해외산업단지 조성을 위한 국가별 산업입지 비교우위에 관한 연구

장인석,성장환,정연우,Chang, In-Seok,Seong, Jang-Hwan,Jeong, Yeun-Woo 한국토지주택공사 토지주택연구원 2013 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.4 No.3

이 논문은 우리나라 중소기업의 해외진출을 위한 전용산업단지 조성을 전제로 주요 국가들에 대한 산업입지결정변수를 적용하고 이에 따른 비교우위결과를 분석 한 것이다. 연구결과, 첫째, 2010년 1/4분기 현재, 우리기업이 진출한 국가들은 모두 128개국이며, 이 중 '80년~2010년 동안의 총 신고건수 기준 상위 20개국은 중국, 베트남, 일본, 홍콩 등 아시아 지역에 속한 국가가 13개로 가장 많았다. 둘째, 해외산업단지 조성을 위한 주요 분석대상국을 선정하였다. 128개 국가 중에서 1인당 GDP가 우리나라 보다 낮고, 2007년~2010년 동안 현지 법인 신고건수가 10건 이상인 38개 국가를 선별하였고, 이 중 2008~2009년 기준 월 최저임금이 우리나라와 유사한 수준(815달러/월)의 10개 국가를 제외하여, 최종적으로 중국, 베트남, 캄보디아 등 총 28개국을 주요 분석대상국가로 선정하였다. 셋째, 해외산업단지 조성시 국가별 비교우위 평가지표를 크게 투자유인정책, 노동시장 유연성, 시장수요 잠재력, 인구규모, 제조업 신고건수 변화율 등 5개 부문으로 구분하고, 부문별로 세부지표를 선정한 후 중요도에 따라 가중치를 부여하였다. 넷째, 28개 국가를 대상으로 평가지표를 적용한 바, 노동시장 유연성과 투자유인정책 부문의 평가점수가 높고 상대적으로 미개척된 지역으로서 우리나라와 우호 관계에 있는 인도네시아, 몽골, 우즈베키스탄 등이 전반적인 비교우위가 높은 것으로 나타났다. The indices to choose the object countries for developing overseas industrial park were developed and applied in this paper. The results are showing as follows. First, the Korean enterprises are branched out into total 128 countries as of the first quarter of 2010, and the 13 asian countries including China, Vietnam, Japan, and Hongkong shows the majority of precedence 20 countries among the reported during 1980-2010. Second, the 3 steps of selecting the principal region to branch out, establishing assessment indices and criteria, and choosing strategical target counties were developed to choose the countries for developing overseas industrial park. The 38 of 128 countries were selected where the GDP per capita is lower than Korea, and the local reports of incorporation during 2007-2010 are more than 10 times. Then, the 10 countries were excluded where the minimum wages during 2008-2009 are similar to Korean ($815/month). Consequently, the 28 countries including China, Vietnam, and Cambodia etc. were selected as the major target regions. Third, the indices to choose countries for developing overseas industrial park are classified into 5 categories-investment condition, labor market flexibility, potential market demand, population, changing rate of the reported number of manufacturing industry, and detailed indices for each category were selected, then the weight were given with the consideration of importance. Finally, Indonesia, Mongolia, and Uzbekistan were selected as the strategical target counties where acquire the high score in labor market flexibility and investment condition, relatively undeveloped, and friendly to Korea.

토지은행의 토지비축 효과에 대한 실증분석연구

장인석(In Seok Chang),임주호(Joo Ho Rhim),신형섭(Hyung Sub Shin),송기욱(Ki Wook Song),김미숙(Mi Sook Kim) 한국부동산학회 2023 不動産學報 Vol.89 No.-

우리나라 토지은행 제도는 토지시장 안정을 위해 토지를 사전비축하고, 이를 적시에 공급하는 국가차원의토지수급정책 유형이다. 이 논문은 실제 비축토지를 이용한 5개 단지조성사업과 10개 도로건설사업을 대상으로나누어 공익개발사업에서 토지은행에 의한 비축토지 공급의 당위성 여부와 토지보상비 절감에 어느 정도 기여할수 있는지를 실증분석 한 것이다. 연구결과는 다음과 요약할 수 있다. 첫째, 단지조성사업에서는 토지의 사전비축당위성이 불분명한데 반해, 도로건설사업에서는 토지의 사전비축 당위성이 존재하는 것으로 나타나 사업유형별차이가 있음을 입증하였다. 둘째, 도로건설사업에서는 비축토지의 일괄비축(일괄보상)을 가정할 경우, 평균 6.8% 의 토지보상비 절감이 가능한 것으로 추정되었다. 이와 같은 토지비축의 경제적 효과에 대한 실증분석결과는향후 도시재생수요 및 빈집증가 등에 대한 토지은행 대상 범위확장 시, 사업유형별 토지확보 방식의 차별화를위해 활용할 수 있을 것이다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this study, the necessity and the cost saving effect of preemptive land stockpiling were evaluated for road construction and land development projects.. (2) RESEARCH METHOD This study conducted a qualitative survey on the operation of land banks in Korea and an empirical analysis on the difference between the unit cost of land compensation and the change in land price of surrounding areas during project period. For 5 land development projects and 10 road construction projects, the actual land compensation cost expenditures were compared with the estimated costs assuming lump-sum compensation at the initial point of time. (3) RESEARCH FINDINGS Since the correlation between the published price of land and the unit cost of land compensation, which are changing anually, was unclear in land development projects, the expendture patterns of purchasing land hardly justify the cost-saving effect of preemptive lump-sum compensation. However, in road construction projects, the annual variations in unit cost of land compensation showed similar patterns to the increase in published land price. 2. RESULTS The land stockpiling by land bank is a policy tool to promote public projects such as road construction and industrial complex development quickly by securing land in advance and saving costs. The result showed that, in 10 road construction projects, about 6.8% of land compensation costs can be reduced by assuming lump-sum land purchase in early stages by the Land Bank, while we cannot expect these cost-saving effects in land development projects. It seems that the lump-sum compensation method for stockpiling land is relatively effective in road construction projects, rather than in land development projects, considering the land price increase invoked by development projects. In land development projects, with a proper division of sub-areas to be purchased stepwise, even sequential compensation can be appropriate.

산업단지 분양가격 차별화 방안에 대한 실증분석

장인석 ( In Seok Chang ),이현주 ( Hyeon Joo Lee ) 한국응용경제학회 2009 응용경제 Vol.11 No.2

이 연구는 현행 산업단지 분양가격 책정방식의 문제점을 지적하고, 기업의 입지수요가 반영된 분양가격 차별화 조건을 실증분석 한 것이다. 특히 현행 분양가격이 산업단지의 입지여건에 대한 기업들의 선호도가 반영되지 못하고, 조성원가 대비 가처분면적으로 산출되어짐으로써 기업에게 적정분양가격으로 공급되지 못함을 주목했다. 이러한 문제점을 해결하고자 헤도닉 가격모형에 근간한 2단계 최소자승법을 이용해 분양률과 분양가격 및 지역별 입지조건을 고려한 분양 가격차별화 조건을 추정했다. 추정결과, 수도권과 거리는 10.52, 지역총생산은 8.75, 육상교통과의 접근성은 2.11의 가격탄력성이 있는 것으로 나타났다. 따라서 기업의 선호도가 높은 수도권에서는 높은 분양가격을 책정할 수 있으며, 지방권에서는 상대적으로 낮은 분양가격으로 결정함으로써 기업에게 안정적인 산업입지 제공이 가능하다. 그러나 이러한 교차보조방식은 국가산업단지 조성에는 적용이 기능하나, 일반산업단지의 적용은 불가능하므로 효율적인 재정지출 프로그램 마련이 필요할 것이다. 또한 장기적 관점에서 수도권에서는 기반시설 설치비중을 완화함으로써 조성비용을 절감하고, 기반시설이 부족한 지방권에서는 중앙정부의 재정지출 프로그램을 활용함으로써 분양가격 인하가 가능할 것으로 판단된다. This study empirically analyzes that discriminative sale price of industrial park, which pointed out the critical present system. Specially, this paper focused on the could not supply on firms by proper price under the system, which not concerned about the locational preference and it uniformly fix the disposable area divided the production costs. To estimate conditions of discriminative price, we used the 2SLS(2Stage Least Squares)method for consider to Hedonic price model. For estimation result, price elasticity coefficients of industrial park are l0.52(distance of metropolitan area), 8.75(Gross Regional Production), and 2.11(distance of transportation contiguity). Therefore, metropolitan area on high price elasticity arrangeshigh pricing, and local at low preference decide low pricing relatively, which are feasible for firm to supply a building lots. But this cross subsidy is only applied to make industrial park by government, does not applicable for general park, so it needs to supply national finance on lower price to firms.

택지 적정공급을 위한 모니터링 지표 개발 연구

장인석(Chang In Seok),윤정란(Yun Jeong Ran),이상훈(Lee Sang Hoon) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.59 No.-

이 연구는 우리나라 수도권을 대상으로 합리적인 택지공급정책이 수립될 수 있는 수급모니터링 지표를 실험적으로 제안한 것으로서 정부가 계획하는 택지공급계획량 대비 공급실적을 정보비대칭문제로 접근하여 이를 최소화하기 위한 시차분석을 적용하였다. 연구결과, 수도권은 택지공급계획이 높게 설정된 시점에는 공급실적이 감소한 반면, 공급계획량이 낮게 설정된 시점에는 오히려 공급실적이 증가하는 반비례현상이 발견되었고, 수급격차를 최소화 시킬 수 있는 계획오차 최소값은 2년의 시차로 분석되었다. 이러한 연구결과는 향후 택지공급계획 수립시점에 얼마만큼의 택지가 어느 시점에 필요한지 판단할 수 있는 지표로서 활용가능하며, 택지공급관련 시장참여자들이 택지공급계획 시점에 기존의 미분양된 택지물량을 소진시킬 수 있는 시점을 파악하게 하여 택지공급의 시장효율성을 높일 수 있는 정책적 판단 준거 활용될 수 있을 것이다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This Study is suggested monitoring indicators to make rational decisions about housing land supply which are suitable amount, timeliness at Capital regions. based on from 1992 to 2013 years (2) RESEARCH METHOD This study used by time-lag analysis, if when indicators applied to land market, what implications can be derived there situations. Available statistics become limited the public development data, we analyzed the public land supply monitoring indicators. (3) RESEARCH FINDINGS This study is derived two implications. First, Whether the proper amount of housing land supply identified results, Land supply has stayed the 137% of original plan. Second, Analysis of the distribution of Metropolitan area in place, but the excess supply allocation plan prepared. Which mean is not to achieve the government's housing land supply policy. 2. RESULTS The housing land supply requirements through the development of monitoring indicators compared to how much of the land which is the best time to supply that can fully grasp was laid connecting the opportunity. This study emphasizes that market conditions continued through the establishment of a monitoring system to determine the need for a policy monitoring system to achieve the housing land equilibrium.

택지개발사업지구내 신교통시스템 도입 효과 및 합리적 재원분담방안 연구

장인석 ( Chang In Seok ),김태균 ( Kim Tae Kyun ),이영훈 ( Lee Young Hoon ) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.46 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This paper is empirical analysis a large housing land development district substantiate the effectiveness of New Transportation Systems, and sharing resources for efficient local government, central government and the project operator will be sought between the roles. (2) RESEARCH METHOD We introduce each type of New Transportation Systems and Additive Logistic Model, taking advantage of social benefits by reducing traffic congestion and analyzed. To do this, Korea Energy Management Corporation(KEMCO) using a carbon-neutral program to calculate the carbon reduction minutes. In addition, the estimated cost of introducing new transport system by setting the three different alternatives for each cost was calculated, this applies when the plan was discussed sharing available resources. (3) RESEARCH FINDINGS Introduction of New Transportation Systems, traffic congestion along the existing 10% can reduce carbon emissions are reduced by approximately 10% were analyzed. Which have the such effects, despite the vast resources appear to take sufficient funding for this plan was not discussed so far. 2. RESULTS We suggested the financing division of three kinds of alternatives. First, local government and central government, project implementation and related-party committee of experts is the construction method. The Council for the new transportation system operations and earnings management has the right of all adjustments. Second, the introduction of new transportation system for the first investment project operator, and then can be recovered until the borrower is the way the cost. Finally, it can be considered Capital Budget System, that long-term revenue funding from local governments to consider the financing system adopted in the short term and long-term and over the way funding is proposed to enforce.

시차할인을 고려한 택지조성원가 차등화 모형 연구

장인석(Chang In Seok) 韓國不動産學會 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

우리나라의 택지개발은 양적공급 확대를 위한 대규모 일괄방식에서 수요여건 변화에 부합하기 위해 단계적 · 순차적 개발방식으로 전환되고 있다. 그럼에도 불구하고 현행 택지조성원가 산정체계는 최초 산정된 조성원가를 일률적으로 적용하는 경직성으로 인해 공급자의 사업손실을 유발할 가능성이 높은 구조이다. 이 논문은 시차할인율을 반영하여 입지수요가 우월한 대상지에는 한계비용 보다 높은 조성원가를 책정하고 수요여건이 상대적으로 불리한 사업지구는 한계비용 보다 낮은 조성원가를 산정하기 위한 실험적인 연구이다. 금번 연구모형에 대한 모의분석 결과 조성원가와 한계비용간의 조정계수를 표준공시지가 변화율로 설정할 경우 투입사업비 증감 없이 시점별 가격차등화 논리가 성립될 수 있음을 증명하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES With the Korean real estate business entering a long-term recession, housing land suppliers are rapidly shifting their approach from large batch development to small and sequential development. However, the current system of calculating site development cost has structural limitations, in that the system institutionalizes the unit cost calculation method by using the existing batch development method resulting in losses for residential land suppliers. Therefore, this research applies a time discount rate model to the current cost calculation system to establish a flexible cost calculation method. (2) RESEARCH METHOD First, the theory of price differentiation in the supply of public goods was introduced. It was assumed that housing land is a public good to establish a mathematical economic model that enables cost differentiation. Second, to prove that the mathematical model enables price differentiation, the cost differentiation model was applied to sample areas and the resulting implications were observed. (3) RESEARCH FINDINGS In target areas with superior demand conditions and the cost differentiation model using the sequential development method, a cost higher than the housing land supplier’s limited cost could be used. However, in target areas with inferior demand, even fixing a cost lower than the limited expense could not minimize the supplier’s loss. 2. RESULTS The method of calculating housing site development costs suggested in this research can be used to prevent a land supplier’s profit mongering while avoiding losses. This method will also accurately reflect the various characteristics of the target market. However, when applying this model, it is important that the land supplier consider the characteristics and regional conditions of the target area for cost differentiation.

가격민감도 분석(PSM)을 이용한 주택수요 추정방법 실증연구

장인석(Chang In Seok),송기욱(Song Ki-Wook),조한진(Cho Han Jin) 한국부동산학회 2017 不動産學報 Vol.68 No.-

오늘날 주택수요 추정을 위해 가장 보편적으로 사용되어 왔던 맨큐-웨일 모형은 주택 수요자의 선호도 및 지불가능 능력을 고려한 시장수요량 대해 현실적인 설명력이 부족한 한계점이 있다. 따라서 이 연구는 현행 주택수요함수 추정방법과 가격민감도분석 방법을 결합하여 주택공급자 관점에서 실제 활용이 가능한 수요추정 방법 제시와 분석절차에 관한 실증적 접근을 시도한 것이다. 이를 위해 주택수요 추정 과정에서 요구되는 인구․가구 유입에 따른 잠재수요권 설정, 잠재수요자의 유효지불가능 수요량 산정에 기초한 가격민감도 분석을 통해 최종 유효수요를 추정하고, 이의 정합성 판단을 위해 기수립된 주택공급계획과 비교분석하였다. 본 연구결과는 기존의 통계적 모형을 보완하여 향후 주택의 적정 유효수요 판단에 의한 수급격차를 최소화할 수 있는 방법으로 활용될 수 있을 것이다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Most of studies about housing demand estimation are based on the Mankiw-Weil s model to estimate the requirement of housing demand. But housing providers are impossible to determine the market demand, which can not reflect the consumer price preferences. Therefore, the purpose of this study is make procedure to estimate housing demand on price using PSM approach unlike estimation methodology. (2) RESEARCH METHOD To empirically testify, Theory of Housing Demand Functional Estimation and Price sensitivity meter(PSM) based on willingness to pay is employed to analyze the valid demand of housing market. The case studies for this project was focused on Suwon ○○ on Kyung-Gi Korea district and which were conducted survey for 370 home resident and 30 real estate brokers. (3) RESEARCH FINDINGS As the result of PSM analysis for general consumer and real estate brokers, final effective demand rate is about 2.4%, 6.7% at the 9.8million/3.3m² to 10.0million/3.3m² price range. If there has been already planned 2,103 for housing supply volume and target area is deeply concerned about housing oversupply. Therefore, it was required to minimize the unsold by reducing the housing supply through plan modification. 2. RESULTS The PSM can be valid method that allows for estimated housing demand relationships to determining consumer price preferences. Also, it is possible to derived the effective demand volume for pricing range and evaluated the adequacy of housing supply planning in the future.

행복주택리츠의 사업구조 개선방안에 관한 연구

장인석(Chang, In Seok) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.75 No.-

이 연구는 리츠를 활용한 행복주택 공급에 대해 처음으로 시도되는 연구로서 행복주택리츠 공급사례와 도입 효과를 살펴보고 행복주택리츠 운용의 지속을 위한 사업구조 개선방안을 모색한 것이다. 금번 연구에서 소개하는 행복주택리츠는 그동안 손실사업으로 인식되었던 장기공공임대주택에 대해 민간재원 투입이 가능하도록 공공정책과 금융기법을 결합하는 것이다. 연구결과 행복주택리츠는 공공사업시행자 부채감축에 괄목할만한 효과가 있는 것으로 분석되었다. 이의 확장을 위해 행복주택리츠는 최소 수익창출을 전제로 하므로 합리적인 제비용 결정과정과 기금 출자의 내부수익률 및 융자금리 조정 필요성을 설명하였다. 이와 더불어 부동산금융 관점에서 행복주택리츠는 30년 임대운영의 초장기 상품이므로 안정적인 재원조달 및 합리적 의사결정을 위해 허브리츠 설립 필요성을 제시하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The long-term public rental housing supply using for REITs is a new turning point that combines financial technology and public works by constructing a vehicle. Which it can finance private investment in rental housing business that has been recognized as a loss business. This study sought to improve the business structure and rational system improvement for the sustainability of the supply of happy houses supplied by the REITs. (2) RESEARCH METHOD This study empirically aid to compares the difference of happy housing supply structure as the direct construction of the public project owner and the REITs. For this purpose, we compare the size of the debt and the business balance as the business effects of the direct construction method of happy houses and the financing method as the REITs. (3) RESEARCH FINDINGS As a result, it is emphasized that the starting point of happiness house REITs is rational decision making in order to apply the cost ratio for improvement of business performance unlike the existing direct construction method. It is necessary to diversify the business structure that can combine profitable business with profitable business such as happy house by utilizing HUB REITs structure. 2. RESULTS Happy Housing REITs should be recognized as a new turning point in the supply of long-term public rental housing and diversification of business methods for public works projects. Therefore, it is necessary to recognize that the investment of REITs by existing public project developers is separated by accounting, and to reasonably select the cost reduction process of REITs operation mechanism.

공공개발사업구조 개선을 위한 부동산금융플랫폼 효과분석 : 리츠설계를 중심으로

장인석(Chang In Seok),신형섭(Shin Hyung Sub),구아라(Gu A Hra) 한국부동산학회 2021 不動産學報 Vol.84 No.-

이 연구는 부동산금융플랫폼의 기능적 장점을 설명하고 공공개발사업의 효율성 제고를 위한 플랫폼 효과를 실증적으로 분석한 것이다. 공공개발사업 플랫폼화는 공공디벨로퍼의 독점적 지위를 완화시킬 수 있는 수단으로 수익과 리스크를 분산시키고 공공디벨로퍼가 부동산시장의 투명성을 선도할 수 있다는 전제에서 출발한다. 연구논리 전개를 위해 공공개발사업플랫폼의 실질적 작동기제는 부동산금융플랫폼 형태인 리츠가 적합함을 가정하고 공공개발사업 실제 유형을 대상으로 부동산금융플랫폼의 적용효과를 분석하였다. 연구결과 부동산금융을 활용한 공공개발사업플랫폼 효과는 다양한 사업참여자 구성을 통해 공공디벨로퍼의 자체재원조달 부담을 완화시키고 참여자간의 합리적인 이익배분이 가능하여 사업의 지속가능성을 높일 수 있는 것으로 나타났다. 이와 같은 결과는 공공개발사업플랫폼 구축은 공공디벨로퍼의 기능을 약화시키는 것이 아니라, 공공디벨로퍼의 사업구성에 선택과 집중을 유도하여 공공디벨로퍼에 의한 공공개발사업의 경쟁력을 확보할 수 있는 것으로 해석이 가능하다. 따라서 공공개발사업 플랫폼화의 적정 가이드라인 제시와 플랫폼화가 가능한 사업대상을 명확히 하는데 활용될 수 있을 것이다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyzes empirically the effect of applying the real estate finance platform to public development projects, which focus on the functional advantages of the real estate finance platform. The real estate finance platform is designed to test the feasibility of receiving orders to reduce public finances and improve business inefficiency through analysis. (2) RESEARCH METHOD The results of this research came from the analysis of the research methods on real estate finance platforms and an analysis of their effect on the actual project cost of public development projects. (3) RESEARCH FINDINGS This paper emphasized as follows. First, components of public development project platformization should consist of the value orientation of public development projects, continuous profit creation, and a virtuous cycle structure of projects. Second, this paper is explained that REITs, a real estate financial institution, appropriate for the actual operating mechanism of the public development project platform, and it is possible to improve business efficiency if it is applied to public development projects. Third, The public development project platform is found to be appropriate for business types with profitable in the short term. 2. RESULTS This paper explains that the advantages of the real estate finance platform can contribute to improving the financial inefficiency of public development projects. As a result of the study, it has been found that the use of REITs as a platform for public development projects has ensured diversity of participants and reduced the burden on public finances. It should be noted that the results of this research show that the effect of the public development project platform provide an opportunity to enrich the natural function of a public developer instead of easing the monopoly status of the public. In conclusion, it is possible to make a greater contribution to the development of the real estate industry by separating projects that can be used as a public development platform and projects that should be participated in by period of business through the platform construction.

지역혁신체제의 경제적 효과 분석

장인석(In-Seok Chang) 서울연구원 2007 서울도시연구 Vol.8 No.1