集合建物의 附屬施設과 그 垈地의 歸屬에 관한 硏究 = A study on the belonging of attached facility and the land of aggregate building

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After collective building law, supply of high-rise apartments is increased rapidly. Also, commercial complex, building for sales, is built as aggregate building of classifying ownership form in many cases. Officetel for working and dwelling, commercial complex for sales and dwelling-commercial apartments building dwelling apartments together are also appeared as collective building. Therefore, aggregate building is actually shown as buildings of various types and uses.
In the late 2010, domestic houses are total 14,677,000 according to the data of National Statistical Office. Among them, collective buildings such as apartment-row houses-multi-houses, etc. are 10,426,000 by 71% of the whole houses. Among the whole domestic buildings, the weight of aggregate buildings is so much. Therefore, the importance of aggregate building law regulating legal relations of classifying owners of aggregate building will be more outstanding in the future.
This thesis focuses on investigating contents of ownership form, registration form, management form of aggregate building, etc. in relation to attached facility and site, finding the problems, suggesting improvements for solution, maintaining and preserving the value of apartment complex through the effective management of aggregate buildings. Solutions drawn by the process are as follows.
First, ownership form of attached facility and site thoroughly shows sharing form, but fundamental problem can be solved if the ownership form is revised to ownership form of total ownership for the application.
Second, registration form of attached facility and site was discussed during the revision of aggregate building law and there were site right registration system and management ownership registration system. But, to simplify the registration procedure, registration method of site registration system for the procedure was introduced, but there are many problems during the practical treatment of registration. To solve the problem, real estate registration system should be reexamined and management ownership registration system suitable for domestic situation, which is effective to manage attached facility and site, must be introduced.
Third, in case of the management form of attached facility and site, apartments more than 150 houses are generally managed while persons with license of house manager by housing law are assigned as management head. On the other hand, according to the aggregate building law, organization of management group is applied and managed by apartment less than 150 house, apart complex, dwelling and commercial complex building, etc. In case of Japan, management association manages classifying buildings in many cases and furthermore, there are cases of management association corporation. Therefore, it's necessary to vitalize management group of aggregate building, introduce and systemize corporation system of management group. It's time to inquire the effective management of buildings by management group or management association.
Among the attached facilities of current apartments, additional facilities are management office, parking lot, security office, wall and road, electric room-mechanical room, warehouse, etc. And, welfare facilities are kindergarten, the aged room, childcare facility, children playground, resident sports facility, resident joint facility, resting facility, library, small park, etc. variously for operation. Recently, attached facilities are more than 30% of the site, so it's emphasized to manage attached facilities more. Today, aggregate buildings are huge, high-rised and cutting-edged and lots of unspecific classifying owners are living, so it's necessary to improve legal system to establish professional management system.
Keywords : aggregate building, attached facility, additional facility, welfare facility apartment, legal relations, site, site right registration system, management ownership system, management group, management group corporation

국문 초록 (Abstract)

집합건물법이 시행된 이후에 고층아파트의 공급은 급격히 증가하고 있는 추세이다. 또한 영업용 건물인 상가의 경우도 구분소유 형태의 집합건물로 건축되는 경우가 많아졌다. 업무와 주거를 함께 할 수 있는 오피스텔 및 영업용도의 상가와 주거용 아파트를 함께 건축하는 주상복합아파트 역시 집합건물의 형태로 출현하고 있다. 이처럼 집합건물은 다양한 형태와 용도의 건축물로 나타나고 있는 실정이다.
2010년 말 통계청자료에서 국내주택은 총 14,677,000호이다. 이중에서 아파트·연립주택·다세대주택 등 집합건물은 10,426,000호로서 전체 주택의 71%를 차지하고 있다. 국내 전체 건물 중에서 집합건물이 차지하는 비중은 상당히 많을 것으로 본다. 따라서 집합건물의 구분소유자들의 법률관계를 규율하는 집합건물법의 중요성은 앞으로 더욱 두드러질 것으로 예상되고 있다.
본 논문은 부속시설 및 대지에 관련해서 소유형태, 등기형태, 집합건물의 관리형태 등에 관한 내용을 조사하여 문제점을 찾아내고 해결하기 위한 개선점을 제시하고자 한다. 결국 집합건물의 효율적인 관리를 하여 아파트 단지의 가치를 유지하고 보존하도록 하는 데 그 중점을 두고 있다. 이러한 과정을 거쳐 도출된 해결방안은 다음과 같다.
첫째, 부속시설 및 대지의 소유형태는 대체로 공유형태를 하고 있으나, 이러한 소유형태를 총유의 소유형태로 개정하여 적용시킨다면 근본적인 문제를 해결할 수 있다고 본다.
둘째, 부속시설 및 대지의 등기형태의 경우 본래 집합건물법 개정 당시에 거론되었던 내용으로 대지권등기제도와 관리소유등기제도가 있었다. 그러나 등기절차의 간소화를 위해서 절차법상 대지권등기제도의 등기방식이 도입되었으나 등기의 실무 처리과정에서 많은 문제점이 나타나고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 부동산 등기제도를 재검토하여 부속시설 및 대지를 관리하는 데 있어서 효율적이고 국내의 실정에 맞는 관리소유등기제도를 도입해야 할 것이다.
셋째, 부속시설 및 대지의 관리형태의 경우 일반적으로 150세대 이상 아파트의 관리는 주택법에 의한 주택관리사 자격소지자가 관리소장으로 위임받아 관리하고 있다. 반면에 집합건물법상 관리단의 조직단체는 150세대 이하 아파트와 아파트상가, 주상복합건물 등이 적용되어 관리되고 있다. 일본의 경우에는 관리조합에서 구분건물을 관리하는 경우가 많은데 더 나아가 관리조합법인화를 하는 사례도 발견된다. 따라서 집합건물의 관리단을 활성화시키고 이를 위해 관리단의 법인화 제도를 국내에 도입하여 체계화할 필요가 있다. 이러한 관리단 또는 관리조합에 의한 체계적이고 효율적인 집합건물의 관리가 요구되는 시점이라 하겠다.
현재 아파트의 부속시설 중에 부대시설은 관리사무소, 주차장, 경비실, 담장 및 도로, 전기실·기계실, 창고 등이 있다. 그리고 복리시설에는 유치원, 경로당, 보육시설, 어린이놀이터, 주민운동시설, 주민공동시설, 휴게시설, 도서관, 소공원 등이 다양하게 설치되어 운영되고 있다. 최근에 부속시설이 대지 전체에서 30%가 넘는 큰 비중을 차지하고 있어 부속시설의 관리가 더욱 강조되고 있다. 오늘날 집합건물이 대형화·고층화·첨단화되고 있으며 불특정 구분소유자들이 다수가 거주하고 있어 전문적인 관리체계가 구축될 수 있는 법제도적 개선이 필요하다고 생각된다.
* 주제어 : 집합건물, 부속시설, 아파트, 법률관계, 대지, 대지권등기, 관리단, 관리단법인, 부대시설, 복리시설, 대지권등기제도, 관리소유제도

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 1
• 제1장 서론 3
• 제1절 문제제기 3
• 제2절 연구목적 및 필요성 5
• Ⅰ. 연구목적 5
• Ⅱ. 연구의 필요성 7
• 제3절 연구의 범위와 방법 8
• Ⅰ. 연구범위 8
• Ⅱ. 연구방법 10
• Ⅲ. 논문의 구성 11
• 제2장 집합건물과 부속시설의 관리체계 14
• 제1절 집합건물의 개념 14
• Ⅰ. 집합건물의 의의 14
• Ⅱ. 집합건물의 태양 15
• 제2절 집합건물의 부속시설 16
• Ⅰ. 부속시설의 의의 16
• Ⅱ. 부속시설의 분류 17
• 1. 건물의 부대시설 17
• 2. 복리시설 20
• Ⅲ. 부속시설의 설치기준 24
• 1. 부대시설의 설치 24
• 2. 복리시설의 설치기준 29
• Ⅳ. 부속시설 및 대지의 법률관계 32
• 1. 공동생활시설 설치의 법제화 32
• 2. 부속시설의 배치 38
• 3. 공동주택의 행위 허가 또는 신고의 기준 40
• 4. 커뮤니티 공간계획 42
• 제3절 집합건물의 관리체계 43
• Ⅰ. 법정관리체계와 임의관리체계 43
• 1. 법정관리체계 43
• 2. 임의관리체계 45
• Ⅱ. 자치관리체계와 위탁관리체계 45
• 1. 자치관리체계 45
• 2. 위탁관리체계 46
• 3. 혼합관리체계 46
• Ⅲ. 아파트단지의 관리형태 46
• 제4절 소결 48
• 제3장 집합건물의 부속시설과 대지현황과 실태조사 51
• 제1절 서언 51
• 제2절 부속시설의 현황 53
• Ⅰ. 서울지역 아파트 조사현황 53
• 1. 용산 - 한강맨션아파트 54
• 2. 송파 - 진주아파트 57
• 3. 용산 - 한가람아파트 59
• 4. 서초 - 반포자이아파트 61
• Ⅱ. 수도권지역의 아파트 조사현황 64
• 1. 분당 - 판교푸르지오그랑블아파트 64
• 2. 평촌 - 무궁화금호아파트 66
• 3. 산본 - 한양목련아파트 68
• Ⅲ. 지방도시지역 아파트 조사현황 70
• 1. 화성 - 풍성신미주아파트 70
• 2. 평택 - 용이푸르지오아파트 72
• 3. 안성 - 신소현 코아루아파트 74
• 제3절 부속시설의 대지의 실태분석 77
• Ⅰ. 건축 연도순에 따른 현황분석 77
• 1. 1단계(1970∼1973년까지 건축된 아파트) 77
• 2. 2단계(1974∼1990년까지 건축된 아파트) 78
• 3. 3단계(1991∼1999년까지 건축된 아파트) 79
• 4. 4단계(2000∼2011년까지 건축된 아파트) 80
• Ⅱ. 개별단지의 실태분석 82
• 1. 부속시설과 대지 면적현황 82
• 2. 부속시설과 대지의 소유자현황 85
• 3. 부속시설과 대지의 등기현황 87
• 4. 부속시설과 대지 관리현황 92
• 제4절 소결 94
• 제4장 집합건물 부속시설의 소유형태와 문제점 98
• 제1절 부속시설의 소유형태 98
• Ⅰ. 부대시설의 소유형태 98
• 1. 건축설비 98
• 2. 건물에 딸린 부대시설 99
• 3. 단지안의 담 또는 도로 103
• 4. 기타 부대시설 103
• Ⅱ. 복리시설의 소유형태 103
• 1. 복리시설 103
• 2. 복리시설의 관리 104
• Ⅲ. 부속시설의 면적과 산정 105
• 1. 부속시설의 면적 105
• 2. 부속시설 면적의 산정 106
• 제2절 부속시설 귀속의 문제점 108
• Ⅰ. 공유관계 108
• 1. 공유 법리 108
• 2. 지분권 행사의 검토 108
• Ⅱ. 대지권표시등기가 완료된 경우 116
• Ⅲ. 특정 구분소유자의 소유로 된 경우 116
• 1. 주민공동시설 여부 117
• 2. 용도변경에 대한 관리단승인 여부 118
• 3. 무단용도변경에 대한 관리단의 조치 119
• 제3절 소결 120
• 제5장 집합건물 부속시설의 관리 개선방안 123
• 제1절 관리개선의 전제요건 123
• Ⅰ. 관리단의 법인화 123
• 1. 관리단의 법인화의 배경 123
• 2. 관리단 법인화의 필요성 125
• Ⅱ. 관리소유제도의 채택 126
• 1. 관리소유제도의 의의 126
• 2. 관리소유제도의 연혁 128
• 3. 관리소유제도의 필요성 131
• 제2절 부속시설 및 그 대지소유권 귀속의 개선점 131
• Ⅰ. 관리단 소유관계 131
• 1. 관리단의 소유 131
• 2. 관리단의 소유형태 133
• 3. 관리단을 총유로 할 때의 견해 134
• 4. 종합 136
• Ⅱ. 관리단 법인으로서의 소유 137
• 제3절 소결 138
• 제6장 결론 141
• 참고문헌 147
• Abstract 152
• 부록(별표 31) 155

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