도심재개발에 관한 공법적 연구

고준혁 서울대학교 대학원 2023 국내석사

The focus of urban improvement projects under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments has shifted to primarily include housing redevelopment and reconstruction projects. However, it's important to note that urban redevelopment projects that construct business and commercial facilities within urban areas also play a crucial role in revitalizing and restoring urban functions. In particular, as urban areas, including those within the four gates of Seoul, continue to age, the need for urban redevelopment projects that aim to restore their functionality has become increasingly crucial. Despite the increasing need for urban redevelopment projects to restore the functionality of aging urban areas, the complexity of the system and lack of adequate public legal considerations present significant challenges in the development of effective solutions. The evolution of the urban redevelopment system has undergone various modifications through legislative developments over the years, with its origins traceable to the Urban Redevelopment Act. Initially, the concept of urban redevelopment in Korea was primarily focused on urban redevelopment projects, rather than housing redevelopment projects. This led to the activation of urban redevelopment initiatives in earnest during the 1980s. Subsequently, the urban redevelopment system has undergone various name changes, such as "urban environment improvement projects" and "urban renewal type redevelopment projects," but the fundamental objective of restoring the functionality of declining urban areas has remained unchanged. Additionally, it is noteworthy that improvement projects under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments, urban planning facility projects under the National Land Planning and Utilization Act, and urban development projects under the Urban Development Act are all rooted in urban planning projects under the Urban Planning Act. As such, the Urban Planning Act and the National Land Planning and Utilization Act continue to play a crucial role in the Urban Development Act in terms of project implementer. Thus, the land area and landowner consent requirements outlined in the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments serve as important consent requirements for ensuring the legitimacy of improvement projects such as urban redevelopment projects, as per the National Land Planning and Utilization Act. In the context of urban redevelopment, the concept of eminent domain as it pertains to the project implementer is of particular significance. Under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments, the term 'landowner' encompasses not only the counterparty to the disposition, but also the organization responsible for implementing the project. This is due to the provision in the Act which allows for landowners to directly assume the role of project implementer. In light of the above considerations, the question of the legitimacy of eminent domain in urban redevelopment projects, particularly those undertaken directly by landowners, merits further examination. While the National Land Planning Act's consent rate requirements serve to provide a measure of public oversight, the public nature of the facilities constructed as a result of these projects may be less pronounced than that of traditional infrastructure projects. As such, the constitutionality of urban redevelopment projects conducted by landowners is open to debate, yet the need for urban function recovery through such projects necessitates the grant of eminent domain powers. The distinction between housing redevelopment and urban redevelopment has traditionally been based on the allowable use of new buildings constructed as a result of the redevelopment project and the regional nature of the target site. Historically, housing redevelopment projects were understood as those that aimed to construct new residential units in areas with a concentration of outdated or dilapidated buildings, while urban redevelopment projects were focused on building commercial and business facilities in urban areas. However, as the profitability of urban redevelopment projects became a significant factor, mixed-use apartment buildings and other facilities with residential components began to be incorporated into urban redevelopment projects. This has led to a gradual blurring of the distinctions between housing and urban redevelopment, as the urban redevelopment projects now also play a role in supplying residential units in urban areas. As a result of reviewing the urban redevelopment system, as established under current legal frameworks, it deviates from the traditional housing redevelopment system in terms of project implementer, permissible usage of newly constructed buildings, and management and disposal plans. Specifically, a more thorough examination of the justification for the grant of eminent domain rights is deemed necessary, particularly from the perspective of the project implementer. Additionally, it is crucial to re-evaluate the institutional direction of the urban redevelopment system in light of the evolving trend towards expanding housing supply through the construction of new buildings, taking into account the nature of the urban redevelopment system. 오늘날 도시정비법에 따른 도시정비사업은 주로 주택재개발사업과 주택재건축사업을 위주로 이루어지지만, 도심지에서 업무⋅상업시설을 건축하는 도심재개발사업 또한 도심지 기능 회복을 위한 중요한 정비사업에 해당한다. 특히 서울시의 사대문 내 지역을 포함한 기존 도심지역이 점차 노후화함에 따라 도심지역의 기능 회복을 위한 도심재개발사업의 필요성 또한 점차 중요해지고 있다. 그러나 이를 해결하기 위한 도심재개발 제도의 복잡다단함으로 인해 도심재개발 제도의 발전에 관한 공법적 고찰은 여전히 불충분하다. 도심재개발 제도는 연혁적으로 다양한 법률을 거치며 그 형태를 변화해왔지만, 제도의 모태는 도시재개발법으로부터 유래한다. 오히려 우리나라에서 처음 도입된 재개발 제도의 원형은 주택재개발사업이 아닌 도심재개발사업의 형태에 가까운 것이었으며, 이를 토대로 1980년대까지 도심재개발이 본격적으로 활성화되었다. 이후 도심재개발사업은 도시환경정비사업과 도시정비형 재개발사업 등으로 명칭을 바꾸며 존속해왔지만, 그 본질이 쇠락한 도심지역의 기능 회복에 있다는 점은 동일하게 유지되었다. 나아가 도시정비법상 정비사업을 포함한 도시계획시설사업, 도시개발법에 따른 도시개발사업 등은 모두 도시계획법상 도시계획사업에 뿌리를 두고 있는데, 이로 인해 사업시행자 측면에서 도시계획법과 이를 승계한 국토계획법은 여전히 도시개발법의 일반법적 역할을 수행하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 따라서 도시정비법상 요구되는 토지면적 및 토지소유자 동의 요건은 국토계획법에서와 마찬가지로 도심재개발 등 정비사업의 정당성을 담보하는 중요한 동의 요건으로 작동하게 된다. 또한 사업시행자의 수용권과 관련해 도심재개발에는 특수한 쟁점이 존재한다. 도심재개발에서 ‘토지등소유자’는 처분의 상대방 및 사업을 시행하는 단체의 구성원으로서의 의미 외에도, 사업시행을 담당하는 주체로서의 단체 그 자체를 의미하기도 한다. 이는 도시정비법이 일정한 경우 토지등소유자가 직접 사업시행자가 되는 것을 허용하고 있기 때문이다. 따라서 토지등소유자가 직접 시행하는 도심재개발에서 수용권 부여의 정당성과 관련해 문제가 제기될 수 있다. 수용권 행사의 주체 측면에서는 국토계획법에 뿌리를 둔 동의율 요건이 적용됨에 따라 공공성의 보충이 이루어지지만, 사업의 시행 결과 건축되는 시설의 공공성 측면에서 기반시설에 비해 공공성이 떨어지는 측면이 있다. 결국 토지등소유자가 시행하는 도심재개발에는 잠재적 위헌성이 존재하나, 도심재개발이 수행하는 도시기능회복의 현실적 필요성으로 인해 수용권이 부여되고 있는 것이다. 한편, 재개발사업의 결과 건축되는 신축건축물의 허용용도는 사업대상지의 지역적 성질과 더불어 주택재개발과 도심재개발을 구분하는 잣대가 되어왔다. 즉, 주택재개발은 노후⋅불량건축물 밀집 지역에서 주택을 짓는 사업으로, 도심재개발 사업은 도심지에서 업무⋅상업시설을 짓는 사업으로 이해된 것이다. 그러나 시간이 지남에 따라 도심재개발 사업의 수익성 증대를 위해 주상복합건축물 등 주거시설로서의 기능을 수행하는 건축물이 지어지기 시작했고, 오늘날에는 도심재개발 사업 또한 도심지에서 주거시설 공급기능을 담당하고 있어 주택재개발과의 차이점이 흐려지고 있다. 연혁적으로 도시공간을 정비하는 일련의 사업 및 현행법상 도심재개발 제도를 검토한 결과, 도심재개발 제도는 사업시행자의 측면, 신축건축물의 허용용도, 관리처분계획 측면에서 정비사업의 주류를 차지하는 주택재개발 제도와 다양한 차이를 내포하고 있다. 특히 사업시행자 측면에서는 수용권을 부여하는 것에 대한 헌법적 차원에서의 정당성 검토가 보다 깊이 있게 요구되고, 신축건축물로서 주택공급의 확대 또한 도심재개발 제도의 본질을 고려하여 제도적 방향성의 검토가 필요한 시기이다.

재개발사업의 문제점 분석을 통한 활성화 방안 연구 : 창원특례시(마산합포구, 마산회원구, 진해구)를 중심으로

박미진 창신대학교 대학원 2023 국내석사

국문초록 재개발사업의 문제점 분석을 통한 활성화 방안 연구 -창원특례시(마산합포구, 마산회원구, 진해구)를 중심으로- 박 미 진 창신대학교 부동산경영대학원 창원시는 2010년 세 도시(창원시, 마산시, 진해시)가 통합되면서 하나의 큰 도시가 되었으나, 각 도시간의 발전 상황과 도시의 정비 상태가 다름으로 인해 불균형적 도시의 모습을 갖추고 있다. 성산구와 의창구의 경우(구 창원시)는 비교적 안정적인 기반시설을 갖추고 있어 재건축사업 위주의 정비사업이 활발히 이루어지고 있다. 그러나 마산합포구, 마산회원구, 진해구의 경우(구 마산시, 구 진해시)는 일찍이 산업화와 도시화가 시작되어 도시가 오래된 만큼 취약한 기반시설로 인해 재개발사업 위주의 정비사업이 필요하다. 재개발사업은 시간이 많이 소요되고 사업진행 중에도 주민들의 반발로 사업인가가 취소되는 일이 빈번하지만 어떠한 형태로든 재개발사업을 통한 새로운 도시의 정비사업은 이루어져야 한다. 그러므로 이러한 사업들의 원만한 추진을 위해서는 재개발사업의 과정에서 발생하는 문제요인을 찾고 이를 토대로 재개발사업과 관련된 활성화 방안이 필요하다고 보았다. 이에 본 논문에서는 창원시 재개발사업의 진행에 영향을 끼치는 요인으로 사업의 내부적 요인, 외부적 요인 및 참여자 요인을 제시하였다. 세부적으로 사업 내부적 요인을 재개발 관련 법·제도 미비, 재개발사업 시행절차상 문제, 사업비용 확보 및 집행투명성 부족, 도시 계획적 측면 문제(재개발 사업방식)로 구분하고 사업 외부적 요인을 물량 과잉공급으로 미분양증가, 지역인구 감소, 부동산경기 침체, 부동산 세금과다 등 부동산정책으로 제시하였다. 사업 참여자 요인은 지방자치단체와의 소통 및 협조 부족, 재개발추진위원회 구성과 조합설립의 투명성 부족, 시행업체의 전문성 부족과 방만한 운영, 사업집행부와 조합원들 간의 갈등 문제 등이 발생한다고 보았으며 객관적으로 이를 분석하기 위해 전문가 설문지를 이용한 AHP기법을 통해 실증분석 하였다. 연구대상으로는 재개발사업 조합관계자, 시행업체 관계자, 재개발사업 관련 공무원, 관계된 학문을 연구하는 교수, 공인중개사, 부동산학 전공자등 36인을 설문 조사하였다. AHP 분석결과를 살펴보면 사업의 내부적 요인과 참여자 요인을 사업의 외부적 요인보다 상대적으로 중요하다고 판단하고 있다. 이중 사업 내부적 요인에서 가장 중점을 두는 요인은 사업비용 확보 및 집행투명성 부족이며, 사업 참여자 요인에서는 시행업체의 전문성 부족과 방만한 운영에 가장 큰 우선순위를 두었다. 그 다음으로는 사업 외부적 요인에서 부동산 세금과다 등 부동산 정책을 중요하게 고려하였다. 그에 대한 재개발사업의 활성화방안으로는 첫째, 재개발사업 시 가장 우선시 되는 부분이 사업 관련 자금조달이므로 사업비용이나 공공시설 설치비용을 주민이 고스란히 부담해야하는 것에 대한 대책으로 국가 및 지방자치단체의 공공시설을 위한 사업비 보조 등 필요한 재정지원이 뒷받침되어야한다. 둘째, 재개발사업의 주체인 조합이 시행업체를 선정하면 실제적으로 해당사업을 진행하는 업체가 전반적인 업무를 맡기 때문에 업체의 선정은 중요하다. 그러므로 시행사와 시공사를 선정 시에 전문성의 유무를 파악하고 자금력 있는 업체를 선택하는 것과 더불어 오로지 건설업체의 이익추구만을 지양하도록 공정한 업무체계 하에 사업이 진행될 수 있는 감시체계를 갖추는 것이 필요하다. 셋째, 재개발사업에 있어서 외부적 요인의 파급효과는 내부적 요인과 참여자 요인보다는 적다고 할 수 있지만 외부적 요인과 관련해 발생하는 문제들을 간과할 수 없다. 부동산 정책과 같은 외부적 요인도 재개발사업의 성공유무에 영향을 미치는 만큼 정부의 일관성 있는 정책이 요구되어진다. 본 논문의 연구결과에서 재개발사업 전문가들은 사업의 내부적 요인과 참여자 요인이 동일하게 중요하다고 판단하였다. 즉, 시대의 변화와 현실 실정에 따라 재개발사업에서 중요시되는 부분이 다를 수 있다는 점이 앞으로의 후행 연구에 작으나마 길잡이가 되리라고 본다.

주택재개발사업 조합설립추진위원회 운영 개선방안에 관한 연구

홍순옥 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2012 국내석사

주택재개발사업 조합설립추진위원회 운영 개선방안에 관한 연구 홍 순 옥 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 최 제 호 주거정비사업 중 주택재개발사업은 도시 내 노후·불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 기반시설을 정비하여 궁극적으로는 주민들의 삶의 질을 향상시키기 위한 목적으로 시행되는 도시계획사업이다(「도시 및 주거환경정비법」제1조, 제2조 2호 나목). 주택재개발사업의 참여주체는 토지등소유자로 구성된 조합과, 시공사, 일반분양자 등으로 구성되며, 주택재개발사업의 시행은 공공의 입장에서는 별도의 비용을 투입하지 않고 도시환경정비 및 기반시설을 확충할 수 있는 계기가 된다. 조합은 주거환경을 정비하는 동시에 자산가치의 증대효과에 대한 기대 때문에 적극적으로 추진하려 하며, 시공사는 사업에 참여함으로써 토지에 대한 비용부담 없이 주택건설을 통해 도시환경을 정비하면서 이윤도 창출하게 된다. 이처럼 주택재개발사업은 많은 이해관계자들이 존재하여 사업의 참여 주체 간 합리적인 이해조정이 요구되는 복잡한 구도의 도시환경 정비사업으로 사회적, 경제적으로 그 중요성이 요구되는 사업이다. 그러나 추진 과정에서 다양한 이해관계를 가진 참여주체간의 갈등과 대립으로 인하여 사업이 제대로 추진되지 못하는 경우에 추진위원회를 불신하는 여론이 확대됨에 따라 추진위원회에서는 비합리적인 방법을 동원하여 지역 주민들을 회유하거나 제3세력이 등장하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 부작용을 해소하지 못할 때는 합리적인 방법으로 사업을 추진하기 어렵다는 오판을 하게 되고 결국 조직을 동원하거나 이해관계가 있는 건설 회사를 개입시키게 된다. 주민 동의서를 징구하는 과정에서도 그 비용이 과다하게 지출되므로 시작 단계에서부터 불필요한 재정적인 압박을 받음으로써, 건설회사가 추진위원회 또는 조합 임원들에게 비리 요인을 발생하게 하여 조합원 이주비, 토지의 보상가격, 조합운영비, 재개발사업의 개발이익 등 개인의 이익과 재개발사업의 사업성에서 지역 주민들에게 피해를 입히는 결과를 초래하게 된다. 이러한 가운데 조합설립 추진위원회를 운영함에 있어 여러 문제점을 안고 있다. 첫째, 주민제안정비계획 수립 시 조합원 참여와 의사 반영이 미흡하다. 둘째, 추진위원회 설립 전 소요비용에 대한 승계위원회와의 부담 소재가 논란이 되고 있다. 셋째, 주민의사 결집 시 불법적 수단을 동원함으로써 갈등이 심화되고 있다. 넷째, 불합리한 서면결의와 조합 총회의 파행적 운영을 들 수 있다. 다섯째, 사업에 참여하는 참여업체의 선정기준과 절차가 미비하여 탈법이 조장되고 있다. 여섯째, 추진위원회의 임원 등 구성원의 사욕에 의한 비리가 상존하는 문제점을 안고 있다. 이에 관하여는 일반적인 비리발생 개요를 살펴보고 구체적인 비리발생 면담사례를 들어 추진위원회 운영 제고방안을 제시한다. 따라서 정비구역으로 지정된 지역 주민들에게 주택재개발사업으로 얻을 수 있는 경제적 효과를 가능한 한 극대화하기 위해서는 첫째, 사업 단계별로 공공기관과 연계하여 주민참여를 제도화하고, 둘째, 추진위원회의 설립 전에 소요된 비용을 승계하기 위한 위원회를 정립하여야 한다. 셋째, 미승인 추진위원회 명칭 사용 시에는 벌칙을 부과하고 추진위원이 연대하여 책임을 부여토록 하며, 넷째, 추진위원회 위원을 공무원 신분으로 의제하여 불법행위를 해소하고 총회가 파행되지 않도록 방지하는 것이 필요하다. 다섯째, 시공사 등 참여업체 선정기준과 절차에 대한 규약을 마련하고, 여섯째, 양벌규정 상 피해자 보호를 제도화하여 조합임직원의 위법행위에 따라 1차적 손해를 입은 토지등소유자가, 양벌규정에 따른 벌금형 납부에 따라 다시 2차적 손해를 입지 않도록 개선되어야 한다. A Study on the Improvement Scheme of the Association Establishment Promotion Committee for the Housing Redevelopment Project Hong, Soon Ok Department of Real Estate Graduate School of Real Estate & Distribution Management, Myongji University Directed by professor Choi, Je Ho The housing redevelopment project, of the improvement projects, is the project to improve the quality of residents' life by improving and constructing the decrepit and dilapidated housing of the city and improving the infrastructures such as roads and the like. The association establishment promotion committee can cause damage to residents in terms of members' migration expenses, land compensation, association operating expenses, development profits and the like. As a result, the operation of the promotion committee has the following several problems: First, the participation of association members and the reflection of their opinions are poor in formulating the resident-proposed improvement plan. Second, there is controversy over which pays the required cost between the promotion committee and the succession committee before the establishment of the former. Third, the conflict becomes deepened by mobilizing the illegal means for unifying residents' views. Fourth, there are the unreasonable written resolution and the crippled operation of the general assembly of the association. Fifth, the evasion of the law occurs due to the inadequate criterion and procedure for selection of the business firms participating in the project. Sixth, there is a problem that corruption caused by members' private interests such as the officers of the promotion committee is still in existence. Accordingly, this study presented the following improvement scheme for operation of the promotion committee by illustrating the case of interview over the occurrence of corruption. First, it is necessary to institutionalize resident participation in linkage with the public agency in each stage of the project. Second, it is necessary to establish the committee to succeed to the costs required before the establishment of the promotion committee. Third, it is necessary to impose the penalty on the use of the unapproved name of the promotion committee and make promotion members accountable for it in solidarity. Fourth, it is necessary to resolve the illegal action and prevent the crippled operation of the assembly meeting by regarding the member of the promotion committee as the position of the public official. Fifth, it is necessary to prepare the regulations on the criterion and procedures for selection of the participating firms such as the construction company and the like. Sixth, it is necessary to improve joint penal provisions so that the landowner suffering from the primary damage due to the illegal action of the association officers may not suffer from the secondary damage due to the payment of the fine in compliance with joint penal provisions, by institutionalizing the protection of th victims in joint penal provisions. Key words : housing redevelopment project, association establishment promotion committee, landowner, participating firm

재개발·재건축사업의 개발이익 추정에 관한 연구 : 서울시 재개발·재건축사업을 중심으로

윤상필 건국대학교 행정대학원 2012 국내석사

본 연구는 재개발․재건축 사업의 개발이익을 측정하는데 초점을 두고 있다. 첫째, 공공성 기반의 재개발 사업과 민영성 기반의 재건축 사업의 개발이익을 비교하고자 한다. 둘째, 사업주체에 따라 개발이익에 어떠한 차이가 나타나는지 파악하고자 한다. 이를 통해 개발이익과 관련된 다양한 문제점을 해결하고자 한다. 위의 연구 문제를 해결하기 위해, 이론적 배경을 검토하였다. 첫째, 기존 연구를 면밀히 검토하였다. 특히 개발이익과 관련된 선행연구를 집중적으로 조사하였고, 이를 통해 개발이익을 측정하는 산출식을 도출하였다. 둘째, 서울시 재개발․재건축 관련 자료를 통해 현황을 파악하였다. 최근 자료를 바탕으로 하여 분석의 정확성을 높였다. 본 연구에서는 재개발 사업 15곳, 재건축 사업 8곳을 연구대상으로 삼았다. 15개 사업의 총 수입과 총 지출을 측정하여 개발이익을 도출하였다. 공공의 개발이익은 (m2당 토지단가) x (순부담 토지면적)으로 측정하였다. 조합의 개발이익은 (총수입-총지출) - [(m2당 토지단가) x (순부담 토지면적)]으로 측정하였다. 본 측정식에 활용할 토지가격을 설정하기 위해, 서울시 18곳의 감정평가자료를 활용하였다. 18곳의 토지 감정평가 결과 m2당 8,526,250원으로 조사되었다. 분석결과, 재개발 사업의 경우, 공공의 개발이익은 64.71%, 조합원의 개발이익은 35.29%로 나타났다. 재건축 사업의 경우, 공공의 개발이익은 20.41%, 조합원의 개발이익은 79.59%로 나타났다. 재개발 사업과 재건축 사업의 근본적인 특성이 다르기 때문에, 이 같은 결과가 나타났다고 판단된다. 특히, 재개발 사업에서 공공부문이 많은 개발이익을 획득하고 있다. 토지 등 소유자인 조합원의 개발이익은 상대적으로 적은 개발이익을 얻고 있다. 따라서, 재개발 사업 구성원 중 ‘공공’과 ‘조합원’의 개발이익은 현실적으로 조정되어야 한다.

주택재개발사업에서의 주민참여 활성화 방안에 관한 연구 : 중구 신당5동 사례를 중심으로

김희도 연세대학교 대학원 2008 국내석사

우리나라의 도시계획은 1960년대에 이르러 시작된 산업화를 기점으로 도시화와 사회기반시설의 필요성 등을 계기로 점진적으로 도시계획수법들이 도입되기 시작하였다. 그러나 우리나라는 도시형성에 있어 양적팽창을 위주로 하였기 때문에 도시 미관의 악화 및 주거환경의 질적 저하 등과 같은 부작용을 초래하게 되었다.경제개발 초기의 재개발은 주로 정부 주도하에 실시되었으며, 주로 행정 당국의 일방적인 계획과 통제에 의한 재개발이 주를 이루었다고 할 수 있다. 당시 우리나라의 열악한 국토환경과 정치적인 상황을 고려해 볼 때 정부주도하의 일방적 계획은 어쩔 수 없는 상황이라 해석할 수 있겠다. 초기 재개발이 양적인 팽창과 정부 주도하의 일방적인 방향으로 이루어졌기 때문에 당시에는 주민참여에 관한 부분의 중요도가 매우 미약했다고 할 수 있다. 그러던 것이 도시기반 시설의 안정과 경제개발 그리고 정치적인 발전을 거치면서 점차 그 중요도가 증가하고 있는 추세이며 근래에 있어서는 그 비중이 매우 크다 할 수 있다.그러나 현재 행해지고 있는 재개발에서 주민참여의 정도는 상당히 피상적이고 한시적으로 실시되고 있다. 그러므로 형식적인 절차로서의 참여가 아닌 실질적이고 영향력 있는 주민참여 정비수법이란 어떻게 이루어져야 하는가를 고려할 필요가 있다.본 연구에서는 주민참여 재개발의 외국사례와 중구 신당5동 6구역인 사례지역의 설문분석을 통하여 문제점을 파악하고 활성화 방안을 도출하였다.우선 외국사례를 우리나라와 비교해 보면 외국사례와 우리나라 재개발 추진절차의 가장 큰 차이점은 계획수립의 전 과정에 주민의 실질적이고 적극적인 참여가 이루어진다는 점이다.다음으로 사례지역의 재개발사업에 있어 주민참여의 문제점을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 기초 단계에서의 주민 의사가 반영되지 않고 있다. 둘째, 지자체의 홍보부족이다. 셋째, 사업에 대한 불확실성이다. 넷째, 주민참여의 방법인 공람과 공청회가 제도적으로 주민참여의 방법이지만 형식적인 참여방법으로 그치고 있다. 다섯째, 선진사례와 비교해 보면 우리나라는 주민의 활발한 활동을 위한 재정적, 행정적 지원이 매우 부족하다. 여섯째, 주민의 다수가 재개발을 원하는 경우에도 재개발사업과 해당지역 특성에 대한 이해도 부족하였다.이러한 문제점에 대한 사례지역의 재개발사업에 있어 주민참여의 활성화 방안을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 정비기본계획 수립 시의 설문조사를 통한 해당 구역 주민의 의사 반영이다. 둘째, 사업 단계별 주민설명회와 공청회의 의무화이다. 셋째, 사전평가제도의 도입이다. 넷째, 기존의 공람, 공청회의 횟수와 기간을 늘려 주민이 의견을 제시하고 계획에 반영할 수 있는 기회를 만든다. 다섯째, 우리나라도 주민참여의 활성화를 위해 주민조직체를 유지하기 위해서는 지속적인 재정지원과 함께 전문가의 파견지원을 통해 주민참여의 활성화를 유도해야 한다. 여섯째, 지역에 대한 올바른 이해를 위해 지역의 현황을 파악하고 조사해 볼 수 있는 프로그램을 개발한다.결론적으로 주택재개발사업의 성공 여부는 주민참여가 어느 정도 이루어지는가에 따라 달라진다고 할 수 있다. 성공적인 주택재개발이 되기 위해서는 제도적인 차원에서의 지자체의 노력과 주민들이 주인의식을 가질 수 있도록 분위기를 조성하여 주민들의 관심과 참여를 확대시켜야 한다는 점을 다시 한 번 강조하고 싶다. The urban plan of Korea introduced city planning techniques gradually as a starting point of industrialization started in 1960's, because of necessity of urbanization and social infrastructure. but, Korea gave rise to side effects such as spoiling a city's fine view and lowering quality of residential environment because Korea put greater importance on quantity of a residence rather than quality of a residence when it built up cities.Redevelopment was made by the government at the beginning of economic development and it was also generally made by civil authorities' unilateral planning and controlling at that time, but considering the poor land conditions and political situations of Korea the unilateral plan of the government seems inevitable.The importance of resident participation was not very stressed at that time because greater importance was put on quantity of a residence rather than quality of a residence in early redevelopment and early redevelopment was also made by the government unilaterally. but the importance of resident participation is being very stressed recently because of the stability of urban infrastructure, economic development and political development.Resident participation in current redevelopment is very superficial and temporary therefore we need to consider how not formal resident participation but practical and influential resident participation in redevelopment can be made.This study identified problems and derived the promotion plan of resident participation from analyzing foreign cases of resident participation in redevelopment and a survey of Shindang-5Dong 6 zone, Jung-Gu.The great difference between foreign cases and Korean cases in the redevelopment process is that practical and active resident participation is made in all phases of setting up redevelopment projects.The problems of resident participation in redevelopment projects are as follows.First, residents' opinions are not reflected in an early phase of redevelopment projects. second, local governments do not publicize public hearings or inspection. third, redevelopment projects are uncertain. fourth, public hearings or inspection are an institutional method of resident participation in redevelopment projects but they are just formal. fifth, as compared with foreign cases Korea is very short of financial and administrative support for residents' activities. sixth, although most of the residents wanted redevelopment they were lack of understanding of redevelopment projects and the characteristics of the region.The promotion plan for resident participation in redevelopment projects to solve these problems is as follows.First, in setting up general plan of maintenance residents' opinions through the survey of the region need to be reflected. second, the presentation for residents and the public hearing in each phase of redevelopment projects are required. third, it is necessary to introduce the preliminary evaluation system. fourth, residents express their opinions and they need to be reflected on the redevelopment plan by increasing the frequency and period of existing public hearings and inspection. fifth, Korea also needs to promote resident participation in redevelopment projects through a continuous financial support to maintain resident's organization along with dispatching experts. sixth, it is necessary to develop programs to be able to understand and survey the region's situation for right understanding of the region.In conclusion, the success of housing redevelopment projects depends on the rate of resident participation. in order to make a success of housing redevelopment projects, it is necessary to increase residents' interests and participation in redevelopment projects by providing systematic supports and the atmosphere to make residents play a leading role in the redevelopment process.

都市再開發의 問題와 改善方案 : 事例分析 및 一般的考察

박준억 慶北大學校 1985 국내석사

This thesis aims at recognizing the necessity of the urban renewal and searching the improvement plan of the urban renewal by case study and general study. In this thesis, the Nam-I1 area for central district renewal and the 1st Tae-Pyung area in housing improvement renewal were picked up as case areas. This thesis provides the urban renewal strategies and suggestions derived from the case study as well as the general study. 1) The thesis emphasized the significance and necessity of urban renewal in its theoretical background, and examined its foundation, type and technics.And this reviewed foreign systems of the urban renewal, and suggested its significance and its necessity complied with inhabitants in a modern city. 2) Studying the situation of the urban renewal in Dae-gu city, this examined the external physical transfiguration and the internal social transfiguration in case-areas. It showed that its external physical transfiguration was made clearly, but that its internal social transfiguration was diversified by inhabitants. But the result was optimistic on the whole. 3) The general problems of the urban renewal are the lack of consistency and positiveness of the strategy of the urban renewal plan, the conflicts of related systems and the complexity of its process, the excess of financial burden and the lack of generality and convenience of its management, the backwardness of inhabitants consciousness, the necessity of another renewal area caused by one, and the malfunction of urban renewal programs. Suggestions for a policy maker of urban renewal are like the following: (1) he must propel the course of a strategy of urban renewal plan consistently; (2) he must simplify and standardize the procedure of urban renewal programs; (3) he must secure the financial support of centeral government to reduce inhabitants' charge; (4) he must generalize the method of land use as a linear shape and a dispersive shape and induce the compound development; (5) he must consider an education for the interested citizens before beginning urban renewal programs, in order to improve the inhabitants' consciousness; (6) he must materialize the standard of selecting urban renewal areas considering land use plan; (7) he must decide renewal program manager carefully and encourage citizen participation in redistribuion of the developed property; (8) he must reduce inhabitants' charge by expanding public investment in an urban renewal area and grant the renewal Programs tax privileges. 4) In conclusion, we can think over many advanced devices as well as the plans which solves the above problems. But these are achieved not by any specific person's effort, but by the active participation of central government, local overnment and local inhabitants. An urban renewal must be planned and operated in order to achieve both external physical and social psychological improvements.

都心再開發地區의 複合開發에 관한 硏究 : 서울都心再開發地區을 중심으로

최영진 東國大學校 經營大學院 1998 국내석사

The Cities have changed throughout the era and human life style continuously. Specially, our city structures composed of traditional korean housing mainly, has been changed by the western styles of modern wave stream. It is the time to renovate, redevelope and modify the old town which has traditional old dilapidated housing in the centrl part of the cities compare to modern style skyscape building all of the city area. So, the Central and local governments established and practiced a plan to continuously redevelop dilapidated old town area for modern style buildings. Today, the redevelopment planning projects throughout area thru the country are 481 sites (2,228,000㎡ among the redevelopment planning project, the completed projects are 131 sites contained 609,00㎡ area. Others are on the construction phase or just planning phase. Although many projects have been constructed, single building project without the functional relationship of building to building, the public spaces for citizen use are main stream. This kind redevelopment projects made middle of the city vacant spaces continuously and deeply. Additionally, the redevelopment projects were processed and constructed without full analysis and study of the wide range of traffic and environmental factors. After completing the projects, the sites and cities proved to be inefficient space and land use. This study suggests the better methods of complex development for redevelopment at the old town in the middle of the city. By analyzing the problems in residencial, cultural, sports and educational facilities can be worked with business, commercial occupancy purpose in redevelopment area. The prerequisite conditions for the complex development methods are 1) superblocked redevelopment area, because the project site has to be larger than certain limited area for the purpose of complex development functions. 2) proposed subterrian spaces, sofar, the development of a single building show up the simple basement space concepts compare to subterrian spaces. If the subterrian spaces developed concepts for complex development such as shopping mall, cultural spaces, subterrian square, etc. 3) made complex site projects, this means the project types are not the residencial, commercial, cultural facilities put into a single building. but multiple buildings were related, mixed with organically sited. For the purpose of complex development project, the investment procurement methods must be included in the project processing. Also it is necessary that the housing authority agency, the land development authority agency and the city development authority agency and public agency should be participated in redevelopment project in the middle of city for it to be a success project. Until now, the redevelopment organization on construction company has led the project by purchasing redeveloping site which is chased to single main office building. But this kinds of deloping method can not be sucessful in the complex development project which needs large amount of capital. This study was composed of Section 1 explaining the background of the study, the goal, the scope of study and the methods of study. Section 2 showing up the concepts of redevelopment of the central part of the city, necessity, related codes and regulations through the general considering of old town in the middle of the city. Especially this study has compared to the developed countries' system to our country. Section 3 explaining the conditions of redevelopment project at central part of the city, processing progress systems, the current conditions of codes and regulations, the example of redevelopment types at central part of the city and example redevelopment sites. Section 4 showing up the problem and methods of complex development, especially intorducing superblcked redevelopment area, increased project efficiency, developed subterrian spaces and the foreign systems for development methods Finally, I concluded that the benefits of the floor area ratio, the total floor area ratio and the tax supporting program must be established for the successful complex development project before the project is started. For example, the land use planning was changed, and the YOUNG DUNG PO and CHUNGRYANG RI area was transferred to redevelopment area. This case, in the beginning of the land use planning phase must be concidered, established and deginated the super block redevelopment area and applied to base land use planning, then can be successful for complex development. Of course, existing designated redevelopment area should be tied superblock to succeed project to adjust their community for the better environmental redevelopment area in the central of the city.

不良住宅地區의 再開發事業에 관한 硏究 : 서울市를 中心으로

이권헌 檀國大學校 1992 국내석사

Today, the house is being understood not only as 'base of living' but as 'living right'. Such an understanding is based upon the perception that house should play a role of property embracing the human living and at the same time function as some fundamental right to be guaranted.In the Third World including Korea, the rapid urbanization as brought about the concentration of population which in turn has caused the shortage of houses as well as other urban issues. In this process, it is enevitable that poor housing areas have emerged and thus their redevelopments are necessiated. Since 1960's Korean Government has implemented the redevelopment projects in the poor housing areas with the urban administrative objective of rearranging the urban landscapes, on the assumption that the existing poor houses could no longer offer the sheltering functions. However, because these redevelopment projects have been implemented only in consideration of physical husing conditions, their original objectives became wide of the marks, thereby deteriorating the husing conditions of the low-income native people whose housiog requirement barely been served by those poor houses. Namely,the redevelopment projects which were focused on the removal of existing poor houses rather than quality housing conditions have destabilized the poor natives' housing conditions. Needless to say, such destabilized housing conditions have not only caused the sense of alienation on the part of poor people but also brought forth the undesirable effects of expanded or shifted poor housing areas in urban administrative terms.Thus, the ill-conceived redevelopment projects have posed some serious threat to the living right of poor people, which must be one of the most significant social issues. Under such circumstances, this study was aimed at identifying the problem situation related to the redevelopment projects in poor housing areas and suggesting some reform measures should betaken; 1. When designing the redevelopment projects, the native people's socio-economic conditions should be full considered and thereupon some adequate scale of new houses which fits their conditions should be formulated. 2. The current financing conditions for houses should be dreastically de-regulated so that the low-income natives can be rooted in the redeveloped areas. 3. The tenant problem, which has emerged as one of the most serious social issues, should be duly considered. This problem should be given higher priority if we can prevent the spread of poor houses and design a pleasant urban atmosphere. 오늘날 住宅은 ‘삶의 터’일 뿐만 아니라 ‘살 權利’로까지 이해되고 있다. 이러한 흐름은 社會가 發展하고 所得이 向上되면서 住宅이 生活을 감싸주는 울타리나 財産價値의 의미뿐만 아니라, 基本的으로 保障되어야 할 權利로까지 여겨지고 있기 때문이다. 한국을 비롯한 第3世界 都市들은 都市化의 급격한 進展으로 大規模의 人口가 都市로 集中함에 따라 住宅 不足 등의 都市問題가 야기되고, 이로 인하여 必然的으로 發生되는 不良佐宅의 否定的 側面을 제거하기 위하여 再開發을 施行하고 있다. 政府는 1960年代 이래 ‘不良住宅은 더 이상 住宅씨비스를 제공할 수 없는 住宅으로, 都市의 環境만을 沮害한다’는 전제 아래 都市美觀의 整備라는 都市行政的인 目的에 따라 不良住宅의 再開發事業을 施行해 왔다. 그러나 事業遂行에 있어서는 住宅의 物理的狀態만을 고려하여 住宅再開發事業을 遂行하였던 까닭에 당초의 目標와는 달리 不良住宅을 통하여 住宅씨비스를 획득하고 있던 都市의 低所得限界階層의 住宅問題를 더욱 심각하게 만드는 結果를 자초하였다. 즉, 住宅의 外的條件만을 改善하기 위하여 撤去爲主의 再開發事業을 施行하였던 까닭에 이들의 住宅安定을 害치는 結果를 초래하였던 것이다. 이와 같이 都市限界階層의 住宅不安定現像은 이들 階層이 소외감을 느끼게 만들 뿐만 아니라, 都市行政的側面에서 보면 不良住宅地의 轉位내지는 擴散이라는 바람직하지 않은 結果를 초래하며, 이에 대한 對策이 마련되지 않는다면, 정상적인 都市發展을 기대할 수 없을 것이다. 基本權利로 까지 여겨지는 住宅問題, 특히 不良住宅地區에 居住하고 있는 低所得層의 住居問題는 점차 그 重要度를 더해가고 있고 社會階層間의 問題로까지 발전되어 가고 있는 趨勢이다. 이러한 점을 감안하여 본 論文은 不良住宅再開發地區의 現況과 問題點을 實際的으로 把握하고 그 對案을 摸索하려고 한다 不良住宅再開發地區 최초의 事業目的을 達成하고 再開發事業에 따른 不作用을 最小化하기 위해서는 다음과 같은 改善策이 강구되어야 할 것이다. 첫째, 不良住宅再開發時 現居住民의 社會·經濟的 與件을 충분히 把握한 후 기존 居住民들의 水準에 맞는 住宅을 供給할 수 있도록 住宅規模를 縮小調整해야 한다. 둘째, 住宅資金融資條件과 受惠幅을 대폭 改善해 低所得層들이 惠澤을 볼 수 있게 함으로서 現住民의 定着率을 높여야 한다. 세째, 社會問題化되고 있는 貰入者에 대한 對策을 마련함으로써 새로운 不良住宅再開發地區웨 擴散을 막고 이들의 住宅安定에 寄輿 할 수 있어야 한다.

住宅再開發 政策의 效果性 評價에 관한 硏究 : 서울시 住宅再開發 프로그램의 사례분석

김길도 慶南大學校 1997 국내박사

주택재개발정책은 도시의 노후화와 불량주택지의 형성으로 초래되는 도시민의불편과 비위생적이며 미관은 물론 안전을 저해하는 등 삶의 질의 저하를가져오는 것으로부터 탈피하기 위해 태동하였다. 이러한 주택재개발정책은세계 각국이 그 형태와 방법에 다소 차이는 있으나 거의 시행하고 있다. 우리나라에서도 서울시를 중심으로 각 지방 대도시 위주로 시행되고 있다.주택재개발정책에 의해서 수많은 불량주택지역이 고층아파트 지역으로변모하였다. 외형적으로뿐 만 아니라 실제적으로도 많은 개선이 이루어졌다.그러나 주택재개발정책의 시행으로 얻어진 결과는 어떤 것이 있으며 과연본래의 정책의도인 목표는 어느 정도 달성되었는가를 사후적으로 평가를실시하는 것이다. 평가를 함에 있어서는 정책목표가 설정되어야 하고 설정된정책목표에 대한 측정사항인 변수가 있어야 하며 기준치가 있을 때 가능한것이다. 주택재개발정책을 입안하는 건설교통부와 이를 집행하는 서울시를비롯한 지방자치단체에서의 명확한 정책목표의 제시는 없었다. 본 연구의진행을 위해서 직접적인 정책목표의 제시에 의존하기보다 도시재개발법의목적과 서울시의 계획 및 지침서를 고찰 분석하고 학자들이 제시하는주택재개발의 목표를 고려하여 3가지 정책목표를 식별하였다. 첫째, 합리적인토지이용 둘째, 저소득주민의 주거안정 셋째, 공익성 확보 이상 3가지정책목표를 어느 정도 달성하였는가를 측정.평가하기 위해서 서울시의 2개주택재개발시행이 완료된 구역을 선정하여 사례를 분석하였다. 사례분석을통한 결과를 주택재개발 정책목표에 조명하여 평가하였다. 정책을 평가함에있어서는 여러 가지 평가방법과 절차 및 어떤 평가모형을 적용하는 것이적절한가를 판단해야 한다. 먼저 고려할 것은 본 연구는 주택재개발이완료되고 난 사후의 결과를 평가한다는 것이며, 또한 정책목표가 명확한수치나 양적으로 평가할 수 있는 부분과 그렇지 못하고 질적으로 평가해야 할부분이 혼재하고 있다. 질적인 평가의 객관성과 정확성을 높이기 위해서입주민 대상으로 설문조사를 실시하여 그 결과를 평가에 반영하였다.구체적으로 합리적인 토지이용의 경우 호수밀도, 건폐율, 용적률, 인구밀도등 객관적인 양적 평가가 가능하나 저소득주민의 주거안정과 공익성 확보는양적인 평가와 질적인 평가의 병행으로 객관성과 정확성을 높이려 했다.정책평가시 실험평가를 실시할 수도 있으나 본 연구의 성격상 비실험평가로서정책시행 전.후의 측정치를 비교하여 차이를 판단하고 그 원인을 분석하여정책적 시사점을 도출하는 방법을 적용하였다. 연구를 통한 평가결과 및시사점을 정리해보면 다음과 같다. 첫째, 주택재개발정책의 목표 중①합리적인 토지이용은 호수밀도(戶/ha)측면에서 기준치를 크게 초과하므로주택의 밀집도가 심하다는 것을 나타낸다. 둘째, 건폐율(%)은 재개발 이전에비해 향상되었으나 기준치보다 초과하였다. 이는 건물의 밀집도가 기준치보다심하다는 의미를 갖는다. 셋째, 용적률(%)은 재개발 이전에 비해 급격히증가하였으며 기준치를 크게 초과하고 있다. 이는 인구밀도가 높아지게 될수밖에 없음을 보여주고 있다. 넷째, 인구밀도(人/ha)는 기준치를 크게초과하여 인구밀집현상을 초래하였다. 이와 같이 합리적인 토지이용을객관적으로 양적인 기준치와 비교 측정할 수 있는 4개 지표가 모두 초과하고있음을 보여주고 있다. 이는 곧 적당한 밀도를 유지함으로써 달성할 수 있는목적을 달성하기 어렵다는 것이다. 여기서 달성할 수 있는 목적은 첫째,실제적으로 미학적인 견지에서의 인간척도라 할 수 있는개방감.독립감.안정감을 얻는 것이며 둘째, 공간이용의경제성인「커뮤니티」시설 및 활용 가능한 「오픈 스페이스」제공이며 셋째,가능한 최적의 국지 기후인 일조, 태양광선 및 공기의 유통이며 넷째, 기능과유지의 경제성을 말한다. 이들은 다양한 인간의 삶의 질과 관련된 환경에영향을 미치는 중요한 요소임을 알 수 있다. 그러나 종합적으로 토지의합리적인 이용이 어려운 것은 ①현행 우리 나라에서 주로 시행하고 있는주택재개발이 조합과 민간 건설업체가 시행하는 합동재개발방식이라는 데원인이 있다. 즉 조합원은 부담이 적어지고 시공업체는 경제적 이익이 커지는고층.고밀도 아파트를 건립하게 된다. ②저소득주민의 주거안정을 위해서는3가지 변수인 비례율, 임시수용시설, 임대주택 등에 의해서 좌우된다고 볼 수있다. 비례율이 클수록 조합원의 부담이 적어지고 임시수용시설과임대주택건립은 주택재개발 공사기간에 주거안정과 원주민의 재정착을 높이는데 핵심적인 조치이다. 그러나 조합원이 부담해야 할 비용부담률이라 할 수있는 비례율이 구역에 따라 큰 차이가 있으나 평균 90%정도로서 비교적 낮은수치를 보여주고 있다. 비례율의 격차를 가져오는 것은 비례율의 산출공식의구성요소에서 알 수 있듯이 토지 등의 소유자가 소유한 사유지의 평당지가가높고 총공사비 및 조합의 운영비 등이 영향을 미치게 된다. 사유지의평당지가가 높고 총공사비 및 기타비용이 최소화될 때 비례율은 증대하여조합원의 비용부담은 감소된다. 비록 비례율은 비교적 낮은 수치였으나주민의 반응은 재개발이후 아파트를 소유할 수 있다는 심리적 기대감이 크게나타났다. 임시수용시설은 재개발사업기간동안 원주민의 주거를 위해 매우중요한 조치로서 저소득주민의 주거안정에 큰 변수이다. 그러나임시수용시설은 건립되지 않았으며 이주대책비와 주거대책비를 지급 받아타지역에 전세주택을 임대하는 경우가 대부분이다. 타지역에 전.월세의주택임대는 자금부족으로 애로를 겪어야 하고, 자녀교육 및 직장 출.퇴근에도어려움이 막대했다. 임대주택의 건립은 세입자의 주거안정에 절대적인 중요한조치로서 건립된 구역과 미건립구역의 재정착률의 현저한 차이가 입증해 주고있다. 임대주택을 건립하지 않을 경우 주택재개발에 의한 세입자 주거대책은막연하여 값싼 방을 구하는 것이 더욱 어려워져서 체념에 이르게 한다는결과를 발견하였다. 이와 같이 비례율, 임시수용시설 및 임대주택의 변수가복합적으로 작용한 저소득 주민의 주거안정은 단적으로 나타나는 원주민재정착률이 잘 나타낸다고 볼 때 원주민의 18%가 재정착함으로써 저소득주민의 주거안정성은 매우 저조한 것으로 볼 수 있다. ③공익성 확보를위하여 3가지 변수인 주변과 조화도, 사회적 비용부담 및 공공기관의 역할에따라 달라진다고 볼 수 있다. 주변과 조화도 및 사회 비용부담을 양적으로측정.평가하는데는 한계가 있으며 공공기관의 역할을 서울시 및 정부의적극적 역할로서 주택재개발사업에 개입하고 규제와 지원을 적절히 배합하여원주민을 지원하는 역할을 기대하는 것이다. 공공기관의 규제로서 도시의과밀과 도시계획과 조화되지 못하는 현상을 최소화하는 것이라 볼 수 있으며지원이 필요한 부분을 발굴하여 조치함으로써 주택재개발시행의 효율성을높일 수 있다. 지원은 대체로 행정조치와 재정지원을 들 수 있다. 행정조치는행정소요시간을 단출할 수 있도록 지원하며 재정지원은 저소득 주민의재정적인 부담에 대한 지원을 의미한다. 그러나 공공기관의 역할은 행정조치및 재정지원에서도 부응하지 못하고 있으며 공익성 측면에서의 정책의효과성의 달성정도는 매우 저조한 것으로 평가된다.

不良住宅再開發과 住宅環境의 變化 : 서울시를 중심으로

송현영 梨花女子大學校 大學院 1994 국내석사