재개발사업 추진과 부동산시장 특성 분석 연구 : 부산시를 중심으로

권은정 영산대학교 부동산대학원 2025 국내석사

본 연구는 부동산시장 특성을 분석하고 재개발사업의 추진현황을 살펴 보았다. 부동산시장에 영향을 주는 것은 금리, 금융, 세금정책, 부동산 수요증가 또는 공급과잉, 인구의 변화 등이 있다. 이러한 영향 중 에도 금리의 영향이 제일 크며 금리인하 상태가 지속될 경우 돈이 주식이나 부동산으로 이동 되는 것을 보았다. 특히 부동산으로 수요가 몰려 부동산 시장이 호황일 때 아파트의 가격이 오르면서 재개발을 새롭게 추진하고 있는 곳이 늘었고 재개발이 진행되고 있는 곳은 단계별 추진현황이 확연히 활발 해지는 것을 볼 수 있다. 특히 재개발사업은 장기적인 사업이라 주민들의 소통부족, 조합 임원들의 사업경험부족, 사업추진과정 에서 각종 비리 등 여러 문제들이 발생하여 사업의 진행이 더욱 지연되는 경우가 많다. 이에 외국의 재개발사례를 살펴보고 우리나라의 재개발과 비교, 문제점을 살펴보았다. 특히 홍콩과 일본의 경우를 보면 공공에서 개입, 사업현장 에 전문가를 두어 사업이 원활이 진행 될 수 있도록 하였다. 주민들의 재정착에 관심을 가졌으며 모두가 잘살 수 있는 마을, 도시를 만들려고 노력했다. 우리나라처럼 단순히 헌 집을 허물고 새 집으로 바뀌어서 자산가치 증진이 아니라는 점에서 시사점을 가진다. 정비사업이 필요한 주민들을 찾아가서 사업의 이해도를 높이고 사업이 원활히 진행될 수 있도록 지자체 에서도 노력을 기울여야 한다. 외국의 사례처럼 정비사업을 진행 할 때에는 공공에서 개입하여 전문지식을 가진 전문인과 함께 재개발 내의 주민들과 소통하며 웹사이트를 통해 재개발 사업과정의 정보를 제공 받을 수 있게 투명하게 운영함으로써 재개발사업의 불확실성을 해소하는 데 노력을 해야한다.

재개발사업의 새로운 공공성 연구

이지현 서울시립대학교 일반대학원 2021 국내박사

고도 압축 성장과정에서 등장한 합동재개발방식이 사업성을 최우선에 둔 ‘용적률 게임’, ‘연면적 게임’의 장으로 변질되자 기반시설의 과부하, 주거환경 측면에서의 사회적 갈등, 가로 및 보행공간의 연속성 단절과 같은 문제가 발생하였으며, 사업성이 높은 지역만을 위주로 시행되는 현상도 발생하였다. 이러한 문제들은 재개발사업이 민간 일방에 의해 추진되는 기울어진 구도가 형성된 것에서 그 원인을 찾을 수 있다. 조합이 재개발사업을 통해 이익을 가져가는 부분에 대해서는 아주 엄격한 공공성을, 비용을 부담하는 부분에서는 영리성을 강조해 온 것이다. 예컨대 공공이 재개발사업에 대한 도시계획적 의무와 기여는 공공사업의 잣대를, 자본조달과 각종 리스크 부담 문제는 민간사업의 잣대를 적용해왔다. 반면 공공은 구역 지정, 계획안 작성, 인·허가와 같은 소극적 역할만을 수행하고 있어 사실상 역할의 부재라 해도 과언이 아니다. 오늘날 재개발사업에서 공공에 기대되는 사항은 위와 같은 기울어진 구조를 탈피하고 민간의 능력을 효율적으로 이끌어낼 수 있도록 공공이 지원함으로써, 재개발사업의 공공성과 추진력을 함께 달성하는 방안을 마련하는 것에 있다. 이 연구는 재개발사업의 공공성이 지금까지는 무엇이었는지, 앞으로는 무엇이어야 하는지 새로운 공공성의 개념을 정립하는 것에서 시작하여, 이를 달성하기 위해 공공의 역할을 강화하는 공공과 민간의 협력 모델을 구축하는 것을 목적으로 한다. 아울러, 이를 통해 그동안 누적되어 온 재개발사업의 구조적 문제와 이로 인한 부영향을 완화하기 위한 정책적 시사점을 제공하는 것을 목적으로 한다. 이 연구는 다음의 세 가지 연구질문, ‘재개발사업의 공공성이란 무엇인가?’, ‘재개발사업의 새로운 공공성이란 무엇인가?’, ‘재개발사업의 새로운 공공성을 달성하기 위해 공공의 역할은 어떻게 변화하여야 하는가?’에 대한 답을 찾는 과정으로 구성되며, 국·내외 문헌연구, 법률 및 판례분석, 텍스트마이닝, 실증분석 등의 연구방법을 이용하였다. 재개발사업의 공공성은 ①공공의 한정된 역할을 보완하기 위해 사적결사인 조합이 공공영역에 포함되어 재원과 리스크를 모두 부담하고(주체적 공공성), ②「도시 및 주거환경정비법」 등 공법에서 정한 법정사업으로서 일반 개발사업에 비해 높은 공개성과 접근성을 갖추어(절차적 공공성), ③공공의 재정만으로는 어려운 토지이용의 효율화, 주거환경의 개선, 대규모 공공재·공공서비스를 민간의 재원과 노력을 통해 형성되어(내용적 공공성) 왔다고 할 수 있다. 즉, 주체의 문제라기보다는 누구의 자본과 노력이 투입되었는지, 그로 인해 우리 사회와 일반 구성원에게 필요한 서비스와 재화가 공급되었는지 등 그 과정과 결과가 재개발사업의 공공성을 판단하는 핵심이 된다고 할 수 있고, 이를 형성하는 민간이 공공성의 새로운 영역에 포함되는 것이다. 그러나 지금까지 재개발사업에서 공공은 공공성, 민간은 영리성으로만 획일적으로 대변되었고, 영리성과 공공성은 다음의 두 가지의 관계 속에서만 존재해왔다. 첫째, 재개발사업의 공공성이 반드시 영리성을 전제하였을 때만 형성될 수 있는 종속적인 관계에 놓여있다. 기존의 재개발사업의 추진구도 속에서는 영리성이 필요조건, 공공성이 충분조건이 되는 것이다. 둘째, 영리성과 공공성이 상호 배척되는 이분법적 구조가 형성되었다. 재개발사업의 공공성을 높이는 것이 곧 민간 입장에서는 사업성 약화를 의미하고, 사업성 장려가 곧 도시계획적 공공성의 약화를 의미하는 서로 배척되는 구도가 지금까지 이어졌다. 재개발사업의 새로운 공공성은 공공은 공공성, 민간은 영리성으로만 획일적으로 대변되던 낡은 구도에서 벗어나, 결과적으로 주거환경의 개선, 기반시설의 설치, 공공임대주택 등 우리 사회와 일반 구성원에게 필요한 서비스와 재화를 공급해 온 민간을 공공성의 영역에 포함하는 것에서부터 시작한다. 이를 기반으로 공공과 민간이 각각 관리의 주체와 객체가 되는 수직적 지위 구조가 아닌, 민간이 재개발사업의 공공성을 제공할 수 있도록 공공이 지원하는 파트너십을 구축하는 것이 필요하다. 또한 필연적으로 지역성·장소성을 저해하고 주변지역에 부영향을 줄 수밖에 없는 용적률 인센티브 중심의 공공지원 방식과 재개발사업 추진 방식의 변화를 기대할 수 있다. 단, 높은 공공성이 반드시 필요한 특정지역에 한해서는 공공성이 영리성에 우선하는 구도가 만들어지는 것이 필요하다. 재개발사업의 새로운 공공성을 달성하기 위해서 공통적으로 요구되는 것이 바로 ‘공공의 역할 강화’를 통해 재개발사업의 공공-민간 파트너십을 형성하는 것이다. 공공-민간 협력 모델의 목적은 궁극적으로 행정적·재정적 지원을 통해 민간의 노력과 자금으로만 사업이 추진되어 온 기울어진 구도를 보완하고 사업의 추진동력을 강화함으로써 재개발사업의 결과물로서 공공성과 그 편익이 다시 우리 사회로 귀속될 수 있도록 하는 것이다. 이 때 재개발사업의 추진동력에 영향을 미치는 결정적인 요인은 바로 사업성과 추진속도이다. 재개발사업의 사업성 여부에 따른 공공의 역할 강화 방안을 살펴보면 다음과 같다. 사업성의 향상이 필요한 지역에서는 조합의 수입 증대와 지출 절감하는 방안이 필요한데, 먼저 분양수입을 높이는 방안으로는 분양가상한제 적용 제외, 용도지역 상향, 용적률 인센티브, 공공의 재개발임대주택 매입비용 현실화 등이 있다. 공공으로부터 자금을 지원받는 방안으로는 정비기반시설 설치비용 지원, 사업비 융자지원 등이 있으며, 조합이 비용을 절감하는 방안으로는 조합의 국공유지 매입시기 조정, 공공의 재개발임대주택 매입시기 조정, 공공조합원 참여제도 등이 있다. 재개발사업의 추진속도를 향상하기 위한 공공의 역할 강화 방안으로는 사업기간을 단축하기 위한 통합심의 등 인·허가 절차 합리화와 전문성 강화를 통해 시행착오와 갈등을 줄일 수 있는 공공컨설팅그룹과 공공조합원 참여제도 등이 있다. 뉴타운·재개발 해제지역 중에서도 기반시설 및 노후주택 비율이 높아 정비시급성이 강조되나, 서울시 실태조사 결과 비례율이 57.17%에 불과해 사업의 추진동력이 매우 약하고, 2017년 해제된 이후로 관리계획이나 대안사업 등 후속대책이 마련되지 않은 채 지금까지 방치되어 온 성북3구역을 대상으로 공공-민간 협력 모델의 적용에 따른 효과를 실증분석하였다. 분석 결과 성북3구역 조합의 입장에는 공공-민간 협력 모델을 통해 사업수입이 증가 또는 사업비용이 절감되어 최소 1,307억 9,414만 원에서 최대 1,387억 1975만 원의 효과가 발생하고, 추산 사업비용의 약 32.8∼34.8%의 절감이 가능한 것으로 나타났다. 공공 입장에서는 비용과 효과는 347억 0,494원의 재정적 지원이 투입되고, 재개발임대주택 117세대를 추가적으로 확보하는 효과를 가진다. 하지만 거시적 측면에서는 그동안 공공의 재원만으로는 추진하기 어려워 방치되어 온 노후·열악한 주거환경의 개선, 정비기반시설 및 공공임대주택의 공급 등 재개발사업 공공성의 달성 효과를 기대할 수 있다. Housing redevelopment projects have caused problems such as overload of infrastructure, social conflicts in terms of residential environment, disconnection of street and walking spaces, and have been pushed forward only in areas with high business feasibility. These problems occurred because the project was carried out only with private money and effort and there was no public support. This study aims to establish a new concept of publicness of Housing redevelopment project and a public-private cooperation model that strengthens the public role. This provides policy implications to mitigate chronic problems and adverse effects of Housing redevelopment project. The following three research questions are studied: ‘What is the publicness of Housing redevelopment projects?’, ‘What is the new publicness of Housing redevelopment projects?’, ‘How should the public role change to achieve the new publicness of Housing redevelopment projects?’. Research methods such as literature research, legal and case analysis, text mining, and empirical analysis are used. So far Housing redevelopment projects have been carried out by private money and efforts, and provided necessary services and goods to our society, such as improving the urban environment, building infrastructure and rental housing. However, only the public sector has represented publicness and the private sector has represented profitability. Publicness and profitability have either been subordinate or mutually excluded. But now the private sector must be included as a new area of publicness. It is necessary to establish a public-supported structure so that the private sector can provide the publicness of Housing redevelopment projects, rather than a vertical status in which the public and private sectors are the subjects and objects of management. However, only in certain areas where high publicness is essential, it is necessary for publicness to take precedence over profitability. In areas where feasibility needs to be improved, measures are needed to increase income and reduce spending of private sectors. Measures to increase income include excluding Price Regulation of Apartments, FAR Incentives, and the rationalization of the cost of public housing. Measures to receive public funds include support for building infrastructure and loan support for project expenses. Measures to reduce costs in the private sector include adjusting the time of trading public-owned land and public housing, and also Public Participation as Partners. Measures to improve the pace of redevelopment projects include a reduction in process of approval, a Public Consulting Group, and Public Participation as Partners in Housing Redevelopment Project.

都心再開發事業의 公共用地 確保에 관한 硏究

김철수 延世大學校 大學院 1998 국내석사

우리 나라는 1960년대 이후 고도의 경제성장정책의 영향으로 서울을 비롯한 대도시의 인구집중과 과밀화가 심화되었고, 특히 서울의 경우 도심지역은 구조적, 공간적 및 기능적으로 많은 문제점을 안고 있다. 이러한 도시의 문제들을 해결하고 도시의 공간구조개선을 위주로 도시의 기능을 회복시키기 위하여 건축적·물리적 방법으로 도시재개발을 실시하게 된다. 도심재개발은 1971년 1월 19일 도시계획법 개정시 도시재개발사업에 관한 조항이 신설되었고, 이에 따라 서울특별시에는 1973년 9월 6일 소공, 을지로1가, 무교, 적선 등 11개의 도심재개발구역을 지정(건설부고시 제368호)하므로서 도심재개발사업이 시작되었다. 그 후 1976년 12월 31일 도시재개발법이 제정되면서 도심재개발사업이 본격화되어 1998년 1월 1일 현재 39개 구역 457지구가 지정되었고 면적은 서울시 전체면적 (605.58㎢)의 0.32%인 1,994,395㎡에 이른다. 본 연구는 서울시 도심재개발사업 계획시 조사된 공공용지현황, 서울시 도시설계현황, 서울시 도시재개발사업 시행현황을 주 자료로 이용하였다. 연구 대상지역은 서울시 도심재개발사업이 완료된 125개 지구 및 추진중인 지구 45개 지구를 대상으로 하였다. 또한 도심재개발사업구역의 사용자 및 인근 거주자들의 공공용지에 대한 만족도와 요구도를 설문 조사하였다. 특히, 연구자는 본 연구을 통하여 도심재개발사업의 공공용지 확보를 위한 분석을 통계적 방법으로 접근하여 기초자료로 제시하고자 하였다. 즉, 공공용지 확보를 보다 효율적으로 결정하기 위하여 도심재개발사업 지구의 특성을 분석하고 주요변수들 중에서 시행면적, 대지면적, 건축면적, 건폐율 및 용적율 등이 공공용지와 어떤 함수관계에 의해서 변동되며, 어떠한 요인변수가 공공용지 계획에 가장 중요한 요소인지를 계량적으로 추적하였다. 그리고 설문조사 결과를 분석함으로써 향후 공공용지 확보계획의 기초자료로 제공하고자 하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 실증분석결과를 보면 도심재개발사업의 공공용지확보 결정에 많은 영향을 줄 것으로 예상되는 건폐율과 용적율은 전체 변수에 대한 설명력과 유의도의 값에서 아주 낮게 나타나서 공공용지 계획과는 상관관계가 적음을 알 수 있었고, 공공용지 부담율에도 전혀 영향을 미치지 않는 변수로 나타났다. 둘째, 도심재개발사업의 공공용지확보계획에서 공공용지계획비율과 부담율의 두 변수는 비교적 상관관계가 높게 나타난 반면, 그 외 변수들은 서로 상관관계가 낮게 나타나 공공용지확보계획에 대한 영향력이 적은 변수들로 나타났다. 셋째, 도심재개발 완료 및 진행중인 지구를 대상으로 공공용지 확보규모 및 종류 등을 분석해 보면 170개 지구의 공공용지 확보규모는 156,315.6㎡로서 사업시행면적 782,607㎡의 19.97%이며, 확보공공용지 종류 중 75% 이상이 도로용지로 나타나 공원, 녹지 및 주차장 등의 공공 용지 확보가 상대적으로 적은 경향을 보이고 있다. 넷째, 사업완료지구와 추진지구간을 비교해 보면, 시행지구와 대지면적은 완료지구에 비하여 추진지구의 경우가 거의 50% 수준에 가까우면서도 평균 건축면적은 오히려 추진지구가 완료지구의 수준을 넘고 있는 것으로 나타나서 근래에 추진중인 도심재개발사업은 종래의 소규모 시행면적에서 상대적으로 건축면적을 크게 계획하고 있는 것으로 판단되었다. 다섯째, 사업완료지구(125개)의 총 공공용지 면적은 106,415.8㎡이며, 1개 완료지구당 평균면적은 851.33㎡인 반면, 사업추진지구(45개)의 총 공공용지 면적은 49,150.3㎡이며 1개 추진지구당 평균면적은 1,092.23㎡로서 과거보다는 현재의 도심재개발사업은 공공용지를 점차 확대시켜가는 것으로 나타났다. 여섯째, 공공용지계획과 중요변수간의 상관분석은 종합해 보면, 과거의 도심재개발사업 완료지구의 공공용지계획은 건축면적과 연관성을 보였을 뿐인데 반하여 최근의 도심재개발사업 추진지구의 공공용지계획은 시행 면적, 대지면적, 건축면적, 건폐율 등 다양한 변수로부터 영향을 받고 있다는 것이 간접적으로 입증되었다. 일곱째, 공공용지 면적의 재개발사업지구간 차이에 대한 검정결과 지구간에는 공공용지의 평균면적 계획에 거의 차이가 없는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 거의 동일 도심권에 속해 있는 종로구, 중구, 용산·서대문 마포구의 재개발사업시의 공공용지 계획에는 통계적으로 거의 차이가 인정되지 않아서 구역특성은 거의 존재하지 않는 것으로 판단되었다. 여덟째, 공공용지 중 도로를 제외한 나머지 시설 특히 공원, 녹지, 주차장 등의 비율이 낮은 것은 도심재개발사업에서의 공공용지 확보가 최소한의 확보기준을 지키는 수단에 지나지 않는 실정임을 나타내고 있다. 따라서 도심의 쾌적한 도시환경 개선의 시대적 요구에 부합하기 위해서는 단지 권장수단에 의한 최소한의 공공용지 확보라는 방법에서 탈피하여, 장기적으로 보아 재개발사업의 개선 및 도시환경의 질적 향상을 동시에 생각하는 부담의 측면에서 접근하여야 하겠다. 아홉째, 도심재개발사업구역의 사용자 및 인근 거주자들의 공공용지에 대한 요구도를 설문조사 한 결과, 대체적으로 도로시설의 확충 및 주차 시설의 확충에 대한 요구도는 모든 계층에서 높게 나타났으나, 휴식공간 및 녹지공간에 대한 요구도는 배경변인별로 조금씩 상이하게 나타났다. 그리고 재개발사업구역내에 교육시설(학교, 학원가 등)의 건립, 문화시설 (극장, 구민회관, 도서관 등)의 건립 등을 요구하는 정도가 매우 높게 나타나고 있어서 재개발사업 추진시 공공용지의 확보계획은 해당 사업장에 대한 계획 뿐만 아니라 인근 지역과의 연계성을 고려하여 수립되어야 할 것이다. 한편, 도심재개발사업의 공공용지확보를 위한 정책적 대안을 몇 가지 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 도시화율 증가에 따른 과밀인구 해소와 도심지 기능 회복을 위하여 도심재개발사업의 각 구역면적에 따라 건폐율과 용적율을 차등 적용할 것 둘째, 영세시행자(소유자 및 사업자)가 시행할 경우 부담면적에 대한 초과분은 공공이 부담할 것 셋째, 개발이익환수측면을 고려한 기존공공용지 비율에 관계없이 공공용지 부담율을 차등 적용할 것 넷째, 공공용지를 보다 효율적으로 확보할 수 있는 방안으로 도심재개발사업의 공공용지 확보계획에 관하여 계획적이며 구체적인 법체계를 정비할 것 등을 제시할 수 있다. 끝으로 본 연구자는 향후의 연구과제를 제시하고자 한다. 본 연구와 같은 도심재개발사업의 공공용지확보에 관한 계량화된 모형을 구축하기위해서는 공공용지의 종류별 적정규모의 결정과 그에 따른 경제성 평가가 수반이 되어야 할 것이다. 먼저 공공용지의 종류별 적정규모를 산출하기 위해서는 사업이전의 규모와 재개발 이후에 필요한 추가 규모를 파악하여야 할 것이다. 또한 없어서는 안될 사항이 도심재개발사업 구역의 사용자 및 인근 거주자들의 공공용지에 대한 요구도 조사 및 그에 따른 비용-효율성 평가(Cost-Benefit Analysis)이다. 통계적 방법론의 개발측면에서도 이러한 비용-효율성 평가를 정확히 예측할 수 있는 최소의 경제모형의 개발이 필수적이라 말할 수 있다. 본 연구자는 이상의 과제를 본 연구의 한계점으로 남기며, 본 연구자를 포함하여 타 연구자들도 이러한 연구를 보다 심층적으로 수행함으로써 도심재개발사업의 효율성 극대화를 성취할 수 있는 과학적인 기초자료를 제공하여야 할 것이다.

再開發地域住民의 社會經濟特性에 관한 硏究

申東根 檀國大學校 1992 국내석사

60年代 이후의 急速한 産業化 추세에 따른 都市의 工業化와 人九集中은 深化되었고, 특히 서울 부산 등 大都市로의 人口 集中現狀은 두드러 졌다. 이같은 大都市 人口集中은 많은 都市問題를 야기시켰고 그중의 하나가 無許可 不良集團村의 發生이라 할 수 있다. 無許可 集團村은 建物이 허술할 뿐더러 都市美觀이나 犯罪發生, 火災 등 災難의 發生이 우려되기도 한다. 따라서 이같은 不良住宅問題의 解決은 都市政策上 重要한 課題의 하나로써, 서울市에선 그동안 문제해결을 위한 여러시책을 펴왔다. 그중의 하나가 都市再開發로써, 都市를 再生시키기 위한 計劃的인 대수술작업이라 할 수 있다. 그 시책의 沿革들 보면 51-65年까지의 全面撤去移住施策, 65-72年까지의 不良住宅整備 및 陽惟化政策, 73年以後의 住宅改良撤去再開發 政策으로 구분 할 수 있다. 初期의 全面撤去移住施策은 不良住宅地의 외연적확산을, 70年代 초까지의 不良住宅整備 및 陽性化施策은 不良住宅의 增加를, 70年代 후반부터 실시된 撤去再開發施策은 住民의 사업비 부담을 가중시킴으로써 都市低所得層의 住居不安 및 都市問題를 심화시킨 결과를 초래하였다고 할 수 있다. 이같은 住宅改良 事業의 問題點을 整備, 補完하기 위해 83年부터 導入한 方式이 合同再開發 方式이다. 合同再開發 方式은 大型建設業體의 資本을 참여시킴으로써 住民負擔을 輕減시키고 서울市는 막대한 資本投與없이 都市問題를 해결하고, 建設業體는 적정이윤을 보장받는 方式이라 할 수 있다. 合同再開發 方式의 施行體系는 計劃段階와 旅行段階 및 完了의 3段階로 나눌 수 있다. 그러나 이같은 合同再開發 方式의 長點에도 불구하고 많은 問題點이 노출되고 었는 바, 그 問題點을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 事例地域 硏究에서 나타난 바와 같이 全體事業區域內 家口의 약 70%가량이 外部地域으로 移住하는 것으로 나타났듯이 事業區域內의 家口가 再開發로 인하여 生活의 根據地를 喪失하게 된다. 둘째, 地域住民의 敎育水準이나 技術經驗의 부족으로 專業旅行에 따른 職業의 喪失 및 職業轉換에 대한 충분한 배려의 미흡과, 세째, 住民의 所得水準에 맞는 再開發이 아니라 지나친 經濟性 추구에 따른 地域住民의 소외현상이다. 네째, 全面撤去 方式에 따른 地域住民의 對策未洽과 賈入者 처우에 대한 政策의 未洽 등으로 生計對策이나 生存權 保障의 問題를 들 수 있다. 이상과 같은 問題點은 事例地域分析으로 檢證될 수 있는 바, 그 分析結果를 보면 다음과 같다. 첫째, 地域住民의 學歷을 中卒이나 高卒이 대부분이며 家族數는 都市平均家族數보다 높은 比率을 보이고 있으며, 둘째, 所得水準은 都市勤勞者 月平均 所得의 77.02%인 低所得層으로 職業分布 역시 不安定을 보이고 있다. 세째, 住居狀態는 小規模 密集狀態로 平均 2家口 이상이 居住하는 것으로 나타나 있으며, 네째, 地域住民의 職場位置는 事業區域內와 都心地가 대부분이며, 不良地域 居住理由는 住宅價格이 가장 큰 要因으로 작용하는 것으로 나타나 있다. 이상과 같은 專例地域 分析을 통한 問題의 解決策은 다음과 같다. 1) 生活根據地 喪失로 인한 住居地不安의 解消策으로 全面撤去後 일률적인 고층아파트의 建設보다는 住宅의 規模나 類型를 多樣化 함으로써 地域住民의 生活水準에 맞는 開發을 유도하고 2) 地域住民의 經濟的基盤이 지역내에 위치하고 있으므로 이들의 生存權 保障을 위안 根據地 確保의 開發이 이루어져야하며 3) 分讓券의 높은 轉賣率은 地域住民을 위안 開發이라 할 수 없으므로 分讓價의 規制나 債券入札方式를 탈피하여 事業施行區域 住民에게 부담을 덜어 줌으로써 많은 家口가 入住할 수 있도록 開發惠澤을 부여해야 할 것이다. 4) 金融政策으로써 대다수 地域住民이 住宅購入資金 調達方法으로 銀行融資를 선택하고 있는 만큼 低利의 融資등 低所得層이 손쉽게 金融惠澤을 받을 수 있도록 배려를 해야할 것이다. 結論的으로 原注民의 特性과 開發에 따른 效果를 동시에 고려한 合理的 開發方案을 모색하고, 再開發事業의 惠澤이 地域住民에게 돌아 갈 수 있도록 方向의 轉換이 필요할 것이다. This study aims to clarify the problems of existing redevelopment policy and suggest solutions to them. Unauthorized building districts have remarkably increased since nineteen sixties due to wild modernization and industrialization, causing many urban problems. Particularly an all-out removal of illegally built shacks caused the rapid expansion of poor quality residential area and deepened the low-income brackets' anxieties of dwellings. Consequentiy a joint redevelopment policy by construction firmS, city authorities and inhabitants has been taken to solve these problems since 1983. With all the merits of this joint redevelopment policy, we obserbed following bad effects. First this policy deprived inhabitants of the redeveloped districts of their living ground and environment. Second, the dwellers' loss of jobs and call ins became aggravated owing to their poor education and technical experience. Third, isolation of the dwellers caused by excessive economical profits of hone-building industry has become accelerated. Forth, their right to live and means of living were neglected with the failure of administrative policy. In this study, we propose the following suggestions. 1. The plan for hone-building industry based on the dwellers' living standard should be made through diversifying housing scale and patterns, instead of constructing uniform many-storied lofty apartments after an all-out renewal of unlicensed housings. 2. In redevolopment policy, the inhabitants' right to live and their living ground should be considered and their economic living base should be guaranted. 3. The dwellers should be endowed with development profits, so that more of then can move in these redeveloped disticts, avoiding customs of restraining distribution cost or inviting tender of a development bond. 4. The low-income brackers' should be given financial favors such as a low interest loan. In sum, the reasonable development plans should be made to achieve good results for the inhabitants and the profits from the redevelopment policy should be given to them.

住宅改良 再開發方案에 관한 硏究 : 光州市 林洞을 中心으로

강대선 全南大學校 大學院 1987 국내석사

本 硏究는 不良住宅地區의 環境改善에 관한 旣存政策의 問題點을 검토하여 그 代案을 모색해 보려는 目的으로부터 출발한 것이며, 光州市 林洞 24, 25, 26통 地區를 대상으로한 改善方向의 具體的 방법을 提示해 보려는 試圖로써 硏究의 展開過程 및 結論을 요약하면 다음과 같다. 1. 우리나라의 不良住宅地區는 西歐 Slum地域과는 달리 매우 肯定的인 屬성을 지니고 있다. 따라서 不良住宅地區를 單純히 ‘都市의 癌的인 存在’ 만으로 把握해서는 안된다. 2. 심각한 都市 住宅難에 시달리고 있는 우리 實情으로는 住宅의 量的 確保가 시급하며, 改良 및 補修를 통한 旣存住宅의 機能回復에 重點을 두어야 한다. 또한 不良住宅地區의 住民들에게 가장 必要한 것은 生計手段으로서의 都心에의 接近性이며 최소한의 居住空間의 確保이다. 따라서 生活에 대한 구체적인 保障이 없이 그들을 他地域으로 몰아내는 결과를 초래했던 旣存의 政策은 수정되어야 한다. 3. 이러한 입장에서 본 政策의 改善方向은 다음과 같다. ① 低所得層 無住宅者를 위한 公共住宅投資의 擴大. ② 不良住宅地區 問題의 專擔機構 설치. ③ 現地 再定着 方向에서의 政策 樹立. ④ 漸進的이고 小規模的인 政策 시행. ⑤ 住民의 意思를 尊重하는 方向에서의 自助的 開發. 4. 林洞 24, 25, 26통 地域을 事例調査한 결과는 다음과 같다. ① 面積 29,000㎡, 總家口數 397戶, 1,649人 居住. ② 이 地域은 不良住宅地區의 여러가지 속성을 지니고 있으나, 地域의 形成時期가 오래이고 都心에 떨어진 立地條件으로 인해 住民의 經濟的 수준이나 住居環境의 質的인 수준이 낮다. 5. 事例地域의 環境改善 計劃 ① 지금의 단계로는 現地改良 내지 條件附 合法化가 가장 바람직 하나, 長期的으로는 地域에 대한 綜合的인 開發計劃案을 준비하고 그에 따라 단계적이고 自助的으로 再開發되어야 한다. ② 都市的인 側面에서 볼 때 이 地域은 都心에의 近接性을 生活方便으로 삼는 低所得層의 住居團地로 개발되야 하며, 이의 방안으로써 多世帶 居住 單獨住宅 計劃, 永久 賃貸住宅 計劃과 地區詳細 計劃을 제시한다. This study aims to investigate the problems concerning the to policy of the environmental improvement in squatter area, and find the alterntives for them. As a model of the case study, I have taken the zone of Im-Dong, 24,25,26 Tong in Kwang Ju and attempted to seek out a prototype for the direction of the policy. The process and result of the study is summerized as foll follows; 1. The squatter area in Korea has a positive properties different from those of the slum in Europe or North America. Hence, it should not be apperhnded simply as a penalty of city. 2. At present, having been seriously troubled with the lack of dwelling houses in city, we must prompt to increase the number of dwellings and have an importance on recovering their function of the eisting houses. And the habitants of squatter area need to maintain accssibility to C.B.D. in order to earn their living, furthermore it is even the minimum dwelling space that they denebd, Therefore we have to Chance the existing policy which leads to drive the habitants to the other area without physical assurance of their life. 3. In such a point of view, the direction of the policy is to be as follows. (1) Extension of public housing investment for low-income group which can not afford their own dwelling house. (2) Constitution of the authority that deals with the problems concerning squatter area. (3) Establishment of policy in the direction of rehabilitation in the area. (4) To perform the and on small scale. (5) Self-help development which reflects the opinion of habitants. 4. The case study in regard of Im-Dong leads to the followings; (1) Area: 29,000㎡, Dwellings; 397 dwls. Habitants: 1649 persons. (2) This area has various properties that a squatter area has, and the economic level of the habitants and the quality of the dwelling environment is low, because the area has been formed before longer, and is far away C.B.D. 5. Improvement plan of the environment on the proposed area is as follows. (1) For the present, 'the dwelling Improvement and legalization, is more desirable, but in a long term, it is necessary to prepare the master plan of the envirommental improvement on the area. And as the conditions are performed, the area has to be redeveloped gradually through self-help organization, according to the opinion of the habitants. (2) On a view point of urban-planning, We have to develop the area into an residential district of the lowincome group which rake an accessibility to C.B.D. as a means of life. Finally, the redevelopment plan of housing sites should be include the plan of mult-Family housing, the plan of a house for permanent rent and district details Planning.

재개발사업 추진단계별 추가분담금 발생요인에 관한 연구

이장우 창신대학교 대학원 2022 국내박사

Due to the lack of housing supply due to the recent concentration of population in the metropolitan area, the housing cost burden is increasing due to the rise in house prices and the rise in jeonse and monthly rental prices. In the 1970s, the redevelopment project went through self-reliance, local improvement and redevelopment, and consignment redevelopment in the implementation method. . The Urban Redevelopment Act was enacted and implemented in 1976 as a housing improvement and redevelopment project and an urban redevelopment project to achieve the policy goal of large-scale housing supply expansion in accordance with the concentration of local population in large cities due to rapid industrialization. In 1983, a joint redevelopment method similar to the current redevelopment project was introduced, revitalizing the redevelopment project, which had been slow to progress, and increasing the development floor area ratio to induce the mass supply of housing led by the private sector. promoted. This was the best way to secure the infrastructure of a residential area that was outdated and poor, and to improve and change the residential environment, considering the limited public resources at the time. This large-scale maintenance method alleviated the housing shortage problem, which was serious at the time, and improved the poor housing environment. In the joint redevelopment method, the cooperative established by the residents becomes the developer, designates the contractor, and the private sector is promoting and leading the redevelopment project. to be. In this method, the cooperative constituted as owners of land, etc., becomes the implementer of the project, and the construction company builds a house by lending the project cost, builds a surplus in addition to the sale of the union members, and sells it as a general sale. have. However, as a result of relying on private capital to promote the project, the focus was on business feasibility rather than public nature. There were problems such as lack of roles and low resettlement rate of indigenous peoples. Accordingly, in October 2002, a special law for the promotion of urban renewal called the “New Town Project” was introduced in Seoul (hereinafter referred to as the Recruitment Act) for planned and systematic urban renewal. Then, in December 2002, the Urban and Residential Environment Improvement Act (hereafter the Provincial Government Act) was enacted and implemented in July 2003 for the efficient promotion of the rearrangement projects that had been carried out under each individual law. During this period, the redevelopment project was focused on quantitative development to generate development profits by supplying a large amount of housing due to its high business performance and profitability. At the time of the establishment of the basic maintenance plan, the real estate market was booming, and the enactment of the Provincial Government Act was to ignite the fuse of maintenance projects including redevelopment projects. Since the planned district was introduced to the redevelopment project that provided wealth and changed the urban environment without direct intervention from the public's point of view, residents were competitively requesting district designation at this time. , there was no reason for the public to reject it. However, due to the Lehman Incident in 2008, the global economic recession and subsequent real estate and construction markets slumped rapidly, and all maintenance projects including redevelopment projects also fell into a long-term recession. Project promotion has been delayed or stopped in most areas of the country, except for some of the metropolitan areas with good business potential. As a result, construction companies were avoiding local redevelopment projects, and they concentrated on projects in the metropolitan area with good sales performance. Unlike when the maintenance project was booming, various problems arose, such as intensifying conflicts among residents, disagreeing for and against whether to proceed with the project, deepening conflicts between the construction company and residents, deterioration of the residential environment, and infringement of residents’ property rights. In order to compensate for the problems of the large-scale demolition method and the sluggish projects, on August 2, 2012, with the revision of the Provincial Government Act, the street house maintenance project and the residential environment management project were additionally introduced to the maintenance project, the district designation was canceled, and the public role was strengthened. was added The manufacturing industry, which plays an important role in the economy, is shrinking, and there are many cases in which the redevelopment project being promoted is delayed or the business entity is suspended due to social problems such as the sales market recession, low growth, slow construction economy, low birth rate and aging population. . The redevelopment project should place priority on the consensus and cooperation of the residents above all else. This is because, through transparent business promotion and frequent communication, business understanding is improved and the participation rate of union members is increased, which becomes a driving force for rapid business promotion. However, since the private capital input and project execution body is a union made up of local residents, the project agent's unprofessionalism, lack of communication, and unilateral project promotion lacking resident participation, opaque business handling, construction company request for additional construction cost, administrative agency Conflicts have continued due to conflicts of interest among project stakeholders due to excessive demand for infrastructure installation, frequent policy changes and various regulations by the government and administrative agencies, etc. The maintenance project is divided into a housing redevelopment project, a housing reconstruction project, an urban environment maintenance project, a residential environment improvement project, a residential environment management project, and a street house maintenance project. I would like to proceed with the research. As mentioned above, a number of factors play a complex role in the housing redevelopment project stagnation problem, but project delays due to conflicts, business feasibility due to cost increases, and residents' decline in business will may appear differently. In this study, the occurrence of additional contribution, which has the greatest impact on residents, was considered as the most serious problem in the redevelopment project, and factors affecting the increase in the cost of additional contribution were analyzed. In the empirical analysis of this study, it was examined whether conflicts at each stage of the redevelopment project affect overall conflicts, project delays, and business feasibility, and whether these results ultimately increase the additional contribution. As a result of the analysis, it was confirmed that the overall conflict that arises from the conflict in the second stage preparation stage and the conflict in the third stage implementation stage during the redevelopment project promotion stage is large. In addition, the conflicts in the 3rd stage implementation phase were judged to increase the additional levy, and when the 4th stage was completed, the risk was resolved to some extent, so it was identified that the additional levy was reduced. If the overall conflict increases, the direct effect occurs by increasing the additional contribution. However, if the overall conflict increases, the redevelopment project is delayed. If the redevelopment project is delayed, the redevelopment feasibility deteriorates. was found to be effective. In addition, from the analysis result that the additional contribution would increase if conflicts at each stage of implementation increase, first, it was judged that the dispute in the main contract related to the excessive increase in the construction cost of the contractor had the greatest impact, and it was determined that the additional contribution increased. Second, it was found that if there was a delay in the designation of the maintenance area and the establishment of the maintenance plan (consultation related to floor area ratio, etc.), the additional contribution was increased. Third, it was judged that the additional contribution would increase if there were violations of laws, collusion, or interference with interests related to the selection of partner companies (constructors, maintenance companies, design companies, etc.). Fourth, frequent replacement of the union president and union executive increases the additional contribution. Finally, the strengthening of real estate-related laws and regulations and frequent policy changes (including administrative agency regulations and tax policies) seem to increase the additional contribution. Therefore, this thesis identifies the content of the conflict structure and secures an appropriate floor area ratio with administrative agencies when implementing the project, seeks ways to reduce the construction cost of the contractor, promotes rational and transparent projects by reducing project costs, and prevents the occurrence of additional levies by shortening the project period, and It is hoped that this will be reflected in the research and policy establishment for the resettlement rate reconsideration plan and used as a reference for the promotion of the redevelopment project. 최근 인구의 수도권 인구집중에 따른 주택공급 부족으로 주택가격 상승 및 전․월세 가격 상승에 따른 주거비 부담증가가 되고 있다. 1970년대 재개발사업은 시행방식에 있어 자력재개발, 현지개량재개발, 위탁재개발 방식을 거쳐 왔는데, 이들의 시행방식에서는 주민들의 경제적 부담능력의 한계와 공공의 재정부족 등으로 인하여 사업추진의 어려움을 겪고 있었다. 급격한 산업화로 인한 지방인구의 대도시 집중에 따라 대규모 주택공급확대라는 정책적 목표 달성을 위해 주택개량재개발사업과 도심재개발사업으로 1976년 도시개재발법이 제정 시행되었다. 1983년에는 지금의 재개발사업과 유사한 합동재개발방식이 도입되어 진전이 더디던 재개발사업을 활성화하고 민간의 주도로 주택의 대량 공급을 유도하기 위해 개발용적율을 높이는 등 사업성과 개발이익이 우선시된 사업을 추진하였다. 이는 당시 제한된 공공의 재원을 고려했을 때 낙후되어 열악했던 주거지역의 기반시설을 확보하고 주거환경을 개선하여 바꾸기 위한 최선책이었다. 이런 대규모의 정비방식은 당시에 심각했던 주택 부족 문제를 완화하고, 열악했던 주거환경을 개선시켰으나 각 소득계층간의 위화감이 더욱 심화되는 등 여러 가지 문제가 발생되었다. 합동재개발방식은 주민들에 의해 설립된 조합이 시행사가 되어 시공사를 지정하고, 민간이 추진하고 주도하여 이루어진 재개발사업으로 해당구역 주민들이 토지를 재공하고, 건설사가 사업비를 대여하여 합동으로 사업을 추진하는 방식이다. 이 방식은 토지 등 소유자로서 구성된 조합이 사업의 시행자가 되고 건설사에서 사업비용을 대여하여 주택을 건설하고 조합원 분양분 이외에 여유분을 지어 일반분양으로 매각하는데, 이때 건설사는 사업비를 회수하고 수익성을 확보할 수 있다. 그러나 민간의 자본력에 의존하여 사업추진을 한 결과, 공공성이 아닌 사업성에 초점이 맞추어졌으며, 이로 인하여 비리와 각종 부정, 조합의 비전문성으로 인한 사업지연, 소통 부족에 따른 주민 사이의 갈등, 공공의 역할 부족, 원주민의 재정착률 저조 등의 문제가 발생하였다. 이에 따라 서울에서는 2002년 10월 계획적이고 체계적인 도시의 정비를 위하여“뉴타운사업”이라는 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법) 이 도입되었다. 이후 2002년 12월에는 각각의 개별법에 의해 진행되던 정비사업의 효율적 추진을 위하여 도시 및 주거환경정비법 (이하 도정법)이 제정되어 2003년 7월 시행되었다. 이 시기에 재개발사업은 사업성과 수익성이 매우 높아 다량의 주택을 공급해 개발이익을 만들어내는 양적 개발위주로 이루어졌으며 도시의 부족한 주택 수를 해결할 수 있는 중요한 주택공급 수단이었다. 정비기본계획 수립 당시에는 부동산경기가 호황을 누리고 있었으며, 도정법의 제정으로 재개발사업을 비롯한 정비사업의 도화선에 불을 붙이는 격이 되었으며, 지방의 구도심지를 중심으로 확산되었고, 민간에게는 주거환경개선과 막대한 부를 재공하고 공공의 입장에서는 직접적인 개입이 없어도 도시의 환경을 각각 변화시켜주던 재개발사업에 예정 구역이 도입되면서부터 주민들은 너나 할 것 없이 경쟁적으로 구역 지정을 요청하여 이 시기에 재개발구역이 과다 지정되었으나, 공공의 입장에서는 이를 거부할 이유가 없었다. 그러나 2008년 리먼 사태로 전 세계적 경기침체와 이후 부동산 및 건설경기는 급격하게 침체되었고 재개발사업을 비롯한 모든 정비사업 역시 장기적인 침체에 빠지게 되었다. 사업성이 좋은 수도권 일부를 제외하고 전국 대부분의 지역에서 사업추진이 지연되거나 중단되었다.. 이에 따라 건설사들은 지방의 재개발사업을 기피하는 현상이 나타나게 되었고, 그나마 분양성이 양호한 수도권 사업에 집중하였으며, 사업성을 중심으로 우선순위를 선정하여 사업을 추진함으로서 절대적인 수익성에 의존한 형태로 이어졌다. 정비사업이 호황이었던 때와는 달리 주민들 간에 갈등이 심화되고 사업추진 여부에 따른 찬성과 반대가 갈리고 시공사와 주민 사이의 갈등 심화, 주거환경의 악화, 주민 재산권의 침해 등의 갖가지 문제들이 발생하였고, 대규모 철거방식의 문제점과 지지부진한 사업을 보완하기 위하여 2012년 8월 2일 도정법 개정으로 가로주택 정비사업과 주거환경 관리사업을 정비사업에 추가 도입과 지구지정 해제, 공공의 역할 강화 등의 내용이 추가되었다. 경제의 중요한 역할을 하는 제조업이 위축되고, 분양시장경기침체, 저성장, 건설경기 둔화, 저출산과 고령화 등의 사회적 문제와 맞물려 추진 중인 재개발사업이 늦추어져 지거나 사업자체가 중단되어진 경우가 많이 발생하고 있다. 재개발사업은 무엇보다 주민합의와 협력을 중시하여야 한다. 투명한 사업추진과 잦은 소통을 통해 사업이해를 높이고 조합원들의 참여율이 높아지면 사업추진을 빠르게 진행할 수 있는 원동력이 되기 때문이다. 그러나 민간자본의 투입과 사업시행 주체가 지역주민들로 이루어진 조합이기에 이에 따른 사업주체의 비전문성, 소통부재, 주민참여가 결여된 일방적으로 이루어지는 사업추진, 불투명한 업무처리, 건설사 추가공사비 요구, 행정청의 과다한 기반시설 설치 요구, 정부와 행정청의 빈번한 정책변경 및 각종 규제 등으로 사업이해 관계자들 사이의 이해관계를 둘러싼 대립으로 갈등이 계속된 상황이다. 정비사업은 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 구분되어 있으나 본 연구에서는 공공성이 강하고 가장 큰 문제점이 있는 주택재개발사업 중심으로 연구를 진행하고자 한다. 주택재개발사업의 침체 문제는 앞에서 언급한 바처럼 다수의 원인이 복합적인 작용을 하고 있지만, 갈등에 따른 사업지연, 비용증가로 인한 사업성 하락, 주민들의 사업 의지의 저하 등이 각기 다르게 나타날 수 있으나, 본 연구에서는 재개발사업에 있어 주민들에게 가장 큰 영향을 미치는 추가분담금 발생을 가장 심각한 문제로 판단하였고 추가분담금 비용 상승에 영향을 끼치는 요인을 분석하였다. 본 연구의 실증분석에서는 재개발사업의 추진단계별 갈등이 전반적인 갈등과 사업의 지연, 사업성 악화에 영향을 미치고, 이러한 결과는 결국, 추가분담금을 상승시키는지를 살펴보았다. 이에 대한 분석결과, 재개발사업 추진을 진행하는 단계에서 2단계 준비단계의 갈등과 3단계 시행단계의 갈등으로 인해 생겨나는 전반적 갈등이 큰 것으로 확인되었다. 그리고 3단계 시행단계의 갈등은 추가분담금을 증가시키는 것으로 판단되었고, 4단계 완료단계에 들어와서는 어느 정도 위험이 해소된 상태이기 때문에 추가분담금 발생을 감소시키는 것으로 파악되었다. 전반적 갈등이 증가하면 추가분담금을 상승시키는 것으로 직접효과가 발생되지만, 전반적 갈등이 증가하면 재개발사업이 지연되고, 재개발사업이 지연되면 재개발사업성이 악화되며, 재개발사업성이 악화되면 추가분담금이 상승되는 간접효과도 있는 것으로 파악되었다. 또한 추진단계별 갈등이 증가하면 추가분담금이 증가될 것이다라는 분석결과에서 첫 번째, 시공사의 공사비 과다 인상관련 본계약시 분쟁이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 추가분담금을 증가시키는 것으로 판단되었다. 두 번째는 정비구역 지정 및 정비계획 수립절차의 지연(용적율관련 협의 등)이 나타나면 추가분담금을 증가시키는 것으로 파악되었다. 세 번째는 협력업체(시공사, 정비업체, 설계업체 등) 선정과 관련된 법령위반, 담합, 이권개입 비리가 나타나면 추가분담금이 상승하는 것으로 판단되었다. 네 번째, 조합장 및 조합집행부의 잦은 교체는 추가분담금을 상승시킨다. 마지막으로, 부동산 관련법령과 규제강화 및 잦은 정책변경(행정청의 규제, 세금정책 포함)은 추가분담금을 증가하는 것으로 보인다. 이에 본 논문은 갈등구조의 내용을 파악하여 사업추진시 행정관청과의 적정용적률확보, 시공사 공사비 절감방안모색, 사업비 절감 등으로 합리적이고 투명한 사업추진, 사업기간의 단축으로 추가분담금의 발생을 막고, 원주민 재정착율 재고방안을 위한 연구 및 정책수립에 반영되어 재개발사업 추진에 있어 참고자료로 활용되기를 바란다.

都市再開發의 問題와 改善方案 : 事例分析 및 一般的考察

박준억 慶北大學校 1985 국내석사

This thesis aims at recognizing the necessity of the urban renewal and searching the improvement plan of the urban renewal by case study and general study. In this thesis, the Nam-I1 area for central district renewal and the 1st Tae-Pyung area in housing improvement renewal were picked up as case areas. This thesis provides the urban renewal strategies and suggestions derived from the case study as well as the general study. 1) The thesis emphasized the significance and necessity of urban renewal in its theoretical background, and examined its foundation, type and technics.And this reviewed foreign systems of the urban renewal, and suggested its significance and its necessity complied with inhabitants in a modern city. 2) Studying the situation of the urban renewal in Dae-gu city, this examined the external physical transfiguration and the internal social transfiguration in case-areas. It showed that its external physical transfiguration was made clearly, but that its internal social transfiguration was diversified by inhabitants. But the result was optimistic on the whole. 3) The general problems of the urban renewal are the lack of consistency and positiveness of the strategy of the urban renewal plan, the conflicts of related systems and the complexity of its process, the excess of financial burden and the lack of generality and convenience of its management, the backwardness of inhabitants consciousness, the necessity of another renewal area caused by one, and the malfunction of urban renewal programs. Suggestions for a policy maker of urban renewal are like the following: (1) he must propel the course of a strategy of urban renewal plan consistently; (2) he must simplify and standardize the procedure of urban renewal programs; (3) he must secure the financial support of centeral government to reduce inhabitants' charge; (4) he must generalize the method of land use as a linear shape and a dispersive shape and induce the compound development; (5) he must consider an education for the interested citizens before beginning urban renewal programs, in order to improve the inhabitants' consciousness; (6) he must materialize the standard of selecting urban renewal areas considering land use plan; (7) he must decide renewal program manager carefully and encourage citizen participation in redistribuion of the developed property; (8) he must reduce inhabitants' charge by expanding public investment in an urban renewal area and grant the renewal Programs tax privileges. 4) In conclusion, we can think over many advanced devices as well as the plans which solves the above problems. But these are achieved not by any specific person's effort, but by the active participation of central government, local overnment and local inhabitants. An urban renewal must be planned and operated in order to achieve both external physical and social psychological improvements.

주택재개발사업 조합설립추진위원회 운영 개선방안에 관한 연구

홍순옥 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2012 국내석사

주택재개발사업 조합설립추진위원회 운영 개선방안에 관한 연구 홍 순 옥 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 최 제 호 주거정비사업 중 주택재개발사업은 도시 내 노후·불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 기반시설을 정비하여 궁극적으로는 주민들의 삶의 질을 향상시키기 위한 목적으로 시행되는 도시계획사업이다(「도시 및 주거환경정비법」제1조, 제2조 2호 나목). 주택재개발사업의 참여주체는 토지등소유자로 구성된 조합과, 시공사, 일반분양자 등으로 구성되며, 주택재개발사업의 시행은 공공의 입장에서는 별도의 비용을 투입하지 않고 도시환경정비 및 기반시설을 확충할 수 있는 계기가 된다. 조합은 주거환경을 정비하는 동시에 자산가치의 증대효과에 대한 기대 때문에 적극적으로 추진하려 하며, 시공사는 사업에 참여함으로써 토지에 대한 비용부담 없이 주택건설을 통해 도시환경을 정비하면서 이윤도 창출하게 된다. 이처럼 주택재개발사업은 많은 이해관계자들이 존재하여 사업의 참여 주체 간 합리적인 이해조정이 요구되는 복잡한 구도의 도시환경 정비사업으로 사회적, 경제적으로 그 중요성이 요구되는 사업이다. 그러나 추진 과정에서 다양한 이해관계를 가진 참여주체간의 갈등과 대립으로 인하여 사업이 제대로 추진되지 못하는 경우에 추진위원회를 불신하는 여론이 확대됨에 따라 추진위원회에서는 비합리적인 방법을 동원하여 지역 주민들을 회유하거나 제3세력이 등장하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 부작용을 해소하지 못할 때는 합리적인 방법으로 사업을 추진하기 어렵다는 오판을 하게 되고 결국 조직을 동원하거나 이해관계가 있는 건설 회사를 개입시키게 된다. 주민 동의서를 징구하는 과정에서도 그 비용이 과다하게 지출되므로 시작 단계에서부터 불필요한 재정적인 압박을 받음으로써, 건설회사가 추진위원회 또는 조합 임원들에게 비리 요인을 발생하게 하여 조합원 이주비, 토지의 보상가격, 조합운영비, 재개발사업의 개발이익 등 개인의 이익과 재개발사업의 사업성에서 지역 주민들에게 피해를 입히는 결과를 초래하게 된다. 이러한 가운데 조합설립 추진위원회를 운영함에 있어 여러 문제점을 안고 있다. 첫째, 주민제안정비계획 수립 시 조합원 참여와 의사 반영이 미흡하다. 둘째, 추진위원회 설립 전 소요비용에 대한 승계위원회와의 부담 소재가 논란이 되고 있다. 셋째, 주민의사 결집 시 불법적 수단을 동원함으로써 갈등이 심화되고 있다. 넷째, 불합리한 서면결의와 조합 총회의 파행적 운영을 들 수 있다. 다섯째, 사업에 참여하는 참여업체의 선정기준과 절차가 미비하여 탈법이 조장되고 있다. 여섯째, 추진위원회의 임원 등 구성원의 사욕에 의한 비리가 상존하는 문제점을 안고 있다. 이에 관하여는 일반적인 비리발생 개요를 살펴보고 구체적인 비리발생 면담사례를 들어 추진위원회 운영 제고방안을 제시한다. 따라서 정비구역으로 지정된 지역 주민들에게 주택재개발사업으로 얻을 수 있는 경제적 효과를 가능한 한 극대화하기 위해서는 첫째, 사업 단계별로 공공기관과 연계하여 주민참여를 제도화하고, 둘째, 추진위원회의 설립 전에 소요된 비용을 승계하기 위한 위원회를 정립하여야 한다. 셋째, 미승인 추진위원회 명칭 사용 시에는 벌칙을 부과하고 추진위원이 연대하여 책임을 부여토록 하며, 넷째, 추진위원회 위원을 공무원 신분으로 의제하여 불법행위를 해소하고 총회가 파행되지 않도록 방지하는 것이 필요하다. 다섯째, 시공사 등 참여업체 선정기준과 절차에 대한 규약을 마련하고, 여섯째, 양벌규정 상 피해자 보호를 제도화하여 조합임직원의 위법행위에 따라 1차적 손해를 입은 토지등소유자가, 양벌규정에 따른 벌금형 납부에 따라 다시 2차적 손해를 입지 않도록 개선되어야 한다. A Study on the Improvement Scheme of the Association Establishment Promotion Committee for the Housing Redevelopment Project Hong, Soon Ok Department of Real Estate Graduate School of Real Estate & Distribution Management, Myongji University Directed by professor Choi, Je Ho The housing redevelopment project, of the improvement projects, is the project to improve the quality of residents' life by improving and constructing the decrepit and dilapidated housing of the city and improving the infrastructures such as roads and the like. The association establishment promotion committee can cause damage to residents in terms of members' migration expenses, land compensation, association operating expenses, development profits and the like. As a result, the operation of the promotion committee has the following several problems: First, the participation of association members and the reflection of their opinions are poor in formulating the resident-proposed improvement plan. Second, there is controversy over which pays the required cost between the promotion committee and the succession committee before the establishment of the former. Third, the conflict becomes deepened by mobilizing the illegal means for unifying residents' views. Fourth, there are the unreasonable written resolution and the crippled operation of the general assembly of the association. Fifth, the evasion of the law occurs due to the inadequate criterion and procedure for selection of the business firms participating in the project. Sixth, there is a problem that corruption caused by members' private interests such as the officers of the promotion committee is still in existence. Accordingly, this study presented the following improvement scheme for operation of the promotion committee by illustrating the case of interview over the occurrence of corruption. First, it is necessary to institutionalize resident participation in linkage with the public agency in each stage of the project. Second, it is necessary to establish the committee to succeed to the costs required before the establishment of the promotion committee. Third, it is necessary to impose the penalty on the use of the unapproved name of the promotion committee and make promotion members accountable for it in solidarity. Fourth, it is necessary to resolve the illegal action and prevent the crippled operation of the assembly meeting by regarding the member of the promotion committee as the position of the public official. Fifth, it is necessary to prepare the regulations on the criterion and procedures for selection of the participating firms such as the construction company and the like. Sixth, it is necessary to improve joint penal provisions so that the landowner suffering from the primary damage due to the illegal action of the association officers may not suffer from the secondary damage due to the payment of the fine in compliance with joint penal provisions, by institutionalizing the protection of th victims in joint penal provisions. Key words : housing redevelopment project, association establishment promotion committee, landowner, participating firm

재개발·재건축사업의 개발이익 추정에 관한 연구 : 서울시 재개발·재건축사업을 중심으로

윤상필 건국대학교 행정대학원 2012 국내석사

본 연구는 재개발․재건축 사업의 개발이익을 측정하는데 초점을 두고 있다. 첫째, 공공성 기반의 재개발 사업과 민영성 기반의 재건축 사업의 개발이익을 비교하고자 한다. 둘째, 사업주체에 따라 개발이익에 어떠한 차이가 나타나는지 파악하고자 한다. 이를 통해 개발이익과 관련된 다양한 문제점을 해결하고자 한다. 위의 연구 문제를 해결하기 위해, 이론적 배경을 검토하였다. 첫째, 기존 연구를 면밀히 검토하였다. 특히 개발이익과 관련된 선행연구를 집중적으로 조사하였고, 이를 통해 개발이익을 측정하는 산출식을 도출하였다. 둘째, 서울시 재개발․재건축 관련 자료를 통해 현황을 파악하였다. 최근 자료를 바탕으로 하여 분석의 정확성을 높였다. 본 연구에서는 재개발 사업 15곳, 재건축 사업 8곳을 연구대상으로 삼았다. 15개 사업의 총 수입과 총 지출을 측정하여 개발이익을 도출하였다. 공공의 개발이익은 (m2당 토지단가) x (순부담 토지면적)으로 측정하였다. 조합의 개발이익은 (총수입-총지출) - [(m2당 토지단가) x (순부담 토지면적)]으로 측정하였다. 본 측정식에 활용할 토지가격을 설정하기 위해, 서울시 18곳의 감정평가자료를 활용하였다. 18곳의 토지 감정평가 결과 m2당 8,526,250원으로 조사되었다. 분석결과, 재개발 사업의 경우, 공공의 개발이익은 64.71%, 조합원의 개발이익은 35.29%로 나타났다. 재건축 사업의 경우, 공공의 개발이익은 20.41%, 조합원의 개발이익은 79.59%로 나타났다. 재개발 사업과 재건축 사업의 근본적인 특성이 다르기 때문에, 이 같은 결과가 나타났다고 판단된다. 특히, 재개발 사업에서 공공부문이 많은 개발이익을 획득하고 있다. 토지 등 소유자인 조합원의 개발이익은 상대적으로 적은 개발이익을 얻고 있다. 따라서, 재개발 사업 구성원 중 ‘공공’과 ‘조합원’의 개발이익은 현실적으로 조정되어야 한다.

주택재개발사업에서의 주민참여 활성화 방안에 관한 연구 : 중구 신당5동 사례를 중심으로

김희도 연세대학교 대학원 2008 국내석사

우리나라의 도시계획은 1960년대에 이르러 시작된 산업화를 기점으로 도시화와 사회기반시설의 필요성 등을 계기로 점진적으로 도시계획수법들이 도입되기 시작하였다. 그러나 우리나라는 도시형성에 있어 양적팽창을 위주로 하였기 때문에 도시 미관의 악화 및 주거환경의 질적 저하 등과 같은 부작용을 초래하게 되었다.경제개발 초기의 재개발은 주로 정부 주도하에 실시되었으며, 주로 행정 당국의 일방적인 계획과 통제에 의한 재개발이 주를 이루었다고 할 수 있다. 당시 우리나라의 열악한 국토환경과 정치적인 상황을 고려해 볼 때 정부주도하의 일방적 계획은 어쩔 수 없는 상황이라 해석할 수 있겠다. 초기 재개발이 양적인 팽창과 정부 주도하의 일방적인 방향으로 이루어졌기 때문에 당시에는 주민참여에 관한 부분의 중요도가 매우 미약했다고 할 수 있다. 그러던 것이 도시기반 시설의 안정과 경제개발 그리고 정치적인 발전을 거치면서 점차 그 중요도가 증가하고 있는 추세이며 근래에 있어서는 그 비중이 매우 크다 할 수 있다.그러나 현재 행해지고 있는 재개발에서 주민참여의 정도는 상당히 피상적이고 한시적으로 실시되고 있다. 그러므로 형식적인 절차로서의 참여가 아닌 실질적이고 영향력 있는 주민참여 정비수법이란 어떻게 이루어져야 하는가를 고려할 필요가 있다.본 연구에서는 주민참여 재개발의 외국사례와 중구 신당5동 6구역인 사례지역의 설문분석을 통하여 문제점을 파악하고 활성화 방안을 도출하였다.우선 외국사례를 우리나라와 비교해 보면 외국사례와 우리나라 재개발 추진절차의 가장 큰 차이점은 계획수립의 전 과정에 주민의 실질적이고 적극적인 참여가 이루어진다는 점이다.다음으로 사례지역의 재개발사업에 있어 주민참여의 문제점을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 기초 단계에서의 주민 의사가 반영되지 않고 있다. 둘째, 지자체의 홍보부족이다. 셋째, 사업에 대한 불확실성이다. 넷째, 주민참여의 방법인 공람과 공청회가 제도적으로 주민참여의 방법이지만 형식적인 참여방법으로 그치고 있다. 다섯째, 선진사례와 비교해 보면 우리나라는 주민의 활발한 활동을 위한 재정적, 행정적 지원이 매우 부족하다. 여섯째, 주민의 다수가 재개발을 원하는 경우에도 재개발사업과 해당지역 특성에 대한 이해도 부족하였다.이러한 문제점에 대한 사례지역의 재개발사업에 있어 주민참여의 활성화 방안을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 정비기본계획 수립 시의 설문조사를 통한 해당 구역 주민의 의사 반영이다. 둘째, 사업 단계별 주민설명회와 공청회의 의무화이다. 셋째, 사전평가제도의 도입이다. 넷째, 기존의 공람, 공청회의 횟수와 기간을 늘려 주민이 의견을 제시하고 계획에 반영할 수 있는 기회를 만든다. 다섯째, 우리나라도 주민참여의 활성화를 위해 주민조직체를 유지하기 위해서는 지속적인 재정지원과 함께 전문가의 파견지원을 통해 주민참여의 활성화를 유도해야 한다. 여섯째, 지역에 대한 올바른 이해를 위해 지역의 현황을 파악하고 조사해 볼 수 있는 프로그램을 개발한다.결론적으로 주택재개발사업의 성공 여부는 주민참여가 어느 정도 이루어지는가에 따라 달라진다고 할 수 있다. 성공적인 주택재개발이 되기 위해서는 제도적인 차원에서의 지자체의 노력과 주민들이 주인의식을 가질 수 있도록 분위기를 조성하여 주민들의 관심과 참여를 확대시켜야 한다는 점을 다시 한 번 강조하고 싶다. The urban plan of Korea introduced city planning techniques gradually as a starting point of industrialization started in 1960's, because of necessity of urbanization and social infrastructure. but, Korea gave rise to side effects such as spoiling a city's fine view and lowering quality of residential environment because Korea put greater importance on quantity of a residence rather than quality of a residence when it built up cities.Redevelopment was made by the government at the beginning of economic development and it was also generally made by civil authorities' unilateral planning and controlling at that time, but considering the poor land conditions and political situations of Korea the unilateral plan of the government seems inevitable.The importance of resident participation was not very stressed at that time because greater importance was put on quantity of a residence rather than quality of a residence in early redevelopment and early redevelopment was also made by the government unilaterally. but the importance of resident participation is being very stressed recently because of the stability of urban infrastructure, economic development and political development.Resident participation in current redevelopment is very superficial and temporary therefore we need to consider how not formal resident participation but practical and influential resident participation in redevelopment can be made.This study identified problems and derived the promotion plan of resident participation from analyzing foreign cases of resident participation in redevelopment and a survey of Shindang-5Dong 6 zone, Jung-Gu.The great difference between foreign cases and Korean cases in the redevelopment process is that practical and active resident participation is made in all phases of setting up redevelopment projects.The problems of resident participation in redevelopment projects are as follows.First, residents' opinions are not reflected in an early phase of redevelopment projects. second, local governments do not publicize public hearings or inspection. third, redevelopment projects are uncertain. fourth, public hearings or inspection are an institutional method of resident participation in redevelopment projects but they are just formal. fifth, as compared with foreign cases Korea is very short of financial and administrative support for residents' activities. sixth, although most of the residents wanted redevelopment they were lack of understanding of redevelopment projects and the characteristics of the region.The promotion plan for resident participation in redevelopment projects to solve these problems is as follows.First, in setting up general plan of maintenance residents' opinions through the survey of the region need to be reflected. second, the presentation for residents and the public hearing in each phase of redevelopment projects are required. third, it is necessary to introduce the preliminary evaluation system. fourth, residents express their opinions and they need to be reflected on the redevelopment plan by increasing the frequency and period of existing public hearings and inspection. fifth, Korea also needs to promote resident participation in redevelopment projects through a continuous financial support to maintain resident's organization along with dispatching experts. sixth, it is necessary to develop programs to be able to understand and survey the region's situation for right understanding of the region.In conclusion, the success of housing redevelopment projects depends on the rate of resident participation. in order to make a success of housing redevelopment projects, it is necessary to increase residents' interests and participation in redevelopment projects by providing systematic supports and the atmosphere to make residents play a leading role in the redevelopment process.