조합원 사회경제적 특성이 재정착 의사에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 신길, 왕십리, 신정 재정비촉진사업을 중심으로 = The influence of redevelopment union member’s social and economic characteristics on resettlement : the case study of urban redevelopment in Singil, Wangsimni and Sinjeong, Seoul

국문 초록 (Abstract)

그 동안 서울시 재정비촉진사업 1차 시범지역을 중심으로 물리적 개선, 사업절차 및 사업주체 간의 갈등, 원주민 재정착 등 다양한 연구를 진행하였다. 하지만 사업주체인 조합원을 중심으로 인구 특성, 경제적 특성, 주거환경 특성, 부동산 가격 특성, 제도적 특성을 반영하여 조합원 재정착의사에 대한 연구는 부족한 실정이다.
이에 본 연구는 실제 재정비촉진사업 완료 및 진행지역을 대상으로 조합원의 사회경제적 특성을 파악하고, 재정착의사에 미치는 영향을 분석하는데 목적이 있다.
분석을 위해 재정비촉진사업 완료지역과 진행지역을 구분하고, 가구유형(연령, 소득수준, 주택규모) 및 재정착의사 여부에 따른 조합원 특성 차이를 검증하였다. 사업완료지역으로는 신길⋅왕십리 조합원을 대상으로 하였으며, 사업진행지역은 신정 조합원을 대상으로 하였다. 각각의 사업지구별 재정착의사에 영향을 미치는 요인을 분석하였으며, 연구결과를 바탕으로 조합원 재정착률 향상을 위한 정책을 제안하였다.
연구모형은 재정비촉진사업에서 조합원 재정착의사 영향계수를 도출하기 위해 관련 선행연구 검토를 통하여 1차 예비변수를 추출하였다. 다음으로 1차 예비변수 검증을 위하여 전문가 인터뷰(FGI)를 실시하여 최종변수를 선정하고, PLS 회귀모형을 적용하여 추정모형을 구축하였다.
분석결과, 신길⋅왕십리 조합원의 재정착의사에 미치는 영향요인은 VIP 1.2 이상을 기준으로 부동산 가격 상승이 1.319, 월 소득수준이 1.225, 도심접근성이 1.214, 분양가격이 1.207 순으로 나타났다. VIP 1.1∼1.2 미만은 입주부담금이 1.178, 분양공급평형 다양화와 교육환경이 1.132 순으로 나타났다. 이는 재정착 조합원으로 경제적 부담이 비교적 양호한 계층이 재정착을 한 것으로 판단된다.
검증 단계에서 신정 조합원의 재정착의사에 미치는 영향요인은 VIP 1.2 이상을 기준으로 입주부담금이 1.263, 이웃과의 관계가 1.237, 분양가격이 1.235, 교육환경이 1.219, 이주보상비 지원이 1.212 순으로 나타났다. VIP 1.1∼1.2 미만은 월 소득수준이 1.122, 부동산 가격 상승이 1.151, 용적률 인센티브가 1.119, 월 주거비 부담이 1.117, 녹지공간이 1.109 순으로 나타났다. 이는 최근 분양신청과 이주절차를 완료하였기 때문에 향후 준공 이후, 재정착의사에 미치는 주요 요인으로 작용한 것으로 판단된다. 그리고 신정 조합원이 노후화된 지역에 주로 거주하기 때문에 교육환경, 녹지공간 등 주거환경에 대한 인식이 재정착의사에 중요한 것으로 판단된다.
연구결과에 따른 정책적 시사점은 다음과 같다.
첫째, 원주민 재정착률 향상을 위해 재정비촉진사업을 추진하는 지자체는 사업지구 내 주민의 사회경제적 특성을 사업추진과정에서 사전에 의무적으로 조사할 필요가 있으며 조사결과를 사업계획에 반영할 필요가 있다.
둘째, 재정비촉진구역의 사업성과 입주부담금의 두 가지 측면을 고려하여 합리적으로 분양가격을 조절할 수 있는 분양가격 산출방식을 마련해야 한다.
셋째, 재정비촉진사업으로 공급되는 주택의 경우, 조합원 수요 조사를 통해 소형주택 의무공급, 다양한 규모의 주택공급 등을 제도화할 필요가 있다.
넷째, 외곽지역의 재정비촉진사업의 경우, 우수한 교육환경, 녹지공간 등 관련 시설을 기부체납 형태로 유도할 수 있도록 제도적으로 용적률 인센티브 상승, 사업절차 간소화 등 민간 사업자에게 제도적 지원을 실시할 필요가 있다.
다섯째, 지역 커뮤니티가 유지될 수 있도록 사업부지 내 토지에 커뮤니티 및 생활시설을 도입하여 저소득층 영세조합원의 생활안정화와 지역 커뮤니티를 제고시킬 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요지 ⅶ
• 제 1장 서 론 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 5
• 3. 연구의 흐름 6
• 제 2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 9
• 제 1절 재정비촉진사업 9
• 1. 재정비촉진사업에 대한 이해 9
• 2. 재정비촉진사업 관련 법령 및 추진절차 13
• 3. 서울시 재정비촉진지구 현황 및 문제점 15
• 제 2절 원주민 재정착의사 및 사회경제적 특성 18
• 1. 원주민 재정착의 개념 18
• 2. 원주민 재정착의 경제적 부담 21
• 3. 조합원의 사회경제적 특성 23
• 제 3절 선행연구 검토 24
• 1. 원주민의 재정착의사에 관한 연구 24
• 2. 원주민의 주거만족도에 관한 연구 26
• 3. 원주민의 경제적 부담에 관한 연구 28
• 4. 연구의 차별성 29
• 제 3장 분석의 틀 32
• 제 1절 분석의 흐름 32
• 1. 연구 분석의 틀 32
• 2. PLS 회귀분석의 타당성 35
• 제 2절 변수 설정 37
• 1. 변수 설정 과정 37
• 2. 최종변수 설정 42
• 제 4장 사업지구별 조합원 사회경제적 특성분석 45
• 제 1절 현황분석 45
• 1. 조사대상지 현황 45
• 2. 기초통계량 48
• 제 2절 신길‧왕십리 조합원 사회경제적 특성분석 50
• 1. 연령별 신길‧왕십리 조합원 사회경제적 특성분석 50
• 2. 소득수준별 신길‧왕십리 조합원 사회경제적 특성분석 53
• 3. 주택규모별 신길‧왕십리 조합원 사회경제적 특성분석 56
• 제 3절 신정 조합원 사회경제적 특성분석 59
• 1. 연령별 신정 조합원 사회경제적 특성분석 59
• 2. 소득수준별 신정 조합원 사회경제적 특성분석 62
• 3. 주택규모별 신정 조합원 사회경제적 특성분석 65
• 제 4절 조합원 재정착의사에 따른 사회경제적 특성분석 68
• 1. 사업지구 전체 조합원 재정착의사에 따른 사회경제적 특성분석 68
• 2. 신길‧왕십리 조합원 재정착의사에 따른 사회경제적 특성분석 71
• 3. 신정 조합원 재정착의사에 따른 사회경제적 특성분석 74
• 제 5절 소 결 77
• 제 5장 조합원 재정착의사 영향 분석 80
• 제 1절 신길‧왕십리 조합원 재정착의사 영향 분석 80
• 1. PLS 회귀모형의 적합성 검증 80
• 2. 신길‧왕십리 조합원 재정착의사 영향 분석 81
• 제 2절 신정 조합원의 재정착의사 영향 분석 86
• 1. PLS 회귀모형의 적합성 검증 86
• 2. 신정 조합원의 재정착의사 영향 분석(1단계) 88
• 3. 신정 조합원의 재정착의사 영향 분석(2단계) 93
• 제 3절 사업지구 전체 조합원 재정착의사 영향 분석 98
• 1. PLS 회귀모형 적합도 검증 98
• 2. 사업지구 전체 조합원 재정착의사 영향 분석 99
• 제 4절 소 결 104
• 제 6장 결 론 108
• 제 1절 연구의 요약 및 정책적 시사점 108
• 1. 연구의 요약 108
• 2. 정책적 시사점 111
• 제 2절 연구의 의의 및 한계 113
• 참고문헌 114
• 부록1 사업지구 전체 조합원 재정착의사 영향구조 분석결과 121
• 부록2 신길⋅왕십리 조합원 재정착의사 영향구조 분석결과 124
• 부록3 신정 조합원 재정착의사 영향구조 분석결과 126
• 부록4 설문지 130
• ABSTRACT 136

참고문헌 (Reference)

1. 「서울시 뉴타운사업의 추진실태와 개선과제」, 서울시정개발연구원, 서울시정개발연구원, 시정연 -PR-11, , 2008

2. 주택정책실, ,「뉴타운 재개발 실태조사 백서」, 서울시, 서울시청, 2014, , 2014

3. “주택재개발사업 특성이 재입주에 미치는 영향”, 김흥규, 고덕균, 한국주거학회, 「한국 주거학회논문집」, 제16권, 제3호, pp.115-126, , 2005

4. “정비사업지구 원주민 재장착 의 사 결정요인 분석”, 김용진, 안건혁, 심교언, 김성희, 조경훈, 「도시행정학보」, 제23권, 제2호, pp.149-167, , 2010

5. “서울시 도시재정비사업에 대한 주민의식조사 연구”, 김행종, 오정석, 한국주거환경학회, 「주거환경」, 제10권, 제1호, pp.59-72, , 2012

6. 「주거환경개선사업의 원주민 재정착 제고방안 연구」, 천현숙, 배순석, 김승종, 국토연 2005-4, 국토연구원, , 2005

7. “뉴타운사업의 원주민 재정착을 위한 개선방안 연구”, 김진욱, 정대영, 한국지역사회개발학회, 「지역사회발전학회논문집」, 제34권, 제1호, pp.189-202, , 2009

8. 지역주택조합사업에 미치는 핵심요인 도출에 관한 연구, 조진희, 김홍배, 한국집합건물법학회, 「집합건물법학」, 제22집, pp.113-131, , 2017

9. PLS회귀분석을 이용한 지역산업진흥사업 성과영향요인 분석, 김구회(Kim, Gu-Hoi), 이주형(Lee, Joo-Hyung), 원유호(Won, You-Ho), 경기연구원, 「GRI 연구논총」, 제17권, 제2호, pp.29-51, , 2015

10. 「서울시 뉴타운 재개발 해제지역의 실태조사 분 석 연구」, 맹다미, 민승현, 장남종, 2013-BR-10, 서울연구원, , 2013

11. “판교택지개발지구 원주민재정착 제고방안에 관한 연 구”, 이상엽, 임미화, 한국주택학회, 「주택연구」, 제15권, 제2호, pp.53-72, , 2007

12. 주거환경개선사업에 대한 주민만족도 결정요인에 관한 연구, 최형식, 박사학위, 건국대학교 대학원, , 2009

13. “도시정비사업지구 거주자 재입주 선택특성에 관 한 연구”, 김승운, 이주형, 손영웅, 「한국생태환경건축학회논문집」, 제12권, 제1호, pp.11-19, , 2012

14. “주택재개발사업 원주민 주거 만족도 결정요인 분석 연 구”, 양광식, 김성연, 한국주택학회, 「주택연구」, 제20권, 제2호, pp.213-220, , 2012

15. “도시재정비촉진사업 특성분석을 통한 재정착률 향상 방안”, 윤상복, 김정훈, 조성기, 권용일, 「한국자료분석학회논문지」, 제12권, 제6호, pp.3463-3475, , 2010

16. “주거환경개선사업의 원주민 재정착을 위한 요인분석 연구”, 양광식, 김성연, 서원석, 최승배, 한국주택학회, 「주택연구」, 제17권, 제3호, pp.63-82, , 2009

17. “주택재개발 조합원의 입주부담금에 따른 재입주 특성분 석”, 고덕균, 박필, 「부동산학보」, 제24권, pp.180-192, , 2006

18. 「도시정비사업에 따른 원주민 정착률 결정요인에 관한 연구」, 김학민, 박사학위, 전주대학교 대학원, , 2011

19. 도시정비사업에 따른 원거주민의 이주패턴과 거주행태 변화분석, 임은선, 국토연구원, 「국토연구」, 제66권, pp.115-131, , 2010

20. “재개발로 인한 주택 소유자의 경제적 어려움에 관한 실증연구”, 김준형, 최막중, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제41권, 제7호, pp.85-96, , 2006

21. “조합원 자산가치의 상승이 재정착에 미치는 영향에 관 한 연구”, 강명구, 양성돈, 한국주택학회, 「주택연구」, 제20권, 제2호, pp.149-170, , 2012

22. “주택재개발지역의 원주민 조합원의 재정착률 제 고에 관한 연구”, 김승욱, 성상준, 남영우, 한국부동산학회, 「부동산학보」, 제38집, pp.320-337, , 2009

23. “주택재건축사업의 소형평형 의무비율 규제의 정책효과 실증분석”, 한형수, 방경식, 한국감정평가학회, 「감정평가학논집」, 제5권, 제2호, pp.23-44, , 2006

24. “재개발사업의 공급주택 다양화가 주민재정착에 미치는 효과 연구”, 장재일, 오종열, 한국도시설계학회, 「도시설계」, 제16권, 제2호, pp.89-103, , 2015

25. “길음 뉴타운의 원주민과 이주민 간 도시 만족도 비교에 관한 연 구”, 구용현, 국토연구원, 「국토연구」, 제54권, pp.79-95, , 2007

26. “재정비촉진사업에 있어 원주민 재정착을 위한 계획적 정비방안 연구”, 강우원, 한국부동산분석학회, 「부동산학연구」, 제13권, 제3호, pp.65-87, , 2007

27. “지방정부의 재정비촉진사업에 대한 거주민 의식 조사 및 정책적 함의”, 황혜선, 이인석, 변병설, 한국정책개발학회, 「정책개발연구」, 제15권 제2호, pp.55-83, , 2015

28. “주택재개발사업의 공공참여에 의한 원주민의 재 정착가능성 변화분석”, 김학열, 문상인, 이승주, 한국도시행정학회, 「도시행정학보」, 제23권, 제1호, pp.3-25, , 2010

29. “PLS회귀분석을 통한 서울디지털산업단지 이용자 만 족도 영향요인 규명”, 정광섭, 이주형, 박규용, 「한국산학기술학회논문지」, 제15권, 제6호, pp.3931-3943,

30. 「길음 뉴타운 사업의 계획요인 중요도 및 주민 만족도 비교에 관한 연구」, 구용현, 박사학위, 중앙대학교 대학원, , 2007

31. “주택재개발사업과 주택재건축사업 물리적 특성과 사업구분에 관한 연구”, 백성준, 이종훈, 권순형, 「부동산연구」, 제23권, 제1호, pp.133-150, , 2013

32. 「공공관리제도 도입에 따른 정비사업 참여자별 의사결정요인에 관한 연구」, 이정재, 박사학위, 한양대학교 대학원, , 2016

33. “정비사업구역 세입영업자의 재개발사업 추진 찬 반에 미치는 영향요인 분석”, 강명구, 양성돈, 김창석, 「국토계획」, 제45권 제1호, pp.79-89, , 2010

34. “뉴타운 원주민의 가구특성별 주거이동 패턴 :서 울시 길음뉴타운을 대상으로”, 원혜진, 김미경, 이창무, 「주택연구」, 제21권, 제3호, pp.123-141, , 2013

35. “주거환경개선사업지구에서의 원주민 현지 재정착 요인 의 특성에 관한 기초연구”, 김형배, 김혜천, 「지역개발연구」, 제41권 제2호, pp.55-67, , 2009

36. “뉴타운사업지구 가구특성에 관한 연구 : 부산시 서 금사재정비촉진지구를 중심으로”, 이석환, 최재영, 남광우, 「한국지리정보학회지」, 제12권, 제3호, pp.152-163, , 2009

37. 「도시재생에 의한 주거재정착 결정요인 및 비용분석 : 주택재개 발사업 사례를 중심으로」, 임하경, 박사학위, 부산대학교 대학원, , 2009

38. 도시 주택재개발사업에 대한 주민만족도의 영향요인 연구 : 종로구와 중구 사례를 중심으로, 한동훈, 박사학위, 건국대학교 대학원, , 2010

39. “도시재생사업 추진에 있어 원주민 재정착 의식조사 : 아산시 재 정비촉진지구를 중심으로”, 구시온, 한국콘텐츠학회, 「한국콘텐츠학회논문지」, 제10권, 제4호, pp.282-291, , 2010

40. 도시재생사업지구 거주자 유형별 사회적 자본차이 분석 연구:길음뉴타운 사업구역을 중심으로, 김선희, 천현숙, 국토연구원, 「국토연구」, 제63권, pp. 29-42, , 2009

41. 주택재개발사업구역 내 토지등소유자의 주택재개 발 사업에 대한 찬반 의사결정요인에 관한 연구, 남진, 김진하, 김영관, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제42권, 제7호, pp.95-108, , 2007

42. “토지개발사업지구 원주민 특성과 재정착 결정요인 규명 을 위한 기초연구 : 세종시를 대상으로”, 윤정란, 정대운, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제46권, 제2호, pp.43-55, , 2011

43. “뉴타운 입주자의 거주후 만족도 및 지역 충성도에 미치는 영향요인분석-은평뉴타운을 중심으로-,”, 안형순, 이세규, 한국도시행정학회, 「도시행정학보」, 제22 권, 제3호, pp.81-105, , 2009

44. 순서형로짓모형을 이용한 재개발사업 이전 주택유형별 재정착만족도에 영향을 미치는 근린요소 분석, 서원석, 서울연구원, 「서울도시연구」, 제14권, 제1호, pp.39-55, , 2013

45. “PLS 회귀분석을 이용한 북촌한옥마을 이미지 영향요인 분석 : 내외국인 관광객 비교분석을 중심으로”, 안주호, 원제무, 「대한건축학회논문 집」, 제29호, 제11호, pp.235-243, , 2013

46. “공동주택 재건축 사업의 갈등대응 및 처리가 사업만족도 및 지속적 사업의사에 미치는 영향 구조 분석”, 김형진, 이주형, 한국산학기술학회, 「한국산학기술학회논 문지」, 제16권, 제3호, pp.1699-1706, , 2015

47. “재정비촉진지구 내 원주민의 가구적 특성과 재정착 의 사 : 대구광역시 동구 재정비촉진지구를 사례로”, 김상걸, 이성근, 「한국지역현신논 집」, 제4권, 제3호, pp.99-118, , 2009

48. “부동산자산 구매능력이 재입주 의사결정에 미치 는 영향 : 서울시 도시정비사업지구 소유주를 중심으로”, 김진, 김진유, 지규현, 한국부동산연구원, 「부동산연 구」, 제21권, 제3호, pp.169-184, , 2011

49. “순환재개발 공공임대주택 재정착 및 이주 세입가구의 특 성과 주거만족도 비교분석 : 서울 난곡지역 사례”, 최막중, 도난영, 대한국토·도시계획학회, 「국토계획」, 제 41권, 제4호, pp.81-92, , 2006

50. “도시환경정비사업의 토지등소유자 찬반 영향요인에 관 한 사례분석 : 가리봉 도시환경정비구역을 중심으로”, 김성훈, 구자훈, 「국토계획」, 제51권, 제1호, pp.77-92, , 2016

51. 지남석, , “주거환경개선사업과 주택재개발사업의 주거환 경만족도 및 만족요인 비교연구 : 대전시를 사례지역으로”, 임병호, 이건호, 「도시행정 학보」, 제28권, 제1호, pp.33-51, , 2015

52. 「구조방정식 모형에 의한 주택재개발 정비사업 토지등소유자 갈등 관리방안 연구 : 서울시 상계 뉴타운 지역을 사례로」, 정도식, 박사 학위, 전주대학교 대학원, , 2016

53. 상인들의 뉴타운사업의 추진과 재정착에 대한 의사 결정요인에 관한 연구 : 오산 뉴타운지구(재정비촉진지구)내 상인을 대상으로, 김철홍, 박재홍, 한국지역개발학회, 「한국지역개발학회지」, 제21권, 제3호, pp.239-252, , 2009

54. 「뉴타운 사업지구의 소유자 거주여부와 매입시기에 따른 사업찬 반 의사결정에 관한 연구 : 가리봉 뉴타운 사업지구 실증사례를 중심 으로」, 김성훈, 박사학위, 한양대학교 대학원, , 2016