신문기사 내용과 주택가격: 인식, 사유, 그리고 투자심리

진창하 ( Chang Ha Jin ),( Galli More Paul ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

부동산 시장에 있어 시장 참여자는 다른 자산시장과는 상이한 특징을 나타낸다. 특히 수익형 부동산 시장과 달리 비전문적인 시장참여자들에 의해 시장의 행태가 영향을 받게 된다. 의사결정자들은 객관적인 정보에 의해 영향을 받을 뿐 아니라 직관과 투자심리에 따라 어느정도 영향을 받게 된다. 우리는 애틀랜타 CMSA 지역을 대상으로 신문기사의 내용과 부동산 가격에 대한 관계를 연구하였다. 본 연구는 공적분 검정을 수행하였고, 그랜저 인과관계 검정(Granger`s Causality Test), 그리고 오차수정모형(Error Correction Modeling)을 이용하여 주택시장과 신문기사와의 관계성에 대해 연구를 하였다. 본 연구에서 시사하는 점은 특히 부정적인 용어의 사용이 주택시장의 가격변화에 대해 연관성이 있는 것으로 나타났다.

매장용 임대 빌딩의 임대료 결정요인 분석

최진(Choi. Jin),진창하(Jin. Chang Ha) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.62 No.-

부동산 간접투자시장의 규모가 확대됨에 따라 기존 업무용 빌딩 위주의 투자에서 매장용 빌딩에 대한 투자관심이 증대되고 있으며 투자수익의 원천이 되는 임대료에 대한 연구 수행의 필요성이 커지고 있다. 업무용 빌딩의 경우 임대료에 관련된 연구가 활발히 진행되었으나 매장용 빌딩의 경우 상대적으로 연구가 미진하였으며 매장용 빌딩만이 가진 특성을 반영한 연구는 거의 수행되지 못하였다. 이에 본 연구에서는 내부 임차업종이 다양하게 존재하는 매장용 빌딩의 특성을 반영하여 업종별 임대료 결정요인 연구를 수행하였다. 연구에 사용된 분석 방법은 패널자료를 이용한 다중회귀분석을 기본으로하며 특성감안가격함수을 이용하여 각 업종별 임대료 결정요인을 분석하였다. 분석결과 ANOVA 분석을 통해 각 업종별 임대료 수준이 다름을 파악할 수 있었으며 업종별로 구분하여 임대료 결정요인을 분석한 결과 업종별로 특성변수에 따른 임대료 결정요인에 차이가 존재함을 확인하였다. 이러한 점을 통해 향후 투자대상으로서 매장용 빌딩을 고려할 시 기존에 고려하던 요소와 함께 업종 등 매장용 빌딩만이 지닌 특성을 감안해야함을 알 수 있었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze classified rent determinants by industry types for commercial property. The study to analyze rent determinants of commercial stores is insufficient even though many studies have been done for analysis of rent determinants, which is a fundamental source of the profit, with enlargement of scale of indirect investment in the real estate market. Stores, which are distinct from offices, have various industry types and their lease areas are also very different from the types. Therefore, this study builds a hypothesis which is that determinants to affect rent are different by the types and then, verifies it. (2) RESEARCH METHOD The study uses not cross-section data but panel data of 12 quarters from 2009 to 2011 classified by locations and types of each store. Types are classified by the Korean Standard Industrial Classification Table. The methodology of this study is multi-regression analysis using the panel data and I analyze rent determinants of each type through the hedonic price model. (3) RESEARCH FINDINGS As a result of this study, when analyzing panel data of stores, the result is similar to ones of existed studies using cross-section data and shows statistical significance of the variables about the road, frontage condition, story, vacancy rate, using area, and age 2. RESULTS The analysis of rent determinants of each type demonstrates that sale types such as retail and wholesale or restaurants are more affected on locations than non-sale types such as real estate leasing or other businesses. In addition, office types are more sensitive on their areas than sale types. Lastly, this study also displays that the influence of rent determinants of each type are different.

유동성의 변동이 주택가격 변동성에 미치는 영향

엄근용(Keun-Yong Eoun),진창하(Chang-Ha Jin) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.4

본 연구는 유동성의 변동이 주택가격 및 전세가격의 변동에 미치는 영향에 대해서 금 리 단기유동성 장기유동성의 관점에서 분석하였다 유동성의 변화에 따른 주택가격 및 전세가격의 변동을 측정하기 위하여 벡터오차수정모형 의 분석 충격반응분석 분산분해를 실시하였다 벡터오차수정모형 의 분석 결과 유동성을 나타내는 변 수들 중 통화량의 변화가 주택매매가격 및 전세가격의 변화에 영향을 미치는 것으로 통계적으로 유의미하게 나왔다 즉 유동성의 증가는 주택 매매가격 및 전세가격의 상승 에 영향을 미치는 것으로 분석된다 이는 유동성의 확대가 경기 활성화에 목적을 두고 이루어졌어도 주택가격 및 전세가격의 상승에 영향을 줄 수밖에 없음을 의미한다 한편 충격반응분석 및 분산분해 결과에서는 유동성과 관련된 변수들 중 통화량의 변화가 주택 매매가격 및 전세가격에 가장 크게 영향을 미치는 것으로 분석되었다 이는 유동 성의 확대에 있어 유동성을 확대시키는 금리 장단기 통화량 등의 여러 가지 수단 중 단 기 통화량의 증가가 주택가격 및 전세가격의 상승에 가장 크게 영향을 미치는 것을 의 미한다 즉 주택경기의 활성화를 통해 국내경기의 활성화를 도모하기 위해서는 유동성 확대 정책 수단 중 단기 유동성을 증가시키는 수단이 가장 효율적임을 의미한다 반대 로 주택가격 및 전세가격 상승을 최소화하면서 유동성 확대를 통한 경기 활성화를 도모 하기 위해서는 단기 유동성의 변화를 최소화하면서 금리의 인하나 중장기 통화량의 증 가를 도모하는 것이 유동성의 증가로 인한 주택가격 및 전세가격의 상승을 최소화 할 수 있다는 것을 의미한다

생애주기별 가구의 주거비 부담 결정요인에 관한 연구

권건우(Geon Woo Kwon),진창하(Chang Ha Jin) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.3

우리나라의 높은 주택 가격과 임대료의 증가로 인한 주거비 부담은 한정적인 가구의 소득에서 다른 부문의 지출을 감소시킴으로써 삶의 질에 영향을 주고 있다. 생애주기가설에 따르면 개인은 효용이 극대화되는 방향으로 소비와 저축을 합리적으로 행하고자하며 이는 주택의 수요와 소비에도 영향을 미친다. 한편, 주거비는 가계의 주거와 주택시장의 안정에 중요한 영향을 미침에도 우리나라는 주거비 부담에 관한 평가방식의 산정이나 연구가 미진한 실정이다. 이에 본 연구는 소비지출 대비 주거비 비율인 슈바베지수(Schwabe Index)와 소득 대비 주거비 비율인 RIR(Rent to Income Ratio)를 종속변수로 하여 생애주기별 가구의 주거비 부담에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 연구에 사용된 분석 방법으로 한국복지패널 7개년 자료(2008년~2014년)를 활용한 패널 분석을 시행하였다. 분석결과 가구의 생애주기별로 주거비 부담을 결정하는 요인이 상이하고 한 요인에 특정 세대가 더 민감하게 반응함을 확인하였다. 이를 통해 주거정책 마련에 있어서 생애주기별 특성에 맞는 정책의 도입이 실효성 있는 결과를 가져올 수 있음을 알 수 있었다. The Housing expenditure burden which comes from high prices of housing and increase of rents are may affect to the quality of life by reducing expenditure in the other sectors within limited income. According to the life-cylce hypothesis, all individuals wish to consuming and saving rationally for the utility maximization and it is also affect the demand and consumption of housing. On the other hand, although housing expenditure have a significant impact on the housing condition of the residents and the housing market, the calculation method of evaluation and research on housing burden is insufficient in Korea. Hence, this study analyzes the factors affecting the housing burden classified by the family life cycle by using the Schwabe Index and Rent to Income Ratio. This study used the Korean Welfare Panel Data for seven years and enforced the Panel Data Analysis. It was analyzed the factors that determine the housing expenditure burden classified by the family life cyde were different and particular family cycle was more sensitive to one factor. Therefore, it was found that the introduction of specific policies of family life cyde characteristics could lead to the realistic and effective results of policies.

국민ㆍ영구임대주택 정책효과 분석: 임대료부담 완화와 주거만족도 개선효과를 중심으로

오민준(Min-Joon Oh),진창하(Chang-Ha Jin) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.4

공공임대주택은 주거복지 정책의 바탕을 이루며 무주택 저소득층을 위한 안정적 주거지 원에 크게 이바지하고 있다. 그러나 정부의 공공임대주택 공급확대 노력이 주거복지 향상에 이바지하고 있음에도 불구하고 주거복지 사각지대가 여전히 존재한다. 본 연구는 국민 ㆍ영구임대주택 입주가구의 입주 효과를 지역별ㆍ생애주기별로 측정하였다. 입주 효과는 임대료부담 완화 효과와 주거만족도 개선효과로 구분하였다. 임대료부담 완화 효과는 민간 임대주택 임대료 추정 방식을 통해 측정하였으며, 주거만족도 개선효과는 내생성 문제를 완화할 수 있는 성향점수매칭 방법을 통해 측정하였다. 그 결과 비수도권의 가구형성기 가구가 가장 낮은 임대료부담 완화 효과를 누리고 있는 것으로 나타났으며, 주거만족도는 수도권이 비수도권에 비해 높은 개선효과를 나타냈다. 또한, 지역 구분 없이 가구형성기의 주거만족도 개선효과는 나타나지 않아 공공임대주택 정책이 가구형성기에게 소외되어 있다고 할 수 있다. 또한, 주거만족도 개선효과를 측정할때 성향점수매칭이나 도구변수 활용법 등의 방법을 통하여 내생성을 완화하지 않으면 개선 효과가 과소평가될 수 있다. Although the government attempts to provide a public welfare on public rental housing, there is still many age and income groups that need relevant public support. We measure the effects of public rental housing according to different regions and life cycle. We distinguish the effect of public rental housing into two parts; a monetary effect via rent reduction and psychological effect via improved satisfaction on housing. We measure the rent reduction by estimating the additional cost if the household in public rental housing were living in the private rental house with similar types. Adopting the propensity score matching method(PSM), we measure the relative improving effect of the housing satisfaction from the sample group selected by PSM. As a result, we find that improved welfare in non-metroplitan area is lower than metropolitan area which implies household living in public rental housing in metroplitan area shows a much more satisfaction than those in-non-metroplitan area. We find no improvement effect in housing satisfaction for age group of 20s-30s which implicates that the current public housing policy should consider to improve the lower satisfaction in age group of 20s-30s.

무조건부 분위회귀를 활용한 가구 순자산규모에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

박현준(Park, Hyun Jun),진창하(Jin, Chang Ha) 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.3

본 연구는 17년 동안의 한국노동패널자료와 무조건부 분위회귀분석을 사용하여 가구 순자산규모에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 확인하였다. 가구의 순자산규모에 영향을 미친 요인들을 확인하기 위해, 표본 모집단의 실제 분위에서의 한계효과를 확인할 수 있는 무조건부 분위회귀분석을 사용하였다. 순자산 기준 25, 50, 75분위를 대상으로 무조건부 분위회귀 분석을 수행한 결과, 모든 분위에서 가구 총소득, 수도권 거주 여부, 부동산 자산 비율, 거주 주택 외 부동산자산 비율, 자가보유기간 등이 가구 순자산 규모 형성에 강력한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 세대간 자산이전의 경우 하위 25분위에서만 가구 순자산규모에 유의미한 영향을 미쳤다. 추가적으로 연령대 별로 하위 데이터셋을 구축하여, 각 연령집단 간 순자산 규모 격차를 유발하는 요인을 확인하였다. 분석결과, 자가보유는 연령대 간 자산 격차를 유발하는 핵심요인으로 나타났지만, 세대간 자산이전은 큰 영향을 미치지 못하였다. 이상의 분석을 통해 만약 주거정책 및 유산·상속 등 세대간 자산이전 관련 정책 수립된다면, 이질적인 분위 및 연령대별 특성을 고려하여 설계되어야 한다는 것을 알 수 있었다. Using the KLIPS (Korean Labor and Income Panel Study) from the period 2001~2017 and the unconditional quantile regression model, we analyze the factors affecting household net wealth. We adopt the unconditional quantile regression method which estimates a marginal effect of each quantile. We find that total income of households, living in the metropolitan area, the real estate asset ratio, real estate asset ratio without residential housing, and housing ownership period all strongly affect the net asset of 25, 50, 75 quantile of the households. Furthermore, we attempt to analyze the net asset gap of the age-group by employing RIF-decomposition for each sub-group. We find that housing ownership strongly causes the net asset gap between the respective age-group at the 25, 50, 75 quantile. By considering the different characteristics of households in each quantile and age-group, policymakers can further refine and reinforce the current policy.

지역별 주택경기지수 작성에 관한 연구

엄근용(Eom, Keun-Yong),진창하(Jin, Chang-Ha) 대한국토·도시계획학회 2018 國土計劃 Vol.53 No.3

외국인 유입이 주택가격과 GRDP에 미치는 영향에 대한 연구

김교범(Kyo-Beom Kim),진창하(Chang-Ha Jin),강임호(Im-Ho Kang) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.3

본 연구는 외국인의 유입이 주택가격과 GRDP에 미치는 효과를 분석한다. 수도권의 시군구 자료를 이용하여 패널 고정효과(fixed effect) 모형을 추정하였으며, 외국인 유입의 내생성 문제를 완화하기 위하여 2단계 최소자승법(2SLS)을 사용하였다. 이 논문의 발견은 다음 두 가지이다. 첫째, 외국인의 수가 1% 증가하면 아파트가격과 GRDP는 각각 약 0.16% 와 0.18%와 증가한다. 둘째, 외국인의 거주분리정도를 나타내는 상이지수가 0.1 증`GRDP는 약 2.3% 감소한다. 이러한 발견의 시사점은 외국인의 유입 자체는 지역경제 활성화에 도움을 주지만 거주분리가 심화될수록 부정적인 영향을 미치므로 외국인과 내국인 간의 거주분리 현상에 대한 주의가 필요하다는 것이다. This study analyzes the effect of foreigners’ inflow on house price and GRDP. The fixed effect model was estimated using the metropolitan area data and the 2-stage least squares method (2SLS) was employed to alleviate the endogeneity problem of the inflow of foreigners. The findings of this paper are the following two. First, if the number of foreigners increases by 1%, housing prices and GRDP go up about 0.16% and 0.18% respectively. Second, when dissimilarity Index, which measures the level of segregation of two groups between 0 and 1, increases by 0.1, then the housing prices decreases about 0.7%, which is statistically significant at 10% level, and GRDP decreases about 2.3%. The implication of these findings is that the influx of foreigners helps to revitalize the local economy, but it is appropriate to give attention to the residential segregation between foreigners and Koreans because the segregation gives negative impact to the housing prices and GRDP.

환율변동을 고려한 복합자산 포트폴리오의 성과연구

고성수(Sung-Soo Koh),진창하(Chang-Ha Jin),알랜 지오브로스키(Alan J. Ziobrowski) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.1

  본 연구는 1998년에서 2005년도 기간 동안 국내투자가의 관점에서 아시아 국각 간부동산 실물자산, 주식, 채권을 포함한 해외 복합자산 포트폴리오의 수익률과 위험이 환유변동에 따라 어떤 변화를 보이는 지를 살펴보고 있다. 본 연구는 중국, 인도네시아, 말레이시아, 필리핀, 태국과 같은 신흥 개발도상국들과 싱가포르, 일본, 홍콩, 호주, 그리고 뉴질랜드와 같은 5개 선진국을 대상으로 진행되었다. 본 연구의 주요결과는 환율변동이 선진국에 비해 신흥 개발도상국에서 더욱 중요한 투자위험 변수로 나타났다는 점이다. 그러나 환율변동에도 불구하고 해외 선진국과 신흥 개발도상국 사이의 복합자산 포트폴리오 구성비율 연구에서 본 연구는 리스크를 감수하더라도 고수익을 추구하는 투자자의 경우 투자 성향의 투자자들에게 신흥 개발도상국의 실물 부동산 자산이 포트폴리오에서 주요한 부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다.   As International Real Estate Investment has increased considerable in recent years, this study analyzed the performance of mixed-asset portfolios containing real estate, common stock, and bond investments from various Asian countries. While most of previous research focuses on the U.S. investors" perspective, the particular interest of this study is that the performance of each individual asset class in the context of mixed-asset portfolio has prepared for the Korean investors" perspective. The study focused mainly on six economically developing countries (China, Indonesia, Malaysia, the Philippines, South Korea, and Thailand) and five developed countries (Singapore, Japan, Hong Kong, Australia, and New Zealand). The results indicate that the currency volatility has more significantly observed from those emerging countries than developed countries. However, the results consistently show that mixed-asset portfolios from countries with emerging economies have outperformed the assets of developed countries for moderate and aggressive investors targeting Asian countries.

자산구조 변화에 따른 주거소비조정 결정요인

선현민(Hyeon Min Sun),진창하(Chang ha Jin) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.2

본 연구에서는 자산구조 변화에 따른 주거소비조정 결정요인을 분석하였다. 우리나라의 고령인구가 많아짐에 따라 이들의 자산구조 및 주거선택에 대한 연구가 중요하다. 먼저 가구의 소득계층별 자산구조 변화를 분석하였고, 주거형태가 자가에서 자가, 차가에서 차가로 주거이동 후 동일한 주거형태로 이동한 가구를 대상으로 하여 자산비중에 따라 주거소비조정에 어떠한 영향을 미치는지 분석한다. 또한 자산비중에 따라 가구주 연령이 55세 이상인 고령인구의 주거소비조정 패턴을 확인하는데 중점을 둔다. 연구에 사용된 분석 방법으로 2009~2015년의 한국노동패널 7개년 자료를 활용하여 패널 및 로짓 분석을 시행하였다. 분석결과 소득분위가 높아질수록 금융자산 비율이 증가하는 것을 확인하였고, 금융자산 비율에 따라 자가 거주자와 차가 거주자의 주거이동 후 주거소비조정의 효과가 상이한 것으로 나타났다. 주거형태별 자산의 비중이 주거이동 후 주거형태 선택에 있어 중요한 변수로 작용하는 것을 확인하였다. 이를 통해 고령가구의 소득 및 생활비 보전 그리고 주거안정을 위해 자산 포트폴리오 계획에 있어 금융자산의 비중이 증가하여야 하는 필요성이 있음을 알 수 있었다.