외국계 자본의 국내 대형 오피스 빌딩의 매입 방식에 관한 연구

서후석 ( Hoo Suk Suh ),이동준 ( Dong Joon Lee ) 한국부동산분석학회 2007 不動産學硏究 Vol.13 No.3

공공택지개발사업에 있어서 부동산 금융의 활용에 관한 연구 : 공공택지개발사업의 현금흐름 및 시뮬레이션 분석을 중심으로

서후석(Hoo-Suk Suh) 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.1

본 논문은 기존의 공공택지개발사업의 현금흐름을 분석하고 이를 토대로 전형적인 공공택지개발사업의 현금흐름 모형 즉 시뮬레이션 모형을 구축하고자 하였다. 그리고 이 모형에 부동산 금융 기법을 적용하였을 때 다른 이해관계자와 사업의 이익과 위험을 나눌 수 있는지 또한 부동산 금융기법이 도입되기 전과 비교하여 공공택지 개발사업의 수익과 위힘을 어느 정도 개선시킬 수 있는지에 관한 시뮬레이션 분석을 시도하였다. 공공택지개발사업에는 다양한 부동산 금융기법을 도입힐 수 있는 것으로 분석되었다. 예를 들면 사업준비단계에는 부동산 펀드와의 공동사업, 지방자치단체와의 공동사업, 이익참가형 변동금리부 채권 발행, 토지개발수익 담보부 증권의 발행, 이익참가형 변동금리부 용지보상용 토지개발채권의 발행, 기존의 합동개발 방식 등의 적용이 가능하였다. 사업진행단계에는 입찰방식이나 일반 공모방식의 토지상환채권, 옵션부 공동택지분양제도 등이 적용가능한 부동산 금융기법들이었다. 이외에도 사업 종료 후인 보유 및 비축단계에서도 수익배분형 토지수익연계채권 발행, 토지매수청구권 매각, 토지매각수익 담보부 증권의 등을 발행힐 수 있었다. 이런 다양하고 새로운 부동산 금융기법 중에서 사업 단계별로 하나씩 선정하여 각각을 시뮬레이션 분석한 결과 부동산 금융기법을 적용하기 전보다 적용 후의 사업수익률 또는 지분수익률이 크게 개선되었음을 밝혀낼 수 있었다. 그러나 시뮬레이션 분석 결과는 제한된 자료에서 도출된 모형의 불안정성, 시장여건에 따라서 달라질 수 있는 부동산 금융기법의 발행조건 등으로 인하여 제한적인 범위 내에서 이용되어야 할 것이다. The purposes of this essay are to empirically investigate the cashflow in land development project of public sector, mainly focusing on the stereo-typed cashflow model(simulation model) and to research the effect of real estate financial engineering tools in the simulation model. And The study employs a simulation model (stereo-typed model) derived from KOLAND (Korea Land Corporation) s 25 land development projects. This essay tries to investigate how to share the profit and risk of stereo-typed project among the project,s players in case of using the real estate financial engineering tools, The following facts are founded in simulation analysis. The first is that a lot of real estate financial engineering tools (joint business with real estate funds, floating rate bond with profit sharing option, asset (project s profit) backed securities etcs) will be used newly in the land development of public sectors. The second, The project s profit and risk in using the tools in the simulation model is better than the project s profit and risk before using the tools. But the results of simulation analysis are changed by the conditions of tools and models.

서울지역 아파트 시장의 이례현상 중 단지규모 효과에 관한 연구

서후석(Suh, Hoo Suk),임재만(Lim, Jae Man) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.44 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to examine the existence of condominium complex size(market capitalization) effect of anomalies in Seoul condominium market. (2) RESEARCH METHOD Data from Real Estate 114 Co. Ltd were used to construct a monthly equally weighted portfolio of condominium complex over the time period 2002 through 2009. The return of the portfolios were examined for evidence of condominium complex size effect. The following regression models were used in this study. Model 1: Rp,t = αt + βtlog (SIZEp,t-₁) + єt Model 2: Rp,t = αt + β₁tlog (SIZEp,t-₁) + β₂t (Sp,t-₁) + єt Model 3: Rp,t = αt + β₁tlog (SIZEp,t-₁) + β₂t (Sp,t-₁) + β₃t (Up,t-₁) + єt (3) RESEARCH FINDINGS The results of three models do show the existence of condominium complex size(market capitalization) effect of anomalies in Seoul condominium market. 2. RESULTS The reurns of small market cap. complex portfolio tend to be higher than large small market cap. complex portfolio.

유니버스 방식의 부동산가격지수 개발에 관한 연구

서후석(Hoo-Suk Suh) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.2

유니버스 방식의 주택가격지수는 투자목적에 부합하고 벤치마크에 적합한 그리고 파생상품의 기초 지수로 활용 가능한 지수이다. 그리고 지수이용자들은 자신의 니즈에 적합한 또 다른 유니버스를 선정하여 새로운 지수를 만들어서 본 연구에서 작성된 다양한 지수 시리즈와 비교할 수도 있는 개방형 지수이다. 이 지수의 유니버스는 아파트 단지와 평형을 동시에 고려한 단지 기준으로 구성되었으며 이를 기초로 시가총액을 가중한 라스파이레스방식의 주택가격지수를 만들었다. 서울특별시 전체를 대표하는 지수로 매매가격지수, 전세가격지수과 수익률지수를 작성하였으며 하부 지수 시리즈로는 지역지수, 단지 사이즈 지수, 평형지수, 재건축과 같은 테마지수 등을 만들었다. 단지 사이즈 지수, 재건축 지수, 수익률지수 등은 기존 주택가격지수에서는 볼 수 없거나 훨씬 개선된 주택가격지수이다. 그리고 대표지수를 중심으로 기존의 주택가격지수와 비교한 결과 부동산114 지수와는 비슷한 모습을 보였으나 국민은행과는 2006년 이후 상당한 차이를 보이는 것으로 분석되었다. In this article, I develop housing price index using the universe method. The items of universe are selected on the intersection set of top 60% apartment complex and top 40% floor area types on market capitalization. The housing price indexes of universe method are classified into three classes(sales price index, jeonsei price index, rate of gain index). And I develop the regional index, the floor area type's index, the apartment complex's market capitalization size index and the index of apartment rebuilding. This new index series are kin to the index of real estate 114 but are significant different from the index of Kookmin Bank. The new indexes will be useful for investors of real estate, a person of authority, constructors, developers and financial institutions. And The users of this index series can make another indices that they need by themselves. Financial institutions and credit rating companies will apply this index series to derivatives and benchmark criterions. But this new index series will be made up for the weak points. By way of example, we have need of the improvement on accurate data, optimum of universe size, design of various theme indices and so on.

부동산 개발사업에 있어서 도관체(Conduit)의 활용에 관한 연구 -도관체 활용 사례를 중심으로

서후석 ( Hoo Suk Suh ),손진수 ( Jin Soo Sohn ) 한국부동산분석학회 2007 不動産學硏究 Vol.13 No.1

This study is aim to find reasons of inactive use of the conduit in real estate development projects and to improve the conduit system. In this study the definition of conduit, the comparison analysis of the conduits in USA and Korea and the necessity of conduit improvement are surveyed and studied on the base of literature review and the conduit`s case studies(quasi-development trust, paper association, project finance vehicle) in real estate development projects. The results of this study are as follows. First, the developer(specialist real estate development projects) got to have unlimited liability of projects like the general partner of Limited Partnership in USA. Second, the conduit have developer`s function as well as funding in real estate development projects. Third, each of real estate development projects has a conduit respectively.

TIF(Tax Increment Finance)를 이용한 지방자치단체의 재원조달: 대규모 택지개발사업의 광역기반시설비용 조달을 중심으로

서후석(Suh, Hoo Suk),김현아(Kim, Hyun Ah) 한국부동산연구원 2000 부동산연구 Vol.10 No.1

수도권 5개 신도시 개발 이후 대규모 택지개발사업보다는 광역기반시설비의 부담이 없는 중소 규모의 택지개발사업과 공동주택사업이 난립하면서 사회 기간시설이 점점 열악해지고 있다. 따라서 정부는 대규모 택지개발사업을 장려하는 방향으로 정책을 펴고 있지만 실제로 막대한 광역기반시설비를 부담할 경우 사업성이 없기 때문에 실제 사업추진을 기대하기는 매우 어려운 실정이다. 결국 택지개발사업이 이루어지는 지역의 해당 지방자치단체가 광역기반시설비의 일부를 부담해주지 않을 때에는 택지공급여력이 점점 줄어들 수 밖에 없을 것이다. 이렇게 될 경우 주택 용지의 부족으로 주택가격의 상승이 불가피해지고 그에 따라 저소득층의 주거환경도 악화되는 결과를 낳게 될 것으로 보인다. 따라서 지방자치단체들이 광역기반시설비의 재원조달 수단으로 미국식의 TIF 방식을 도입하는 것이 현실적으로 가능한지를 살펴보기 위해서 분당신도시의 사례에다가 TIF 방식을 시뮬레이션 하였다. 시뮬레이션 분석결과 미래의 세수입을 기초로 자금을 조달하는 TIF 방식을 대규모 택지개발사업에 적용할 경우 광역기반시설비의 상당 수준을 조달할 수 있는 것으로 분석되었다. 즉 분당 신도시의 경우에는 광역기반시설비의 70%∼85%수준을 조달할 수 있었으며 나머지 15∼30%를 사업시행자가 부담하면 사업추진이 가능할 것으로 분석되었다. 이는 사업시행자의 입장에서 보면 택지개발사업에서 발생되는 용지 매각수입이 택지개발사업의 직·간접비를 충당한 후 광역기반시설비의 일정 수준을 보진할 수 있으면 사업 추진이 가능하다는 결론을 도출할 수 있다. 이러한 TIF 방식이 활성화되기 위해서는 TIF 관련법의 제정은 물론 TIF 방식으로 발행된 지방채에 대해서는 지방재정법에서 규제하는 지방채 발행요건의 예외로 적용하여 손쉽게 발행될 수 있도록 해야 하며, 지방채가 일반금융시장에서 소화될 수 있는 금융환경의 조성이 필요하다.

부동산 시장의 계절적 이례현상에 관한 연구

서후석(Hoo-Suk Suh),임재만(Jae-Man Lim) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.2

본 연구는 서울 부동산(아파트) 시장에서의 1월 효과의 존재 여부를 검증하는데 있다. 이를 검증하기 위해서 두 가지의 회귀분석모델을 이용하였는데, 모델 1은 시간변동의 위험을 통제하지 않았고 모델 2는 이를 통제한 모델이다. 모델 2에서는 서울 부동산 시장의 1월 효과가 존재하는 것으로 분석된 반면에 모델 2에서는 이의 존재를 확인할 수 없었다. 정부의 부동산 정책 등이 크게 영향을 끼치는 서울부동산 시장의 특성을 감안할 때, 시간 변동의 위험을 감안한 모델 1이 더 우월한 모델이다. 그래서 서울 부동산 시장에서 1월의 수익률이 다른 월에 비해서 높은 경향이 있는 것으로 판단된다. This study provides a examination of the existence of the January effect of calendar anomalies in Seoul real estate market. The study uses two regression models(model 1 not controled and model 2 controled the risk of time varying) with dummy variables to test for the January effect. The results of model 2 do show the existence of the January effect in Seoul real estate market but the result of model 1 do not show. Cause of the high risk of time varying in Seoul real estate market like real estate policies, Model 2 is superior to model 1. And so, the returns of Seoul real estate market tend to be higher in January.

민간부동산개발의 사업방식별 자금조달 특성에 관한 연구

손진수(Son Jin Soo),서후석(Suh Hoo Suk) 한국부동산학회 2006 不動産學報 Vol.27 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study were to review, deduct and compare the financing characteristics of private real estate development. (2) RESEARCH METHOD Conceptual models to financing structure of private real estate development were developed through related literature reviews. Practical models and characteristics were suggested through case studies. (3) RESEARCH RESULTS The result of the study is as follows ; 1) The funding tools of land acquisition cost are constructor"s financing, real estate development trust financing and financial institution"s project financing. Recently the project financing tool has seen increased utilization. 2) However, all three tools are heavily dependent on the credit of construction company. 3) Three tools related in a competing and complementary ways and new variations are appearing in the market. 4) The development in real estate financing has progressed from solely constructor financing -> constructor + developer financing -> constructor + developer + financial institution financing. Further evolution is expected in the form of developer + financial institution financing. 2. RESULTS And the policy issue of the study is as follows : 1) The real estate development finance tools are expected to be more diversified and would raise the need for relevant regulatory developments that would meet the realistic needs of real estate development industry. 2) The real estate development industry, including constructors, developers, real estate investment trusts and financial institutions, need to enhance risk analysis and management capability of real estate development projects.

일본 민간 임대주택시장 발전과정의 특성과 그 시사점

이상영(Lee, Sang Young),서후석(Suh, Hoo Suk) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.45 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to find characteristic of the development process of the private residential rent market in Japan and its implications. Through this study, the development of the private residential rent market in Korea is predicted. (2) RESEARCH METHOD This study adopted the exiting theoretical and practical literature review, the analysis of financial statements related companies and interview contents to persons who relate residential property management company, fudosan( real estate) company, brokerage company in Japan. (3) RESEARCH FINDINGS In the results of this survey, the burst of the bubble economy early in 1990 started the change of the residential rent market and the revision of rent house law in 2000 expedited the growth of that market. Especially, companies based construction industry have increased the scale of sublease business in Tokyo metropolitan area since 2000. 2. RESULTS This study is to analyse the similarities and differences of the residential rent market between Japan and Korea. The similarities are as follows. 1) The focus of real estate investment changed form capital gain to income gain. 2) The change of population structure increased the demand of small-size rent houses. 3) In the near future, rent house management companies in Korea will grow like Japan. However. the differences between two countries are the existence of Cheonse, the high price of lands in Seoul metropolitan area and the pre-mature of rent house management companies in Korea.

지역개발사업에 있어서 민간자본 참여 활성화에 관한 연구

백성준 ( Sung Joon Baek ),서후석 ( Hoo Suk Suh ),박용석 ( Yong Seok Park ) 한국부동산분석학회 2007 不動産學硏究 Vol.13 No.3