부동산공유자의 경매통지와 우선매수권제도의 실무상 문제점

유경중 한국민사집행법학회 2014 民事執行法硏究 : 韓國民事執行法學會誌 Vol.10 No.-

공유물지분에 대한 경매와 공유자의 우선매수권 규정은 공유물 전체를 이용·관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적유대관계를 유지할 필요가 있음을 이유로 다른 매수신고인의 희생을 전제로 하는 우리나라의 특유한 제도이다. 그런데, 공유자 우선매수권행사와 관련하여 공유자가 미리 우선매수신고만해 두거나 그 신고와 철회를 반복하는 등으 로 일반 매수신고인들의 입찰을꺼려하게 만들어 놓은 후 매각가격이 저감되기를 기다려 매수하는 등 적정한매수가격 형성 등 입찰을 방해하는 경우가 다수 발생하고 있고, 다른 한편으로는 공유자 통지의 하자를 이유로 확정된 매각허가 결정에 대한 추완항고가 허용됨으로써 매각대금을 납부한 매수인의 소유권취득이 원인무효가 되는 사례가 발생되고 있다. 공유자가 우선매수권을 악용하는 경우 적정매수가격이 형성되지 못함에 따라 종국에는 채권자와 채무자에게 금전적 손해가 발생된다. 한편, 공유자통지의 하자로 인하여 소유권을 취득하지 못하게 되는 매수인의 불의타 및 그에따른 국 가나 담당공무원의 손해배상 책임문제가 발생되고, 이로 인하여 집행절차의 공정성과 안정성, 집행법원의 신뢰성이 크 게 저하되고 있다. 공유자통지 및 우선매수권제도가 1960. 4. 4. 도입 된지 반세기가 지난 현재에 이르러서는 도입당시 와 달리 핵가족화에 따른 거주환경의 변화와 더불어 이용·관리측면에서의 유대관계를 고려하여 공유물을 파악하거나 평가하는 경우는 거의 드물고, 단순한 자기지분만의 개별재산 내지 재산증식 수단이나 투자의 대상으로서 인식하고 있 다고 본다. 따라서 본 논문은 이와 같이 사회 환경 및 공유물의 이용․관리 측면에서의공유의 인식이 변화된 현 시점에서 공유자우 선매수권 제도를 현행대로 유지할 필요가 있는 제도인지, 법제139조 제1항의 공유자에 대한 적법한 공유자통지방법의 적용법령은 무엇인지와 개선방안 내지 입법방향 등을 모색해 본 것이다. 제139조 제1항의 공유자통지 방법의 적용법령과 관련하여, 법에 특별한 규정이 없고, 민소법에서도 성격이 같은 통지 및 그 통지의 방법을 직접 규정한조항이 없으므로 민사집행규칙 제8조 제1항의 통칙규정이 적용되며, 같은 규칙 제8조 제1항의 상당하다고 인정되는 방법에는 매각절차의 신속한 진행을위하여 보통의 송달방법과는 다른 특례를 인정하는 법의 취지와 공유자통지가 이해관계인에 대한 매각기일의 통지와 같은 사익적 규정에 속한다는 점에서 경매절차의 신 속․원활한 진행을 위하여 규정한 매각기일의 통지(법 제104조 제3항 및 규칙 제9조)의 규정을 준용한 발송송달의 방법 도 허용된다고 할것이다. 결론적으로, 법제139조 제1항의 공유자통지 규정의 존치여부에 대하여는공유물 지분에 대한 경매개시결정이 등기부에 등록되고, 집행관과 감정인이현황조사와 감정평가를 위해 각 매각대상 부동산의 현황과 평가를 위해 방문하고, 경매개 시결정일로부터 입찰기일까지는 최소 4개월 이상의 기간이 소요된다는 점을 고려하면, 적어도 공유물관리를 위하여 인적 유대관계가 지속되는 공유자라면 공유자통지를 불문하고, 경매가 진행 중인 사실을 알 수 있다고봄이 경험칙에 맞을 것이고, 이를 모른다면 공유물관리를 위한 유대관계는의미가 없다고 할 것이므로 법제139조 제1항의 공유자통지 의 규정은 불필요하다. 참고로 입법취지는 다르지만 임대주택법의 임차인 우선매수권의 규정에도 경매개시결정이 있 음을 알리는 통지 제도가 없다. 따라서 법제139조제1항의 공유자통지 제도는 이를 폐지함이 상당하다. 법제140조의 공유자의 우선매수권 제도의 폐지여부와 관련하여, 법질서의안정성과 부부공유주택이 증가되는 현실을 고려하여 주거의 안정성을 위하여제도는 존속시키되, 공유자의 우선매수권 행사의 남용으로 인한 저가매각과불필요한 경매절차의 속행을 방지하기 위하여, 우선매수권을 행사할 수 있는공유자를 공동상속인이 부동산을 공유한 경우, 주거 용 주택 및 그 대지의 공유자(대지만 경매신청된 경우는 제외), 지목이 묘지인 토지의 공유자에 한정하고, 우선매수권 을 행사하는 공유자와 최고가 매수신고인 간의 입찰의 경쟁을허용하도록 관련규정을 개정할 필요성이 있다. 이를 통하여 공유물지분의 경매절차에 있어 입찰방해 가능성을 사전 차단하고, 신속․확실한 채권을 실현할 뿐아니라 밀접한 인적 유대관계에 있는 필요최소한도의 공유자를 보호함으로써 민사집행절차의 이상과 목적을 실현할 수있다. The provisions on the auction of joint ownership shares, and preemptionrights of joint owners in real estate, are rules unique to Korea that extractsacrifices from other declared buyers, in that consultation with other jointowners is required for the use and management of the co-owned property,and close personal relationships between the joint owners are otherwisemandated. In relation to the exercise of the preemption right, there are numerousreported cases where a joint owner deflates the purchase price by makingother declared buyers reluctant to bid. For instance this joint owner mightdeclare the preemption right without acting on it or repeatedly declarepurchase and then withdraw the declaration, only to exercise the preemption right once the purchase price is lowered as a result of this joint owner'sbad-faith actions. There are also cases where permitting subsequent appealagainst a decision to authorize sale, based on defect of notice to a jointowner, invalidates the transfer of title to a purchaser who already paid thepurchase price. When a joint owner abuses the right of preemption, the formation ofan appropriate sales price is disrupted and ultimately the creditor and debtorsuffer monetary damage. Meanwhile, a purchaser is caught off guard, unableto acquire ownership because of defect in notice to any joint owner, andproblems of government official liability arise. This seriously underminesthe fairness and stability of enforcement procedures, not to mention thecredibility of enforcing courts. At present, more than 50 years have passed since notification to jointowner and preemption preference right were adopted on April 4, 1960. Unlike the time of their initial implementation, changes in living conditionsdue to the increasing prominence of the nuclear family mean that it hasbecome quite rare for joint owners to perceive or evaluate co-owned propertyin light of close personal relationships in the use and management of theproperty. Rather, the property is more commonly perceived as separateproperty consisting of the individual shares, or as a means of investmentThus this article examines, given the changes in social conditions andthe perception of joint ownership in terms of using and managing co-ownedproperty, whether joint owners' preemption right should be maintained asit is, what law is applicable to lawful notification to a joint owner pursuantto Article 139 (1) of the Act, and whether there are alternatives or legislativesolutions.Since there is no specific provision in the law and no direct or relevantprovision providing for similar notification or method of notification in theCivil Procedure Act, the general rule of Article 8(1) of Rules of CivilEnforcement applies to the notification to joint owners pursuant to Article139 (1), Also, since the purpose of the Civil Procedure Act in granting specialservice methods as an exception to ordinary delivery to expedite the saleprocedure shares with notification to joint owners the purpose of protectingprivate interests much like the notification of the sale date to interestedparties, the dispatch service method may also be used applying mutatismutandis the provisions for notification of sales date (Article 104 (3) ofthe Act, Article 9 of the Rules). Should the notification provision to joint owners under Article 139 (1)be maintained? Since the decision on the commencement of auction isregistered on the public registry, the enforcement officer and appraiser visitthe property for the purpose of investigating current conditions andappraising the property, and it would take at least four months from thedecision on the commencement of auction to the time appointed for makingtenders, it stands to reason that the notification to joint owners is unnecessarywhether or not the joint ownership is premised on a close personalrelationship: If the joint owners are in a personal relationship in managingthe co-owned property they would as a matter of common sense be awareof the auction proceedings regardless of whether notification was made. If a joint owner does not know, on the other hand, the personal relationshipin managing co-owned property has little meaning and notification to jointowners under article 139 (1) is not necessary. For reference, despite thedifference in legislative purpose, the rights granting preemption rights toa tenant under the House Leasing Protection Act has no provision fornotification of the decision to commence auction. Therefore, the provision of notification to joint owners under Article 139 (1) should be abolished.As for the preemption right of joint owners under Article 140, the rightitself should be preserved in consideration of legal stability and the increasein housing co-owned by spouses, in the interest of housing security. However, in order to prevent deflated sales prices and unnecessary auctionsdue to the abuse of the preemptive right by joint owners, it is necessaryto limit the preemptive right to a few cases like joint heirs jointly owningreal property, joint owners of housing units and the underlying land(excepting those situations where only the land is subject to auction), andjointly owners of land classified as burial grounds. Further amendmentsshould be made to permit bidding competition between any joint ownerexercising the preemptive right and the highest-bidding declared buyer. These changes will prevent tampering in the auction of joint ownershipshares, enforce claims swiftly and surely, and protect only the minimumnumber of joint owners who are in a close personal relationship with eachother, thus realizing the ideals and goals of the civil enforcement procedure.

수의사의 애완동물에 대한 의료행위에 있어 동물소유자의 자기결정권에 관한 고찰 ― 서울중앙지법 2022. 2. 20. 선고 2020가단5281353 판결을 중심으로 환자의 자기결정권과 비교 ―

임지성 ( Lim Jisung ) 연세대학교 법학연구원 2022 法學硏究 Vol.32 No.3

오늘날 애완동물을 기르는 사람들이 증가하며 수의사가 애완동물에게 의료행위를 하는 경우가 늘면서 그에 따른 법적 분쟁이 함께 증가하고 있다. 법원은 동물의료소송에서 수의사의 의료행위상 주의의무 뿐만 아니라 설명의무를 판단함에 있어서도 고도의 전문성이 갖는 의료행위로서의 유사성 또는 동물의 건강증진이라는 의료행위의 목적 등을 이유로 의사에 대한 설명의무의 판단 법리를 동물소유자에게 그대로 유추적용하고 있다. 최근 수의사법 개정으로 수의사가 동물의 생명 또는 신체에 중대한 위해를 가할 우려가 있는 진료를 행함에 있어 설명의무를 이행하지 아니하면 위법한 행위가 될 수 있다. 그러나 대상판결과 같이 환자의 자기결정권과 동일한 법리로 동물소유자의 자기결정권 침해가 인정될 수 있는가에 대해서는 논란의 여지가 있어 보인다. 이에 관련 이론적 근거 및 의사와 수의사의 설명의무의 보호법익 등에 대하여 살펴본 후 환자와 동물소유자의 자기결정권에 관한 공통점과 차이점을 알아보았다. 수의사의 설명의무 이행은 동물소유자가 소유물인 동물에게 수의사로부터 해당 의료행위를 받게 하거나 받지 않도록 스스로 선택할 결정권을 보장하기 위함이다. 이와 달리 의사의 설명의무 이행은 환자의 진료계약에 대한 자기결정권 외에도 자신의 신체침습에 대한 인간으로서의 존엄과 가치와 밀접한 연관이 있는 환자로서의 자기결정권을 보장하기 위함이다. 이와 같이 환자와 동물소유자의 자기결정권에 대한 법적성질과 보호영역이 다름에도 대상판결은 수의사의 동물에 대한 의료행위가 의사와 유사하다는 이유만을 들어 동물소유자에게 신체침습에 대한 환자로서의 자기결정권까지 인정하였다. 그러나 수의사의 의료행위는 동물소유자가 아닌 그 소유물인 동물에 관한 것으로, 동물소유자는 단지 애완동물의 치료를 전제로 수의사와 체결할 진료계약에 대한 의료소비자일 뿐이다. 따라서 수의사가 애완동물의 의료행위에 대한 설명의무를 위반한 경우 동물소유자에게 의료소비자로서의 계약에 대한 자기결정권 침해만을 인정함이 타당하다. 앞으로는 법원이 수의사의 설명의무를 판단함에 있어 수의사법상 수술 등 중대진료에 대한 설명의무 규정의 신설 이유 및 배경, 헌법상 환자의 자기결정권과 동물소유자의 자기결정권에 대한 법적성질과 보호영역의 차이점 등을 종합적으로 고려하여, 수의사의 설명의무 위반이 인정되는 경우 동물소유자에게 자기 신체침습에 대한 승낙권인 환자로서의 자기결정권이 아닌 수의사와의 동물에 대한 치료목적의 자유로운 계약과 관련된 의료소비자로서의 자기결정권만을 보호법익으로 적용하기를 제안해 본다. As a growing number of people have pet animals and veterinarians undergo consequent medical treatment for pet animals, so legal disputes are on the rise. In judging the duty of explanation as well as the duty of care by a veterinarian’s medical practice in legal action, the court analogically applies legal principles of doctor’s duty of explanation to pet owners on the grounds that veterinary practice is similar to medical practice one with its high profession and that such practice is aimed to enhance an animal’s health. The recent amendment to the Veterinarians Act has stipulated that when a veterinarian performs a treatment which he/she deems likely to cause serious harm to an animal’s life or its body and he/she fails to fulfill the duty of explanation, it can constitute a breach of law. However, there is controversy as to whether infringement of a pet owner’s self-determination right might be recognized as the same legal principles as a patient’s autonomy right like the judgment. First of all, this paper explored relevant theoretical grounds and legal interests of the doctor’s and veterinarian’s duty of explanation and then looked into the similarities and differences between the patent’s autonomy and the pet owner’s self-determination right. The fulfillment of the veterinarian’s duty of explanation is premised on the fact that pet owners are entitled to have a self-determination right as to whether an animal gets veterinary treatment or not. Unlikely, the fulfillment of the doctor’s duty of explanation is a precondition that can enable patients to have the right of self-determination as a patient, closely associated with human dignity regarding intrusion upon one’s own body, except the patient’s autonomy right of medical contracts. Although there are discrepancies in legal nature and protection scope between a patient’s autonomy and a pet owner’s self-determination right, pet owners are entitled to have the same self-determination right as a patient regarding intrusion upon a body, citing that a veterinarian’s medical treatment is similar to a doctor’s medical practice, according to such judgment. However, veterinary treatment has something to do with one’s possession; in other words, intrusion upon an animal’s body rather than a pet owner. Therefore, if a veterinarian violates the duty of explanation for its treatment, it is then appropriate that infringement is properly considered to be on the self-determination right as a consumer, not on the self-determination right as a patient. In judging the veterinarian’s duty of explanation, this paper suggests that a pet owner will be entitled to have a self-determination right as a consumer who is related to a contract made for an animal’s treatment with a veterinarian within the legal interests of protection, rather than a self-determination right as a patient regarding intrusion upon a body, by the court considering the causes and backgrounds for new regulations of duty of explanation for serious treatment, including operation, under the Veterinarians Act and discrepancies in legal nature and protection scope between a constitutional patient’s autonomy and a pet owner’s self-determination right.

점유취득시효 완성자의 대상청구권

여미숙 사법발전재단 2021 사법 Vol.1 No.55

Although there is no provision on the claim right of vicarious compensation in the Korean Civil Act, the majority theory and precedents understand that it is a general remedy of creditors in case of the impossibility of performance and the money earned from the debtor's sale of real estate is also a vicarious compensation. The Civil Act stipulates that a person who has completed acquisitive prescription by possession shall acquire the ownership by making registration. Precedents state that the acquisitive prescription completed person has the right to claim for registration against the owner at the time of the completion of the acquisitive prescription, but not against the person who acquires the ownership after the completion of the acquisitive prescription. The theory on whether the acquisitive prescription completed person has the claim right of vicarious compensation when the owner is unable to fulfill the obligation to transfer the registration depends on the view on the legal status of the acquisitive prescription completed person and the legal nature of the right to request registration. The fact that Article 245(1) of the Civil Act requires making registration for the acquisitive prescription completed person to acquire the ownership is meaningful in that it can clarify legal relations and promote the safety of transactions because the timing of the change in ownership may be unclear and disputes may arise if the ownership is acquired without making registration only by completing the acquisition prescription for real estate registered in the name of another person. Under the above provision, the acquisitive prescription completed person acquires the status to request the registration against the owner, and the right to claim for registration is referred to as a right to demand claims of creditor. Precedents admit tort liability when the owner disposes of the real estate after the completion of the acquisitive prescription even though he/she knows the fact. The precedents and the theory in support thereof affirm the claim right of vicarious compensation of the acquisitive prescription completed person only when he/she asserted the right or exercised the right to request registration before the owner's inability to perform, which is similar to the requirement for the recognition of tort liability. The disposition of the real estate by the owner who is obligated to transfer registration to the acquisitive prescription completed person results in the impossibility of performance. This is not a problem of tort liability, but liability for default of obligation. It has no justifiable ground to limit the claim right of vicarious compensation of the acquisitive prescription completed person according to the right to claim damages for tort which differs in nature and function. It is not logical to try to adjust the interests by limiting the responsibilities of the owner to a certain range while viewing the right to claim for registration as a right to demand claims of creditor. Even though it is difficult to expect the occupant to exercise the right to request registration immediately after the completion of the acquisitive prescription, requesting this means not recognizing the claim right of vicarious compensation. It has an unfair result that the occupant who was able to acquire the ownership of the real estate cannot obtain the profit on its behalf. In particular, when the real estate is expropriated, the owner does not bear the liability for damages due to the inability to fulfill the registration obligation and obtains unexpected profits, which is contrary to the ideology of fairness. Claim right of vicarious compensation is the return of the profits earned by the debtor in place of performance of obligations and there is no basis to consider that Article 245(1) excludes that the profits go to the creditor. The owner must return the profits obtained from the impossibility of performance to the acquisitive presc... 우리 민법에는 대상청구권에 관한 규정이 없으나 다수의 학설과 판례의 태도와 같이 이행불능의 일반적인 효과로서 대상청구권을 인정하고, 채무자가 목적물을 매도하여 얻은 매매대금에 대하여도 대상청구권을 인정하는 것이 타당하다. 민법은 점유취득시효기간이 만료된 부동산의 점유자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정하고 있고, 판례에 따르면 시효완성자는 시효완성 당시의 소유자에 대하여 등기청구권을 가지나 시효완성 후에 새로이 소유권을 취득한 자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없다. 취득시효 완성 후 소유권이 이전되어 소유자가 등기의무를 이행할 수 없게 된 경우 시효완성자의 대상청구권을 인정할 것인지 여부에 관하여는 시효완성자의 법적 지위 및 시효완성자가 소유자에 대하여 가지는 등기청구권의 법적 성질을 어떻게 보느냐에 따라 견해를 달리한다. 민법 제245조 제1항이 점유취득시효로 인한 소유권 취득에 등기를 요건으로 규정하고 있는 것은 타인 명의로 등기된 부동산에 대하여도 점유취득시효를 인정하는 특수한 입법하에서 취득시효 완성으로 등기 없이 소유권을 취득하게 되는 경우 권리변동의 시기가 불분명하여 분쟁을 초래할 수 있으므로 법률관계를 명확히 하고 거래의 안전을 도모할 수 있다는 점에 의미가 있는바, 위 규정에 의할 때 시효완성자는 소유자에 대하여 시효완성으로 인한 등기를 청구할 수 있는 지위를 취득하고 그 등기청구권은 채권적 청구권이라고 할 것이다. 판례는 소유자가 취득시효 완성 후 그 사실을 알고도 부동산을 처분한 경우 불법행위책임을 인정하는데, 시효완성자의 대상청구권에 관한 판례와 이를 지지하는 학설은 시효완성자의 등기청구권을 채권적 청구권이라고 보면서도 시효완성자의 대상청구권에 관하여 위 불법행위 성립기준과 유사하게 시효완성자가 소유자의 이행불능 전에 권리를 주장하거나 등기청구권을 행사한 경우에 한하여 이를 인정한다. 그러나 취득시효 완성 후 소유자가 그 부동산을 처분하는 행위는 채무자인 소유자가 시효완성자에 대하여 부담하고 있는 채무를 스스로 이행불능에 빠뜨리는 것이어서 원칙적으로 불법행위가 아니라 채무불이행 문제가 되며, 일반 대상청구권과 달리 시효완성자의 대상청구권을 본질과 기능이 다른 불법행위로 인한 손해배상청구권에 맞추어 제한하는 것은 정당한 근거가 없으며, 시효완성자의 소유자에 대한 등기청구권을 채권적 청구권으로 보면서 소유자의 책임을 일정 범위로 제한하여 시효완성자와 소유자의 이익을 조정하려는 것은 논리가 일관되지 않는다. 또한 시효완성자가 시효완성 후 바로 등기청구권을 행사할 것을 기대하기 어려움에도 이를 요구하는 것은 사실상 대상청구권을 인정하지 않는 것이 되어 부동산의 소유권을 취득할 수 있었던 시효완성자가 이를 대신하는 이익은 얻을 수 없다는 불공평한 결과를 가져오며, 특히 소유자가 부동산을 처분한 경우가 아닌 부동산이 수용된 경우에는 소유자는 등기의무를 이행할 수 없게 된 데에 따른 손해배상책임도 부담하지 않으면서 예상하지 못한 이익을 얻는 부당한 결과가 생기게 되므로 시효완성자의 대상청구권의 요건을 제한하는 것은 공평의 이념에 반한다. 민법 제245조 제1항에 의하여 성립하는 소유자와 시효완성자 사이의 채권채무관계가 다른 법정채권채무관계와 달리 목적물의 ...

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정 - 임차인에 대한 결의권 부여 및 관리단 분리(또는 별도의 관리단 창설)에 관한 개정위원회 논의를 중심으로 -

강혁신 한국민사법학회 2011 民事法學 Vol.55 No.-

In terms of works for revision of ‘Aggregate Building Ownership and Management Act (hereinafter called ‘Aggregate Building Act’)’ under the supervision of the Ministry of Justice in February 2011, the purpose of this study was to introduce what is contained such a revised bill of said Act as finished by the Aggregate Building Act Revision Council to date (July 30, 2011) and was also to focus on describing any examinations of the revised bill. The reasons why Revision Council promotes the revision of Aggregate Building Act can be outlined as follows:First, there are frequent cases of disputes over aggregate building primarily resulting from insufficient regulations regarding management for new forms of aggregate building such as residential-commercial apartment complex, studio apartment and complex shopping center. Secondly, it is necessary to prepare any plan for revision that can prevent disputes about aggregate building, advance management system and improve national housing and living environment. These two reasons are the most important purport of this revision for Aggregate Building Act. The issue that have been discussed over the longest term among others in regard to this revision of Aggregate Building Act is the considerations about the grant of voting right to ‘persons who are permitted to use any proprietary by its owner of a partitioned property (hereinafter called ‘tenants’).’ In addition, it is inevitable that a mixture of residential part and commercial part within a building complex or unit involves different characters and methods of management as well as different usages and functions between these two parts. That is why it is necessary to properly adjust those items between these two parts. Therefore, this study dealt with an express provision that the separation of management group or the establishment of another management group should bring same effects on these two parts of building complex or unit,and discussed how another secondary option can be granted to each owner of partitioned property. In regard to said revision of Aggregate Building Act, particularly unless there is any agreement between both parties regarding whether the owner of a partitioned property or its tenants should exert any voting right, there is a room of construction that tenants can exert voting right,even though and regardless whether the owner of a partitioned property claims his or her voting right of any proprietary. But this room of construction may cause the owner of a partitioned property to be ‘deprived of’ his or her original ‘ownership’ of such property, so it is necessary for Revision Council to take more careful and conservative construction and approach to who is the holder of voting right. In addition, in case that any intention of the owner of a partitioned property to exert voting right is not reflected according to the construction of said revised bill without any agreement between parties concerned, and if the voting right held by the owner of a partitioned property is granted to its tenants, but the owner claims to exert the voting right, there is a question about whether the owner’s claim can be inhibited jurisprudentially. This is a question about whether any grant of voting right to tenants without or regardless of any intention expressed by the owner of a partitioned property may overcome the original ‘the jurisprudence of ownership.’ In the opinion of the author, it is reasonable that if the owner of a partitioned property intends to hold the voting right without any agreement with its tenants or parties concerned, the former who holds the ownership of the applicable proprietary should exert the voting right with priority to the latter.

중국 도시 내 사구(社區) 업주권익호운동에 대한 연구 -난징(남경(南京))지역 사례를 중심으로-

고위건 ( Wei Jian Gu ),김재관 ( Jae Kwan Kim ) 전남대학교 사회과학연구소 2014 현대사회과학연구 Vol.18 No.-

중국내 새로 등장한 하나의 사회현상으로서, ``업주권익보호운동``(業主權益保護運動``은 중국의 도시화 진입정에서 일어난 주택상품화 개혁의 구조적 산물이다. 업주권익보호운동은 일정한 정도에서 현대 중국도시 중의 주목할 만한 보편적인 사회현상이어서 동시에 정부 및 학계의 관심을 받기 시작했다. 본문은 이익집단 시각, 시민사회 시각, 사회운동 시각으로 업주권익보호운동의 개념적 함의에 대하여 심층적인 분석을 진행하였다. 이 글은 난징시(南京市) 업주권익보호운동 사례와의 비교를 통하여 구너익보호운동의 성공 경험 및 보족한 점을 찾았다. 업주권익보호 운동과정에서 권익보호기구의 지도, 권익보호의 전략선택, 권익보호의 동원 메커니즘, 정부의 지지 및 개입, 국가관련 정책의 활용, 권익보호방식의 선택 등의 요소들은 업주권익보호 운동의 성공 혹은 실패에 매우 큰 영향을 미친다. 그 중에서도 국가정책의 완비 및 정부부서의 개입은 업주권익보호운동을 성공으로 이끄는 중요한 요소 중의 하나이다. 업주권익보호운동의 전개를 통하여 최근에는 정부의 권익보호정책 및 사구 거버넌스 모델도 많이 변화되었다. 난징시 ``지엔예모델``(建鄭模式)은 가장 대표적인 ``혼합형``사구 거버넌스 모델이다. 지엔예모델의 실행을 통하여 난징시 ``지엔예구``(建鄭區)의 많은 사구에서는 업주의 사구 자치의식 및 거버넌스 참여를 향상시키는 효과가 있었다. 이는 사구환경의 개선과 연결되어 분쟁의 발생을 감소시켰을 뿐만 아니라 또한 업주들의 민주화인식도 많이 변하게 하였다. 업주들이 사구 자치관리에 참여하는 것은 사구민주주의를 실현하는 하나의 중요한 전제이고, 이는 앞으로 중국 사회의 민주화과정에 기여할 것으로 판단된다. As a new social phenomenon, the emergence of homeowners` rights protection movement is a structural product of the commercial house reform during the process of urbanization in China. To some extent, the homeowners rights protection movement has become a remarkable social phenomenon and attracted a great concern in government and academia. Based on the perspectives of different theory of interest groups, civil society, social movement, community govemance and community politics, this paper tries to analyze the concept of home owners` movement. Meanwhile, through analyzing the case of home owners` movement in Nanjing, this paper also tries to investigate the reasons, characteristics and influences of home owners` right protection movement. Through comparing with the home owners` right protection cases in the surrouding cities around Nanjing, this paper exhibited the successful experiences and failures of \right protection movement``. In the process of home owners`` rights protection movement, the following factors had played a great role, such as the guidance of rights protection institutions, strategic choices of related national policies, choices of right protection manners, etc. Among those factors, the improvement of national policy and government intervention are the key factors to the success of rights protection. With the expansion of home owners`` right protection movement, the right protection policies of Nanjing government and the community governance model also have taken great changes recently. The ``Jianye model`` is the most representative one of the hybrid community governance model. By the application of ``Jianye model``, it enhanced the home owners`` self-government consciousness and community participation in most communities of Nanjing Jianye district, which not only improved the community environment and reduced the disputes, also enhanced the democratization consciousness of the home owners. The participation of home owners` self-government is one major precondition of the community democracy and it is also an indispensable part of China`s democratization process.

토지에 관한 소유자중심주의와 이용자중심주의 간의 조화방안

정극원(Jeong KukWon) 한국토지공법학회 2016 土地公法硏究 Vol.73 No.2

헌법 제23조 제1항에는 “재산권은 보장된다.”라고 규정하여 첫째, 재산권, 둘째, 보장이라는 두 가지의 규범내용을 정하고 있다. 헌법상에 규정된 개별 기본권은 원칙적으로 보장만을 규정하는 형식을 취하는데 반하여, 재산권보장은 그 형식에 있어서 보장만을 규정하고 있는 것이 아니라, 같은 조항에 덧붙여서 재산권의 ‘제한’을 동시에 규정하고 있다. 즉 헌법 제23조 제1항 전문(前文)의 “재산권보장”, 제1항 후문(後文)의 “그 내용과 한계”, 제2항의 “재산권의 사회구속성” 및 제3항의 “공공필요에 의한 수용·사용 또는 제한”을 규정하여 한 개의 보장조항에 3개의 제한조항을 덧붙이고 있는 4단계의 구조를 취하고 있다. 재 산권은 그 분류에 있어서 일반재산권, 지적 재산권 및 토지재산권으로 나누는데, 특히 토지재산권은 개별 재산권자의 사적 이익과 사회공동체를 위한 공적 이익간의 대립관계가 야기되는 경우가 많으며, 헌법상 재산권보장규정은 이러한 대립의 문제를 해결하는 규범적 근거가 된다. 토지는 수요가 늘어난다고 해서 공급을 늘일 수 없기 때문에 시장경제의 원리를 그대로 적용할 수 없고, 고정성·인접성·본원적 생산성·환경성·상린성·사회성·공공성·영토성 등의 특성을 지니고 있어, 소유자에게는 큰 이익을 가져다주지만 이용자는 고비용의 대가를 지불하게 된다. 그러므로 재산권보장에 해당하는 소유자중심주의만을 우선할 수 없고 공동체의 이익을 위한 이용자중심주의도 함께 고려되어야 한다. 오늘날 고도로 발달한 산업국가에 있어서의 토지에 관하여서는 강한 공익적 수요가 증대되고 있는 것으로서 토지재산권은 다른 어떤 재산권보다도 강한 공익적 규제가 요청되고 있다. 헌법상에 보장된 재산권으로서의 토지에 대한 공공성의 요청은 사적 재산권인 만큼 소유자의 사익이 우선되어야 한다는 소유자중심주의와 사적 소유권을 인정하되, 그 이용을 공공복리에 적합하게 규제할 수 있어야 한다는 이용자중심주의 간의 상충적 요구에 의한 사회적 대립과 갈등으로 나타나고 있다. 소유자중심주의의 견해는 토지도 다른 재화와 마찬가지로 사적 자 치의 원칙에 의하여 지배되어야 하며, 토지소유권제한에는 처분권의 제한이 포함되는 것으로서 이는 인격권의 침해로서 사유재산제의 위기를 초래하게 된다는 것이다. 이에 반하여 이용자중심주의의 견해는 토지의 사적 소유권을 과신하고 이를 통해 토지가 시장의 일부 투기꾼들에 의해 왜곡된 가격으로 거래되고 독점된다면 사회적으로 필요한 용도의 토지를 확보할 수 없게 되어 공동체 전반의 복지가 위협받게 된다는 것이다. 본 연구는 헌법적 근거와 내용에 따라 이러한 소유자중심주의와 이용자중심주의 간의 조화방안에 대하여 논의를 전개한다. 먼저 소유자중심주의와 이용자중심주의의 헌법적 근거와 내용을 고찰하고, 조화방안으로서 이익균형, 과잉금지의 원칙, 본질적 내용침해금지 및 실질적 보상의 마련 등의 방안을 제시하게 된다. Article 23, Section 1 of the Korean Constitution specifies “Property rights are guaranteed.” It stipulates 2 kinds of normative contents, first, property rights and second, guarantee. Each fundamental right in the Constitution takes the form to provide ‘guarantee’ in principle. However, guarantee for property rights is stipulated not only for guarantee in terms of the form, but also for ‘limitation’ of property rights in addition to the same Article. That is to say, it takes a structure of 4 phases by adding 3 Sections of limitation to 1 Section of guarantee as the front part of Article 23, Section 1 of the Constitution is stipulated for “guarantee for property rights”, the latter part of Section 1 for “its content and limitation”, Section 2 for “social restriction of property rights”, and Section 3 for “expropriation, use or limitation due to public necessity.” As for the classification of property rights, they are divided as general property right, intellectual property right, and land property right. In particular, land property right is involved in many cases of confrontation between private interests of individual property right holder and public interests of social community. Stipulation of constitutional guarantee for property rights is the normative ground to solve this conflicting problems. As supply of land can not be expanded according to the increase of demand, the principle of market economy principle can not be applied as it is. As land has characteristics of fixedness · adjacency · primary productivity · environment · contiguity · sociality · publicness · territoriality, the intrinsic content of guarantee for property rights, owner-centrism, can not be given the only priority to and user-centrism for the interests of community should be considered as well. In terms of land in today’s highly developed industrial countries, the increase of strong public demand requires the stronger public restriction on land property right than any other property rights. Though the demand of publicness for land as property rights guaranteed in the Constitution recognizes private ownership and owner-centrism that priority should be given to private interests of owners as much as private ownership, it appears as social confrontation and conflicts by contradictive demand from user-centrism that the use of land should be restricted in accordance to welfare of the public. Owner-centrism perspective points that land should be also ruled by the principle of private autonomy like other goods and that the restriction of land property right includes the limitation of disposition right, which means the violation of personal rights to cause the crisis of private property system. In contrast, user-centrism perspective points that if private property right of land is overestimated and land is traded and monopolized in distorted prices by some groups of speculators in real estate market, it is impossible to secure the land required for social uses and general welfare for community is threatened. This study developed a discussion about a plan to balance between owner-centrism and user-centrism in accordance with the constitutional ground and contents. First, the constitutional ground and contents of owner-centrism and user-centrism was examined. Second, as for plans to balance, this study suggested plans, such as the balance of interests, the principle of proportionality, the restriction of violation of fundamental contents, and the preparation of substantial indemnification.

집합건물 대지사용권의 내용과 성립의 재검토

최현일,박세창 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.22 No.-

The definition of the term “right to use site” used in 「Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings」, Article 2(Definition)-6 shall be follows: the term “right to use site” means the right which a sectional owner has in respect of the site for a building to own his/her section for exclusive use. In addition, Article 20 (Indivisibility of Section for Exclusive Use and Right to Use Site) (1), (2) is about the relationship between “section for exclusive use” and “right to use site”, as follows: (1) A sectional owner’s right to use site shall be in accordance with the disposition for his/her section for exclusive use. (2) A sectional owner may not dispose of the right to use site, separately from his/her section for exclusive use: Provided. That the same shall not apply if specified otherwise by the regulations. In this regard the case law ruling that the term “right to use site” means the right of land that a building is located which a sectional owner to own the section for exclusive use. And that is not limited to a right like ‘ownership’ of the land, but the non-registered creditor rights to use a land can also be “right to use site”. And give decision that shall be established from the time when the divisional property is established and shall be the transfer of the land ownership shall be effected as long as the right to use the land is established. But such attitude of such a case is to deny or limit the formalism of the transfer of a real right in our civil law. In this paper, we propose the meaning and constitution of the right to use the land area based on previous theories and precedents. 「집합건물법」제2조 제5호는건물의 대지라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다.라고 하고, 제6호는대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.라고 하여 ‘대지사용권’을 규정하고 있다. 이와 관련하여 판례는 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득하는 것이라고 하고, 나아가 건물의 구분소유가 성립한 이상 그 대지사용권 소멸의 원인행위는 효력이 없는 것이라 하여 전유부분의 취득자를 보호한다. 그러나 이와 같은 판례의 태도에 대하여 토지소유자는 용인하지 못하고 있을 뿐만 아니라 학설 또한 일치하는 것도 아니다. 따라서 연구자는 집합건물 전유부분의 취득자는 물론 건물의 대지로 된 토지소유자와 그 이해관계인을 보호할 필요에서 학설과 판례를 분석하여「집합건물법」제2조 제5호 소정의 대지사용권의 내용과 그 성립시기 및 취득에 관한 법리를 명확히 하였다. 그리하여 이 논문의 결론으로서 「집합건물법」 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 구분건물 전유부분의 소유를 건물의 대지상에 가지는 용익적 권능으로 정의하고, 대지사용권의 성립시기를 구분건물의 성립한 때로 하였다. 또한 전유부분의 소유를 위한 대지사용권의 소멸에 대한 건축자의 처분행위는 구분소유의 성립 전·후를 불문하고 무효라 할 것이 아니라 단지 취득자의 그 대지사용권의 원인된 권리의 취득에 전유부분의 소유를 위한 대지사용권의 부담을 가진 권리의 취득이라 보아야 하는 것으로 제시하였다.

우리나라의 부동산 선매제도에 관한 연구

장건(Jang Geon) 한국부동산학회 2006 不動産學報 Vol.26 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  Real estate preemption has become one system for carrying out<BR>  important land policies on public and private laws. However, the positive law in Korea has not yet acknowledged a preemptive right, but has only a preemptive consultation right, that is, a right with which a public agency can talk over the preferential purchase of the land concerned. Thus, I will explore the comparative law problems about the system and the nature, reality and future tasks of Korean preemption system.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  Korea much lacks studies on real estate preemptive rights system. This study, therefore, focused on one thesis for a doctorate and ten academic theses about the system, analyzed the literature about it, and described its theoretical system in comparison with Korean systems related to preemption. Thus, this study began with an investigation on a comparative law in Chapter 2, explored preemptive rights in Germany in Chapter 3 and Korean systems related to preemption in Chapters 4 and 5, and described future tasks and concluded in Chapters 6 and 7.<BR>  (3) RESEARCH RESULTS<BR>  From the perspective on a comparative law, it will be said that German bonding preemption system has different legal, institutional, and structural system from Korean real estate preemptive consultation right.<BR>  2. RESULTS<BR>  Korean civil law does not have any regulations about preemptive rights and the preemptive consultation rights cannot be compared with the preemptive rights in German civil law. Korea will rely on the method of provisional registration for the preferential acquisition of a particular thing in the future. It can also examine the regulations about the preemptive rights that those with surface rights, those with lease rights, and those with hire rights can purchase the thing preferentially at the sale price when the owner wants to sell it. From the viewpoint of comparative jurisprudence, German preemptive system will be said to have different legal institutional structural system from that of Korean preemptive consultation rights system.<BR>  It is necessary to improve the preemptive consultation system by means of Korean "Law on the Planning and Use of National Land". Above all, the requirements for preemptive consultation should be improved. For example, a land owner tries to settle surface or lease rights for the third party. When one with preemptive consultation rights wants to purchase it, I think, he should consult about the purchase and sale.<BR>  Though land preemptive consultation rights need to be acknowledged for a public purpose, it is essential to protect the rights of a land owner. Rather, it will be said to be desirable to have a public agency enter into preemptive consultation insofar as a land owner wants to purchase an0d sell it.

지배주주의 지배-소유권 차이와 이익조정의 관련성 분석

안홍복 ( Hong Bok Ahn ) 한국회계학회 2004 회계학연구 Vol.29 No.4

본 연구는 우리나라 기업지배구조의 특징인 지배주주의 지배-소유권 차이 심화가 이익조정에 미치는 영향 및 이러한 상황에서 이익조정에 대한 기업지배구조의 중요 통제변수(외부감사, 기관투자자 존재)의 유용성을 실증 분석하였다. 연구결과는 다음과 같이 요약되어진다. 첫째, 본 연구의 결과는 지배주주의 지배-소유권 차이 심화와 이익조정 사이에 유의한 관련성이 존재함을 보여주었다. 특히, 이익조정의 대리변수인 재량적 발생(DA)의 변동을 설명하는 다중회귀분석에서 지배주주의 지배권의 대리변수인 실질지분율과 소유권의 대리변수인 현금흐름지분율로 측정한 지배-소유권(CV) 변수가 이익조정과 유의한 음(-)의 관련성이 존재한다는 실증증거를 제시했다. 둘째, 본 연구는 지배주주의 기회주의 행위에 대한 감사품질과 기관투자자지분율 변수의 통제(monitoring) 효과를 분석하였다. 분석 결과는 통제변수 중 기관투자자지분율은 지배주주의 지배-소유권 차이와 유의한 관련성을 주지 못한 반면, 감사품질은 지배주주의 지배-소유권 차이와 1차 선형관계는 아니지만, 일부 지배-소유권 차이 구간에서 감사품질과 유의적인 관련성이 존재하였다. 이러한 결과는 지배주주의 지배-소유권과 감사품질 사이에 비선형적 단조 증가 함수 형태를 갖고 있음을 의미한다. The objective of this paper is to examine how the threat of expropriation by ultimate owners affects earnings management and auditing quality. The ultimate owners typically have control over firms considerably in excess of their cash flow rights. This is so, in part, because they often control firms through pyramidal structures, and in part because they mange the firms they control. Accordingly, the ultimate owners` incentives to expropriate minority shareholders increase as the separation of their cash flow and voting control rights becomes larger. This is because larger voting rights give the ultimate owners more power to expropriate their companies, while smaller cash flow rights reduce the owners` share of losses from the extraction of wealth. As our definition of ownership relies on both cash flow and voting control rights, the cash flow rights that support the control by ultimate owners need to be further identified. Firm-specific information on pyramid structures and cross- holdings are used to make the distinction between cash flow and voting rights. We find that the threat of expropriation by ultimate owners have a positive effect on earnings management as measured by accruals. Our results also show that the agency problem associated with ultimate owners have a negative impact on earnings management.

집합건물과 대지사용권에 대한 연구

정다영(Jeong, Dayoung) 한국비교사법학회 2021 비교사법 Vol.28 No.3

우리나라에서는 토지와 건물이 별개의 독립한 물건으로서 별도의 등기사항증명서에 등기된다. 그런데 건물은 토지를 떠나 존재할 수 없으므로 토지와 건물의 유기적 관계를 파악하는 것이 중요하다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에서는 구분소유자는 규약으로써 달리 정한 경우가 아닌 한, 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 하여, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 규정하고 있다. 구분소유자가 대지사용권을 가지지 않은 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 토지소유자에게 구분소유자에 대한 매도청구권을 인정하고 있다. 토지소유자에게 구분소유권 매도청구권을 준 것은 종래의 토지우위 관념을 반영한 것이라고 할 것이다. 그러나 입법론적으로는 구분소유자에게 대지사용권을 인정하는 것이 보다 타당하다. 이 경우 대지사용권의 종류는 지상권, 전세권, 임차권 등으로 하여 대지소유자가 선택하도록 하되, 그 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정하는 구성을 취할 수 있을 것이다. 대법원은 집합건물이 증축되어 새롭게 전유부분이 생겼다고 하더라도 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 기존 전유부분에 대한 대지사용권이 증축 부분에 대한 대지사용권으로 전용(轉用)될 수 없다는 취지로 판시하고 있다. 그런데 구분소유건물이 1인에 속할 경우에는 대지소유권이 새로운 전유부분을 위한 대지사용권으로 추정된다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합한다고 보아야 할 것이다. 다만, 구분건물의 소유자가 여럿일 경우에는 전원의 동의가 있다고 하더라도 규약이나 공정증서와 같은 객관성이 담보될 만한 증거가 필요하다. 법적으로 토지와 건물은 별개의 독립한 부동산이기 때문에, 각각에 대하여 개별적으로 평가하여야 하나, 건물의 가치에 토지가 가지는 가치가 반영되기 때문에, 건물에서 발생하는 효용을 토지의 효용과 구분한다는 것은 실질적으로 거의 불가능하다. 집합건물의 대지사용권 및 대지권에 관한 문제를 검토함에 있어서는 이 점을 주지하여야 한다. In Korea, land and buildings are registered in a separate registration certificate as separate and independent objects. However, since buildings cannot exist apart from land, it is crucial to understand the organic relationship between land and buildings. In Article 20 (2) of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, an owner of a partitioned property cannot dispose of land use right separately from exclusive use area. If the owner of the partitioned property does not have the land use right, Article 7 of the Act grants the landowner the right to claim a sale from the owner of the partitioned property. It reflects the traditional ideal of land superiority. However, the owner of the partitioned property who does not have the land use right is different from a person who built a building without any title on someone else’s land. Moreover, there are social demands to protect the owner of the partitioned property. Since the Act regulates the right to use the land as a subordinate right of the condominium ownership, it is more appropriate to grant the right to use the land to the owner of partitioned property from a legislative perspective. In this case, the landowner should select the type of right to use the land, and the court should determine the fee at the request of the party. The Supreme Court ruled that even if a new exclusive part was created due to the extension of the condominium building, the land use right for the existing exclusive part could not be diverted to the land use right for the extension part. However, in the case of a condominium building belonging to one person, it should be considered that it is in line with the intention of the parties to regard the land ownership as the right to use the land for the new exclusive part. From a legal point of view, land and building are separate and independent real estate. However, since the value of the building is actually reflected in the value of the land, it is practically impossible to distinguish the utility generated from the building from the utility of the land. This point should be noted when examining condominium buildings and land use rights.