REITs와 주식 및 채권의 수익률 관련성에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

최근 연구에서 Goldstein and Nelling(1999)과 Chatrath et al(2000)는 REITs 수익률과 일반 주식시장 수익률 간에 비대칭성이 존재한다는 결과를 제시하였다. 특히 REITs 수익률은 주식시장이 상승기일 때 보다 하락기일 때 더 밀접한 관련을 맺고 움직인다고 하였다.
이러한 맥락에서 본 연구에서는 Goldstein and Nelling(1999)과 Chatrath et al(2000) 수행한 연구를 토대로 우리나라 REITs도 각기 다른 시장 상황에 따라 상관성과 위험에 있어서 비대칭성이 존재하는지를 알아보았다. 관련 선행연구 고찰을 통해 연구 모형을 구축하고 가설을 수립한 후, 국내 REITs에 대해 실증 분석을 통해 기존 선행 연구와 유사한 비대칭성이 존재한다는 결과를 확인하였다. 상승장 보다는 하락장에서 상승기 보다는 하락기에 국내 REITs가 주식 시장과 연동하는 경향이 상대적으로 강하다는 사실을 분석 결과를 통해 볼 수 있었다. 또한 국내 REITs는 어떤 시장 상황에서도 여타 다른 상품과 상관계수와 베타계수가 극히 미미하게 나타나, 포트폴리오 분산 투자 혜택을 제공하는 데 매우 효과적인 투자 상품임을 확인할 수 있었다.
그러나 소형가치주와의 상관성과 베타계수 값의 비대칭성에 있어서는 통계적으로 유의한 차이를 보여주지 않아 선행연구 결과와 다른 모습을 보여주었다. 이러한 결과가 야기된 데는 REITs 주식의 외재적 효과라기 보다는 REITs 주식만이 가지는 독특한 특성에서 그 원인을 찾을 수 있다. 즉, REITs가 대부분 기업구조조정 REITs라는 점, 주주가 대부분 대형 기관투자가가 참여하고 있다는 점, 존속기한이 정해져 있다는 점, 일정한 배당을 실시하고 있다는 점, 부동산/주식의 중간 형태, 외부관리에 의해 관리된다는 점, 유통주식수가 거의 없다는 점, 공모에 의해 자금 모집이 이루어진다는 점에서 기인한 것으로 판단된다.
따라서 현재의 연구 결과는 전체 REITs를 대표한다기 보다는 기업구조조정 REITs에 국한된 결과라고 볼 수 있다. 만약 기업구조조정 REITs에 위탁관리 REITs 변수가 포함되었다면 다른 결과가 나왔을 지도 모른다.
향후 연구에서는 제도적인 보완이 이루어져 자기관리 REITs가 도입되고 위탁관리 REITs가 활성화되어, 전체 REITs(기업구조조정 REITs, 위탁관리 REITs, 자기관리 REITs)를 통합하거나 개별 REITs의 비대칭성을 상호 비교하는 연구가 수행된다면 더 유용한 결과를 얻을 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 표 차 례 ⅴ
• 그림차례 ⅵ
• 논문개요 ⅶ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 4
• 제 2 절 연구 방법 및 구성 6
• 1. 연구 방법과 범위 6
• 2. 연구의 구성 7
• 제 2 장 REITs의 이론적 고찰 8
• 제 1 절 REITs의 현황과 기대효과 8
• 1. REITs의 현황 8
• 1) REITs의 개념 8
• 2) REITs의 성장 11
• 3) 글로벌 REITs 시장 규모 13
• 4) 국내 설정 글로벌 REITs 재간접 펀드 현황 15
• 2. REITs 기대효과 17
• 1) 안정적인 수익률 17
• 2) 높은 배당 수익률 18
• 3) 포트폴리오 분산 투자 효과 20
• 4) 인플레이션 헷지(Hedge) 기능 23
• 제 2 절 REITs의 국내 도입과 운영 성과 24
• 1. 국내 REITs의 도입 24
• 1) REITs 제도 경과 24
• 2) 개발 REITs 제도 도입 27
• 3) REITs 일반 현황 30
• 2. 국내 REITs의 운영성과 33
• 1) 배당 수익율 33
• 2) 주식 거래 현황 35
• 제 3 절 REITs에 관한 선행 연구 37
• 1. REITs와 주식, 채권, 부동산의 상관성 선행연구 37
• 1) REITs와 타 상품간의 상관성 선행연구 37
• 2) REITs와 대・중・소형주와의 상관성 선행연구 42
• 2. REITs 수익률과 주식 수익률 관계에 관한 선행연구 45
• 제 3 장 연구의 모형설계 50
• 1. 가설의 설정 50
• 1) 상관성 분석 50
• 2) 대・중・소형주와의 검정 51
• 3) 시장 변동 상황과 자본시장 변수 간 상관성 가설 53
• 4) REITs의 타상품과의 비대칭성에 대한 가설 55
• 2. 분석의 모형 59
• 3. 변수의 조작적 정의 61
• 1) 변수 설정 및 정의 61
• 4. 자료의 수집 63
• 1) 연구 대상자료 63
• 2) 분석방법 64
• 제 4 장 실증 분석 및 해석 67
• 제 1 절 REITs 수익-위험 성과 검정 67
• 제 2 절 상관관계 분석 72
• 1. 타 상품과의 상관관계 분석 72
• 2. REITs와 대・중・소형주와의 상관관계 분석 74
• 3. 시장 상황 변동에 따른 상관관계 분석 74
• 제 3 절 가설의 검정 76
• 1. REITs와 KOSPI 간 비대칭성 가설 검정 77
• 2. REITs와 소형가치주 간 비대칭성 가설 검정 79
• 3. REITs와 주가지수별 상품간 분석 82
• 1) 회귀 분석 82
• 2) VAR 분석 85
• 제 5 장 요약 및 결론 90
• 제 1 절 연구 결과의 요약 90
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구 방향 93
• 참고문헌 95
• <부록-1> 그랜저인과관계 검정결과 101
• <부록-2> VAR 모형추정결과 102
• Abstrack 104