우리나라 부동산 정책의 變化相(변화상) 연구: IMF를 기점으로 전후간 정책을 비교하여

박운선 한국행정사학회 2022 韓國行政史學誌 Vol.55 No.-

Korea has emerged from a huge swamp called the IMF, which it has never experienced before. Due to the IMF, the housing problem of ordinary people was especially serious. Since it is a pain that should never be experienced again, it is necessary to analyze real estate policies starting from the IMF from a time series perspective for future vigilance. This study reviewed housing policies of previous governments post the IMF. The framework of the analysis is based on Newman & Howlett's "Policy Regime Life Cycle Theory", divided into stages 1 to 7, and analyzed the characteristics of housing policy from the 1st stage of gestation to the 7th stage of death or replacement using previous studies. made a nose the results are as follow. First, the housing policy of the Kim Dae-jung government is considered to correspond to the first stage of gestation, the third stage adolescence, the sixth stage old age, and the seventh stage of death/replacement. Second, the housing policy of the Roh Moo-hyun administration corresponds to the 3rd stage of adolescence and the 7th stage, the death/replacement stage. Third, in the case of the Lee Myung-bak administration, the 5th stage of adulthood and the 7th stage of death/replacement fall. Fourth, the characteristics of the Park Geun-hye administration's housing policy correspond to the seventh stage, the death/replacement period. Fifth, on Moon Jae-in administration, it is evaluated that it corresponds to the first stage of gestation, the fifth stage of adulthood, and the seventh stage of death/replacement. As the results of the review show, this is a need to look for a way preventing the arrival of the first stage of the theory, the term of office in advance, as negative public sentiment toward housing policies has increased due to crises such as real estate policies of previous governments. In particular, it is desirable to resolve the housing policy by reflecting the will of the public through public opinion polls, etc., at an early stage before it becomes an issue. In addition, in the case of adolescence, efforts should be made to minimize errors. In the case of housing policies for old age, it is necessary to review in advance whether there are any side effects under the relevant laws. In the case of death/replacement, minimizing damage by preventing the reckless abuse of real estate policies is also a way to prevent the transition to the gestation period, where dissatisfaction is heightened. As a frontier of this study, it is necessity to closely examine the process of deriving a policy by the interaction of the policy actors and the differentiation of the external environment, but it is regrettable that it is omitted and oversimplified. 우리나라는 예전에 겪어 보지 못했던 IMF라는 거대한 수렁에서 헤어났다. IMF로 인해 특히 서민들의 주거문제가 심각했다. 다시는 겪지 말아야할 아픔이기에 후일의 경계를 위해서도 IMF를 기점으로 한 부동산정책들을 시계열적인 시각에서 분석할 필요가 있다. 본 연구는 IMF 이후 역대정부의 주택정책을 검토 하였다. 분석의 틀은 Newman & Howlett의 “정책레짐 생애주기 이론”을 원용하여 1단계부터 7단계로 나누어 1단계인 회임기 부터 7단계인 사망 또는 대체기의 주택 정책상의 특징들을 선행연구를 원용하여 다음과 같이 분석하였다. 첫째, 김대중정부의 주택정책은 1단계인 회임기, 3단계인 청소년기, 6단계 노년기, 7단계인 사망/대체기에 해당된다고 본다. 둘째, 노무현정부의 주택정책은 3단계인 청소년기, 7단계인 사망/대체기에 해당한다. 셋째, 이명박정부의 경우 5단계인 성년기, 7단계인 사망/대체기에 해당된다. 넷째, 박근혜정부의 주택정책의 특징은 7단계인 사망/대체기에 해당된다. 다섯째, 문재인정부의 경우 1단계인 회임기, 5단계인 성년기, 7단계인 사망/대체기에 해당되는 것으로 평가된다. 검토의 결과에서처럼 역대정부의 부동산 정책 등의 위기로 주택정책에 대한 부정적 국민체감도가 증가 하여 이론의 1단계인 회임기의 도래를 미연에 방지하는 방법을 강구할 가 필요가 있다. 특히 주택정책은 무엇보다 이슈화되기 전 초기에 국민 여론 조사 등의 수렴을 통하여 민의를 반영하여 해결하는 것이 바람직하다. 또한 청소년기에 해당하는 경우 오류를 최소화 하도록 노력해야 한다. 노년기에 해당하는 주택정책의 경우 관련 법규상 부작용은 없는지 사전적 검토가 필요하다. 사망/대체기의 경우 부동산 정책의 무분별한 남발방지로 피해를 최소화하는 것이 불만이 고조되는 회임기로의 이행을 미연에 막을 수 있는 길이 되기도 한다. 본 연구의 한계로는 외부환경의 차별성과 정책 주체의 상호작용에 의해 정책이 도출되는 과정을 면밀히 살펴볼 필요가 있으나 여기서는 생략하고 지나치게 단순화 한 점이 아쉬움으로 남는다.

나노바이오촉매를 이용한 면역측정 기술

박운선,김학성 한국화학공학회 2010 NICE Vol.28 No.5

A 대학의 최고경영자과정에서 나타난 수요자 중심교육의 만족도 분석

박운선,표정호 한국전문경영인학회 2014 專門經營人硏究 Vol.17 No.1

This research is the first case to apply ISA analysis on advanced management program of A university. ISA analysis is a good method to input customer’s needs and wants to program design and fulfillment. The A university’s AMP is focused on health and well-being life of CEOs. The program is initially differentiated from the other usual AMPs. The result of ISA analysis, intrinsic factors of the program such as quality of education contents and professor’s attitudes are located at the first quadrant, which means that students as customers are satisfied at the critical points. So the allotment of resources and efforts on the factors needs to be sustained. This results is contrary to usual ones of prior studies on Korean AMPs, which tell that overall degree of satisfaction is low because the program is not designed delicately and differentiated. The result imply that, well customized and differentiated program can get successful performance in saturated AMP market in Korea.

[논문게재철회]지하철건설이 부동산시장에 미친 효과 분석 - 신분당선 건설이 양재역 주변의 토지 및 주택가격 변동을 중심으로 -

박운선 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

이 연구에서 사용된 자료는 한국감정평가협회가 제공하는 1989년부터 2014년까지의 분 당선 통과지역의 월별 지가변동률, 연도별 ㎡당 평균 개별공시지가의 지역분석결과이다. 그리고 연구의 공간적 범위는 서울시 강남구와 양재역 주변의 역세권 지역으로 한정했다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 신분당선 지하철 개발은 지하철 노선에서의 이격 거리에 따라 지가의 상승폭이 다르게 나타났다. 둘째, 지하철 개발이 지가에 미친 시차적 파급효과는 지하철개발사업의 공정에 따라 시차적으로 발생하였다. 지하철 개발계획이 발 표된 시점(2002년)과 1년이 경과한 시점(2003년)에서 양재동의 ㎡당 평균 표준지 공시지가 의 변동률을 비교하였을 때, 연 20%의 상승률을 나타났다. 이로써 볼 때 지하철 건설은 많은 인구를 집중시켜 주변의 지가를 상당수준 끌어올리는 것은 사실이다. 물론 이들 인구 집중현상은 교퉁상의 편의성을 기대한 결과라 할 수 있다. he data used in this study are the regional analysis results of the monthly land price change rate of the Bundang Line passing area from 1989 to 2014 provided by the Korea Appraisal Association, and the average individual publicly announced land price per ㎡ per year. In addition, the spatial scope of the study was limited to the station area around Gangnam-gu and Yangjae Station in Seoul. The results are summarized as follows. First, in the development of the subway line on the Sinbundang line, the rise in land price was different depending on the separation distance from the subway line. Second, the parallax ripple effect of subway development on land prices occurred chronologically according to the process of the subway development project. When comparing the rate of change in the average standard land price per square meter of Yangjae-dong at the time the subway development plan was announced (2002) and one year passed (2003), the annual increase rate was 20%. In view of this, it is true that the construction of the subway concentrates a large population and raises the land price of the surrounding area considerably. Of course, these population concentration phenomena can be said to be the result of expecting the convenience of a bridge.

기업금융 투자방안에 따른 산업의 생산성분석

박운선 淸州大學校 都市·地域開發硏究所 2000 都市·地域開發硏究 Vol.8 No.1

우리나라 산업은 경제의 고도성장과 정부의 경제 자유화 정책의 점진적 확대 실시에 따라 산업의 생산성 향상은 많이 변화해 왔다. 이러한 측면에 산업의 총요소 생산성을 실증분석한 결과 1980년대에는 높은 증가세를 보였으나 1990년대 들어서는 투자효율 저하등으로 증가율이 낮아진 것으로 나타났다. 또한 1999년에는 외환위기이후 경제구조조정을 통해 기초 경제여건이 개선되면서 기업금융 및 기업구조가 변화에 따라 산업 생산성이 향상된 것으로 추정되었다. 그리고산업생산성에 영향을 주는 변수로 R&D투자 총재정지출 교육비 비중, 가동률, 물가 상승률에 영향을 받는 것으로 추정하고 있는데 R&D투자(0.096), 총재정지출중 교육비 비중(0.416), 가동율지수(0.433)의 순으로 생산성에 영향을 주는 것으로 나타나며 물가상승률(-0.323)으로 부의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 특히 R&D는 질적수준을 고도화하고, 교육에 대한 개인의 창의력과 실용적 전문지식을 보다 효과적으로 높일 수 있도록 교육정책이 이루어져야 한다. 그리고 산업의 생산성 파급효과 분석에서는 첫째, 단기에는 규모의 생산성 향상에 크게 기여 하지만 장기에는 기여하지 않게 된다. 둘째, 기업간 분업구조의 심화에 따른 자체 기술 혁신의 결과가 아니었음을 의미한다. 셋째, 국내 수요부분과의 거래 증대에서 오는 파급효과가 오랜기간에 걸쳐 개별 부분의 생산성 향상에 기여하고 있음을 나타낸다. 넷째, 독과점 원재료 및 소개산업에 대안 수익장벽 원재료 자본재를 계열기업에서만 주달하는 기업관행 정부의 지정계열화 정책 등이 중요한 요인으로 작용하였을 것으로 판단한다. 기간별로 추정하면, 다섯째, 초기에는 공급부문 및 수요부문 등으로 부터의 부문간 생산성 파급효과는 없었던 것으로 추정되었다. 여섯째, 중기에는 파급효과 및 규모의 경제 모두 유의성이 없게 나타났다. 일곱째, 수요부분으로부터는 양의 생산성 파급효과가 발생하는 반면 공급 부문으로부터는 음의 파급효과가 발생한 것으로 나타났다. 여덟째, 외환위기 직전 기간은 수요부문으로부터 파급효과가 줄어들었고, 공급부문으로부터의 파급효과는 나타나지 않은 것으로 추정되었다. 이러한 분석을 통해 21세기는 경제자유화정책에 따른 기업과 금융기관의 건전성 규제를 강화하여 과도한 운용에 따른 리스크를 억제 함으로써 안전성을 유지할 수 있고 보다 거시경제학적으로 신축있게 이루어지며, 기업금융 투자 방안에 수익성 향상과 경쟁력 제고를 위한 노력으로 산업 생산성에 더욱 노력을 기울여야 할 것이다.

헤도닉 가격모형을 활용한 아파트 가격결정요인 분석 - 서울시 및 부산시를 중심으로 -

박운선,임병준 대한부동산학회 2010 大韓不動産學會誌 Vol.28 No.2

The purpose of this study is to investigate the apartment price factors by using hedonic approach based on variables including household characteristics, estate characteristics, location characteristics, school characteristics, circumstance characteristics. This study employed multi-regression analysis method to archive the major objectives of this study. The result appear to be quite significant both in terms of the statistical reliability and their implication. Many factors have t-value enough for being significant at less than 10% level. Our result may provide some policy implications in constructing the apartment between a high price apartment district and low price apartment district. 생활수준이 향상되고 주택을 보는 관점도 물리적인 단위주택 개념으로부터 점차 환경·사회적인 측면을 포함하는 보다 폭 넓은 주거생활공간 개념으로 확대되고 있다. 따라서 아파트 구매 시에는 아파트 평수등 구조적 측면 뿐 아니라, 단지규모, 학군, 교육환경, 입지환경 등과 같은 특성요인을 보다 많이 고려하게 되었다. 그러나 기존의 아파트 가격결정요인 연구가 주로 시세가(호가)를 활용하여 이들 특성요인을 분석한 것과는 달리 본 연구에서는 실거래가라는 새로운 종속변수를 도입하여 시세가(호가)와 비교분석해 보았다. 이론적 모형으로 특성가격모형(HPM)을 사용하여 선형모형, 로그선형모형, 준로그모형, 이중로그모형으로 검정한 결과 이중로그모형이 좀 더 우수한 설명력을 보였으므로 최종적으로 이를 분석모형으로 삼았다. 연구의 결과를 보면 첫째, 실거래가와 시세가 모형을 비교했을 때 서울시의 경우에는 시세가(asking price)에 비하여 실거래가의 설명력이 높게 나타났다. 반면 부산시는 시세가가 실거래가에 비해 설명력이 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 고가지역과 저가지역을 비교한 결과 서울시의 경우 고가지역의 설명력은 높지만 가지역의 설명력은 낮을 뿐 아니라 추정계수값의 부호도 상이하였다. 이는 서울시의 고가 및 저가 지역간 아파트 가격결정요인에는 뚜렷한 차이가 있음을 의미하고 있다. 한편 부산시의 경우에는 고가지역과 저가지역간에는 설명력 뿐 아니라 추정계수의 부호도 비슷하여 아파트 가격결정요인에 별 차이가 없음을 알 수 있다. 셋째, 서울시와 부산시의 가격결정요인을 비교한 결과 고가지역의 경우 추정 계수값이상반된 주요변수는 도심까지 거리, 지하철역까지 거리, 고속도로 IC까지 거리, 병원까지 거리, 초등학교까지 거리, 녹지공간까지 거리 등이었으나, 저가지역의 경우에는 지하철역까지 거리, 버스정류장까지 거리, 녹지공간까지 거리에 대한 추정 계수값의 부호가 상반되게 나타났다. 본 연구의 시사점은 국토해양부의 실거래가가 시세가(asking price)와 같이 특성요인을 비교적 잘 반영하고 있어 점진적으로 실거래가가 시세가를 대체할 수 있을 것으로 보이며. 또 아파트 건축 시 세대특성, 단지특성, 입지특성, 교육특성, 환경특성 중 소비자가더 선호하는 특성요인을 제시함으로써 최적입지 선정에 하나의 가이드 역할을 할 수 있을것이다.

지역 및 가격대별 아파트가격결정요인의 차이 분석

박운선(Park Woon-Seon),임병준(Rhim Byeong-Jun) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.1

The previous studies on the valuation of apartment, using hedonic price model do not lead to coincident results. Each characters of a codominium have various effects on prices dedending on research papers. What make the discordinance despite of the long history? This research begin with that question. And our hypothesis is the demorgraphic difference that leads to variation on hedonic price model. and The demorgraphic difference is embedded in and crowded by the geographic sections. The hedonic price model is one that decompose the price of an item into separate component, and the HPM is based hypothesis, which holds that when a consumer purchases a house , they would choose the house that has the variety of house characteristic. This study estimates the marginal values of detailed amenity factors of apartment in each section and test differences between each section' model. Therefore, The purpose of this study is to investigate the demographic difference's effect on the apartment price factors by using hedonic approach based on variables including household characteristics, estate characteristics, location characteristics, school characteristics, circumstance characteristics. This study employed multi-regression analysis method to archive the major objectives of this study. The result appear to be quite significant both in terms of the statistical reliability and their implication. Many factors have t-value enough for being significant at less than 5% level. and by chow test, each models are siginificantly different. Our result may provide some policy implications in constructing the apartment between a high price apartment district and low price apartment district.

마을단위 농업경영체의 비전공유, 의사결정과정, 실무경영역량과 경영성과와의 관계

박운선 ( Un Sun Park ),박주섭 ( Joo Sub Park ),조형래 ( Hyung Rae Jo ),이상영 ( Sang Young Lee ) 한국농촌지도학회 2013 농촌지도와 개발 Vol.20 No.1

본 연구에서는 마을단위 농업경영체 경영성과에 미치는 영향요인에 대해 설명하였다. 본 연구의 목적은 마을단위 농업경영체의 경영개선방안 기초 연구로서 마을단위 농업경영체의 개념정리·농업경영체의 구축과 지속적 운영을 위해 경영 성과요소를 조사분석 하였다. 본 연구의 대상은 마을단위 농업경영체로 행정구역상의 마을단위로 한정 짓기보다는 마을이라는 개념을 넓게 보기 위한 상징적인 개념으로 영농활동을 적극적으로 수행하는 농업인이 면·군 단위로 또는 수평적으로 활동하는 확장된 범위에서의 농업경영체를 의미한다. 이를 토대로 실제 마을을 움직이고 있는 핵심농이 벤치마킹할 수 있으며 현재 운영하고 있는 예비사회적 기업, 농어촌공동체회사, 색깔있는 마을 중에서 표본을 추출하고 140개소에 현장방문 및 우편, 전화설문조사를 실시하였다. 이중 설문에 참여한 경영체 51개소로, 조사결과를 바탕으로 인적인프라, 문화유산관리, 공동체유대감, 공동체커뮤니케이션, 의사결정과정 및 갈등관리역량보다는 경영역량, 생산역량, 마케팅역량, 경쟁역량이 경영성과(매출액)와 관계가 있는 것으로 나타났다. 이를 참고하여 마을 단위 농업경영체들의 성과에 영향을 주는 요소들을 실증적으로 살펴봄으로써 향후 실무적인 차원에서 농업경영체를 운영하는 주체들에게 시사점을 줄 것으로 기대한다. This study focuses on the vision-sharing practices, actual management capabilities and marketing competence for management which are supposed to be associated with the performance of village-based agricultural production sector. For this, vast literatures related to this issues were reviewed and analyzed. and which were used to establishment of research model. And then questionnaire were developed along the research model, survey were implemented using the questionnaire. In survey both of questionnaire and interview were used to obtain proper opinion. Total of 51 completed questionnaires were obtained and used to empirical analysis. The correlation method was used to investigate the relationships between factors affecting performance of agricultural production unit and performance. Major findings are as follows: (1) in overall, factors related to the vision-sharing or communication are not so important or even negative effects on the performance (2) in overall, factors of management competences are relatively associated with the performances positively (3) in overall, general management capabilities like planning or analyzing were positively related to the performance (4)significant factors which were related to the positive effects on the performances were alternatives considering risk of depreciation, securing stable customers, retention of professional personnels.

인구,통계학적 특성이 아파트 매매가격에 미치는 영향 -서울시를 중심으로-

박운선 ( Woon Seon Park ),임병준 ( Byeong Jun Rhim ) 한국감정평가학회 2011 감정평가학논집 Vol.10 No.2

Antecedent studies on functions of apartment values are supplier-oriented. That fact make no coincidence about effects of apartment characteristics on apartment’s value because it ignores the impact of demanders’ and suppliers’ demographic variables on valuating functions. Based upon this critics, we developed new framework and model on equilibrium price and bubble price of apartments. And we empirically tested them with data from Seoul city. The apartment house price was analyzed by statistical methods; for data processing, along with a test of reliability in the measuring tools, regression analysis; analyses were all tested at the p<.05 significance level. Empirical result shows that consideration of demographic variables are important in estimating apartment’s value manifesting that each sub-sections have different valuating functions by demographic characteristics. And floor, view, direction have different effect on equilibrium price and bubble price in each sub-section model. Our models have high explainable power on equilibrium price and bubble price. So This results would be useful in both academic and practical fields.

금융위기 후 대도시 아파트 특성가격모형(HPM)의 변화 -3개 대도시(서울, 대전, 부산)를 중심으로-

박운선 ( Woon Seon Park ),임병준 ( Byeong Jun Rhim ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.2

금융위기 이후 한국 대도시지역의 아파트에 대한 가격특성함수의 변화를 다룬 논문은 많지 않다. 그러나 시장의 참여자인 공급자와 수요자의 입장에서 가장 큰 관심사는 어떤 특성을 갖춘 아파트가 거래상대방에게 가장 매력적인가 하는 것이다. 따라서 본 연구는 특성가격모형에 의거하여, 금융위기와 사회변화 이후 한국의 대도시인 서울, 대전, 부산지역의 아파트에 대한 특성가격모형의 변화를 살폈다. 연구가설은 각 도시의 가격특성모형의 변화(가설 1), 각 도시별 변화의 추세(가설 2), 추세의 패턴(가설 3) 등을 살폈다. 이를 검증하기 위해 본 연구진은 서울, 부산, 대전의 209.107개의 아파트 실거래데이터(2006~2010년)를 수집하였다. 실증분석 결과, 금융위기와 같은 경제적 사건이 각 도시의 특성가격모형을 변화시킨 것으로 나타났다. 따라서 가설 1은 지지 되었다. 또한 세 도시에서 변화의 추세를 살핀 가설2 역시 지지되었다. 마지막으로 실수요 중심의 아파트 특성이 선호되리라는 가설 3은 도시별로 혼재된 양상을 나타내 기각되었다. There are not many literatures on changes of hedonic price model of metropolitan apartments in South Korea after global financial crisis, But apartment buyer & seller``s most urgent concern is what attributes of apartment is most attractive to trade counter part. So this study figure out the transition of hedonic price model of Korean metropolitan cities-Seoul, Daejeon, and Busan after the crisis and social change, based on hedonic price model. Research hypotheses are composed of transitions of HPM at each cities(Hypothesis 1), transition phase difference among cities(Hypothesis 2), and pattern of transition(Hypothesis 3). To test the hypotheses, we build up 209,107 real transaction data of apartment in Seoul, Busan, and Daejeon from 2006 to 2010. Results of empirical tests show that the economic event(financial crisis) changes the hedonic price model at each cities. So hypothesis 1 is accepted. And hypothesis 2 which test the phase of transition among three metropolitan cities is accepted, too. Finally, hypothesis 3 which tells that apartment attributes about practical demand would be favored is rejected. Each cities show mixed trends of preference on apartment attributes.