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- 저자 : 유상철(Sang-Cheol Yoo) (검색결과 8 건)
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K-REITs市場 활성화 방안에 관한 연구 - J-REITs의 성공요인 분석을 중심으로
유상철(Yoo sang cheol),장희순(Jang hee soon) 한국주거환경학회 2004 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.2 No.1
Reits is Introduced into Korea to improve financial industry and promote the securitization of real estate after the Asian financial crisis. But K-Reits market still has many conditions to be supplemented. And through the analysis of J-Reits market, we can take some lessons for better K-Reits market.<BR> The conclusion of this paper is as follows. First. expanding demand of K-Reits by share tax cut. Second, making REIT index or including Reits in major stock indexes like MCSI for rational investment decision-making. Also, like fund of funds, diversifying new bonds and derivatives included Reits. Third, enhancing Reits trade in stock market by increasing the negotiability of Reits and reforming the related systems.
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유상철(Yoo, Sang-Cheol),방경식(Bang, Kyung-Sik) 한국주거환경학회 2011 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.9 No.1
In the late 1990s, the IMF financial crisis, Korean financial institutions and corporations struggled to sell their hard assets such as office buildings, land, and real estate for increasing their liquidity. While this crisis, the concept of real estate securitization was introduced and institutionalized to meet the needs of them. However, Asset Backed Securities(ABS) including MBS and CMBS, originally designed for corporate restructuring process or for handling non-performing loans. So, those financial products have exposed limits to provide proper tools for the investors who wanted long-term indirect investment on real estate. This study is not only on theoretical approach for the basic structures and categories of real estate funds, but also on emprical analysis of asset managing styles of real estate funds in Korean financial market. Through this study, we will figure out the issues and obstacles for acceleration of real estate fund market and suggest several solutions improving it. Even though real estate fund was introduced later than other in financial products in Korean financial market, real estate fund market has growed steadily. So, it might be able to grow further if some environmental and institutional hurdles were improved.
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리츠 수익률의 결정요인에 관한 연구 -내부요인을 중심으로-
여수진(Yeo, Sujin),유상철(Yoo, Sang Cheol),신동훈(Shin, Dong Hun) 대한부동산학회 2014 大韓不動産學會誌 Vol.32 No.1
저금리⋅저성장 시대에 전통적인 투자방식으로는 투자자들의 요구수익률을 달성하는 데에 한계가 있다. 최근 기관투자가 및 투자자들이 해외부동산에 간접 투자하여 수익을 올리고 있는데 국내에도 부동산 간접투자 수단으로 부동산투자회사(리츠)와 부동산집합투자기구(부동산펀드)가 있다. 부동산펀드는 리츠에 비해 늦게 시행되었지만 규모 있게 성장한 반면 리츠는 펀드의 절반 규모로 더디게 성장하고 있다. 이에 본 연구는 대체투자 상품으로써 리츠의 특성 규명하고자 운용기간 평균수익률과 내부적 요인과의 관계를 분석하였다. 회귀분석결과 운용기간 평균수익률과 내부요인과의 관계에서는 보유부동산의 업무시설 비율이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 처분기 제외 평균수익률에 영향을 미치는 요인으로는 보유부동산의 업무시설 비율, 보유 부동산 수, 영업일수로 나타났다. 처분기 수익률에 영향을 미치는 요인으로는 총자산대비 자산관리수수료 비율과 리츠의 자본 규모가 상관관계가 있다는 결과를 얻었다. 모집단은 청산완료 된 리츠를 전수 대상으로 하였으나, 모집단 수가 13개 이고, 90%이상이 운용기간 5년 이내의 기업구조조정리츠(CR-REITs)라는 한계가 있었다. Investors have difficult time achieving the target rate of return using traditional method in the era of slow growth and low yield rates. Investors including Institutes recently gain p rooffi tsi nfvreosmtm tehnet ifnudnidr)e’c t ainndv es‘rtemael nte sttoa tree ali nveesstatmteesn ta brtoruasdt,( RnEotIeTss )t’h aat re‘r eathl ee sitnadteir eccot lleicntviveest minevnets tmmeentht ovde hfiocrle (tRheea l fEorsetaigtne reesatal-tee sftuantde sh ainv e Kgorroewa.n RqEuiItTe ss ihzaavbele ecxopmapnadreadt ivoenlyly. Thahlufs otfh eR eSatul deys taantael yfzuensd st hein resliaztei,o nnso tbweittwhseteann dtihneg yRieeladl tRoe garveesrsaiogne aannadl ytshise sinhtoewrnsa lt hfaatc tbourss inoefs sR EfaIcTilsi tyt o racthea roafc teproiszese sRsEinIgT sr eaasl easnt aatelt eprnuartpiovsee inevffeescttms enotn prreoladtuicotn. beaertwnienegns raavteer aegxec eepatr ntihneg s perraitoed doufr inbge imncalnuadgeedm esnatle aanrde ibnunseirn escsa usfeac. iliTtyh e raateff eoctfi npgo sfsaecstsoirnsg orne ala veesrtaagtee tpou rpthoes ep, etrhioed n uomf bbeer ionfc ltuhdee dn usmalbee ra orfa tper oopfe rytiieesld anarde threel antuemd bteor tohfe bruastiinoe sosf daasysse.t Tmhaen afgaecmtoersn t wchoimchm iasfsfeiocnt tRoe stthreuicrt utroitnagl aRsEsIeTtss awnhdi cRh EhITads bceaepni taml asncaagleed) . 5D eysepairtse athned mhaavjoer ibtieeesn ocf omthpel epteodp ullaiqtuioidna trieopnr ebsye netsn dC oorf po2r0a1t3e but still not qualified enough.
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송용식(Song, Yong-Sik),최희선(Choi, Hee-Seon J.),유상철(Yoo, Sang-Cheol),홍현표(Hong, Hyeon-Pyo),서지호(Seo, Ji-Ho),이효진(Lee, Hyo-Jin),김태인(Kim, Tae-In),우승범(Woo, Seung-Buhm),최중기(Choi, Jung-Ki) 한국해안해양공학회 2011 한국해안해양공학회 논문집 Vol.23 No.5
FVCOM을 이용하여 시화호의 부영양화 메소코즘 내 부유생태계 변화 현장실험 결과를 재현하였다. 용존산소는 부영양화된 연안의 지화학생태 반응 결정에 중요한 역할을 하는 요소이나 FVCOM에서는 이를 모의하지 않아 용존산소 모듈을 추가하였으며, 그 적용성을 확인하였다. 수질생태 관련 상태변수를 영양염, 식물플랑크톤(극미소, 미소, 소형), 동물플랑크톤(원생동물 2군, 중형동물플랑크톤), 쇄설성 유기물, 용존성 유기물, 박테리아 그룹으로 설정하고 경기만과 시화호에서 측정된 생물군 간 먹이 상관관계 자료를 기반으로 모델을 구성하였다. 영양염 증가에 따른 메소코즘 내 크기별 식물플랑크톤의 변화 특성과 실험 초기에 나타나는 < 20 μm 빈섬모충류 우점에서 scuticociliates로의 원생동물 천이 양상 등을 재현할 수 있었으며, 박테리아와 저산소의 영향을 파악하였다. Responses of plankton populations to nutrient enrichment in mesocosm experiments in Shihwa lake were simulated using FVCOM. Dissoloved oxygen module was added to the FVCOM to simulate impacts of its decreased levels. The ecological model included the major components of the pelagic ecosystem including nutrients, phytoplankton (pico-, nano-, micro-), zooplankton (two groups of protozoa, mesozooplankton), particulate organic matter, dissolved organic matter and bacteria, and was calibrated using trophodynamic data collected from Gyeonggi Bay and Shihwa Lake. The model was able to reproduce major responses of plankton populations to nutrient enrichment, including phytoplankton of different size groups, change of dominance of protozoa from < 20 μm oligotrichs to scuticociliates, and reponses to bacteria and low levels of dissolved oxygen in water column of the mesocosms.
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서승원(Suh, Seung-Won),이화영(Lee, Hwa-Young),유상철(Yoo, Sang-Cheol) 한국해안해양공학회 2010 한국해안해양공학회 논문집 Vol.22 No.4
방조제 완공 후 반폐쇄형 하구호 특성을 가지는 새만금호의 동수역학 및 수질변화를 이해하기 위하여 EFDC 모형에 상세격자를 적용한 수치모의를 실시하였다. 본 연구에서는 선행연구의 제한사항을 개선하고 배수갑문의 운영을 고려하였으며 수체-저질/대기간의 3상 모의가 수행되었다. Lagrangian 입자추적모의를 통해 새만금호 내부의 혼합이 갑문운영에 따른 영향보다는 만경·동진강의 하천유량에 지배되고 있음을 확인하였다. 방조제 완공 후 해수소통이 저하되면서 동진 유입부에서는 표층과 저층간 DO 농도 차이가 유발되며, 정체된 인공호 특성상 SOD도 호내빈산소 현상을 유발시켜 수질을 저해시키는 요인으로 작용하는 것이 확인되었다. 부영양화 상태를 나타내는 TSI 평가에 따르면 만경수로에서는 끝물막이 전·후에 상관없이 부영양화 가능성이 높게 나타나며, 동진수로에서는 방조제 완공 이후에 부영양화 발생 가능성이 높게 평가되었다. 배수갑문 운영과 연계된 수치모의 결과에 따르면 무작위적인 갑문운영이 내부 수질에 영향을 미치는 유의할만한 차이를 확인 할 수 있었다. 따라서 내부 개발 방안에 따른 최적의 수질확보에는 적절한 갑문운영이 수질관리에 중요한 인자로 작용한다. In order to figure out hydrodynamic and water quality changes after completion of dike construction of the Saemangeum, which behaves as a semi-enclosed estuarine lake, numerical simulations based on fine grid structure by using EFDC were intensively carried out. In this study some limitations of precedent study has been improved and gate operation were considered. Also 3 phases such as air-water-sediment interaction modeling was considered. It is clear that inner mixing of the Saemangeum is dominated by Mankyeong and Dongjin riverine discharges rather than the gate opening influence through the Lagrangian particle tracking simulations. Vertical DO structure after the dike completion shows steep gradient especially at Dongjin river estuary due to lessen of outer sea water exchange. Increasing SOD at stagnantly changed man-made reservoir might cause oxygen deficiency and accelerating degradation of water quality. According to TSI evaluation test representing eutrophication status, it shows high possibility of eutrophication along Mankyeong waterway in spite of dike completion, while the index is getting high after final closing along Dongjin waterway. Numerical tests with gate operations show significant differences in water quality. Thus it should be noted that proper gate operation plays a major role in preserving target water quality and management for inner development plan.
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스콜라
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