부동산중개서비스의 품질혁신과 부동산정보화 체계의 구축

김용창(Yong-Chang Kim) 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.2

최근 광범위하고도 급속하게 전개되고 있는 경영혁신 및 기술진보는 부동산중개분야를 급격하게 변모시키고 있다. 일반경영에서 도입한 품질경경운동은 중개서비스 분야에 전문틈새시장기회를 제공하고 있고, 기업의 비핵심영역 아웃소싱 추세와 맞물려 전통적인 중개업무 이외에 포괄부동산서비스 제공기회를 부여하고 있다. 그리고 중개서비스 품질개선 수단의 하나로서 정보화가 기능하고 있다. 주된 이유는 정보화 과정이 기본적으로 정보의 비대칭성을 해소하여 고객의 정보접근성 강화와 더불어 중개과정의 투명성을 제고하고, 중개과정의 자동화를 통해 서비스제공 주체들 사이의 경쟁을 강화하여 서비스품질 향상을 가져오기 때문이다. 본 논문에서는 먼저 외국의 부동산중개서비스 품질혁신운동 동향 및 정보통신기술의 발전이 중개분야에 미치는 영향을 살펴본다. 다음으로 우리나라 부동산거래시장에서 가장 큰 문제 중의 하나인 불법 부동산중개 사례를 분석한다. 그리고 이러한 불법거래 및 중개를 줄이고 거래서비스의 품질과 투명성을 제고할 수 있는 방안으로서 부동산정보화체계 구축방안에 대해서 검토한다. 우리나라의 부동산 거래시장 정비 및 중개서비스 향상을 위해서는 품질개선운동과 정보화 개념을 중심축으로 삼을 필요가 있다는 것을 제시한다. This study is an analysis of brokerage service quality improvements based on IT and property-related information management system. Over the last decade the market for real estate transaction and brokerage services has experienced many significant changes. One of the important changes is the Total Quality Management application in the real estate brokerage service. The need to accomodate service quality movements is particularly relevant in the real estate brokerage industry where the business environment is constantly changing due to increased competition and technological advancements, such as internet-based service. Another important change is information technology. The rise and diffusion of new information technology is likely to bring about the restructuring of service delivery system and transaction skills, compensation system to the brokerage industry. The heightened competition among firms will lead inevitably to fee-for-service pricing as cost-conscious consumers seek to purchase only the services that they need. And the integration of real estate brokerage into the networks of large service firms becomes the new reality. There will always be a role for the small local firm protected by a close knit trade association, but to compete they will have to be efficiently managed and stake out a defined market niche. Contrary to the advanced trends of global brokerage services, Korean brokerage market is still dominated by illegal transaction and opaque glass. So it need to construct the comprehensive real estate information management system based on Business Process Reengineering and Information Strategic Planning to heighten market transparency and service quality.

수평적 형평화 기금에 의한 지역균형발전전략 연구(Ⅱ)

김용창(Yong Chang Kim) 대한지리학회 2008 대한지리학회지 Vol.43 No.6

본 논문에서는 지금까지 대부분의 지방재정 논의가 중앙정부를 중심축으로 하는 지방재정의 재정분권과 형평화 효과를 중심으로 이루어지고 있다고 보고 대안적으로 수도권과 비수도권의 상생발전을 위한 수평적 형평화 기금 조성방안을 제시한다. 먼저 지역 간 재정기반의 불균등을 분석하고, 형평화 기금 조성을 위한 부동산관련 조세적 방법, 개발이익 및 개발부담금 등을 활용하는 비조세적 방법, 공동세 방법, 수도권 규제조정 및 용도지역 변경에 따른 이익활용방법을 분석한다. 마지막으로 형평화 기금의 운용을 위한 사회적 협약과 계약이론에 기반 하는 거버넌스 전략을 제시한다. This paper suggests the ‘growing together’ strategy through the instrument of horizontal equalization development fund collected by Seoul Metropolitan Area(SMA) governments. This method is a kind of SMA’s special grant composed of the real estate related taxes, corporate tax, property-related capital gain tax, development gain, various charges by ‘The Framework Act on the Management of Charges’, the sharing of tax revenues. Also the upzoning and exemption of capital gain tax burden in SMA’s plant site sale process is suggested as a another method. Finally governance strategy with contract theories and social agreements point out how mutual duties between two parties can be efficiently managed. Governance system among levels of government is executive strategy that could be used as clarifying and learning tools for co-development by SMA’s special grant.

경제 하부구조 관련 공기업의 해외투자에 대한 연구(2) -해외 하부구조투자의 유형과 성격, 국적성의 문체-

김용창 ( Yong Chang Kim ) 한국경제지리학회 2012 한국경제지리학회지 Vol.15 No.2

이 논문은 경제 하부구조 관련 공기업이라는 행위주체의 특수성이 해외투자에서 어떻게 구체적으로 전개되는가를 분석한다. 우리나라 경제 하부구조 관련 공기업 해외투자사업의 일반 특징을 진출지역, 사업유형, 진출 시기를 중심으로 살펴본 다음, 해외투자 유형을 자본투자를 동반하지 않는 전문컨설팅 유형, 자본투자와 위험을 동반하는 해외직접투자 유 형과 에너지자원개발 직접투자 유형으로 구분하여 구체적인 사례를 토대로 분석한다. 그리고 하부구조 공기업이라는 행위주체가 갖는 특성 때문에 나타나는 국적성의 문제, 즉 진출대상국 입장에서 자본부족 해소와 종속의 문제, 자본수출국의 입장에서 민간자본과 관계설정의 이중성 문제를 검토한다. This paper investigates how the agent specificity of economic infrastructure-related public company proceeds in overseas investments. At first this paper examines general features focused on investment region, project type, starting year, and then analyzes overseas investments based on specific cases with three classifications which are composed of special consulting type that do not accompany capital investment, FDI type, and type of overseas energy resources development that go with capital investment and business risk, Finally nationality issues that is generated by agent characteristics of infrastructure public company are interpreted in perspective of duality which is financial pressure and dependency of host county`s position, and relationship with private capital of home country.

개발이익 환수제도 운영과정의 법적쟁점과 사법적 판단

김용창(Kim, Yong-Chang) 한국토지공법학회 2010 土地公法硏究 Vol.48 No.-

개발이익환수제도는 개별토지소유자의 재산가치 증식에 대한 환수성격을 가지는 제도인만큼 많은 논란을 일으킬 수밖에 없다. 개발이익의 경제적 성격을 무엇으로 규정하는가에 따라 환수의 정당성 여부가 달라지기 때문에 오랫동안 학술적 ․ 이념적 논쟁이 이루어지고 있다. 본 연구에서는 기존의 개발이익 환수와 관련한 연구를 개발이익의 경제적 성격, 개발이익 환수제도와 방법, 토지가치세 및 개발이익 추계 등으로 구분하여 검토한다. 선행 연구에 대한 검토결과 실무적 법제운용과 관련하여 발생하는 쟁점과 그에 대한 사법적 판단에 대한 사례연구는 상대적으로 부족하다고 할 수 있다. 본 연구는 개발이익환수 제도를 운용하는 과정에서 발생하는 다양한 실무적 쟁점과 판단을 95개 대법원 판례를 대상으로 분석한다. 운용상의 쟁점이자 주요 분석범주는 개발부담금의 성격, 부과대상 판단기준, 부과대상사업, 개발부담금 납부주체와 부당이득금 반환, 개발부담금 산정방법과 산정기준시점, 지가산정 방법, 공시지가 이외의 적용기준, 개발비용으로서 인정항목, 개발부담금관련 행정절차 등이다. Development gains capturing system is in the first instance controversy provoking system because of recouping the land value increase in terms of unearned increment in private property ownership regime. Capture issues of land value increment have been ongoing theoretical and ideological disputes because the system's legitimacy is undermined according to the definition of development gains. This article reviews the development related research with categories of economic fundamentals of development gains, capturing system of unearned income based on land value increment, land value tax and gains estimation methods. This study investigates executive issues and judicial judgments of the Supreme Court precedents(95 cases). Analytical categorizations composed of fundamentals of development gain, imposition criteria and development projects, payment agents and unjust enrichment, development gain calculating methods and criteria, land price criteria, exceptional standard not officially appraised land price, development cost recognition, administrative procedure etc.

국제인권법 및 인권규범의 주거권 규정에 대한 연구

김용창(Yong Chang Kim) 한국지역지리학회 2013 한국지역지리학회지 Vol.19 No.3

오늘날 인권은 국제법 체계에서 가장 복잡하면서도 두드러진 쟁점이며, 주거권도 세계인권선언을 비롯하여 국제인권규범에서 기본인권으로 인정되고 있다. 본 연구는 85개 국제인권법 및 인권규범을 대상으로 인권으로서 주거권 규정을 종합적으로 검토한다. 주거권 일반, 노동자의 주거권, 사회적 취약집단의 주거권, 국제지역기구의 주거권으로 나누어 국제규범에 나타난 주거권의 내용과 특징을 분석한다. 주거권은 보편성, 불가분성, 상호의존성이라는 인권일반 의 성격을 마찬가지로 가지고 있으며, 적절한 주거권이란 단순한 물리적 공간의 보장이라는 의미를 넘어 점유의 법적 안정성, 생활편익시설의 이용가능성, 비용의 적정성, 입지의 적합성 등 총체적인 의미로 해석하고 있다. 다양한 규범 에 나타난 주거권에 대한 접근은 발전권적 관점, 양성평등의 관점, 차별금지의 원칙, 참여권적 관점 등을 종합적으로 반영하고 있으며, 인간존엄 및 안정과 평화 속에서 주거생활을 향유하는 것을 지향하고 있다. Today human rights are the most complex and prominent issue in the system of international law, and the right to housing(housing right) is also recognized as a basic human right in the international human right instruments including the Universal Declaration of Human Rights. This study targets to comprehensive review of the housing rights provisions with 85 international human rights laws and instruments. And the contents and characteristics of housing rights are analyzed with categorization based on housing rights in general, housing rights of workers, socially vulnerable groups, international regional organizations. Housing right takes also the features of universality, indivisibility, interdependence, and right to adequate housing should be interpreted with holistic view including legal security of tenure, accessibility, affordability, location beyond ensuring just a physical housing space. Approaches to the housing right comprehensively reflect the view of the right to development, the perspective of gender equality, the principle of non-discrimination, the participation rights, and orient the housing right should be seen as the right to live somewhere in security(safety), peace and dignity.

토지지대에 대한 정치경제학적 접근

김용창(Kim, Yong Chang) 한국부동산연구원 1998 부동산연구 Vol.8 No.1

토지지대는 토지소유자들의 토지이용 결정에서 가장 중요한 변수이다. 따라서 토지지대는 항상 사회적·학문적 관심의 대상이 되었으며, 역사적 변화에 따라 토지지대를 둘러싼 쟁점이 다르게 형성되었다. 접근방법의 측면에서 정치경제학척 토지지대론은 고전정치경제학의 핵심 연구대상이었으나 신고전파 경제학의 번성이후 주목을 끌지못하다가 포디즘의 말기에 각종 도시문제가 폭발하면서 다시 주목을 받게 되었다. 그 간의 연구결과 재발견 초기의 기계적 분석에서 벗어나 토지소유의 의제자본화, 토지의 금용자산화 경향, 금융적 토지소유 증가 경향의 논리와 영향들을 분석할 수 있게 되었다. 이러한 현상은 오늘날 산업화된 대부분의 국가와 지역에서 볼 수 있는 첨단적 현상들이다. 내용적 측면에서는 토지지대론이 대부분 비옥도 중심의 지대론 논의에 기반하고 있으며, 토지의 위치적 속성에 기반한 지대론 논의는 활성화 되지 못했다. 그러나 현대의 토지이용은 대부분 위치이점을 활용하는 것이며, 위치이점의 속성도 단순 접근성, 집적경제, 네트워크 경제 등 다양하게 변하고 있다. 이러한 구조적 변화를 분석하는데 정치경제학적 접근이 유용한 틀을 제공할 수 있으나. 그간 이데올로기적 편견 때문에 그 분석적 유용성이 올바로 파악되지 못했다. 오늘날과 같은 자본주의의 구조적 변화에 따른 토지문제를 분석하기 위해 그 유용성을 재조명할 필요가 있다.

미국과 영국의 감정평가제도 정비에 대한 연구

김용창(Yong-Chang Kim) 한국부동산연구원 2002 부동산연구 Vol.12 No.2

본 논문에서는 미국과 영국을 대상으로 감정평가제도 정비과정의 특성을 살펴본다. 양국 모두 경제위기에 따른 부실채권 처리과정과 밀접한 관련을 맺으면서 제도정비가 이루어졌고, 금융관련제도와 밀접한 관계를 형성하고 있다. 감정평가사 자격제도를 강화하고, 일관성 있고, 체계적인 종합감정평가기준을 제정 및 정비하였으며, 감정평가실무기준을 지속적으로 개선하는 시스템을 구축하고 있다. 미국의 경우는 연방차원의 개입이 강화되는 방향에서 제도정비가 이루어졌고, 영국의 경우는 민간전문단체를 중심으로 개혁조치가 이루어졌다는 차이점이 있다.

부동산시장 및 타당성 분석체계에 대한 연구

김용창(Kim, Yong-chang) 한국부동산연구원 2001 부동산연구 Vol.11 No.1

우리나라에서도 부동산증권화 제도의 도입 및 부동산투자시장 패러다임의 변화로 부동산투자 의사결정에서 부동산시장 및 타당성 분석과정이 중요한 업무로 부상하고 있다. 본 연구에서는 시장분석과 타당성분석을 종합하는 보고서작성 범주구성, 분석절차 및 체계, 주요 분석내용을 검토한다.

신자유주의 시대 토지공개념의 재정립 필요성

김용창(Kim Yong Chang) 한국토지공법학회 2007 土地公法硏究 Vol.38 No.-

  Neoliberalism is a theory and ideology of political economic practices which proposes that human well-being can best be advanced by the maximization of entrepreneurial freedoms within an institutional framework characterized by private property rights, free markets. The role of the state is to create and preserve an institutional framework appropriate to such practices. The emergence of the neoliberalism goes hand in hand with the prosperity of the private-led urban (re)development based on encouraging the deregulation of land use controls. Capitalism has overcome the contradictions between capital and landed property through this process and growth coalition regimes. Especially large-scale urban development projects have increasingly been initiated by a vehicle of exceptionality measures, such as the pro-capitalist eminent domain, the freezing of conventional planning and land use systems, bypassing statutory regulations and institutional bodies, the creation of project agencies with special or exceptional powers of intervention and decision-making. This paper revisits the question of the ‘public use’ perspectives on land property right in the age of neoliberalism, and focuses the reorientation of the general economic benefits disguised as a public use or public benefit.

지식경제시대와 부동산서비스업

김용창(Kim, Yong Chang) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1

오늘날 부동산을 둘러싼 환경이 급격하게 변하고 있다. 산업재구조화와 사회경제활동의 초국적화, 새로운 속성의 공간출현이 부동산 외부환경의 변화라면, 지구적 부동산시장의 형성, 부동산개발상품의 개성화와 다양화는 내부환경의 변화이다 부동산부문 뿐만 아니라 사회경제 전체적으로도 이미 지식경제시대로 접어들고 있고, 세계은행과 OECD 의 연구보고서는 자본의 격차가 아니라 지식의 격차가 선진과 후진을 결정짓는 요소가 되고 있다고 말한다 부동산을 둘러싼 이러한 복잡한 변화를 수용하기 위해서는 부동산부문의 지식산업화와 지식경영체제 구축이 펼수적이다‘ 우리나라 부동산업계의 기본적인 문제점인 불투명성, 학신능력의 부재, 전근대적인 부동산금융, 유통구조의 전근대성과 같은 문제들을 하루 빨리 극복할 필요가 있다. 기본적인 방향은 객관적인 정보하부구조로 뒷받침하는 고도의 전문적인 부동산서비스를 제공할 수 있어야 한다. 전문 지식산업화만이 음성적인 관행과 음울한 이미지의 부동산서비스업을 개혁할 수 있다. 연구개발기능과 지속적인 재교육의 강화가 우선적으로 필요하다.