경기침체에 따른 사업성 악화, 정비구역의 과다지정, 사업 이해관계자 간의 갈등 및 비리 발생 등 여러 가지 원인에 의해 서울과 수도권 일부지역을 제외한 전국 대부분의 지역에서 사업 추진이 매우 부진하다. 특히, 조합의 비전문성으로 인해 사업추진과정에 대한 조합집행부와 조합원들 간의 의견 상충이 빈번히 발생하고, 법무, 설계, 시공, 분양 등 매우 다양하고, 업무 영역도 상당히 광범위한 행정적, 기술적 전문성을 필요로 하나, 조합 집행부는 경험 및 전문지식이 부족한 것이 현실이기 때문이다. 이에 따라 전국의 주택재건축사업 실태에 대하여 세밀한 조사, 분석과 함께 추진 단계별 문제점을 분석하여 주택재건축사업 정상화를 위한 제도적 개선방안의 마련이 필요하다.
「도시 및 주거환경정비법」이 제정된 2000년대 초반 이후 재건축을 비롯한 복잡한 대형사업의 발주가 늘어나고 전문적인 건설사업관리(CM)에 대한 중요성이 인식되고 있다. 국내 건설 산업에서 건설공사에 대한 프로젝트 기획, 설계, 시공관리, 평가, 사후관리 등의 건설의 전반적인 프로젝트 관리업무를 건설사업관리(CM) 기업들이 수행하고 있다. 이에 주택재건축사업에서 건설사업관리(CM)를 적용·분석하여 사업완료 단지에 대한 만족도 검증을 통해 사업의 효율성 제고 및 정책방향을 제시하고자 한다. 본 연구는 경험과 지식이 부족한 재건축사업의 발주자들도 쉽게 접근 가능한 건설사업관리(CM) 적용에 도움을 주기 위해 기존 주택재건축사업에서 건설사업관리(CM)를 적용한 단지를 대상으로 만족도를 조사하여 가설 검증을 하였다. 주택재건축사업에서 건설사업관리(CM) 만족 요인을 규명하여 영향관계를 분석한다. 또한 주체간 건설사업관리(CM) 적용에 대한 차이를 비교하기 위해, 조합임원, 조합원, 행정기관, 지역주민으로 구분하여 주택재건축사업에서의 건설사업관리(CM) 적용에 대한 영향관계를 비교·분석하였다. 본 연구에서 검토한 이론과 선행연구, 설문 결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 주택재건축사업 조합에 대한 신뢰가 낮아 건설사업관리(CM) 도입을 통해 조합의 투명성과 사업기간 단축, 비용 절감 등을 기대하고 있으며 이를 위해 제도의 법제화가 필요함을 알 수 있다. 둘째, 관리처분계획은 만족도를 매개하여 권유의사에 간접적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 관리처분계획 수준이 높을수록 만족도가 높아지고, 이에 따라 권유의사도 높아지는 것으로 판단할 수있다. 이는 조합원의 비례율과 부담금 등의 윤곽이 드러나고 사업비에 대해 실제로 느낄 수 있는 관리처분 단계에서의 건설사업관리(CM) 역할이 전체 사업의 만족도를 이끌어 가는 것으로 판단된다. 셋째, 철거착공은 만족도를 매개하여 권유의사에 간접적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 철거착공 수준이 높을수록 만족도가 높아지고, 이에 따라 권유의사도 높아지는 것으로 볼 수 있다. 관리처분단계 이후 착공의 시기가 얼마나 빨라지냐에 따라 건설사업관리(CM)가 제대로 역할을 했는지 보는 것으로 판단된다. 넷째, 외적요인도 만족도를 매개하여 권유의사에 간접적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 외적요인 수준이 높을수록 만족도가 높아지고, 이에 따라 권유의사도 높아지는 것으로 판단할 수 있다. 이는 비전문가들이 모인 조합을 대신해 전문가로서 건설사업관(CM)가 사업을 이끌어 가며 각종 이해 당사자들과의 조율 능력이 중요함을 알 수 있다. 재건축사업의 전체적인 단계를 담당하는 조합은 전문성의 부재로 사업의 지연이나 비용증가 등이 발생하는데 이를 해결하기 위한 방안으로 건설사업관리(CM)가 원활히 이루어지도록 법체계를 갖춰야 한다. 주택재건축사업에 건설사업관리(CM)를 적용했을 때 주민들의 사업만족도와 지속적 사업의사에 미치는 영향요인에 대한 가설 검증 분석 결과 건설사업관리(CM) 적용은 사업만족도에 유의한 영향계수를 나타내고 있다. 또한, 건설사업관리(CM)가 조합의 비전문성과 신뢰성, 혁신성 등의 자질 등의 보완 역할에 대한 기대도 있지만 관공서나 이해관계자들과 발생된 갈등을 건설사업관리(CM)가 공정하고, 빠르고, 합리적으로 처리할 경우 전반적인 사업만족도에 더 큰 영향을 주고 있다는 것을 알 수 있다. 본 연구는 재건축사업이 활발한 서울 지역을 대상으로 설문을 실시하여 지역 및 규모별 특성이 다를 수 있음에도 이러한 세분화된 특성을 고려하지 못했다는 것에 한계가 있다. 이에 대한 문제는 향후 연구과제로 남겨두도록 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• Ⅰ. 연구의 배경 1
• Ⅱ. 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 범위 및 방법 6
• Ⅰ. 연구의 범위 6
• Ⅱ. 연구의 방법 7
• 제2장 이론적 고찰과 선행연구 10
• 제1절 주택재건축사업 10
• Ⅰ. 주택재건축사업의 정의 10
• Ⅱ. 주택재건축사업 시행자의 범위와 시행방법 11
• Ⅲ. 주택재건축사업의 추진절차 11
• Ⅳ. 주택재건축사업의 필요성 14
• Ⅴ. 주택재건축사업의 문제점 14
• Ⅵ. 외국의 주택재건축 사례 17
• 제2절 건설사업관리(CM) 26
• Ⅰ. 건설사업관리(CM)의 정의 26
• Ⅱ. 건설사업관리(CM)의 구분 27
• Ⅲ. 건설사업관리(CM)의 법적근거 및 필요성 28
• Ⅳ. 건설사업관리(CM)의 업무 30
• Ⅴ. 건설사업관리(CM)의 문제점 35
• Ⅵ. 건설사업관리(CM)의 기대효과 36
• Ⅶ. 외국의 건설사업관리(CM) 사례 37
• 제3절 선행연구 45
• Ⅰ. 주택재건축사업 관련 연구 46
• Ⅱ. 건설사업관리(CM) 적용 관련 연구 54
• Ⅲ. 시사점 및 선행연구와의 차별성 59
• 제3장 주택재건축사업과 건설사업관리(CM) 현황 분석 61
• 제1절 주택재건축사업의 현황 분석 61
• Ⅰ. 서울특별시 62
• Ⅱ. 경기도 63
• Ⅲ. 기타 지역 63
• 제2절 건설사업관리(CM)의 현황 분석 64
• Ⅰ. 업종·지역·규모별 분석 64
• Ⅱ. 실적 분석 66
• Ⅲ. 업무 분석 72
• 제3절 시사점 82
• 제4장 연구의 설계 및 실증 분석 결과 85
• 제1절 분석의 흐름 85
• 제2절 토지등소유자의 인식 86
• Ⅰ. 건설사업관리(CM) 적용에 대한 인식 86
• Ⅱ. 소결 102
• 제3절 구조 분석 연구 설계 104
• Ⅰ. 연구 대상과 자료수집 104
• Ⅱ. 연구 가설 105
• Ⅲ. 일반적 특성 107
• Ⅳ. 측정 도구 108
• Ⅴ. 통계분석 방법 109
• 제4절 구조 분석 연구 결과 111
• Ⅰ. 기술통계 111
• Ⅱ. 관측변수 간 상관관계 114
• Ⅲ. 측정모형의 타당성 검증 127
• Ⅳ. 구조모형 분석 144
• 제5절 정책제안 150
• Ⅰ. 만족도 분석 결과 150
• Ⅱ. 정책제안 방향 156
• Ⅲ. 제도 및 법률정비 158
• 제5장 결론 161
• ❲참고문헌❳ 166
• ❲부 록❳ 177

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61. “지역협력형 도시재생 기법으로서 타운매니지먼트 실행모델 연구”, 한연오, 광운대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2017

62. “공공건설사업 CM발주를 위한 프로세스 모형기반 지원 시 스템 구축”, 채영석, 경상대학교 대학원, 경상대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2009

63. “도시정비법상 재건축사업에 있어서 세입자의 주거권에 관 한 연구”, 양정원, 전남대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2017

64. “주택재개발사업의 갈등이 사업성에 미치는 영향 예 측과 대응 전략”, 정순오, 류형석, 한국지역개발학회, 한국지역개발학회지, 제23권 제4호, , 2011

65. “주택재개발사업의 단계별 발생비용 증가요인 분석을 통한 저감방안“, 김재승, 동의대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2014

66. “해외건설공사의 리스크 분석에 기초한 수익성 예측 모델에 관한 연구”, 한승헌, 김두연, 대한토목학회, 대한토목학회 논문집, 제26권 제4호, , 2006

67. “주택 재건축 사업의 갈등 해소 방안: 갈등모형의 실증분석 을 중심으로”, 홍순주, 강원대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2008

68. “성남시 민원사례 분석을 통한 공공참여형 도시정비사업의 갈등특성 연구”, 유원석, 가천대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2017

69. “공공관리제도 도입에 따른 정비사업 참여자별 의사결정요 인에 관한 연구”, 이정재, 한양대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2016

70. “확률적 위험도 분석 모형을 이용한 아파트 재건축사업의 수익성예측 모델 개발”, 우광민, 이학기, 대한건축학회지회연합회, 동아대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2006

71. “재건축사업의 갈등요인이 사업만족도에 미치는 영향분석: 공동주택을 대상으로”, 김형진, 한양대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2015

72. “공동주택 재건축 초기사업단계에서 개선방 안: PM 및 CM프로세스 적용을 중심으로”, 김창교, 안경환, 전재열, 대한건축학회 학술대회 논문집, 제23권 제1호, , 2003

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74. 국내 CM 기업의 프로젝트 및 프로그램 관리역량 평가를 위한 자가 역량 평가 시스템 개발, 최재현, 손재호, Choi, Jaehyun, Kim, Jihye, Son, Jaeho, 김지혜, 한국건설관리학 회 논문집, 제16권 제1호, , 2015

75. 전국 도시재정비사업 추진실태 분석을 통한 개선방안 고찰(주택 재개발사업 및 주택재건축사업을 중심으로), 임정민, 한국토지주택공사 토지주택연구원, LHI Journal 4, , 2013