분위회귀를 이용한 주택규모별 수요예측

김미경 ( Mi Kyoung Kim ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국부동산분석학회 2015 不動産學硏究 Vol.21 No.3

Korean housing market currently faces demographic changes such as the increase in single-person or elderly households and the deceleration of population growth. Based on these changes some researchers anticipate that the demand for small-sized housing units will dramatically increase. And they argue that the portion of small-sized units in housing construction has to be increased. We propose the use of quantile regression as a method for estimating the distributional change of dwelling sizes and forecast long-term housing demand. The advantage of using quantile regression is that it can produce estimates of changes in the distribution of a dependent variable. In light of this issue, the current study examines changes in the distribution of dwelling sizes in the Korean housing market during the past 35 years and estimates housing demand change based on existing trends. The results show that both the average size of housing units and the range of dwelling sizes have increased in the last 35 years. Quantile regression suggests that the estimated future housing demand suggests that demand for medium and large-sized units will increase despite the upward trend of one- or two- person households. These results imply that the demand for small housing units will not be dominant and the excessive construction of small-sized units should be avoided.

가구주의 탄생 코호트 효과를 고려한 주택수요 분석모형

이창무 ( Chang Moo Lee ),김미경 ( Mi Kyoung Kim ) 한국부동산분석학회 2013 不動産學硏究 Vol.19 No.3

There exist various arguments about future housing demand in the Korean housing market which is facing with aging population along with up-coming retirement of the baby boom generation. Although the baby boom generation has been a dominant force driving the housing market, they experienced both the Asian financial crisis in the late 1990s and the global financial crisis in the late 2000s. Due to their distinctive experiences during their wealth formation ages, many scholars suspect that their housing demand and preference would differ from the earlier generations who formed their wealth during surging economic development period. This paper develops a new form of housing demand estimation model to overcome the limitations of the Mankiw-Weil model and to sort out the birth cohort effect from age effect on housing demand. The model is based on a non-linear form, and applies the non-linear least square estimation procedure for the estimation of the empirical model. The empirical estimation results show that the baby boom generation holds low standards of housing consumption than other generations. It implies that there would be extra decrease in housing demand when the baby boom generation is getting aged, comparing with the aging effect of the earlier generations.

주택여과과정의 실증분석

김미경(Mi-Kyoung Kim),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2013 주택연구 Vol.21 No.2

본 연구는 주택재개발사업의 신규 주택 공급에 따라 연쇄적으로 발생하는 주거이동의 양상을 살펴보고 이를 통해 주택여과과정이 발생하는지를 검증하고자 하였다. 가재울뉴타운사업으로 인해 주거이동이 발생한 가구를 연쇄적으로 설문조사한 결과 주거이동을 통하여 각 가구들의 주거수준은 평균적인 의미에서 향상되고 있음을 관측할 수 있었다. 또한 동일주택의 승계과정에서 이전과 현재 거주가구 간의 차이를 살펴본 결과 전반적으로 이전 거주가구에 비해 현재 더 낮은 소득수준의 가구가 점유함으로써 주택이 하향여과를 검증할 수 있었다. 특히 2차 연쇄고리의 조사 가구간 주택 승계에서 소득이 더 크게 감소하는 것으로 나타나 상대적으로 소득이 낮은 계층에서 주택의 하향여과를 통해 주거 수준이 향상될 수 있음을 시사하고 있다. 또한 이러한 가재울뉴타운사업으로 인한 주거이동연쇄가 일정한 패턴으로 반복되는 경우 수도권 주택시장 내에서 적지 않은 주택공급의 파급효과를 나타낼 것으로 예상된다. 결론적으로 주택재개발사업으로 발생하는연쇄적인 주거이동을 통해 가구들은 주거소비의 수준을 전반적으로 조정함으로써 신규 주택공급으로 인한 간접적 혜택을 누릴 수 있으며, 이러한 소비 조정이 연속될 경우 저소득층의 주거 수준 향상 또한 기대할 수 있을 것으로 사료된다. Due to rising income of citizens and consequent urban growth, there has been a persistent increase in housing demand in Seoul. In this housing market condition, lack of developable land has required redevelopment of the deteriorated residential areas in Seoul. Even though it is accepted that redevelopment has been one of the most effective ways to increase required housing supply and to achieve efficient land use within the inner city areas, but there have also been strong arguments on its side effects. There have been unclear investigations on the existence of filtering process in the Korean housing market. In order to justify the redevelopment of inner city areas, the new medium-sized houses supplied by the redevelopment projects should initiate chains of residential mobilities up to small and deteriorated houses for low-income households. Focusing on these issues, this study investigates supply effects of redevelopments through housing filtering process. We traced the chains of residential mobilities and surveyed the current residents living in the chained addresses. The results show that households have generally improved their housing quality by residential mobility triggered by new housing supply in redevelopment and the existing housing units have filtered down from higher to lower income households. In addition, the pattern of residential mobility implies that supply effect could be spread throughout the housing market by vacancy chains.

뉴타운사업에 대한 재진단

이창무(Chang-Moo Lee)ㆍ김미경(Mi-Kyoung Kim) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.2

기존의 소규모 국지적인 주택재개발이 아닌 광역적인 구도에서 진행되는 뉴타운 사업은 강북의 열악한 도시기반시설을 정비하여 강남과 강북의 불균형을 해소하기위한 목적으로 추진되고 있다. 그러나 이러한 뉴타운 사업은 낮은 원주민 재정착률로 인한 주거권 훼손, 무분별한 뉴타운 지정으로 인한 주택가격 앙등 및 투기 조장, 고층 고밀의 아파트 위주의 공급으로 인한 도시경관 훼손과 인프라에 대한 부담 증가와 같은 논란을 일으키고 있다. 본 연구는 이와 같은 이슈에 초점을 맞추어 좀 더 합리적인 시각에서 뉴타운사업을 재진단하고자 한다. 결과적으로 뉴타운사업의 문제는 개발이익분배의 문제로 접근하는 것이 좀 더 현실적인 선택일 것이며, 재정착이 요구되는 원주민에 대하여는 선별적인 지원이 필요할 것으로 판단되며, 또한 주택시장상황에 따라 유연하게 대응가능한 제도적 틀의 구축과 장기적 수요변화를 수용할 수 있는 주택공급 유형의 다양화등의 정책 방안 마련이 필요할 것으로 사료된다. The New-Town project in Seoul is a comprehensive urban regeneration project contrary to the previous type of piecemeal residential redevelopment. One of its main purposes is to improve infrastructures in a regional level, which can not be achieved with the previous scheme of small-area-based redevelopment. However, there ara a few unsettled arguments on unacceptable results caused by the New-Town projects, such as the violation of housing right for the original residents, the rise of housing price, and reducing stock of small housing units. Focusing on these issues, the paper reassesses the effects of New-Town projects based on recently developed empirical research works in order to draw some practical implications for policy making.

세대(탄생코호트)효과를 고려한 실용적 장기 주택수요 추정

김미경(Kim, Mi-Kyoung),이창무(Lee, Chang-Moo),송기범(Song, Ki-Bum) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.8

역세권개발과 수도권 공간구조 재편

이창무(Lee Chang-Moo),김흥순(Kim Heung-Soon),김미경(Kim Mi-Kyoung) 대한국토·도시계획학회 2007 國土計劃 Vol.42 No.6

한강조망이 주택가격에 미치는 영향

황형기(Hyung-Ki Hwang),이창무(Chang-Moo Lee),김미경(Mi-Kyoung Kim) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.2

  삶의 질에 대한 관심이 크게 증가하고, 쾌적하고 양호한 주거환경을 추구하게 되면서 경관이 도시환경의 질을 좌우하는 요소 가운데 하나로 부각되고 있다. 이에 따라 동일 지역에 위치하더라도 공원 및 녹지가 가까이 있으며, 조망경관이 우수한 곳에 주택일수록 가격이 높게 형성되는 것으로 나타나고 있다. 그러나 경관이 지니는 특성 때문에 경관의 가치에 대한 정량적인 측정이 어려우며, 호별 시장가격에 대한 자료취득의 한계로 인해 세분화된 경관조망의 가치를 측정한 연구는 제약적으로 이루어져왔다.<BR>  이러한 배경에서 본 연구는 경관조망 가치가 내재된 주택가격의 정확성 문제의 해결을 위해 실거래가를 이용하고, 이에 대응하는 각 세대별 경관조망의 차이에 대한 조사를 통하여 경관조망특성 차이가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다.<BR>  서울의 대표적인 경관자원인 한강을 조망할 수 있는 아파트를 분석대상으로 하고 종속변수로는 단위면적당 매매가격을, 독립변수로는 주택ㆍ단지ㆍ시점ㆍ입지ㆍ조망특성 변수를 사용하여 특성감안가격모형을 통해 실증 분석함으로써 경관의 조망가치를 보다 구체적으로 추정하였다. 분석결과 경관조망이 가능한 경우, 주택가격에 양(+)의 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 개별적인 경관조망의 변수가 주택가격에 영향을 주는 크기는 전면부의 개방된 조망(16.9%)>전면부의 제한된 조망(10.3%)>측면부의 개방된 조망(8.8%)>측면부의 제한된 조망(2.9%)>후면부의 개방된 조망(2.9%)>후면부의 제한된 조망(1.5%)의 순서대로 나타났다.<BR>  이러한 결과는 단순히 경관조망이 가능한지 여부의 수준을 넘어서 좀 더 복잡하게 구성되어져 있는 개인의 조망의 정도에 대한 선호체계를 나타내고 있으며 아파트 거주자들은 개방되고 양호한 경관조망을 가장 선호하고 있다고 볼 수 있다.   According to the social evolution and the increase of income level, citizens have placed higher value on the quality of their life. Therefore, residential environment has become an important issue, and urban landscape is perceived as an important factor that determines the quality of the environment. For this reason, the houses which have good view are relatively expensive than the others in the same area. However quantitative analysis for the effect of landscape view is difficult, there are few logical and concrete explanations about the value of landscape.<BR>  With this background, this study aims at analyzing the value of landscape view implicit in housing prices. To estimate the value of urban landscape resource, this research uses the real transaction prices of 1472 houses in 69 apartment complexes near the Han-river in Seoul. For the analysis, the hedonic price model is used. The dependent variable is the housing price per unit area and the independent variables are composed of physical housing characteristics, complex characteristics, time characteristics, locational characteristics and landscape view characteristics. The results of this study suggest that the landscape view factors have statistically significant and positive effects on housing prices and the effects differ according to degree of landscape view.