APC모형에 기초한 장기주택수요 추정

한제선(Han Je Sun),이창무(Lee Chang Moo) 한국주택학회 2016 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2016 No.1

고령화 및 저출산 등으로 인구구조가 급격하게 변화하는 시점에서 주거소비특성 분석에 인구통계학적 변수를 고려하는 것은 필수적이다. 그러나 연령효과가 코호트효과와 시간효과가 혼재된 상태에서는 생애주기 관점에서의 순수한 연령효과가 적절히 측정될 수 없다. 따라서 본 연구에서는 연령효과, 코호트효과, 시간효과를 합리적인 방법으로 상호통제한 상태에서 각 개별효과를 측정하였다. APC모형 추정결과, 주거소비 정점은 55~59세로 나타났으며 정점 이후에 주거소비 수준은 안정적인 감소 패턴으로 나타났다. 코호트효과는 1955~1964년생인 베이비붐 세대를 기점으로 이전 세대에 비해 이후 세대의 주거소비 수준에서 단절적인 감소가 발생한 것으로 추정되었다. 또한 장기주택수요 예측결과, 2010년 대비 2035년에 38.7%의 누적 증가율을 보여주고 있으며, 이는 기존의 변형된 M-W모형에 기초한 장기주택수요 추정결과에 비해 상대적으로 낮은 누적증가율로 판단된다. APC모형에 기초한 장기주택수요 추정결과를 해석하면, 우리가 우려하는 노령화 및 저출산 그리고 베이비붐 세대의 은퇴와 같은 부정적인 요인으로 인한 효과가 단기적으로는 주택시장에 급격한 변화를 발생시키지 않을 것으로 예상된다. 하지만 장기적으로는 주택시장의 성장에 한계가 발생하는 상황이 도래할 것이며 향후 거시적인 경제성장이 여의치 않다면 그 시점은 예상보다 빨리 다가올 수도 있으므로, 총수요의 축소 국면에 대비할 수 있는 정책적 변화가 필요한 시점이라고 판단된다.

주택 월세·전세·매매가격의 장단기 구조 해석 : 시도별 수요공급 변수를 고려하여

한제선(Han, Je-Sun),이창무(Lee, Chang-Moo),노희순(Roh, Hui-Soon) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.4

본 연구는 월세ㆍ전세ㆍ매매가격 사이의 관계를 살펴보고 이론식을 실증하고자 하는 목적을 갖는다. 가격 사이의 단기 움직임과 장기균형 관계에는 차이가 있을 수 있으며 이러한 장단기 개념 적용이 본 연구의 차별점이다. 전월세 이론식을 장기관계에 반영하고 DiPasquale and Wheaton 모형의 수급변수를 참조한 ARDL모형 결과는 다음과 같다. 첫째, 시장이자율은 월세가격-매매가격의 공적분관계를 강화시키고 단기가 아닌 장기에서 주로 작동한다. 그리고 월세가격과 이자율이 매매가격을 설명하는 자본환원 식별에서 이자율의 부호는 음으로 바뀐다. 둘째, 기대가격상승률은 전세가격-매매가격, 월세가격-전세가격-매매가격의 공적분관계를 강화시키고 장기뿐만 아니라 단기에서도 유의한 영향을 미치고 있다. 셋째, 수급변수들을 통제하면 전월세 이론식에 부합하는 부호들이 장기관계에서 추정되고 수도권과 비수도권 사이에 공통적으로 나타난다. 넷째, 수도권과 비수도권의 주요 차이로는 가격 변수가 작동하는 상대적인 시점, 그리고 단기에 비수도권에서 대출, 재고의 효과가 상대적으로 크다는 점을 들 수 있다. 다섯째, 월세가격의 장기균형 복원 속도가 상대적으로 빠르며 비수도권에 비해 수도권에서 빠르다. This study aimed to examine the common structure among Rent, Chonsei, and Sale Price that could be extracted from regional housing markets. The main results of the ARDL model are as follows. First, a market rate strengthens the co-integration between Rent and Sale Price, and works primarily in the long run, not in the short term. The coefficient of the interest rate changes to a negative value in the identification of capitalization. Second, the expected growth rate strengthens the co-integration of Chonsei-Sale prices and Rent-Chonsei-Sale prices, and has a significant effect in the short term as well as in the long term. Third, by controlling the housing supply and demand variables, the coefficient that is consistent with the Rent to Chonsei theory can be obtained in the long-term relationship. These signs are common in the Seoul capital area and in the non-Seoul capital area. Fourth, the main difference between the Seoul capital area and the non-Seoul capital area is that the timing of the price effects can vary. The marginal effects of mortgage loans (+) and housing stocks (-) in the non-Seoul capital area is relatively stronger. Fifth, the rate of returning to the long-term equilibrium was faster in the Rent Price, while the adjustment speed of the rent price was relatively faster in the Seoul capital area.

한강 주위 아파트의 가격분위별 가격결정요인 비교분석: 무조건부 분위회귀를 이용하여

한제선 ( Han Je-sun ),이창무 ( Lee Chang-moo ) 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.-

가격분위별로 주택특성이 가격에 미치는 영향력을 측정하기 위해서는 조건부 분위회귀(CQR)나 무조건부 분위회귀(UQR)를 이용해야 하나, CQR의 경우 특정 조건부 분위에 해당되는 관측치가 동일한 분위의 전체 모집단에서는 달라질 수 있다는 태생적인 문제가 있다. 이에 본 연구는 강남구 소재 아파트의 가격분위별 한계효과를 OLS, CQR, 그리고 UQR을 통해 비교하고 각각의 기법상에 존재하는 한계점을 살펴보고자 한다. 특히 한강 주위에 소재한 아파트들의 특성상 일반적인 어메니티 요소들 뿐만 아니라 한강 조망에 따른 한계효과도 본 연구의 주요 분석대상이다. 분석결과 한계효과의 부호 자체가 가격분위별로 달라지기도 하여 OLS가 제공하는 단일 영향력의 한계점을 확인하였다. 또한 조건부 가격에 이분산성이 두드러지는 경우 조건부 분위회귀(CQR) 대신 무조건부분위회귀(UQR)를 이용해야 할 필요성이 큼을 발견하였다.

공공임대주택의 공급이 인근 지역 주택가격에 미치는 영향 분석

정유선(Yu Seon Jeong),한제선(Je Sun Han),이창무(Chang Moo Lee) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.2

최근 정부에서 운영 중인 공공임대주택 제도는 인근 지역의 자산가치의 하락을 유발할 수 있다는 우려로 인해 공공임대주택의 개발에는 인근 주민들의 반발이 잇따르는 것이 현실이다. 그러나 공공임대주택의 신규 건설이 실제로 인근 지역 부동산 가치 하락에 영향을 미치는지에 대한 실증적인 연구는 부족하며, 특히 공공임대주택의 유형별로 그 순수한 효과를 분리하고자 하는 연구는 드문 상태이다. 따라서 본 연구에서는 공공임대주택의 공급이 인근 주택가격에 미치는 영향을 살펴보되, 공공임대주택의 각 유형별 순수한 효과를 추출해 내는 것을 목표로 한다. 이를 위해 이중차이분석(Difference-In-Difference) 개념을 발전시킨 수정반복매매모형(Modified Repeat Sales Model)을 활용하여 실증분석을 진행하였다. 추정 결과 공공임대주택 인근 지역의 주택가격하락 효과가 나타났으며, 공공임대주택 유형에 따라 하락 효과의 크기가 상이하게 나타남을 확인하였다. 장기전세 유형보다는 국민임대 유형의 가격하락효과가 크게 나타났으며, 장기전세 유형 중에서는 재건축매입형이 하락 효과가 가장 적게 나타났다.

TPL을 이용한 일단위 실거래 가격지수 산정방법에 관한 연구

류강민(Kang-Min Ryu),한제선(Je-Sun Han),정상준(Sang-Jun Jung),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.2

2009년 국내에 아파트 실거래가 지수가 공표된 이후, 2016년에는 연립다세대 실거래가 지수가 추가로 공개되었다. 이들 지수의 특징 중 하나는 국내에서 표준화되어 대량 으로 공급된 공동주택을 대상으로 하여 거래쌍을 구성하기 쉽고, 개별특성 또한 파악하기 쉬워 지수를 산정하기에 용이하다는 것이다. 그러나 단독다가구 주택은 표준화되어 공급되지 않아 개별특성을 파악하기가 쉽지 않다. 또한 국내의 경우 아파트 위주로 공급되기 때문에 지수를 만들기 위한 표본이 상당히 부족한 실정이다. 또한 주택가격지수와 연관된 이슈 중의 하나는 주택가격지수가 주식과 같은 금융상품의 기초자산으로 역할을 할 수 있느냐는 것이다. 그러나 주택가격지수가 코스피 지수와 같이 금융상품의 기초자산이 되기 위해서는 투자자나 헷지를 원하는 시장참여자가 시장 변화에 민감하게 대처할 수 있도록 일별 지수가 산정되어야 한다. 그러나 지금까지의 주택가격지수는 자료의 한계로 인해 월별로만 산정되고 있다. 본 연구는 이러한 한계를 극복하고자 자료에 한계가 있을 때 지수를 산정할 수 있고, 일별로도 중위수를 이용하여 지수를 산정할 수 있는 방법인 Radar Logic사의 TPL 방법을 제시하고자 한다. Since the apartment sales price index using repeated sale data was introduced in 2009, the multi-family house price index was released in 2016. The two-type houses have good characteristics for making indices. For example they have lots of transaction data and lots of stock with standardized type for quality control. However, detached houses in Korea are not supplied in a standardized form and it is difficult to identify individual housing characteristics. Apart from this there is a lack of transaction data to generate sale price index of a detached house since the domestic housing market has been dominated by apartment. The other issue associated with the housing price index is whether the price index could reflect an underlying demand of financial asset such as a stock market. In order to estimate an underlying asset of capital market like the KOSPI index, a daily index should be considered so that the property investors who desire to hedge their investment can timely respond on the market change. Unfortunately, the house price index has been calculated in a monthly base due to a lack of transaction data. This study proposes the ‘TPL method’ of Radar Logic company, which calculates indices even when data exists in a small number and produces the index on a daily basis.

도어트림 소재별 마찰 이음 특성 연구

조완동(Jo, Wan Dong),한제선(Han, Je Sun),이준호(Lee, Jun Ho),조의찬(Cho, Eui Chan),최성욱(Choi, Sung Uk) 한국자동차공학회 2017 한국자동차공학회 학술대회 및 전시회 Vol.2017 No.11

A study of vehicle noise through BSR evaluation equipment. The authors have developed a new test method for Door Trim Materials. Through the auditory test, we sorted out material pairs which are vulnerable to BSR problems. As a result of the analysis, this paper help the engineer to select the materials of door trim in order to avoid the BSR problem

서울시 오피스빌딩의 간접투자요인에 관한 연구

홍아름(A-Reum Hong),한제선(Je-Sun Han),유선종(Seon-Jong Yoo) 韓國住宅學會 2009 주택연구 Vol.17 No.4

2003년 간접투자자산운용법 등으로 부동산에 대한 간접투자의 길이 열리면서 다양한 간접투자가 활발해졌다. 이러한 부동산간접투자기구의 도입으로 오피스빌딩이 안정적이고 높은 수익을 기대할 수 있는 투자처라는 인식으로 그에 대한 투자가 지속적으로 활발하게 진행되고 있다. 간접투자에 관한 연구는 대부분이 외국의 간접투자제도와의 비교ㆍ분석이나 우리나라 간접투자제도의 문제점 및 활성화 방안을 연구하는데 그치고 있다. 그것은 오피스빌딩의 경우 거래가격이나 임대료, 영업경비와 같은 자료는 소유자의 영업비밀로 취급되어 공개가 꺼려지는 시장분위기와 간접투자된 국내ㆍ외 자본이 선호하는 오피스빌딩의 유형에 관한 데이터 수집이 어렵기 때문이다. 이런 상황에서 투자방식에 따른 양질의 데이터로 실증분석을 하였다는 점에서 본 연구의 의의가 있다. 본 연구의 목적은 오피스빌딩에 대한 투자 확산에 따라 그에 대한 구체적인 사례연구 및 심층분석을 진행하였고, 간접투자제도가 도입된 이후 서울시 오피스빌딩 시장에서의 간접투자와 직접투자가 선호하는 오피스빌딩의 특성을 비교ㆍ분석하는 데 있다. 이를 위해 1998년부터 2009년 1/4사분기까지 16,500㎡ 이상의 서울시 오피스빌딩 거래사례를 통해 간접투자에 영향을 미치는 요인들을 로지스틱회귀분석과 의사결정나무로 분석하고 증명하고 두 모형 분석의 정확도, 민감도, 특이도의 추정력을 비교하고자 한다. The real estate financial systems related to indirect investment have been introduced since 2003. It is recognized that the investment in office buildings is considered as very stable and highly beneficial investments. However, office building data is reluctant to be opened to the market because it is owners’ trade secret. Thus, this study means that it analyzed empirically the quality data according to the investment methods in such a situation. The purpose of this paper is to analyze indirect and direct investment preference to the office building's characters in Seoul office building market. Also, it aims analyze and attest the effects on the indirect investment factors by means of the logistic regression analysis and the decision tree through sales cases of Seoul offices of 16,500㎡ and from 1988 to 1/4 quarter of 2009 in order to compare accuracy, sensitivity, and estimation of specificity regarding analyses of the two models.

공공임대주택 유형별 가격효과 분석

정유선(Jeong, Yu-Seon),한제선(Han, Je-Sun),이창무(Lee, Chang-Moo) 대한국토·도시계획학회 2018 國土計劃 Vol.53 No.5

APC 모형에 기초한 장기주택수요 추정

이창무(Chang Moo Lee),주현태(Hyun Tae Joo),한제선(Je Sun Han) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.1

고령화 및 저출산 등으로 인구구조가 급격하게 변화하는 시점에서 주거소비특성 분석에 인구통계학적 변수를 고려하는 것은 필수적이다. 그러나 연령효과가 코호트효과와 시간효과가 혼재된 상태에서는 생애주기 관점에서의 순수한 연령효과가 적절히 측정될 수 없다. 따라서 본 연구에서는 연령효과, 코호트효과, 시간효과를 합리적인 방법으로 상호통제한 상태에서 각 개별효과를 측정하였다. APC모형 추정결과, 주거소비 정점은 55~59세로 나타났으며 정점 이후에 주거소비 수준은 안정적인 감소 패턴으로 나타났다. 코호트효과는 1955~1964년생인 베이비붐 세대를 기점으로 이전 세대에 비해 이후 세대의 주거소비 수준에서 단절적인 감소가 발생한 것으로 추정되었다. 또한 장기주택수요 예측결과, 2010년 대비 2035년에 38.7%의 누적증가율을 보여주고 있으며, 이는 기존의 변형된 M-W모형에 기초한 장기주택수요 추정결과에 비해 상대적으로 낮은 누적증가율로 판단된다. APC모형에 기초한 장기주택수요 추정결과를 해석하면, 우리가 우려하는 노령화 및 저출산 그리고 베이비붐 세대의 은퇴와 같은 부정적인 요인으로 인한 효과가 단기적으로는 주택시장에 급격한 변화를 발생시키지 않을 것으로 예상된다. 하지만 장기적으로 는 주택시장의 성장에 한계가 발생하는 상황이 도래할 것이며 향후 거시적인 경제성장이 여의치 않다면 그 시점은 예상보다 빨리 다가올 수도 있으므로, 총수요의 축소 국면에 대비할 수 있는 정책적 변화가 필요한 시점이라고 판단된다. When we analyze housing demand, we simply assume that housing consumption pattern of a household follows a typical life cycle measured by age. However, same age groups at different time points belong to different birth-cohorts. Different birth-cohorts may have different preferences on housing consumption. Without considering this birth-cohort effect explicitly, estimating efforts of future housing demand may produce a misleading result. So, we develop an Age-Period-Cohort(APC) model to measure age, cohort and period effects separately on housing consumption of households. The estimated APC model shows that the peak point of housing consumption appears at the age of 55~59, which is younger than the peak age groups in the existing studies without controlling cohort and time effect. Regarding to cohort effect, there exists a distinguished decrease in housing consumption levels of the younger generations including Baby Boomers(born in 1955-1964) comparing with those of the older generations. The forecasting result of long-term housing demand based on the APC model shows 38.7% of a cumulative growth between the years of 2010 and 2035, which is a significantly lower numbers comparing with the previous studies using modified Mankiw-Weil models incorporating age and time effects only.