부동산투자회사의 활성화 요인과 정책방안 = Factors for the growth of REITs and policy implications

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purposes of this paper are to investigate the factors for development of REITs and to find policy implications for vitalizing REITs market. REITs can contribute to stabilize and develope the real estate market, encourage participation of small investors to the real estate market, promote for private funds to construct the housing welfare system, and provide stable income for middle income households from financial assets.
To find the reasons for underdevelopment of REITs in Korea empirically, this paper investigates the development process of REITs, examines laws and regulation of Korean REITs system, and overviews previous literature on this issue.
This paper implements a survey study based on the variables related to the development of REITs market. First, I implement factor analysis and reliability analysis using the variables derived from Real Estate Investment Company Act and the literature. Second, I examine relations among variables using the correlation analysis. Third, a structural equation model is estimated to analyze the factors for development of REITs and to disclose important variables for boosting the REITs market.
The empirical results are as follows: First, the hypothesis that improvement of investment profit lowers regulation is not supported by the structural equation model.
Second, REITs are considered as safe assets when REITs are soundly managed, the managers of REITs are transparent and rational, and the investors are credible. This recognition of safeness of REITs implies reduction of regulation which was considered to be investment barriers against REITs.
Third, increasing profitability would increase investment in REITs. The profitability of REITs increases with rising dividends from various tax benefits and rising revenue due to favorable economic environment.
Fourth, the improvement of stability from REITs investment due to transparent and rational management and soundness of REITs assets would increase REITs investment.
Fifth, deregulation of REITs establishment, business area, asset composition, equity dispersion, and stock listing would vitalize REITs market.
Sixth, providing tax duction for REITs, increasing transparency of REITs management, and increasing portion of institutional investors would induce investment from non-institutional investors. Moreover, lowering barriers of REITs establishment and listing would encourage non-institutional investment and promote vitalization of REITs market.
Seventh, the effect of profitability and stability via deregulation is not empirically significant on vitalization of REITs market.
Eight, profitability has a direct effect on vitalization of REITs market, but it does not have indirect effect via improvement of investor sentiment on REITs market. Stability has both direct effect and indirect effect via improvement of investor sentiment on REITs market.
Policy implications from the empirical analysis are as follows: First, to improve profitability, it is suggested to increase dividend income by tax deduction for REITs in corporate tax, acquisition tax, income tax and wealth tax. Second, to improve investment stability, it is necessary to strengthen supervision over general stockholders meeting and board of directors meeting, regulation on announcement of investment report, requirement for outside investment advising company. Third, to deregulate the REITs market, it is necessary to reduce regulation on establishment of REITs, investment and management of assets, and listing rules. Fourth, increasing credibility and publicity of REITs could contribute vitalization of the REITs industry.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산투자회사를 통해서 부동산시장을 안정화 시키고 선진화시키며, 소액투자자의 부동산시장의 참여기회를 확대하고, 주거복지시스템구축에 대한 민간자본의 참여, 서민들의 금융자산에 대한 안정적인 수익률의 확보 등과 같은 필요성을 바탕으로 해서 부동산투자회사가 활성화 될 수 있는데 영향을 주는 요인탐색과 활성화를 위한 정책방안을 찾기 위한 것이다.
본 연구는 우리나라 리츠 제도가 활성화 되지 못한 원인들이 무엇인지를 실증적 연구를 통해서 규명하기 위해 리츠의 태동으로 부터 발전되어온 과정을 이론적 검토를 통해서 분석해 보고, 우리나라의 리츠 제도의 법 규정들을 검토해 봄과 아울러 선행연구들의 검토를 통하여 리츠가 활성화되지 못한 이유들을 추출하였다.
이렇게 추출된 여러 관측변수들을 토대로 설문실시하고 분석을 하였다. 즉 우리나라의 부동산투자회사법 규정과 선행연구들을 토대로 추출된 관측변수들에 대해서 요인분석 과 신뢰도분석을 실시하였고, 또한 각 요인에 대한 상관관계분석을 하여 요인간의 상관관계정도를 확인해 보았다. 그리고 리츠의 활성화 요인을 분석하고, 잠재변수들 간의 영향관계를 규명하기 위해서 구조방정식 모형을 사용하여 분석하였다.
실증분석은 다음과 같은 실험결과를 나타내고 있다.
첫째, 투자자들에 대한 수익성 증가는 규제완화에 영향을 미친다는 가설은 본 연구에서는 구조방정식 모형에서 채택되지 못하였다.
둘째, 투자자들에게 있어서 투자대상인 리츠가 건실하게 운영되고, 운영주체가 투명하고 합리적으로 투자·운용하고, 리츠에 투자하고 있는 투자자들 또한 신뢰할 수 있는 등 리츠 투자에 대해 안전하다고 인식되어 지는 것은 리츠 투자에 대한 각종 장애요소들인 규제가 제거된다는 것을 의미하며 규제완화에 영향이 있는 것으로 나타났다.
셋째, 리츠에 대해 각종 세제혜택을 주어 배당가능이익을 증대시키고, 리츠를 둘러싼 경제여건들이 우호적이어서 리츠 운영수익률이 높아지는 등 수익성이 증대되면, 리츠에 대한 투자의향증대에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
넷째, 리츠의 투자운영주체의 투명하고 합리적 운영과 리츠 보유자산의 운영의 건전성 등 리츠 투자에 대한 안전성은 리츠 투자자들에게 투자의향증대에 영향을 미치는 것을 알 수 있었다.
다섯째, 리츠의 설립요건, 리츠의 업무에 대한 규제 및 자산구성에 관한 규제와 주식의 분산요건 그리고 주식의 상장에 관한 규정들이 완화되면 리츠의 활성화에 영향이 있는 것으로 나타났다.
여섯째, 리츠에 대한 각종 세금감면으로 수익률이 높아지고, 리츠의 운영이 투명하고 기관투자자의 참여가 증가하면 일반투자자들이 안심하고 투자할 수 있는 투자자의 투자참여 유인이 될 수 있고, 리츠의 설립에 대한 장애가 낮아지고 리츠의 상장 등으로 일반투자자의 투자접근성이 높아져 투자자의 투자의향이 향상되는 것은 리츠의 활성화에 영향이 있는 것으로 나타났다.
일곱째, 수익성과 안전성이 규제완화를 매개로 하여 리츠의 활성화에 영향을 미친다는 영향관계는 본 실증연구를 통해서는 밝혀지지 않았다.
여덟째, 수익성과 안전성이 투자의향증대를 매개로 해서 리츠 활성화에 영향이 있는지에 대해서는, 수익성이 리츠 활성화에 대한 직접적인 영향관계는 있으나 투자의향증대를 매개로 해서 활성화에 영향을 미치는 매개효과는 나타나지 않았고, 안전성은 리츠 활성화에 대해 직접적인 영향이 있음은 물론 투자의향증대를 매개해서도 활성화에 영향이 있는 것으로 나타났다.
그리고 실증연구를 통해서 나타난 활성화 요인에 대한 정책대안으로 첫째, 수익성증대를 위해서는 법인세, 취득세, 소득세, 보유세 등 리츠에 대한 각종 세금감면을 통해서 배당가능이익을 확대시킬 것을 제시하였고, 둘째, 투자의 안전성 제고를 통한 활성화 방안으로 주주총회와 이사회에 의한 감독사항과 투자보고서 공시방법에 대한 규정 그리고 외부기관인 투자자문사에 대한 자격요건을 강화할 것을 제시하였다. 셋째, 규제완화를 통한 활성화 방안으로 리츠의 설립기준, 자산의 투자 및 운용, 리츠의 상장규정에 대한 규제완화를 제시하였고, 넷째, 리츠에 대한 신뢰성 제고와 홍보를 통해서도 리츠가 활성화 될 수 있음을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구배경 및 연구목적 1
• 2. 연구범위 및 방법 5
• Ⅱ. 이론적 고찰과 선행연구 9
• 1. 리츠의 역사 및 기관 9
• 1) 리츠의 역사 9
• 2) 리츠의 기관 12
• (1) 리츠의 내부기관 12
• (2) 리츠의 외부기관 13
• 2. 우리나라의 부동산투자회사(REITs)제도 15
• 1) 도입배경 15
• 2) 연혁 17
• 3) 제도 및 현황 21
• (1) 부동산투자회사제도 21
• (2) 현황 25
• 3. 선행연구 검토 26
• 1) 수익률관련 연구 26
• 2) 안전성 관련 연구 31
• 3) 규제완화에 관한 연구 35
• 4) 투자의향 증대에 관한 연구 41
• 5) 활성화에 관한 연구 42
• 4. 선행연구와의 차이점 46
• Ⅲ. 연구모형 48
• 1. 연구모형 구축 48
• 2. 변수 선정 49
• 1) 수익성 50
• 2) 투자의 안전성 50
• 3) 규제완화 51
• 4) 투자의향 증대 52
• 5) 활성화 52
• 3. 연구가설 54
• Ⅳ. 실증분석 57
• 1. 설문분석 개요 57
• 2. 척도점수분석 58
• 1) 측정도구의 요인분석 58
• 2) 측정도구의 신뢰도 분석 65
• 3) 응답자의 투자형태 분석 66
• 4) 상관관계 분석 89
• 3. 구조방정식 모형 분석 102
• 1) 확인적 요인분석 102
• 2) 가설 검정 114
• 4. 부동산투자회사의 활성화를 위한 정책대안 119
• 1) 수익률 증대 방안 120
• 2) 안전성 제고 방안 122
• 3) 규제완화 방안 123
• 4) 신뢰성 제고방안 125
• Ⅴ. 결론 126
• 1. 연구 결과의 요약 및 시사점 126
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구 제안 129
• 참고 문헌 131
• Abstract 138
• 부록 140

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