소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안 = How to activate the supply of small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean government started to implement the urban life house (complex type row house, complex type multi-household house and studio apartment) in May 2009 as a way of supplying houses for low income people. Especially, it was found that there is a strong demand for the houses for purchase or rent in the station-influence area in case of the small-size urban life houses with the size of 14㎡∼50㎡. In addition, the Korean government introduced the semi-houses (officetel, welfare house for senior citizens and gosiwon) in 2010 as a way of supplying new types of houses, thus contributing to the supply of small sized houses.
Notwithstanding the diverse types of new houses, the residential house for one-person household has been concentrated on the rent house of the multi-unit and multi-household houses. This is because apartments which usually have good infrastructure and convenience facility require higher residential cost than multi-household and multi-units rent houses do and because it is hard for them to get qualified for the public rent house, thus making them reside in the rent houses.
The “Special Act on the Maintenance and Improvement of Vacant Houses and Small-size Houses” enacted on Feb. 9, 2017 (“Small-size Hose Maintenance and Improvement Act”) specifies the project for maintenance and improvement of vacant houses and that for maintenance and improvement of small-size houses. The small-size house maintenance and improvement project contains 3 different maintenance and improvement projects(autonomous house maintenance and improvement project, street house maintenance and improvement project, small-size redevelopment project). The street-side house maintenance and improvement project among 3 different maintenance and improvement projects was introduced in 2012. But, due to the consolidation of similar laws in the ACT ON THE MAINTENANCE AND IMPROVEMENT OF URBAN AREAS AND DWELLING CONDITIONS FOR RESIDENTS, the project was consolidated into the “Special Act on the Maintenance and Improvement of Vacant Houses and Small-size Houses”. The street-side house maintenance and improvement project was not effectively implemented while it was transferred and the values of the project have been reduced due to reasons such as restriction over the height of the house due to sunlight right. Accordingly, there is a need for the activation of the small-size project for the effectiveness of the small-size house maintenance and improvement projects.
The goal of this study is to propose the method of supplying the small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project for the activation of small-size house maintenance and improvement project conducted in 2018. Accordingly, this study is designed to find out the cases of small-size house maintenance and improvement project according to the public organization leading governance strategy and suggest the method of supplying the houses and the role of supplier through the evaluation of importance for the supply of small-size rent houses.
The research on the small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project was made on the documents and subjects. In addition, the questionnaires were distributed to 100 subjects (association members, interested parties, general public and potential 1-person household) and in-depth interviews were performed for 40 people (Questionnaire 2 (Table 1-4). The main results from the research are as follows.
First, it is known that the street-side house maintenance and improvement project has a simple procedure and a short duration for the project. But, its speed of progress varied depending on the person in charge of the project in the related regulatory authority and the project transferred from the past had procedural and legal problems. So, although the safety diagnosis result was Grade D, there was no progress.
Second, the street-side house maintenance and improvement project led by private companies had the limitation in profitability as it is small. So, the association wanted to reduce the burden of profitability by constructing the unit separation houses rather than middle and large houses. But, a realistic action is required in terms of the return of the deposit to the tenant, moving expenses and construction budget.
Third, it was found that general public and potential 1-person household like the small-size houses located in the station-influence area, which have good accessibility to public transportation was preferred and that the residents in the station influence area did not like the high rent associated with those areas while those in the non-station influence area did not like the quality degradation of the residential environment and space.
For the research and analysis of the small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project, 10 items in the importance of the public organization leading governance strategy and 7 classification items for the small-size rent house(residential environment, house satisfaction, residential environment, remodeling, residential value, space utilization, and life mode) were used to get the result of the importance evaluation. In addition, according to the factor analysis which is related to the public organization leading governance strategy’s importance, the requirements of the application of small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project were reviewed and classified into 13 items. In addition, according to the multiple linear regression analysis which affects the public organization leading governance strategy’s importance in multiple ways, 12 items for the activation of the supply of small-size rent house were obtained.
So, according to the research and analysis result, 6 supply methods (accessibility and convenience, comfort and cleanliness, safety and security, practicability and storage capacity, variability and expansibility and culture and exchange capability) are suggested as the method of activating the supply of small-size rent houses in the small-size house maintenance and improvement project along with the roles of two suppliers(public organization and private organization).
First, 5 requirements of the station influence area focusing on the public transportation should be applied according to the classification item of “accessibility and convenience to transportation” for the “accessibility and convenience”. In addition, the research should be made on closeness to infrastructure and convenience facilities according to the classification item “accessibility of the residential environment”. Through these requirements, there should be legal deregulation and support.
Second, the introduction of the waste disposal system using the wall of the small-size rent house, which is designed for the use of comfortable space in the small-size rent houses should be considered according to the classification item of “comfort and residential convenience” for the “comfort and cleanliness”. In addition, according to the items for classifying the “housing satisfaction”, there should be detailed instructions on the standard on the “ventilation and sunlight” of the small-size rent houses(in compliance with the standard of 70% for wall opening).
Third, the smart system based on IoT technologies should be applied for the “safety and security” according to the classification item “privacy and security” in a way that the security problem for one-person houses can be solved and the private life of individual can be secured. In addition, the plan for the application of the thermal insulation materials and sound insulation materials should be strengthened to prevent the noise in one house from spreading to other houses.
Fourth, for the “practicability and storage capacity”, the storage space should be expanded by making the practical facility and furniture satisfy the various functions according to the classification item “expansion of storage inside the living space” This should be specifically planned from the stage of preliminary planning on the supply of the small-size rent houses.
Fifth, the furniture(bed, closet and desk) should be well organized according to the “acquisition of the openness in the residential space” for the “variability and expansibility”. It should be designed in a way that the use of the floor area by the furniture would be minimized to make the living space spacious and that the furniture can freely be moved depending to the resident’s taste.
Sixth, the community space for the residents should be made at the lobby or external space in addition to the shared space(kitchen and living room) according to the classification item “exchange type cultural space” to achieve the culture and exchange capability.
Seventh, public organizations should apply a stable support and construction management system for the relocation of residents and the supply of the small-size rent houses. Especially, the support for the relocation to the community space should be made based on the community mind in the small-size houses.
Eighth, private organizations should take action against the delayed implementation of the street-side house maintenance and improvement project. So, as one of the methods of activating the small-size house maintenance and improvement project, the supply of small-size rent house should be well positioned. In addition, it should set up a public organization leading governance strategic goal and have cooperative relation with the public organizations.
If these eight(8) methods of activating the small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project are taken into consideration, the method of activating the supply of small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project can be summed up as follows.
First, the small-size house should be an “exchange type house” located near the resident sharing facility(space), which has good accessibility to mass transit, infrastructure and convenience facilities. The small-size house should be provided with the convenience facility and sharing space in the supply of the small-size houses according to the cooperation system between private and public organizations, thus enabling the environment in which the integration and redevelopment of small lots of land to be made easy and the convenience facilities can be easily used.
Second, the small-size rent house should be a “safe and open type house” where privacy is respected and openness can be found. The small-size house should be designed as houses which can have a security system which can solve the fear on safety and security and have openness and which have connectivity to the external space. Through these, the open type village with low storied houses should be made in the small-size house maintenance and improvement project.
Third, the small-size house should be supplied in a way that the original residents can stay there and that the village’s tradition and history can be succeeded. So, the small-size houses should be a “unit segregation house” which activates the relocation of local residents and small-sized housing projects by which the history and tradition of the village can be succeeded. So, the supply of the unit segregation house should be activated by supplying the unit segregation houses to the members of the association.
As such, the supply of small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project should be activated based the “supply method according to the element” and “role of public organization”. So, the dilapidated dwelling which is the target for the small-size house maintenance and improvement project should be urban houses which have openness rather than the target for the investment. It should be the target for advanced development having the balance of public interests and private interests rather than that for limited development. In addition, there should be the activation of the supply of small-size rent house, considering the residential stability of young people and the population of elderly who have retired from their job.
So, this study has the following limitations and future implications.
First, this study has checked the street house maintenance and improvement project since the days prior to the establishment of the Act and want to be the method of activating the supply of small-size rent house considering the living quality according to the respondents’ opinion. Now, as the establishment and implementation of the Small-Size House Maintenance and Improvement Act started recently, it is necessary to make the research of targets for the small-house maintenance and improvement project for the activation of newly revised laws.
Second, this study prepared the method of supplying the small-size rent houses in the small-size house maintenance and improvement project based on the station influence area in Seoul. Accordingly, the output of the study may be the very useful data for the main domestic cities. In the future, the method of supplying the small-size rent house should be prepared in the future on the premise of each non-station influence area.
Third, this study wants to contribute to the development of the house rent system in the private-sector leading small-size house maintenance and improvement project. For this goal, there should be new understanding of the private rent house system in the small-size house maintenance and improvement project and that it should focus on the custom-made house through the discussion between landlords and tenants. So, it means that there should be researches made by the public and private entities on the small-size rent house in the small-size house maintenance and improvement project which has the housing culture of the local community.

국문 초록 (Abstract)

국문초록 : 국문초록
소규모주택정비사업 내
소형 임대주택 공급 활성화 방안
정부는 서민 주거안정을 위한 방안으로서 2009년 5월 도시형 생활주택(단지형 연립, 단지형 다세대, 원룸형)을 시행하였다. 특히 소형(14㎡∼50㎡) 도시형 생활주택은 역세권 지역에서 분양 및 임대주택 수요가 높게 나타났다. 또한 급증하는 1인 가구의 주택공급을 위해 정부는 2010년 준주택(오피스텔, 노인복지주택, 고시원)을 도입함으로써, 소형주택의 공급을 일조하였다.
그러나 새로운 주택공급에도 불구하고 1인 가구의 거주주택 현황은 민간의 다세대·다가구 임대주택(전·월세)에 집중되고 있다. 기반시설과 편의시설이 양호한 공동주택(아파트)은 다세대·다가구주택보다 주거비 부담이 되고, 주거비 부담이 적은 다양한 공공 임대주택은 입주자격 요건을 갖추기가 쉽지 않기 때문이다.

2017년 2월 9일 제정된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭 : 소규모주택정비법)은 빈집정비사업과 소규모주택정비사업으로 구분되는데, 소규모주택정비사업은 3가지의 정비사업(자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재건축사업)을 포함하고 있다. 3가지 정비사업 중에서 가로주택정비사업은 이미 2012년 도입되었으나, 「도시 및 주거환경정비법」 내 유사 정비사업의 통·폐합에 따라 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 이관된 사업이다. 가로주택정비사업은 이관 과정에서 사업 진행이 원활하지 않았으며, 일조권·층수제한 등의 이유로 사업성이 저하되고 있었다. 따라서 소규모주택정비사업의 실효성을 위해서는 반드시 소규모사업에 대한 활성화 방안이 요구되었다.

본 연구의 목적은 2018년 시행된 소규모주택정비사업의 활성화를 위해 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안을 제시하는 것이다. 따라서 본 연구는 공공주도 거버넌스 전략에 따른 소규모주택정비사업 사례를 알아보고, 소형 임대주택 공급을 위한 중요도 평가를 통해 요인에 따른 공급 방안 및 공급주체 역할을 제시하고자 한다.

소규모주택정비사업 내 소형 임대주택관련 조사는 문헌 및 조사 대상지를 바탕으로 하였다. 그리고 조사대상자(조합원·이해관계자·일반인·잠재적 1인 가구) 100명의 설문조사(설문지1·3)와 40명의 심층면접(설문지2·<표 1-4>)을 중심으로 하였다. 이에 조사 대상지 및 조사대상자 조사에 따른 주요 결과는 다음과 같이 나타났다.
첫째, 가로주택정비사업은 사업절차가 간단하고 사업기간이 짧은 것으로 알려져 있다. 그러나 관할 구청에 따라 진행 속도 등은 다르게 나타났으며, 과거부터 진행되어 온 사업의 법적 이관은 절차상의 문제를 갖게 되었다. 이에 안전진단 D등급임에도 불구하고, 진행이 되지 못하는 실정이었다.
둘째, 민간주도의 가로주택정비사업은 소규모이기 때문에 사업성을 갖기에는 한계를 갖고 있었다. 이에 조합의 입장은 사업성에 대한 문제를 고려하여 중·대형주택 사업이 아닌 세대구분형주택을 추진함으로써 부담을 덜고자 하였다. 그러나 세입자의 보증금 반환 및 이주비, 건설 사업비는 현실적인 대책이 요구되었다.
셋째, 일반인 및 잠재적 1인 가구는 대중교통의 접근성이 좋은 역세권 지역 소형 임대주택을 선호하는 것으로 나타났다. 그러나 역세권에 거주하는 1인 가구는 주거비에 대한 부담을 지적하였고, 비역세권에 거주하는 1인 가구는 거주환경에 대한 질적 저하를 지적하였다.

소규모주택정비사업 내 소형 임대주택관련 조사 분석 방법은 공공주도의 거버넌스 전략 중요도 10개 항목과 소형 임대주택의 중요도 7개 분류항목(주거환경, 주택만족, 거주환경, 리모델링, 주거가치, 공간활용, 생활양식)에 따라 중요도 평가 결과를 도출하였다. 그리고 공공주도 거버넌스 전략 중요도 항목과 상관관계를 갖는 요인분석에 따라 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 적용요건을 검토하여 13개로 분류하여 도출하였으며, 공공주도 거버넌스 전략 중요도에 다중적으로 영향을 미치는 다중선형 회귀분석에 따라 소형 임대주택 공급 활성화 방안 항목 12개를 도출하였다.
이에 본 연구의 조사 분석 결과에 따라 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안은 요인에 따른 공급 방안 6가지(접근 및 편리, 쾌적 및 청결, 안전 및 보안, 실용 및 수납, 가변 및 확장, 문화 및 교류)와 공급주체 역할(공공주체, 민간주체) 2가지를 제시하는 것이다.
첫째, ‘접근 및 편리’ 확보를 위해서는 ‘교통이용 편리성 및 접근성’ 분류항목에 따라 대중교통 중심 역세권 요건 5가지 기준을 적용 검토해야 한다. 그리고 ‘주거환경의 접근성’ 분류항목에 따라 기반시설 및 편의시설 인접여부를 적용 검토해야 한다. 이러한 충족 요건을 통해서 법적 규제의 완화 및 지원이 되어야 한다.
둘째, ‘쾌적 및 청결’ 확보를 위해서는 ‘쾌적성 및 거주성 확보’ 분류항목에 따라 소형 임대주택의 쾌적한 공간 활용을 도모한 벽면 활용형 쓰레기처리 시스템 도입을 고려하도록 한다. 그리고 ‘주택만족’ 분류항목에 따라 소형 임대주택의 통풍 및 채광(서울시 기준, 벽체 70% 개구부 기준 준용)을 고려한 세부지침도 마련되어야 한다.
셋째, ‘안전 및 보안‘ 확보를 위해서는 ‘프라이버시와 보안’ 분류항목에 따라 1인 가구의 치안문제에 대한 불안 해소 및 개인 사생활이 보장되도록 IOT기술을 기반으로 한 스마트 시스템이 적용되어야 한다. 그리고 소형주택의 벽간 소음을 지양한 안전한 생활이 될 수 있도록 단열재 및 흡음재의 적용 계획이 강화되어야 한다.
넷째, ‘실용 및 수납’ 확보를 위해서는 ‘주거공간 내 수납 영역의 확장’ 분류항목에 따라 실용적 시설 및 가구 등이 다양한 기능을 충족함으로써 수납영역의 확장이 되어야 한다. 이는 소형 임대주택 공급에 대한 사전계획 단계에서부터 구체적으로 이루어져야 한다.
다섯째, ‘가변 및 확장’ 확보를 위해서는 ‘주거공간의 개방감 확보’ 분류항목에 따라 가구(침대·옷장·책상)의 일체화가 되어야 한다. 가구바닥의 면적활용은 최소화하여 넓고 환하게 보이도록 한다. 그리고 거주자 기호에 따라 가구의 공간이동이 가능하도록 해야 한다.
여섯째, ‘문화 및 교류’ 확보를 위해서는 ‘교류형 문화공간’ 분류항목에 따라 공유공간(부엌 및 거실) 이외 로비·외부공간에서도 거주자간 소통이 가능한 커뮤니티 공간의 활용이 되어야 한다.
일곱째, 공공주체의 역할을 위해서는 원주민의 재정착과 소형 임대주택의 공급을 위한 안정적 제도 지원 및 시공관리 시스템이 적용되어야 한다. 특히 소규모주택 내 공동체의식을 근간으로 한 커뮤니티공간의 정착 지원이 되어야 한다.
여덟째, 민간주체의 역할을 위해서는 진행되어 온 가로주택정비사업의 지연에 대해 제고되어야 한다. 이에 소규모주택정비사업의 활성화 일환으로써 소형 임대주택 공급이 정착되어야 한다. 그리고 공공주도 거버넌스 전략 목표를 수렴하여 공공주체와 협업적 관계가 되어야 한다.

위의 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안 8가지를 고려한다면, 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안은 다음과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 소형 임대주택은 대중교통과 기반 및 편의시설의 접근이 용이한 지역 내 주민 공유시설(공간)을 갖도록 한 ‘역세권 교류형 주택’이 되어야 할 것이다. 공공·민간의 협업에 체계에 따른 소형 임대주택 공급은 주민 편의시설 및 공유공간을 제공함으로써 소규모필지의 통합 재개발 및 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 환경조성을 해야 할 것이다.
둘째, 소형 임대주택은 사생활이 존중되는 안전 및 보안과 소규모주택의 개방감을 갖는 ‘안전한 개방형 주택’이 되어야 할 것이다. 소형주택의 안전 및 보안에 대한 불안을 해소한 보안 시스템과 확장성을 갖는 개방형주택으로써 기능을 계획하여 거주자 기호에 따라 외부공간의 연계가 가능하도록 해야 할 것이다. 이를 통해 소규모주택정비사업 내 개방형 저층마을 조성이 되어야 할 것이다.
셋째, 소형 임대주택은 마을 역사·전통이 승계될 수 있도록 지역 원주민의 재정착 및 소규모주택정비사업의 활성화되어야 할 것이다. 즉 지역 원주민의 재정착에 따른 소형 임대주택 공급은 ‘세대구분 임대형 주택’이 되어야 할 것이다. 이에 조합원의 세대구분형주택 거주 및 공급을 유도함으로써 ‘세대구분 임대형 주택’의 공급이 활성화되어야 할 것이다.
이와 같이, 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택은 ‘요인에 따른 공급 방안’ 및 ‘공급주체의 역할’을 바탕으로 한 소형 임대주택 공급 활성화를 이루어야 할 것이다. 이에 소규모주택정비사업 대상의 노후주택은 투자재의 역할에서 벗어나 개방성을 갖는 도시주택으로써, 제한적 개발이 아닌 공익과 사익의 형평성을 갖는 진보된 개발이 되어야 할 것이다. 그리고 청년의 주거안정 문제 및 은퇴이후의 고령인구를 고려한 더불어 살아가는 공유의 주택문화를 바탕으로 한 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화가 이루어져야 할 것이다.

이에 본 연구의 한계 및 의의에 따른 향후 과제는 다음과 같다.
첫째, 본 연구는 법 제정 이전부터의 가로주택정비사업을 검토하였고, 대상자 의견수렴에 따라 거주의 질을 고려한 소형 임대주택 공급 활성화 방안이 되고자하였다. 현재 소규모주택정비법은 제정에서 시행까지 오래되지 않았고, 새로 개정된 법의 활성화를 위해서도 소규모주택정비사업은 대상자 중심의 현황조사가 기본이 되어야 할 것이다.
둘째, 본 연구는 서울시 역세권 지역을 바탕으로 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안이 되고자하였다. 따라서 국내 주요 도시에서는 매우 유용한 자료가 될 수 있다. 향후 비역세권 지역의 특수성을 전제로 한 소형 임대주택 공급 활성화 방안이 마련되어야 할 것이다.
셋째, 본 연구는 민간주도 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택의 정착에 기여하고자 하였다. 이를 위해서는 근본적으로 소규모주택정비사업 내 민간 임대주택에 대한 새로운 인식이 자리를 잡아야 할 것이며, 임대인 및 임차인의 협의적 접근을 통해 맞춤형주택이 되어야 할 것이다. 즉 지역 공동체적 주택문화를 갖는 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급은 사회변화에 대처한 공공 및 민간주체의 역할 연구가 지속되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1.1 연구 배경 및 목적 1
• 1.2 연구 대상 및 범위 3
• 1.3 연구 방법 6
• 1.4 연구 한계성 및 차별성 11
• 2. 소규모주택정비사업 13
• 2.1. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 13
• 2.1.1. 유사 정비사업의 통·폐합 13
• 2.1.2. 소규모주택정비사업 개념 14
• 2.2. 소규모주택정비사업 구분 17
• 2.2.1. 자율주택정비사업 17
• 2.2.2. 가로주택정비사업 19
• 2.2.3. 소규모재건축사업 24
• 2.3. 소규모주택정비사업 현황 28
• 2.3.1. 공공주도 사업 28
• 2.3.2. 민간주도 사업 38
• 2.4. 종합 43
• 3. 소형 임대주택 45
• 3.1. 소형 임대주택 개념 45
• 3.1.1. 1인 가구 증가에 따른 소형 임대주택 45
• 3.1.2. 임대주체에 따른 소형 임대주택 46
• 3.2. 소형 임대주택 특성 49
• 3.2.1. 인구·사회 변화 49
• 3.2.2. 기 공급 물량과 공급 계획 52
• 3.2.3. 사회주택 및 공유주택 56
• 3.3. 소형 임대주택 관련 정책 67
• 3.3.1. 청년 1인 가구 지원 67
• 3.3.2. 재건축 내 매입형 임대주택 68
• 3.3.3. 임대주택 등록제 69
• 3.4. 종합 71
• 4. 소형 임대주택 공급을 위한 조사 분석 72
• 4.1. 조사 대상자 설문조사 및 심층면접 72
• 4.1.1. 조합원 및 이해관계자 72
• 4.1.2. 일반인 및 잠재적 1인 가구 76
• 4.2. 중요도 평가 80
• 4.2.1. 공공주도 거버넌스 전략 중요도 82
• 4.2.2. 소규모주택정비사업 중요도 82
• 4.3. 요인분석 88
• 4.4. 다중선형 회귀분석 92
• 4.5. 종합 96
• 5. 소규모주택정비사업 내 소형 임대주택 공급 활성화 방안 99
• 5.1. 요인에 따른 공급 방안 99
• 5.1.1. 접근 및 편리 100
• 5.1.2. 쾌적 및 청결 102
• 5.1.3. 안전 및 보안 104
• 5.1.4. 실용 및 수납 105
• 5.1.5. 가변 및 확장 106
• 5.1.6. 문화 및 교류 108
• 5.2. 공급주체 역할 111
• 5.2.1. 공공주체 111
• 5.2.2. 민간주체 115
• 5.3. 종합 118
• 6. 결론 121
• 참고문헌 125
• 부 록 132
• 국문초록 152

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