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- 저자 : 권혁신(Kwon, Hyuck Shin) (검색결과 42 건)
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권혁신 ( Hyuck-shin Kwon ),방두완 ( Doo-won Bang ),김명현 ( Myeong-hyeon Kim ) 한국재무관리학회 2018 財務管理硏究 Vol.35 No.3
본 연구는 한국 주택담보대출시장의 주택담보대출특성과 부도시 손실(Loss Given Default, LGD)과의 관계 분석을 위해 기존연구에서 제시한 LGD 횡단면 분석이 아닌, LGD 시계열분석과 분위회귀분석을 사용하여, 스큐된 LGD 단봉분포의 특성을 반영하여 주택담보대출 LGD를 분석하였다. 분석을 위해 시계열분석과 분위회귀분석은 월별 평균 LGD를 이용하여 분석하였다. 시계열 분석결과, LGD에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 월별 평균 경매낙찰률로 분석되었으며, 그 효과는 당기에 한정하는 것을 확인하였다. 또한 분석기간 동안 평균 LGD는 5.9%로 나타났는데, 이는 대부분의 해외 선행연구에서 제시한 LGD보다 낮다고 할 수 있다. 분위회귀 실증분석 결과, 0.3 분위 이상 분위에서 경매낙찰률이 LGD에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 이는 고분위 LGD로 갈수록 경매낙찰률의 영향이 LGD에 미치는 영향이 크다는 것을 의미하며, 결국 높은 손실이 예상되는 주택담보대출이 경매낙찰률에 더 큰 영향을 받는다는 것을 확인하였다. 본 연구는 시계열 분석에 더하여 주택담보대출 변수들이 LGD에 미치는 영향도 추가로 분석하였는데, 주택담보대출 경과기간과 DTI 변수가 LGD에 통계적으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 실무적인 관점에서, 주택담보대출 건전성 관리를 위해서는 대출초기에 LGD에 영향을 미치는 변수들의 선제적 관리가 필요하며, 주기적으로 LTV, DTI 등 주택담보대출특성을 점검할 필요성이 있음을 시사한다. We analyze the relationships between mortgage lending characteristics and default loss (LGD) in the Korean mortgage market using proprietary auction data. We perform both time-series and quantile regression analysis by constructing the monthly average LGD dataset for the former analysis and use individual default data on mortgage loans for the latter analysis. One of the key findings is the empirical fact that the LGD distribution takes the uni-modal, not the bi-modal distribution widely confirmed by other LGD literature and the average of LGD for the whole period is approximately 5.9%, which is much smaller than the estimated numbers from the previous literature. Our time-series analysis confirms that the monthly average auction rate is a key determinant associated with the loss given default, which is consistent with the real-estate market expertise. In addition, the lead/lag analysis displays that the effect of the average auction rate on the LGDs only holds for the same time period. To delve into deeper, we rely on the quantile regressions to estimate the effects of other quantiles of the average auction rate on the LGDs. The result shows that the association between two variables becomes pronounced for over 30% quantiles, indicating that the mortgage loans with higher expected losses are more likely to be affected by the average auction rate. Lastly, we find the statistical significances of the duration of mortgage loans and DTI proxy on LGDs. That is, the longer the average life of a mortgage loan is, the higher the LGD is, and the better the DTI is, the lower the LGD is. This finding provides important policy-oriented implications both for macro and micro-prudential supervision on real-estate markets and the banking system.
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주택수요정책이 신규아파트 초기분양률에 미친 효과에 관한 연구
권혁신(HyuckShin Kwon),방두완(DooWon Bang) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2
선행연구들에서 신규아파트 관련 정책수단들에 대해 정책효과 평가나 정책수단 간의 비교평가에 대해서는 부족하였다. 이에 본 연구에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 주 택시장의 안정화를 위해 사용한 주택수요정책들이 신규아파트 시장에 미친 영향을 분석 하고 정책적 함의를 도출하고자 하였다. 본 연구는 2007년 9월부터 2014년 12월까지 주택도시보증공사의 주택분양보증이 발급 된 사업장을 대상으로 하며, 초기분양률을 종속변수로, 주택수요정책을 독립변수로 선정 하고 통제변수로는 아파트 특성요인, 주택시장 특성요인, 주택수요 특성요인들을 선정하 여 다중회귀 분석을 실시하였다. 정책변수 중에서 분양권전매 규제완화정책과 청약제도 규제완화정책의 상관성이 높게 나타남에 따라 분양권전매 모형과 청약제도 모형으로 나 누어 정책효과 분석을 실시하였다. 먼저 정책의 효과가 지역별로 살펴 본 결과 분양권전매 모형에서 수도권 지역은 DTI 한도상향, 양도세 규제완화가 통계적으로 유의적인 영향을 분양률에 미치는 것으로 분석되었으나, 비수도권에서는 분양권규제완화, 취득세 하락, 양도세 규제완화가 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 청약제도 모형의 경우 수도권에서는 LTV정책을 제외 한 모든 정책이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 비수도권에서는 청약제도 만이 유의미한 영향을 준다는 결론을 얻었다. 전체 정책효과를 분석한 결과, 분양권전매 모형과 청약제도 모형 모두에서 DTI 상승, 취득세 하락, 양도세 규제완화 정책이 분양률에 미치는 것으로 분석되었으며, 분양권 규제완화와 청약제도 완화 역시 분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 예상과는 달리 LTV 한도 상향은 통계적으로 유의미한 영향을 분양률에 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 각 개별 변수들의 영향력을 비교를 실시하였는데 분양권전매모형에서는 정부정책의 설명력이 7.4%, 청약률모형에서는 정부정책의 설명력이 12.9%로 나타나 정책변수의 설명력이 작지 않다는 결론을 얻었다. In previous studies, not sufficient assessment was made on policy measures. In particular, not many studies assessed the impact of the housing policies on new apartments as it is difficult to access sales rate data. So using the HUG data, this study aimed to draw policy implications by analyzing the impact of demand-side housing policies implemented to stabilize the housing market since the 2008 Global Financial Crisis. To evaluate the impact of demand-side housing policies on the initial sales rate, variables other than policy measures had to be controlled. Accordingly, based on pre-research, variables related to characteristics of apartments, housing market and housing demand were selected to be controlled. And this analysis used multiple regression model. As there was high correlation between the policy to deregulate housing subscription and the policy to ease regulation on transfer of housing purchase right, analysis was done separately on the housing purchase right transfer model and the housing subscription model. The impact (R2) of each variable was compared. Government policy variables accounted for 7.4% of R2 in the housing purchase right transfer model and 12.9% of R2 in the housing subscription model which means the impact of policy variables was not insignificant. Furthermore, whether the policy impact differs according to regions was also analyzed. As analysis results, it was found that the policy impact also varied according to regions.
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권혁신 ( Hyuck-shin Kwon ),방두완 ( Doo-won Bang ) 주택도시보증공사 2016 주택도시금융연구 Vol.1 No.2
본 연구는 시계열 자료를 이용하여 2007년 이후 정부에서 사용한 DTI, LTV, 청약제도완화, 전매제도 완화 등의 정책이 주택가격에 미친 영향을 서울지역을 중심으로 분석하였다. 실증분석결과 서울지역 주택가격에 영향을 미친 주요 거시경제변수는 소비자물가 상승률(<sub>t-3</sub>), 주택담보대줄금리 변수(<sub>t-1</sub>)로 분석되었으며, 각각 일정 시차를 두고 주택가격에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 그러나 GDP, 실업률 변수는 분석기간동안 주택가격에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. DTI, LTV, 청약제도, 전매제도 등 주요 정책효과를 모두 고려한 종합 정책효과와 시차효과를 분석결과, 개별모형 분석과 같이 DTPS 기존 주택가격에 통계적으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 소비자물가상승률과 주택담보대출금리 변수도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 확인되어, 소비자물가가 상승하거나 주택담보대출금리가 상승하면 주택가격이 하락하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 개별정책을 독립적으로 사용하여 분석한 결과와 일치하는 것으로 해석할 수 있다. 본 연구에서는 거시경제분석 모형에서 제시된 서울지역 주요 정책변수의 설명력을 분석결과와 비교하기 위하여 개별 아파트 사업장 자료를 이용하여 주택 정책이 초기분양률에 미친 결과를 분석하여 비교결과를 제시하였는데, 예상과 다르게 DTI 변수는 초기분양률에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 결론적으로 기존 재고주택 가격에 영향을 미치는 중요한 정책은 DTI이며, 신규 분양아파트 가격에 영향을 미치는 주요 정책변수는 LTV라고 결론지을 수 있다. 정책종합모형에서 제시된 주요 정책변수의 설명력을 분석한 결과, 기존 재고주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 주택담보대출금리 변수로 1시차를 두고 주택가격에 영향을 미치며 47.4% 정도를 설명할 수 있는 것으로 분석되었으며, 다음으로 큰 영향을 미치는 변수는 DTI 한도상향 변수로 시차없이 20.9% 정도의 영향을 주택가격에 미치는 것으로 분석되었다. 본 연구는 정책변수 효과와 시차효과를 실증적으로 분석하였다는 점에서 의의가 있지만, 자료상의 한계로 인해 분석지역을 서울로 한정한 점과 분석기간이 짧은 점은 한계라고 할 수 있으며, 향후 충분한 자료가 축적된다면,경기순환주기별 분석과 지역별 분석이 필요하다고 본다. Using the macro economic data, this study aimed to assess the impact of policy measures, such as DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, from 2007 to 2014 in Seoul. First of all, analysis based on housing prices in Seoul showed that CPI(<sub>t-3</sub>) and mortgage rate(<sub>t-1</sub>) among macro variables affected the housing price. However, GDP and unemployment rate had no statistically meaningful impact. In addition, according to comprehensive comparison of policy intact and time lag impact of policy measures,DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, on housing prices, it was found that only DTI(t) had meaningful impact CPI and mortgage rate also had a negative impact. These results can be interpreted as consistent with the analysis results of using each policy. To compare impact of each policy measure on housing price, we conducted the analysis of each policy measure on initial sales rate of each new apartment site. According to the multiple regression analysis based on initial sales rate of each new apartment site, LTV, apartment brand ranking, rate of unsold new apartment and housing trade volume had a significant impact but DTI was concluded to have no statistically meaningful impact. After assessing the comprehensive impact of policy measures, the impact (R2) of each measure was compared Mortgage rate accounted for 47.4% of R<sup>2</sup> with one mont time lag in analysis based on existing housing prices, DTI accounted for 20.9% of R<sup>2</sup>. This study is meaningful as it aimed to evaluate intact of housing policy measures and time lags of policy. However, if sufficient data get accumulated in the future, there is a need of further researches that extend the period of analysis and consider housing prices cycle and an impact on metropolitan regions and non-metropolitan.
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권혁신(Hyuck Shin Kwon),방두완(Doo Won Bang),김명현(Myeong Hyeon Kim) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.4
본 연구는 대표적인 생존분석 기법인 Cox PHM을 사용하여 부도 지속기간을 고려한 주택분양보증사업장 부도요인을 모형화하였다. 실증분석결과 수도권 소재 사업장의 부도율이 낮으며, 건설사 신용등급이 낮은 회사의 부도율이 높게 나타났다. 미분양주택수의 경우 주택분양보증 사업장의 부도율과 정(+)의 관계를 보였으며, 초기분양률도 주택분양보증 사업장의 부도에 영향을 미치는 요인인 것으로 분석되었다. 본 연구에서 통계적으로 유의미하게 분석된 수도권더미 변수와 초기분양률 변수에 대해 추가적인 분석을 하였다. 초기분양률이 40% 미만인 사업장, 초기분양률이 40-50%인 사업장, 초기분양률이 50-60%인 사업장이 부도에 미치는 영향이 통계적으로 모두 유의적인 것으로 나타났다. 따라서 분양개시이후 4-6개월 사이의 분양률인, 초기분양률이 60% 이하인 주택분양보증사업장의 부도발생확률이 높은 것으로 결론지을 수 있다. 지역별로 수도권에 소재한 사업장의 경우 초기분양률이 부도율에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 아파트 입주예정 물량의 증가도 부도율에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 반면, 비수도권의 경우 수도권과 같이 역시 초기분양률이 부도율에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었고 신용등급이 낮은 사업장의 부도율이 높은 것으로 나타나서 지역적으로 부도요인의 차이가 있는 것으로 분석되었다. 본 연구결과를 종합하면, 신규아파트 사업장 PF대출을 담당하는 금융기관이나 이해관계자들에게 신규아파트 사업장에서 가장 첫 번째로 고려되어야 하는 요인은 미분양주택수와 입주예정물량 등 공급요인이며, 다음으로 초기분양률인 것으로 분석되었다. 이외에도 건설회사 신용도 역시 주택분양보증 사업장의 부도를 결정하는 중요 요인이라는 것을 확인하였으며, 사업장의 지역적 특성도 주택분양보증사업장의 부도에 영향을 미치는 것으로 분석되어 실무적으로 차별적인 관리가 필요한 것으로 분석되었다. In this study, we examine the economic factors causing insolvency among sites guaranteed by housing sale guarantee (hereinafter referred to as sites) by conducting the Cox PHM(proportional hazard model) and modeling the factors of the insolvency of sites considering the survival period. Our main empirical findings are 1) the default rate of sites in the Seoul metropolitan area is low and the default rate of construction companies with low credit ratings is high 2) there is a positive relationship between the increasing number of unsold pre-sale housings and the default rate 3) the initial pre-sale rate is key factor that affects the default of sites. We further analyze the effect of the initial pre-sale rate and the regional analysis by dividing the Seoul metropolitan area and the non-Seoul metropolitan area. Analysis based on initial pre-sale rate shows that initial pre-sale rate less than 40%, 40-50%, and 50-60% is statistically significantly associated with the default rate, which leads to the conclusion that the probability of default of sites with a pre-sale rate of 60% or less is high. Furthermore, the initial pre-sale rate in the Seoul metropolitan area has a great influence on the default rate and the increase in the planned amount of apartment to be moved into also affects the default rate. The pre-sale rate in the non-Seoul metropolitan area has also a large impact on the default rate as in the case of the Seoul metropolitan area. A distinctive finding is that the credit rating is statistically associated with the default rate of sites only in the non-Seoul metropolitan area. In terms of the practical implications, our study proposes that financial institutions or stakeholders in charge of PF loans take the supply-side factors such as unsold households and the planned amount of apartments to be moved into their first consideration. Additionally, the initial pre-sale rate, the credit rating of construction companies, and the regional characteristics of sites are found to be major factors in determining the default of the sites.
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