주택임대관리회사의 민간임대주택 월임대료 영향요인 연구

송선주(Song, Seonju),박승국(Park, Kyle),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.4

Recently, the attentions to the rental housing business are increasing rapidly. The business environment such as the surge of one person households, preference change from ownership to rent in housing market, paradigm shift from price appreciation to operation income and so on, is transforming rental housing into a major business area in real estate industry. The government has been also preparing policy such as private rental housing management company, New Stay, and so on, to support private rental housing business. This paper attempted to explain the influencing factors on monthly rent of rental units managed by private rental housing management company. Specifically, this study analyzes monthly rent of 1,028 residential units in Seoul by using hedonic price model. This study classified influencing factors into regional, locational, rental building, rental unit, and management characteristics. The empirical result shows that monthly rents are influenced by region and locational characteristics. This study finds out that building characteristics such as housing type, building age, piloti area, and number of parking lot per unit have significant effect on monthly rent. And rental unit characteristics such as unit size, unit type, the floor it is located has significant effect on monthly rent. With regard to rental housing management, this study shows management efforts such as remodeling of building, installment of CCTV, installment of home appliance and furniture, and so on, can significantly increase monthly rent.

분양시장에서 거래되는 아파트의 분양권 거래 선택에 관한 연구

송선주(Seonju Song) 한국부동산산업학회 2022 부동산산업연구 Vol.5 No.1

국내의 분양시장은 선분양제도로 인해 아파트가 분양된 이후 준공되기까지의 기간동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권이 이전되는 현상이 존재한다. 이를 전매시장이라고도 하며 전매시장은 분양시장의 일부로서 분양시장과 같은 규제가 상대적으로 적기 때문에 다양한 수요층이 존재하고 있다. 그러나 분양권의 거래에 대한 기존 연구는 상당히 부족한 실정이다. 따라서 본 연구는 국내의 선분양제도에 의해 형성된 분양권 거래시장을 중심으로 분양권 거래시장에 대한 특성을 실증하였다. 구체적으로 분양권의 거래 여부를 종속변수로 설정하고, 분양권의 거래에 영향을 미치는 요인으로 세대환경, 세대특화환경, 단지환경, 단지인접환경 등으로 구분하여 영향력을 살펴본다. 실증에 사용된 자료는 민간건설사의 분양 자료를 바탕으로 서울, 인천, 경기도 지역에서 공급된 분양자료 24,612건을 활용하였다. 분석결과, 세대의 전용면적이 적을수록, 고층일수로, 남향인 경우, 해당 세대가 단지의 대표평형인 경우에 분양권의 거래 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 또한 세대의 특화 환경으로 측벽발코니가 존재하는 경우, 펜트리가 있는 경우, 천정고가 높을수록 분양권의 거래확률이 높은 것으로 분석되었다. 본 연구의 분석결과를 통해 세대자체의 개별적 특성에 따라 분양권의 거래 확률에 차이가 존재한다는 것을 확인할 수 있었다. This study demonstrated the characteristics of the real estate market, focusing on the real estate market formed by the domestic pre-sale system. Specifically, whether the sale of real estate rights was traded was set as the dependent variable. Factors affecting the transaction of real estate rights are classified into household environment, generation-specialized environment, complex environment, and neighboring environment to examine their influence. For the data used for the demonstration, 24,612 cases of sale data supplied from Seoul, Incheon, and Gyeonggi Province were utilized based on the sale data of private construction companies. As a result of the analysis, the smaller the exclusive area of the household, the higher the household layer, the higher the probability of transaction of the sale right was in the case of south-facing and the case where the corresponding household was the representative level of the complex. In addition, when a sidewall balcony exists as a household-specific environment, when there is a pentory, the higher the ceiling height, the higher the transaction probability of the sale right. Through the analysis results of this study, it was confirmed that there is a difference in the transaction probability of the sale right according to the individual characteristics of each generation.

아파트 분양권의 전매 특성에 관한 연구:

송선주(Seonju Song),신종칠(Jong Chil Shin) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

우리나라 아파트시장은 선분양제도를 유지하고 있어 분양공고를 보고 수분양자가 청약하면2∼ 2년 후인 실제 건축완료시점에 주택을 인도받는 형태로 되어 있다 주택을 구입하는 시기와 인도받는 시점의 차이가 발생한다 이 두 시점사이에 전매시장이 존재한다 전매란 선분양제도로 인해 주택의 착공시점에 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지고 이러한 권리를 준공 이전에 타인에게 양도하는 행위를 의미한다 일반 매매와의 차이점은 실체가 없는 상태에서 권리가 이전되는 행위라는 것이다 이러한 전매행위가 발생하는 기저에는 주택가격에 미래의 시간가치에 대한 가격 상승 기대치가 반영된 것으로 여겨진다 본 연구에서는 우리나라의 특수한전매시장에서의 전매여부를 중심으로 전매 특성에 영향을 미치는 요인에 대해 실증하였다. 자 료는 D건설사에서 1995년부터 2016년까지 전국에 공급한 아파트 분양자료이다 실제 공급한분양자료 중 입주권 자료는 제외하고 분양권 자료만을 추출하여 총 192개 65662단지 세대의데이터를 분석에 사용하였다 종속변수는 전매가 이루어진 경우와 전매되지 않는 경우인 전매여부로 나누어 이항로짓 회귀분석을 실시하였다 설명변수는 부동산시장특성 계약특성 계약자특성 입지특성 단지특성 주호특성 시기 및 지역특성으로 구분하여 어떤 조건에서 전매가 일어날 확률이 발생하는지에 대해 분석하였다

아파트시장의 전매거래량에 관한 연구

송선주 ( Song Seonju ),신종칠 ( Shin Jong Chil ) 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.-

본 연구는 2006년 1월부터 2016년 12월까지의 서울시 및 6대 광역시의 아파트 전매량(분양권·입주권) 패널데이터를 토대로 주택시장이 전매량에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 자료는 국토교통부 실거래가 공개정보시스템을 통해 지역별 전매량 자료를 수집하여 패널데이터를 구축하였다. 변수군은 거시·부동산시장특성, 정책특성, 수요·공급특성으로 구분하여 전매량에 미치는 요인을 살펴보았다. 수요 연구결과는 첫째, 거시특성으로 금리가 낮을소루고 전매량은 증가하는 것으로 나타났다. 둘째, 가격지수상승률이 높을수록, 아파트매매량이 많을 수록 전매량은 증가하는 것으로 분석되었다. 셋째, 정책특성으로 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우에 전매량은 감소하는 것으로 나타났으며, 분양가상한제가 적용되면 향후 기대가격상승으로 인해 전매량은 증가하는 것으로 나타났다. 수요·공급특서에서는 인구유입이 증가할수록, 분양물량이 많을수록 전매량은 증가하고, 미분양물량이 많아지면 대체효과로 인해 전매량은 감소하는 것으로 분석되었다.

주택 규제정책이 아파트 전매거래량에 미치는 영향

송선주(Song, Seonju),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.2

Under the Korean ownership pre-sale system, developers can sell ownership of apartment units as soon as they start to construct apartment complexes. In Korean apartment market, people call this kind of pre-completion apartment ownership as Bun-yang-kwon or Yip-ju-kwon. Since there is a time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownerships during the construction period. This study examines the effect of housing regulation policies on the trading volume in pre-sale apartment ownership market. Specifically, this study analyzes the trading volume of pre-sale apartment ownership in 72 autonomous administrative districts(Gu) of Seoul, Busan, Daegu, Incheon, Gwangju, Daejeon and Ulsan from January 2006 to December 2016 respectively. The independent variables are classified into real estate regulation policy characteristics, local real estate market environment characteristics, and local demand - supply characteristics. This study uses the LSDV(Least Squared Dummy Variables) model to consider differences between panel groups such as autonomous administrative districts in fixed effect panel analysis. The empirical research finds that the real estate policies have significant effects on the trading volume in pre-sale apartment ownership market. In addition, this study shows that the local real estate market environment and demand - supply characteristics of each autonomous districts have significant impacts on trading volume in pre-sale apartment ownership market.

학군특성이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구

김기준(Kijun Kim),요요(Yao Yao),송선주(Seonju Song) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.9 No.2

중국 부동산시장의 고속 발전 이면에는 불합리한 시장구조, 불완전한 부동산 시장제도, 주택가격의 폭등 등 해결해야 할 난제들이 남아있다. 특히 중국의 학군주택제도와 같은 특수한 교육정책은 부동산시장과 불가분의 관계를 유지하고 있다. 본 연구는 이러한 배경을 바탕으로 중국 베이징의 핵심권역과 중심권역을 대상으로 학군주택의 가격 형성요인을 연구하였다. 이를 위해 헤도닉 가격 모형을 이용하여 베이징 주택가격을 결정하는 요인을 지역특성, 입지특성, 단지특성, 건물특성, 교육특성으로 구분하여 분석하였다. 분석결과로는 지역특성별로 주택가격에 대한 영향력이 유의미함을 확인하였고, 교육특성으로서 학교등급이 주택가격에 정(+)의 영향력을 가지는 것을 분석하였다. 또한 핵심권역 및 학교와 가까울수록 주택가격은 상승하였으며, 주거쾌적성을 나타내는 단지특성과 건물특성도 주택가격을 형성하는 요인으로 확인되었다. 상기와 같은 연구결과는 베이징 주택시장의 가격형성요인을 더욱 구체적으로 이해하는데 도움이 되며, 주택 및 교육정책을 추진하는데 활용될 수 있다. The rapid growth of the Chinese real estate market has a number of dilemmas, such as unreasonable market structure, incomplete real estate market system, and skyrocketing house prices. In particular, special educational policies, such as China s school district housing system, are inseparable from the real estate market. With this background, this study aims to look into pricing factors of school-district housing, focusing on core and central areas in Beijing, China. The hedonic pricing model was used in order to analyze factors that determine house prices in Beijing, in terms of region, location, complex, building, and education. As a result of the study, it was found that regional properties have significant influences on house prices, and also educational properties, particularly the status of schools, have a positive correlation with house prices. Besides, the result showed that houses which are located closer to core region and schools tend to have higher prices, and also complex and building properties are the important factors that determine house prices. The above result is expected to highly contribute to the in-depth understanding of the pricing factors in the Beijing s housing market and also to the development of more strategic housing and educational policies.

단독주택의 가격형성요인에 관한 연구

이규태(Kyutai Lee),하한종(Hanjong Ha),송선주(Seonju Song) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.9 No.2

본 연구의 목적은 서울시 구로구의 행정동과 지역생활권별 단독주택의 거래가격이 어떠한 특성 변수에 의하여 영향을 받는지를 분석함으로써 구로구 부동산정책 자료로 활용하고 이를 지역의 구민들에게 제공하는 데에 있다. 이에 2013년 1월 1일부터 2014년 9월 30일까지 구로구 부동산거래관리시스템(Real Estate Trade Management System: RTMS)에서 직접 발췌한 단독주택의 거래사례 305건을 기준으로 현장조사, 항공사진, 지적공부(地籍公簿)에 나와 있는 토지특성과 매칭을 하여 분석에 이용하였다. 헤도닉가격모형을 기반으로 다중회귀분석을 실시한 결과, 지역특성의 경우 구로구 행정동은 구로동 > 개봉동 > 가리봉동 > 신도림동 순으로 가격이 높은 것으로 분석되었으며, 지역생활권은 구로-신도림 지역생활권 > 고척-개봉 지역생활권 > 구로디지털단지 지역생활권에 입지하는 순으로 단독주택의 가격이 높은 것으로 나타났다. 다음으로 토지특성, 입지특성, 주택특성에 있어서 단독주택 가격형성에 미치는 영향력은 2종ㆍ3종 일반주거지역, 준주거지역, 정방형ㆍ장방형, 평지, 광대로ㆍ중로, 연면적 등이 정(+)의 영향력을 주는 것으로 나타났고, 토지면적이 넓을 수록, 지하철역까지의 거리가 멀어질수록, 대형마트까지의 거리가 멀어질수록, 철로변에 근접할수록 단독주택가격은 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다. The purpose of this study is to analyze the characteristics of the sales price of the single-detached house in Guro-gu. For this study, 305 cases of single-detached houses extracted from RTMS from January 1, 2013 to September 30, 2014 are used for analysis by matching land characteristics in field surveys, aerial photograph, and cadastre. Multiple regression analyses based on the hedonic price model showed that the price of the single-detached house was higher in order of Guro-dong, Gaebong-dong, Garibong-dong, and Sindorim-dong. As for the regional characteristics, the prices of single-detached houses were higher in the order of Guro-Sindorim, Gocheok-Gaebong, and Guro Digital Industrial Complex. House prices were found to be higher if the sites are classified as general residential area class Ⅱ&Ⅲ or semi-residential area. However, if the land area of the sites are larger and the sites are located further away from subway stations and big market, house price were found to be relatively lower.