공동주택 관리비에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

이규태 ( Lee Kyutai ),김현우 ( Kim Hyunwoo ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.-

The purpose of this study is to analyze the impact factors of common management fee according to the differences in management facilities in the multi-family housing in Seoul. For this purpose, the impact factors on common management fee were analyzed using the Hedonic Price Model (HPM). Analysis results are as follows. Firstly, the types of stairs, age sequences, and parking spaces per dwelling were analyzed as an increase in common management fee. Besides, individual heating system, the number of dwelling units, and exclusive dwelling area have been analyzed to have a negative impact on common management fee. Secondly, for attribute of management, it was analyzed that the consigned administration and the number of management personnel affected common management fee positively. Thirdly, if the method of electricity supply is a single contract type, and the fire protection method was a P (Proprietary) type, it is analyzed as an increase in common management fee. Also, the more elevators per dwelling, the greater the fee of common management.

구분소유 상가의 경매 매각가격 결정요인 분석

이규태 ( Lee Kyutai ),신일진 ( Shin Iljin ),김형근 ( Kim Hyungkeun ),신종칠 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.3

The partitioned ownership retail store draws the attention of real estate auction market participants because it is a representative income producing property and does not require huge investment fund for bidding. The objective of this research is to explain influencing factors on the sales price of partitioned ownership retail store in real estate auction market. In the empirical study, we analyze 362 partitioned ownership retail stores sold in Seoul real estate auction market by using Hedonic Price Model (HPM). The main empirical results are as follows. Firstly, this study finds the auction characteristics such as the blanket auction, the number of bidders, etc. have significant effects on the sale price. Secondly, this study shows the locational characteristics such as the nature of trade area that retail building is located, the number of the road around a building, the distance between retail building and subway station, and pedestrian traffic around the building have influences on the sale price. Thirdly, this study confirms the building and store characteristics such as the age of a building, type of tenant mix in the building, leasable area of the store, and the floor that store is located, have impacts on the sale price. This research can be used to lay the foundations of academic research on the auction of the retail property, and give significant implications to participants in retail property auction market.

단독주택의 가격형성요인에 관한 연구

이규태(Kyutai Lee),하한종(Hanjong Ha),송선주(Seonju Song) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.9 No.2

본 연구의 목적은 서울시 구로구의 행정동과 지역생활권별 단독주택의 거래가격이 어떠한 특성 변수에 의하여 영향을 받는지를 분석함으로써 구로구 부동산정책 자료로 활용하고 이를 지역의 구민들에게 제공하는 데에 있다. 이에 2013년 1월 1일부터 2014년 9월 30일까지 구로구 부동산거래관리시스템(Real Estate Trade Management System: RTMS)에서 직접 발췌한 단독주택의 거래사례 305건을 기준으로 현장조사, 항공사진, 지적공부(地籍公簿)에 나와 있는 토지특성과 매칭을 하여 분석에 이용하였다. 헤도닉가격모형을 기반으로 다중회귀분석을 실시한 결과, 지역특성의 경우 구로구 행정동은 구로동 > 개봉동 > 가리봉동 > 신도림동 순으로 가격이 높은 것으로 분석되었으며, 지역생활권은 구로-신도림 지역생활권 > 고척-개봉 지역생활권 > 구로디지털단지 지역생활권에 입지하는 순으로 단독주택의 가격이 높은 것으로 나타났다. 다음으로 토지특성, 입지특성, 주택특성에 있어서 단독주택 가격형성에 미치는 영향력은 2종ㆍ3종 일반주거지역, 준주거지역, 정방형ㆍ장방형, 평지, 광대로ㆍ중로, 연면적 등이 정(+)의 영향력을 주는 것으로 나타났고, 토지면적이 넓을 수록, 지하철역까지의 거리가 멀어질수록, 대형마트까지의 거리가 멀어질수록, 철로변에 근접할수록 단독주택가격은 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다. The purpose of this study is to analyze the characteristics of the sales price of the single-detached house in Guro-gu. For this study, 305 cases of single-detached houses extracted from RTMS from January 1, 2013 to September 30, 2014 are used for analysis by matching land characteristics in field surveys, aerial photograph, and cadastre. Multiple regression analyses based on the hedonic price model showed that the price of the single-detached house was higher in order of Guro-dong, Gaebong-dong, Garibong-dong, and Sindorim-dong. As for the regional characteristics, the prices of single-detached houses were higher in the order of Guro-Sindorim, Gocheok-Gaebong, and Guro Digital Industrial Complex. House prices were found to be higher if the sites are classified as general residential area class Ⅱ&Ⅲ or semi-residential area. However, if the land area of the sites are larger and the sites are located further away from subway stations and big market, house price were found to be relatively lower.

주거용부동산 경매의 투자수익률 결정요인에 관한 연구

이규태(Lee, Kyutai),김영일(Kim, Youngil),김형근(Kim, Hyun gkeun),신종칠(Shin, Jongchil) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.72 No.-

본 연구는 주거용부동산 경매의 경락 후 투자수익률 결정요인을 분석하고자 각기 다른 시점과 물건별 보유기간이 상이한 점을 고려하기 위해 DCF를 이용한 자기자본 월 투자수익률을 측정하여 다중회귀모형을 이용한 월 투자수익률의 영향요인들을 검토하였다. 주요 분석의 결과는 다음과 같다. 첫째, 경매특성으로 응찰자 수와 유찰횟수가 월 투자수익률에 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 본 연구의 분석에 따르면 투자특성으로 차입금비율과 경락 후 공실기간, 보유기간에 따라 월 투자수익률이 크게 달라질 수 있음을 확인할 수 있었다. 셋째, 부동산시장특성과 지역특성에 따라서 월 투자수익률에 미치는 영향의 정도가 다른 것으로 분석되었다. 끝으로 투자대상이 되는 상품의 입지특성에 따라 지하철역과의 거리는 중요한 요인임을 밝혔고, 상품특성과 관련하여 1군 건설사여부와 주택의 유형, 전용면적, 소재 층에 따라서 월 투자수익률에 미치는 영향력이 다른 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this study, we estimate the monthly investment returns of actual cases based on DCF and analyze the influence of various factors on monthly investment returns after successfully bid in residential property auctions. (2) RESEARCH METHOD This study analyzes influences of auction, auction investment, real estate market, region, and product characteristics on return on auction investment by using a multiple regression model. (3) RESEARCH FINDINGS In this study, we found that investment characteristics have a great influence on return on auction investment. 2. RESULTS The empirical results of this study are as follows. Firstly, this study finds the auction characteristics such as the number of bidder, and the number of auction miscarriage, have significant effects on return on auction investment. Secondly, this study shows the auction investment characteristics such as the debt ratio of entire investment, vacancy period after auction, and holding period of residential property have influence on return on auction investment. Thirdly, this study confirms the real estate market condition, and region also have impact on the return on auction investment. Finally, this study discovers the return on auction investment is also affected by product characteristics such as distance from subway station, brand of residential complex, type of residential property, size of residential unit, and floor level of residential unit.

공동주택 공용사용료의 영향요인에 관한 연구

이규태(Kyutai Lee),신종칠(Jongchil Shin) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

공용사용료는 공동주택단지 내에 설치된 여러 시설, 설비의 정상적인 기능의 작동 등을 위한 유틸리티(utility) 사용료(공용전기료, 공용수도료, 공용가스사용료, 공용난방비, 공용급탕비 등)를 의미한다. 이러한 점에서 공용관리비의 성격을 지니고 있음에도 개별사용료에 포함되어 부과ㆍ징수되고 있어 관리비에 대한 관심에 비해 주목을 받지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 공동주택 관리정보시스템의 자료를 사용하여 2012년부터 2017년까지의 총 83,219개 공동주택단지를 표본으로 공용사용료 결정모형을 추정하였다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 본 연구를 통해 공동주택의 단지특성이 공용사용료에 미치는 영향을 확인할 수 있었다. 특히, 난방방식이 무엇인가에 따라 부담비용의 절감에 기여하는 것으로 나타났다. 둘째, 본 연구는 관리특성으로 전기공급 계약방식이 공용사용료에 유의적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 종합계약을 채용한 경우, 비용 효율성이 있는 것으로 분석되었다. 셋째, 본 연구는 시설 및 설비특성이 공용사용료에 유의적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 급수방식으로 부스터펌프를 채용하고 있는 공동주택단지의 공용사용료가 약 11.74% 낮게 나타난 것은 주목할 만한 연구결과이다. The common area usage fee means the utility fee for the operation of the normal functions of the facilities and equipments installed in the apartment complex. The common area usage fee is included in the individual usage fee, so it is not attracted attention compared to the interest in the management fee. Nevertheless, it is certain to increase the cost burden of apartment house owners. In this study, we use K-apt data to estimate the common area usage fee model from a total of 83,219 apartment complexes from 2012 to 2017 as a sample. The main results of this study are as follows. First, this study has confirmed the effect of the characteristics of apartment complex on the common area usage fee. Especially, it is found that the heating method contributes to the reduction of the burden cost. Second, this study shows that the contract type of electricity supply has a significant effect on the common area usage fee. It is analyzed that it is cost effective when the electricity supply is adopted as a total type. Third, this study shows that the characteristics of facilities and equipment have a significant effect on the common area usage fee. It is noteworthy that the common area usage fee of the apartment complex adopting the booster pump by the water supply method was about 11.74% lower.

공동주택 관리비에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

이규태 ( Lee Kyutai ),김현우 ( Kim Hyunwoo ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.4

The management fee of apartment complex becomes an object of attention in Korea. Many people cast questions about the management fee. This study examines the impact factors on common area management (CAM) fee of apartment complexes. This study categorizes influencing factors into the apartment complex, management, facility and equipment characteristics. This research analyzes common area management fees of 1,394 apartment complexes by using multiple regression models. The main empirical results are as follows. Firstly, the apartment complex characteristics such as the types of the apartment complex (residential only vs. multi-use apartment complex), the age of apartment complex, the size of apartment unit area, and the number of parking space per dwelling unit, have positive impacts on common area management fee. However, the apartment complex characteristics such as the size of the apartment complex, the proportion of exclusive area to total complex area, corridor stair type, and individual heating system, have negative impacts on common area management fee. Secondly, the management characteristics such as management by a third-party company, the number of management personnel per dwelling unit, and single contract type of electricity charge, have positive influences on common area management fee. These results show management activities of the apartment complex can increase or decrease the common area management fee. Thirdly, the facility characteristics such as the number of elevator and CCTV per dwelling unit, have positive effects on common area management fee. Fourthly, the equipment characteristics such as P (Proprietary) type fire protection system, and gravity tank type water supply system, have positive effects on common area management fee. These results demonstrate common area management fee can be affected by the equipment, which was decided in the stage of apartment design and development. These results show the perspective of Life Cycle Cost (LCC) approach is necessary for common area management. Fifthly, the common area management fees are different according to regions.

공동주택의 관리방법 선택과 관리인원 결정요인

이규태(Kyutai Lee),신종칠(Jongchil Shin) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

공동주택 관리비는 공정하게 부과되어야 할 것이고 적정하게 산정되어 지출되어야 할 것이나 관리비가 효율적으로 부과되는 것인지에 대한 사회적 논란은 끊임없이 제기되고 있다 그럼에도 공동주택 관리와 관련된 학술적 연구는 제한적인 형태로 진행되고 있고 공동주택 관리방법과 관리인원에 관한 연구는 그 필요성이 있음에도 찾아보기 어려운 상황이다 이에 본 연구 에서는 공동주택의 관리방법 선택에 영향을 미치는 요인에 대해 살펴보고 개별 단지의 특성요인이 관리인원 수에 미치는 상호연관의 정도를 분석하여 살펴보았다 주요 연구결과를 정리하면 다음과 같다 첫째 공동주택의 관리방법은 단지특성 단지시설특성 지역특성 등 다양한 요인에 의해 영향을 받는다는 점에서 개별 단지의 환경과 특성에 따라 적합한 관리방법의 채택이 필요하다는것을 보여준다 둘째 채택된 관리방법에 따른 관시설관리용역 경비 청소 의 운영은 이와 관련된 세부적인 규정이 부재하나 여러 특성을 종합적으로 고려한 관리인원의 결정이 필요함을 시 사한다 그러므로 이와 같은 논의들은 최소의 비용으로 최대의 관리능률을 제고하도록 지도 및 감독하자는 데에 본 연구의 의의가 있다 할 수 있다

공동주택관리에 관한 세 가지 에세이

이규태 ( Lee Kyutai ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2019 不動産學硏究 Vol.25 No.2

공동주택은 시간이 경과함에 따라 물리적으로 노후화하기 시작하고, 기능적으로도 여러 문제가 발생한다. 이러한 점에서 거주자들의 삶의 질이나 경제적 가치 보전을 위해 공동주택관리는 매우 중요하다. 그런데 공동주택관리를 수행하는 주체에 따라 전문성이 상이하기 때문에 전문성 여하에 따라 관리서비스 품질이나 관리 효율성에 직접적인 영향을 미치게 되어 결과적으로는 입주자등(입주자+사용자)이 부담하는 관리비의 수준이 결정될 가능성이 높다. 그럼에도 기존의 선행연구에서는 물리적인 특성에 따른 관리비의 차이에 초점을 맞춘 연구가 주를 이루고 있어 본 연구에서는 공동주택관리에 대한 다각적인 이해를 위해 세 가지 측면으로 접근하여 실증연구를 진행하였다. 첫째는 공동주택의 관리활동 결과물인 총공용비용(공용관리비+공동사용료)에 대한 결정구조를 분석하였다. 확률효과 모형을 이용한 주요 연구결과를 살펴보면, 단지특성으로 공동주택의 유형과 세대수, 전용률, 세대당 주차대수, 주력 전용면적, 경과연수, 난방방식, 유명브랜드여부, 친환경건축물인증여부에 따라 총공용비용에 미치는 영향에 유의적인 차이가 있다는 것을 보여주었다. 특징적으로 친환경건축물인증여부의 경우, 단기적으로는 비용절감 효과가 나타났지만 경과연수가 증가함에 따라 이러한 효과는 상쇄되는 것으로 분석되었다. 다음으로 관리특성에서는 전기공급 계약방식이 종합계약인 경우, 총공용비용이 유의적으로 낮게 나타났고, 시설 및 설비특성에 따라 총공용비용에 미치는 유의적인 영향을 확인할 수 있었다. 특히, 전기공급 계약방식이나 급수방식에 따라서도 비용절감의 여지를 보여준다는 점은 주목할 만하다. 둘째는 관리과정에 대한 내용으로 관리방식에 따른 선택편의를 고려한 관리인원의 결정요인을 분석하였다. 표본선택 모형을 이용한 주요 연구결과, 관리방식과 관리인원은 관리대상이 되는 공동주택단지의 여건에 기초하여 관리 전문성이 요구되는 정도의 차이에 의해 결정되는 것으로 나타났다. 구체적으로 관리방식과 관리인원 모두 공동주택의 기본적 특성에 해당하는 공동주택의 유형과 세대수, 전용률, 세대당 주차대수, 경과연수 등을 비롯하여 세부적 특징인 시설 및 설비특성에 유의적인 영향을 받는 것으로 분석되었다. 관리인원의 경우, 거주자들의 관리서비스에 대한 기대수준에 큰 영향을 받을 가능성이 높은 주력 전용면적이 커짐에 따라 일상유지관리에 더 많은 관리인원이 운영된다는 것을 확인할 수 있었다. 셋째는 DEA를 이용하여 단지별 총공용비용의 상대적 효율성을 측정하고, 그 결정요인에 대해 살펴보았다. 주요 연구결과를 정리하면, 공동주택의 물리적 특성뿐만 아니라 관리특성과 시설 및 설비특성이 비용 효율성에 유의적인 상이한 영향을 미치는 것으로 분석 되었다. 특히, 물리적·기능적 진부화 문제와 밀접히 관련된 경과연수가 효율성의 결정에 미치는 상대적 영향력이 가장 큰 것으로 나타났다. 따라서 관리의 효율성 제고를 위해서는 총공용비용의 적절한 통제와 더불어 노후화에 따른 비용 비효율성을 줄일 수 있는 방향으로 관리업무를 추진하는 노력이 필요함을 시사하고 있다.

베이커리 전문점의 상가권리금 결정요인에 관한 사례분석 연구 -A사 프랜차이즈 전문점의 영업특성을 중심으로-

임노환 ( Lim Nohwan ),박지윤 ( Park Jiyun ),이규태 ( Lee Kyutai ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.2

인구구조의 변화, 저금리 기조의 강화 등 사회적·경제적 환경의 변화에 따라 적절한 투자대상을 찾기 힘든 상황 속에서 최근 신규 창업자들의 소매업 프랜차이즈시장 참여가 확대되고 있다. 이러한 상황에서 상가권리금을 둘러싼 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 권리금 형성구조에 대한 정확한 이해와 평가가 사업의 성패를 좌우할 가능성이 높다. 이에 본 연구에서는 수도권에 소재하는 A사의 프랜차이즈 베이커리 전문점의 권리금 거래사례 총 509건을 대상으로 하여 상가권리금의 형성에 미치는 영향요인들을 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 정리하면 첫째, 지역특성과 관련하여 상가가 소재하는 도시규모가 서울, 인천과 같은 대도시에서의 상가권리금이 유의적으로 높게 형성된다는 것을 확인하였다. 둘째, 본 연구의 분석결과를 통해 상권유형, 경쟁점포유무 등의 상권적 특성과 교통접근성으로 대표되는 지하철역 거리, 광대로여부가 상가권리금에 영향을 미치는 것으로 나타나 입지특성이 상가권리금의 형성에 중요한 영향요인이라는 것을 보여주고 있다. 특히, 상권적 특성과 관련하여 상업지 상권에서의 상가권리금이 주거지 상권에 비해 높게 나타났고, 경쟁점포가 존재하는 경우는 상가권리금에 부정적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 셋째, 건물 및 점포특성과 관련하여 물리적인 건물특성과 점포특성이 상가권리금에 유의적인 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연면적, 주차시설유무, 카페형여부의 경우 상가권리금의 증가요인으로 나타난 반면, 상가건물의 유형이 집합건물인 경우와 경과연수, 전용면적 등은 상가권리금의 형성에 있어서 감가요인이 된다는 것을 보여준다. 넷째, 본 연구의 분석결과는 영업기간, ROI, BEP, 현금매출비율, 점주교체여부, 그리고 임대료 등의 영업 및 임대계약특성이 상가권리금에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 구체적으로 영업기간은 길수록 상가권리금에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 나타났고, 점주의 경영성과와 관련된 ROI는 높을수록, BEP는 낮을수록 상가권리금이 높게 형성되는 것으로 나타났다. 또, 현금매출비율, 점주교체여부, 임대료의 경우도 상가권리금의 증가요인이 될 수 있다는 것을 보여주고 있다. In order to prevent disputes over the payment of the premium on the commercial building lease (hereinafter ‘premium’), it is critical to have precise understanding and assessment of how the premium is determined and constructed, which has significant influence on success of the business. This study analyzed 509 cases where the premiums were paid by new operators of popular franchise bakeries located in Seoul or surrounding area to extract factors that affect the premium. We found that, first, among regional characteristics, the size of the city is associated with the premium. Large metropolitan cities such as Seoul and Incheon mark significantly higher premium. Second, among locational characteristics, the type of commercial district, the presence of rival franchise stores, the accessibility to subway stations and the existence of large boulevards have significant impact on the premium. Especially, main commercial areas show higher premium than residential neighborhoods, and the presence of rival shops exhibits negative impact on the premium. Third, out of building and store related characteristics, physical conditions of the building and store shows significant impact on the premium. The stores with big total floor area, parking space and café-type space tend to reap higher premium whereas the stores in condominium buildings, old buildings and with large exclusive private area do oppositely. Fourth, the business operation and lease contract related factors such as number of years in business, ROI, BEP, ratio of cash revenue, change in ownership and monthly rent are additional factors affecting the premium. The longer the business has been in operation, the higher the premium. The higher ROI and the lower BEP make the premium higher. Moreover, the premium is high if cash revenue is big, the operator has been changed, and monthly rent is high.

상가임대차 시장에서 유권리 점포의 결정요인 - 베이커리 전문점의 권리금 지급사례를 중심으로 -

임노환 ( Nohwan Lim ),박지윤 ( Jiyun Park ),이규태 ( Kyutai Lee ) 아시아.유럽미래학회 2020 유라시아연구 Vol.17 No.4

본 연구는 실제 상가임대차 시장에서 권리금 지급여부의 결정구조를 살펴보고자 서울에 소재한 국내 대형 A사(社)의 프랜차이즈 베이커리 전문점을 사례로 임대차계약 정보를 활용하여 유권리 점포의 결정요인을 분석하였다. 본 연구에서는 2017년부터 2019년까지의 기간 중 임대차계약이 성사된 총 488건을 분석표본으로 하여 유권리 점포의 영향요인을 크게 지역특성, 입지특성, 건물 및 점포특성, 영업특성, 시기특성으로 분류하여 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 입지특성과 관련하여 본 연구의 분석결과, 상가의 위치에 따른 상권특성, 교통접근성 등 세부 입지여건에 의해 권리금 지급을 선택할 확률에 유의적인 차이가 있는 것으로 나타났다. 상권특성과 관련해서는 유동인구가 풍부할수록 유권리 점포의 결정에 긍정적인 영향력을 미치는 요인이라는 것을 보여주고 있다. 또, 상권유형에 따라 권리금 지급여부에 차이가 있는 것으로 나타났는데, 구체적으로 주거지에 비해 상업지에서 권리금 지급의 확률이 더 높게 나타났다. 한편, 상가 주변에 경쟁점포가 존재하는 경우에는 상가의 가치가 저평가 될 가능성에 의해 무권리 점포로 결정될 수 있다는 것을 보여준다. 이런 상권특성 이외에 교통접근성과 관련하여 지하철역 접근성이 우수한 경우 역세권 효과로 인해 권리금 지급을 선택할 가능성이 높게 나타났고, 접면도로 폭의 경우는 베이커리 전문점의 특성상 중로에 해당하는 12m-25m 구간에서 유권리 점포로 결정될 확률이 높다는 것을 보여주고 있다. 둘째, 건물 및 점포특성과 관련하여 상가건물의 연면적, 주차시설유무, 카페형여부, 전용면적 등의 물리적인 요인들이 유권리 점포의 결정에 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구의 분석결과에 의하면 건물규모 측면에서 연면적이 클수록 권리금 지급의 가능성이 높다는 것을 보여주고, 주차시설이 있는 상가건물의 경우 유권리 점포로 결정될 확률이 높게 나타났다. 또, 점포특성과 관련된 카페형여부의 경우 유형물 투자가 이뤄진다는 점에서 유권리 점포로 결정될 수 있다는 것을 확인하였고, 전용면적 측면에서 대규모 점포에 비해 소규모 점포에서 권리금을 지급할 확률이 높은 것으로 분석되었다. 셋째, 영업특성과 관련한 본 연구의 분석결과, 장기간 사업을 영위함에 따른 영업상의 노하우를 반영하는 영업기간이 길수록 유권리 점포로 결정될 가능성이 높은 영향요인으로 나타났다. 본 연구의 분석결과를 통해 유권리 점포의 결정은 장소적 이익을 나타내는 상권특성, 교통접근성뿐만 아니라 건물 및 점포특성, 영업특성에 따라 권리금 지급을 선택할 확률에 상이한 영향을 미친다는 것을 종합적으로 보여줌으로써 기존 논의를 더욱 구체화하였다는 데에 의의를 가진다. 또한, 서울의 소매업 프랜차이즈시장에서 베이커리 전문점이 가지는 위상을 고려해 볼 때, 베이커리 전문점을 대상으로 한 연구로서도 의의를 가질 것으로 생각된다. This paper analyzed the determinants of stores with premium payments while using the information of the lease agreement of the franchise bakery shop of a Korean large company A located in Seoul to research the decision structure of premium payments in the commercial lease market. This paper sampled and analyzed 488 lease contracts made from 2017 to 2019, and analyzed the influencing factors of stores with premium payments, categorizing them by regional characteristics, locational characteristics, building and store characteristics, business characteristics, and time characteristics. The results of the study are as follows: First, the analysis results of research related to locational characteristics show that specific location conditions, such as trade area characteristics and access to transportation, significantly influence the choice of premium payments. Regarding the characteristics of the trade area, the larger the pedestrian traffic around the store building, the higher the probability of choosing stores with premium payments. Regarding stores with premium payments according to the type of trade area, there was a higher probability of stores with premium payments in commercial rather than residential. If there are competing stores around the store, the store’s value may decrease and the store may become stores with no premium payments. Regarding traffic accessibility, if the subway station is close, the possibility of choosing stores with premium payments increases by the effect of subway station influence area. About street adjacency, the possibility of stores with premium payments was high in the 12m-25m area because of the specialty of bakery stores. Second, about building and store characteristics, physical factors such as total area, parking lot, café-type, and exclusive area have a different influence on the decision of stores with premium payments. The larger the total area and the more parking lots, the higher the probability of stores with premium payments. In addition, there is a high possibility of stores with premium payments because tangible goods are invested in café-type stores. Regarding the exclusive area, small stores had higher possibility of stores with premium payments compared to large stores. Third, on the business characteristics, if the business period that reflects long-term sales know-how is longer, there was a higher probability of stores with premium payments. It is meaningful that this paper made the existing discussion more detailed by revealing that trade area characteristics, traffic accessibility, building and store characteristics, and business characteristics have different effects on the choice of stores with premium payments, this paper is also meaningful in that it studied bakery stores, considering the big position of bakery stores in Seoul’s retail franchise market.