공동주택 프로젝트 파이낸싱 가산보증료에 관한 연구

김병국(Byeng Kuk Kim),신승우(Seoung woo Shin) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.3

국내 부동산 개발의 역사와 함께 프로젝트 파이낸싱은 공급자 금융시장에서 중요한 타인자본조달 수단의 하나로 그 역할을 하며 수요자 금융시장의 질적·양적 성장을 견인해왔다. 본 연구에서는 부동산 개발 프로젝트가 가지는 다양한 리스크와 사업 이해관계자가 요구하는 리스크 프리미엄을 가산보증료를 중심으로 알아보았다. 이를 위해 단계별 미국식복합옵션을 바탕으로 리스크 프리미엄 연구모형을 제시하고 공적보증이 제공된 실제 사례 207건을 바탕으로 실증분석을 수행하였다. 사업준비 단계에서 세대수, 용적률 변수 등이, 자금조달 및 금융구조 단계에서 PF대출금리, 심사점수 변수 등이, 실행단계에서 사업기간, 세대당 사업비 변수 등이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 아울러 공공택지, 수도권 여부, 대지비 비중 변수 등은 예상과는 달리 가산보증료율에 미치는 영향이 미미하였다. 이러한 실증 분석결과를 바탕으로 보증 실무에 활용할 만한 시사점 및 개선안을 제시하였다. Along with the history of domestic real property development in Korea, project financing has played a crucial role in raising development debt capital in the supplier’s financial market, and has led both the quantitative and qualitative growth of the consumer credit market. This study examines the risk characteristics embedded in property development project and the risk premiums required by the development project stakeholder focusing on the required spread of guarantee fee. For this purpose, we propose a risk premium research model based on American sequential compound option structure and study empirical analysis utilizing 207 real project financing cases guaranteed by public entity. In the stage of preparation of project, the number of housing units and Floor area ratio, in the financing stage, the interest rate of PF loan and assesment score, and in the last project implementing stage, project duration and project cost per housing unit variables are statistically significant. However differing from general expectation, government developed project site, Seoul metropolitan area dummy and land cost variables are not significant. Based on the above empirical findings, we propose both practical intuition and recommendation regarding project financing guarantee business.

부동산 PF 시장 유동성 강화를 위한 금융정책

김병국(Byeng Kuk Kim),임병권(Byung Kwon Lim),장한익(Han Ik Jang) 한국부동산산업학회 2022 부동산산업연구 Vol.5 No.2

세계적으로 금융시장 및 경제상황이 급변하고 있고 국내 부동산 시장이 침체기로 전환되면서 부동산 PF시장에서 신용 경색과 유동성 위험이 확대되고 있다. 이에 본 연구에서는 국내 부동산 시장에 유동성을 공급하고 연착륙할 수 있는 금융정책방안을 제언하였다. 먼저 P-CBO 활용의 경우, 주택금융시장에서 자금조달 및 차환이 어려운 건설사의 회사채 등을 기초자산으로 신규 회사채 발행을 통해 원한 자금을 지원하는 방안과 PF ABCP를 유동화 회사가 매입하여 공적보증기관에서 보증하고 국책은행, 재정에서 매입하는 방안이다. 이에 더해 종합금융투자사업자 등이 공동 출자하고, 그 자금으로 ABCP를 직접 매입하는 방안도 제시하였다. 한편 미분양주택 활용의 경우, 미분양주택에 대한 주택건설사 자금대출안을 준공 후 미분양주택과 준공 전 미분양주택으로 구분하여 설계하였고, LH공사 등 공공부문에서 미분양주택을 매입하여 건설사에게 유동성을 지원하는 방안이다. As financial markets and economic conditions are rapidly changing around the world and the domestic real estate market is turning into a recession, credit crunch and liquidity risks are expanding in the real estate PF market. Accordingly, in this study, a financial policy plan that can supply liquidity to the domestic real estate market and reduce the delay rate was proposed. First, in the case of using P-CBO, a plan to support desired funds through the issuance of new corporate bonds using corporate bonds of construction companies that are difficult to raise and refinance in the housing finance market as an underlying asset It is a plan to guarantee and purchase from government-run banks and finances. In addition, a plan was proposed to jointly invest by comprehensive financial investment companies and purchase ABCP directly with the funds. On the other hand, in the case of unsold housing utilization, the housing builder's financing plan for unsold housing was designed by dividing it into unsold housing after completion and unsold housing before completion.

전세자금대출 채무불이행 결정요인에 관한 연구

김병국 ( Byeng Kuk Kim ),신승우 ( Seung Woo Shin ),김경선 ( Gyoung Sun Kim ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.1

This paper investigates three broad attributes of Chonsei loan borrowers in terms of social and demographic characteristics of individual borrowers, types of collateral and residential property, and terms and conditions of guarantee and loan contracts based on a large dataset provided by a financial institution. Next, determinants of Chonsei loan defaults are analyzed through Binary Logistic Regression Analysis. Finally the costs and benefits of exercising loan default options are discussed. This study finds that the following variables are statistically significant at 1% level: gender, marital status, number of people in the household, borrower credit rating, regional unemployment rate, geographic location, Chonsei deposit amount, housing type, size of rented residence, loan amount, amortization method, and status of joint and several liability. The variables Borrower Age, Ratio of Chonsei loan amount to Chonsei deposit amount, and interest rates are statistically significant at the 10% level. Lastly, the number of children, annual household income, and profession type variables are not statistically significant.

주택연금 조기종결 후 재가입 결정요인 분석

김병국(Byeng Kuk, Kim),임병권(Byungkwon, Lim) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.1

초저출산과 급속한 고령화속에 주택을 활용한 노후소득 향상과 주거안정을 견인하는 주택연금의 역할과 그 중요성이 커지고 있으나, 확장성에 한계를 보이는 가운데 해지 후 재가입하는 사례도 적지 않은 수준이다. 이에 본 연구는 국내 금융기관 12개에서 취급한 주택연금 실제 사례 6,200건을 대상으로 주택연금 조기종결 후 재가입에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 추가적으로 주택연금 담보물의 소재지 특성(수도권과 비수도권), 주택연금 재가입의 제도적 특성(재가입제한 여부), 상대적 연령층 특성(저연령층과 고연령층)으로 구분하여 다각적으로 분석을 수행하였다. 주요 분석결과를 보면 주택가격변동률 변수의 경우에는 연령층과 담보 소재지 구분에 불구하고 재가입에 양(+)의 영향을 미치는 중요한 요인이었다. 해지시 LTV는 자기자본가설(equity theory)에 따라 해지시 LTV가 높을 경우 재가입에 따른 비용이 과다하고 효용이 작아 재가입에 음(-)의 영향을 미쳤다. 역선택 방지와 건전성 제고를 위해 도입된 재가입제한 조치는 실제 정책효과를 발휘하는 것으로 나타났으나, 연령과 주택가격의 변동까지 통제하는 데는 한계가 있었다. 분석결과를 바탕으로 연금계리모형 산정에 있어서 주택가격변동률의 정교한 추정, 지역 간 공정하고 형평성 있는 담보가치 산정과 제도적 허들에서 벗어난 상품성 강화가 필요하다는 정책적 시사점을 제시하였다. Amid the ultra-low birth rate and rapid aging population, the role and importance of the JooTaekYeonKeum in driving the improvement of retirement income and housing stability using housing is growing, but there are a number of cases of re-subscription after termination, with limited definitiveness. Therefore, this study analyzed the impact on re-subscription after early termination of JooTaekYeonKeum, targeting 6,200 actual cases of JooTaekYeonKeum handled by 12 domestic financial institutions. In addition, a multilateral analysis was conducted by categorizing the location characteristics of the JooTaekYeonKeum collateral (metropolitan and non-metropolitan areas), institutional characteristics of re-subscription of JooTaekYeonKeum (whether re-subscription is restricted), and characteristics of the relative age group (low and high). The main analysis results show that in the case of the housing price change rate variable, it was an important factor that had a positive (+) effect on re-subscription despite the age and collateral location classification. According to the equity theory of termination, the cost of re-subscription was excessive when the LTV was high, and the utility was small, which had a negative (-) effect on re-subscription. Re-subscription measures introduced to prevent adverse selection and to improve soundness were found to have actual policy effects, but there were limitations in controlling fluctuations in age and housing prices. Based on the results of the analysis, policy implications were suggested that elaborate estimation of the rate of change in house prices, fair and equitable calculation of collateral value between regions, and reinforcement of marketability free from institutional hurdles were suggested in calculating JooTaekYeonKeum(reverse mortgage) accounting model.

주택담보대출 채무불이행 결정요인에 관한 연구

김병국 ( Kim Byeng Kuk ),신승우 ( Shin Seung Woo ),임하나 ( Yim Ha Na ) 한국감정평가학회 2017 감정평가학논집 Vol.16 No.2

국내의 장기고정금리 주택담보대출은 가계부채 안정화에 기여했다. 가계부채 증가와 관련된 자산 가치와 가계상황의 변동은 가계부채 안정화에 큰 영향을 미친다. 아울러 주택담보대출 채무불이행은 차주가 가진 가장 큰 자산에 손실을 끼칠 뿐만 아니라 국민경제 전체에도 부정적인 영향을 미친다. 본 연구는 2011년 1월부터 2015년 12월까지 실행된 공적기관(GSE) 모기지 데이터를 활용하였다. 채무불이행을 통해 조기 종결되는 주택담보대출 차주의 의사결정 요인에 관하여 주택가격과 가계소득 분포의 변동성을 중심으로 분석하였다. 본 연구의 대상인 주택담보대출은 2017년 현재 담보주택 가격과 가구 소득에 상한이 설정되어 있다. 주택담보대출의 채무불이행 리스크와 관련된 근본적인 요인을 콕스 비례위험 모형을 활용하여 추정하였다. 아울러 연체확률모형을 내포한 채무불이행모형을 제안하였다. The growth of long-term fixed rate mortgage in Korea has largely contributed to the stabilization and the quality of household debt. The fluctuation of property value and household economic status, combined with the increase of household debt, could make huge impact on the soundness of the household debt. Therefore the mortgage default not only brought losses involving the largest households` asset but also cause negative influences on the national economy. In this study we research the determinants of Korean borrowers` decisions pertaining to early termination through default, using a mortgage performance data released by one of the Korean Government-sponsored Enterprises(GSEs) securitized mortgage loans from January 2011 to December 2015. We analyze borrowers` default decision by focusing more on the variability of house price and household income distribution. As of 2017, Korean GSE`s qualified residential mortgages have two upper bounds with respect to both the price of collateral house and household income. We employ a Cox-type proportional hazard model with a single hazard to investigate fundamental factors associated with default risk for individual mortgages. We propose a mortgage default model incorporating delinquency probability variable from delinquency analysis.

주택유형별 가격변화 간의 파급효과 분석

장한익(Han Ik Jang),김병국(Byeng Kuk Kim) 한국주택학회 2023 주택연구 Vol.31 No.1

본 연구는 TVP-VARX 모형, 소파동 분석 등을 통해 주택유형별 가격변화 간의 상호관계 및 선ㆍ후행 관계 등을 분석하였다. 실증분석결과 금리상승으로 모든 주택유형의 가격은 2020년 이후 감소하는 경향이 강해지고 있다. 주택유형별 가격변화 간 상호관계는 시간가변적이며, 아파트가격의 1% 상승충격에 대한 단독주택과 연립주택의 가격에 미치는 영향은 시간의 흐름에 따라 증가한다. 반면, 단독주택가격의 1% 상승충격은 타 주택유형의 가격에 미치는 영향이 증가하다가 2020년 8월 이후 빠르게 감소한다. 연립주택가격의 1% 상승충격은 타 주택유형의 가격에 미치는 영향은 전반적으로 일정하게 수준을 유지되지만 2020년 8월 전후로 일시적 증가한다. 이때 주택유형별 가격 간의 상호관계에서 아파트가격의 1% 상승충격이 다른 주택유형의 가격에 미치는 영향이 평균적으로 가장 크고, 그다음 연립주택, 단독주택의 가격 1% 상승충격이 다른 주택유형에 미치는 영향이 큰 것으로 확인된다. 마지막으로 주택유형별 가격변화 간의 선ㆍ후행 관계는 2019년 이전까지 주택유형별 가격변화 간의 선ㆍ후행 관계가 명확하지 않았지만 2019년 이후 단독주택 → 연립주택 → 아파트 순으로 가격변화 간의 명확한 선ㆍ후행 관계가 형성된 것으로 분석된다. 그러나 지역별로 주택유형별 가격변화 간의 상호관계, 영향력, 선ㆍ후행 관계는 상이하게 나타난다. 이에 따라 본 연구는 주택시장의 가격 안정화를 위해 공급해야 하는 주택유형 및 정책 등이 시기, 지역에 맞게 차별적으로 선정할 필요가 있음을 제시한다. This study analyzed the interrelationship and lead-lag relationship between price changes by housing type with the TVP-VARX model and Wavelet Phase Difference. As a result of the empirical analysis, the price of all housing types has a strong tendency to decrease after 2020 due to rising interest rates. The interrelationship between price changes by housing type is time-varying, and the impact of increase in apartment price on the price of detached and row houses increases over time. On the other hand, the impact of increase in detached house prices on prices of other housing types increases and then decreases sharply after August 2020. The impact of increase in row house price on prices of other types of housing generally remains constant, but temporarily increases around August 2020. At this time, in the interrelationship between prices by housing type, the impact of increase in apartment price on the price of other housing types is the largest on average. Next, it is confirmed that the impact of increase in the price of detached and row houses has a large impact on other housing types. The lead-lag relationship between price changes by housing type, which is detached → row → apartment, clearly has made after 2019. However, the interrelationship, influence, and lead-lag relationship between price changes by housing type by region are different. Accordingly, this study suggests that it is necessary to discriminately select housing types and policies to be supplied for price stabilization in the housing market according to the time and region.

주택정책이 주택가격에 미치는 영향

장한익 ( Jang¸ Han Ik ),김병국 ( Kim¸ Byeng Kuk ) 한국감정평가학회 2021 감정평가학논집 Vol.20 No.2

본 연구는 Kilian and Lütkepohl(2017)의 Bayesian VARX 모형과 Lütkepohl(2005)의 동태적 승수효과 분석(Dynamic Multipliers Analysis), Rolling Regression 등을 통해 외생변수인 주택정책의 충격에 대한 주택가격의 반응을 동태적으로 살펴보았다. 주택가격 상승(+) 시 적용되는 주택시장 안정화 정책이 주택가격 하락(-) 시 적용되는 주택시장 활성화 정책보다 주택시장에서 정책에 대한 반응속도가 빠른 것으로 확인된다. 그러나 주택정책에 대한 시장의 반응은 정책목적과 달리 주택가격 상승(+) 시 주택시장 안정화 정책은 주택시장에서 정책에 대한 저항이 관측되어 주택가격이 즉각 상승하는 것으로 나타났다. 한편, 주택가격 하락(-) 시 주택시장 활성화 정책은 주택시장 경기를 단기에 추가로 하락시키는 것으로 나타났다. 동일한 주택정책에 대한 주택가격의 반응이 지역별, 기간별로 차이를 보이면서, 획일적이고 목표지향적 주택정책보다 지역별 특성과 기간별 주택시장 특성을 고려한 주택정책이 필요하다는 점을 시사하였다. 본 연구를 통해 국내 주택정책 중 주택공급 확대가 단기적이지만 주택가격 안정화에 효과가 있는 것으로 확인되어 대규모 주택공급 확대정책을 계획하고 이를 단기에 순차적으로 발표하는 것이 정책적으로 효과가 클 것으로 예상된다. This study analyzes the dynamic impact of housing policy as exogenous variables on housing prices using Kilian and Lütkepohl’s (2017) Bayesian VARX models, Lütkepohl's (2005) dynamic multipliers analysis and a rolling window regression. It is confirmed that housing prices respond faster to housing market stabilization policies enacted when house prices are rising than to housing market activation policies applied when housing prices are in decline. However, when the housing market is booming, the housing market stabilization policy does not reduce housing prices due to interference to policies by market participants and in turn makes housing prices rise in the short term. On the other hand, it was found that the housing market revitalization policy, in the event of a drop in housing prices, (-) further lowers the housing market economy in the short term. The response of housing priced to the same housing policy differed by region and period, suggesting that a housing policy that considers regional characteristics and housing market characteristics by period is necessary rather than a uniform and goal-oriented housing policy. Through this study, it is confirmed that the expansion of housing supply among domestic housing policies is effective in stabilizing housing prices in the short term.

주택 경매시장과 매매시장 간 상호관계

임병권 ( Lim Byungkwon ),김병국 ( Kim Byeng-kuk ),김천규 ( Kim Chun-kyu ) 한국부동산분석학회 2023 不動産學硏究 Vol.29 No.2

본 연구는 2006년부터 2020년까지의 기간에 대해 전국 16개 권역을 대상으로 주택 경매시장과 매매시장의 상호 관련성에 대해 분석하였다. 분석결과, 동일한 시점(당해연도)의 경우 전년 대비 주택 경매건수가 감소하거나 낙찰률이 증가하면 주택매매변동률은 상승하였다. 반면, 과거 시점(전년도)의 경우 경매시장 관련 지표가 주택 매매시장에 유의적인 영향을 미치지 않았다. 한편, 동일한 시점에 대한 주택 경매시장과 매매시장 간의 상호 관련성은 감정가격이 저렴한 주택에서 강건한 결과를 보였으며, 지역적으로 구분하는 경우 특히 수도권에서 명확한 결과가 확인되었다. 종합하며, 주택시장에 있어 경매시장이 매매시장을 선행한다고 판단하기에는 한계가 있는 것으로 판단되며 두 시장은 상호 간에 영향을 미치고 있음을 파악해 볼 수 있다. 전국을 대상으로 주택 경매시장이 매매시장을 선행하는지 여부를 고찰한 본 연구는 학술적 그리고 실무적으로 중요한 의의가 있다. This study examines whether the housing auction market has an effect on the sales market Using 16 nationwide regions over 15 years from 2006 to 2020, we find that a decrease in the number of auction houses and an increase in successful bid rate have a positive influence on the housing sales market in the same period. On the other hand, all the lagged factors related to the housing auction market have less impact on the housing sales market The association between the housing auction market and the sales market is robust in the low level of appraisal house prices and particular in metropolitan areas. Overall, our finding indicates that the housing auction market would not precede the sales market, suggesting that the housing auction market and sales market mutually influence each other.