실적에 기반한 도시철도 정거장 규모산정 연구 -수요예측과 수송실적의 불균형 현상을 중심으로-

김종황 ( Jonghwang Kim ),백성준 ( Sungjoon Baek ),김여원 ( Yeowon Kim ) 한국건설경제산업학회 2015 건설경제산업연구 Vol.6 No.1

본 논문은 서울시 도시철도 정거장을 대상으로 수요예측과 수송실적의 관계를 파악하여 수요예측 값의 과예측 현상을 실증적으로 분석하였다. 서울시 지하철 3ㆍ4호선의 45개 정거장과 5ㆍ6ㆍ7ㆍ8호선의 136개 정거장중 169개역을 대상으로 분석하였으며, 건설 이후 연장되거나 추가된 신설 역사는 제외하였다. 횡단면자료를 구축하고 분산분석, 다중회귀분석을 실시하였다. 상관분석 결과, 대합실면적이 승강장면적보다 과다예측률과 상관성이 더 컸다. 그리고 분산분석에서는 설명변수로 예측대비실적을 3개 집단으로 구분하여 비교한결과, 승강장면적보다 대합실면적이 예측대비실적 구분에서 더 의미있는 차이를 보였다. 또한 과다예측률을 적용하여 수정대합실면적을 산정한 후 다중회귀분석을 실시한 결과, 수정대합실면적이 수송실적을 설명하는데 유의미한 변수임을 보였다. 반면, 기존대합실면적은 수송실적에 전혀 유의미하지 않았다. 실적에 부합하는 대합실면적을 적용하게 되면 기존대합실면적은 51%까지 줄일 수 있는 것으로 계산되었고 전체 역사면적은 평균 32~38% 줄일 수 있는 것으로 나타났다. 이는 공사기간 및 비용 절감과 유지관리비용 절감과도 직결될 것으로 판단된다. In this study, we examine that there is how much discrepancy between passenger demand estimates and transport performance and how bigger the over-prediction makes subway station size. We collect the data and execute an empirical analysis on 136 stations among the 169 stations of Seoul Subway line 3, 4, 5, 6, 7, 8. The results of correlation analysis and ANOVA are that over-prediction rate is more related with a concourse size than a platform area size and when we compare 3 groups according to performance to prediction ratio, the concourse size reveals a meaningful difference between groups at 5% confidence level. And the result of multiple regression analysis shows that transport performance could be explained with corrected concourse size but original concourse size doesn``t work. Now we can recompute the total station size with the performance-based approach, that is reducing a concourse size. On an average 51% concourse size could be downsized and also 32-38% cutting of each subway station size could be.

한국 베이비붐세대의 은퇴 후 주거 선택과 이동 특성

임기흥(Ki-Heung Lim),백성준(Sungjoon Baek) 한국콘텐츠학회 2014 한국콘텐츠학회논문지 Vol.14 No.11

본 연구는 한국베이비붐세대의 은퇴후 주거선택을 고찰하기 위해 은퇴 후 주거선택 기준, 선호하는 주택유형, 규모 및 주거이동특성 등에 대하여 분석하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 한국의 베이비붐세대는 은퇴 후에는 은퇴 전과 다른 기준으로 주거를 선택할 가능성이 높으며, 쾌적성과 편의성이 높은 비중을 차지하고 있다. 둘째, 베이비붐세대는 은퇴 후 아파트거주 비율이 대폭 축소될 것으로 보이며, 반면 전원주택 및 타운하우스의 거주를 선호하는 것으로 분석되었다. 셋째, 베이비붐세대는 은퇴 후 주거면적을 일괄적으로 축소하는 것이 아니라 현재 보유 주택규모에 따라 다른 형태를 보일 것으로 추정된다. 넷째, 한국베이비붐세대는 은퇴 후 62.4%가 주거이동을 계획하고 있고, 이 중 지역 간 이동은 주거이동가구수의 과반수가 넘는 52.3%에 달해 은퇴 후 활발한 주거이동이 예상된다. 다섯째, 한국의 베이비붐세대의 지역 내 이동과 지역 간 이동에 영향을 미치는 영향변수가 다른 것으로 분석되었다. This paper is aimed to study on residential choice after retirement. For this reason, this study is analyzed in three aspects ; the factors of residential choice, preferred house types and scales, the characterization of residential mobility. This study reached several conclusions. Firstly, Korea baby boomers are likely to select their residence with different factors after retirement, and they are likely to choose their residence in the view of comfort and convenience. Secondly, apartment resident ratio is shown to be reduced after retirement, and the preference for the country houses and town houses is shown to be increased. Thirdly, the baby boomers dont reduce their residential scale in batches, while they are to show a different appearance depending on the retention scale of housing. Fourthly, The 62.4% of Korean baby boomers is to plan move their residences after retirement, 52.3% of movers, more than half of them, is to go to the different residential area. Fifth, it is analyzed that different variables are to influence on the local and regional of residential mobility of the baby boomers in Korea.

사회적경제공동체사업화를 위한 비즈니스 모델에 관한 연구 - 린캔버스 중심으로 -

김지영 ( Jiyoung Kim ),백성준 ( Sungjoon Baek ) 한국건설경제산업학회 2021 건설경제산업연구 Vol.8 No.2

본 연구의 주요 목적은 커뮤니티 조직의 한계를 반영하고 전략, 정당성을 충족시키기 위해 사회적경제공동체사업화를 위한 비즈니스모델 캔버스(CBMC)를 제안한다. 그리고 사회적가치창출과 경제적가치창출을 위한 거버넌스 논쟁. CBMC는 일반적으로 연계 프레이밍 및 (재)설계로 정의되는 수혜자 주변의 지역적 가치를 창출하기 위한 리소스 사용을 설명하기 위해 기존 BMC보다 더 나은 도구로 제시될 수 있으므로 이해 관계자에게 도움이 될 수 있다. 또한 CBMC는 논란과 같은 잘못된 관리로 인해 발생할 수 있는 문제로 ‘공공경제와 경제의 불균형'을 예방할 수 있어 정책 및 제도적 이해관계자에게도 유용하다. BMC의 대안이 되는 CBMC는 결과와 임팩트 면에서 명확한 수치화와 미션과 목표에 따라 정량화할 수 있다는 장점에 주목하고, 지속적인 관리를 위한 전략 수정 및 보완이 용이하다. The main purpose of this study is to propose a business model canvas (CBMC) for the commercialization of social economy communities to reflect the limitations of community organizations and to satisfy strategies and legitimacy. And the governance debate for social value creation and economic value creation. CBMC may benefit stakeholders as it can be presented as a better tool than traditional BMC to describe the use of resources to create local value around beneficiaries, usually defined by linkage framing and (re)design. In addition, CBMC is useful for policy and institutional stakeholders as it can prevent 'an imbalance between the public economy and the economy' due to problems that may arise from mismanagement such as controversy. CBMC, which is an alternative to BMC, pays attention to the advantages of clear quantification in terms of results and impact and quantification according to mission and goals, and it is easy to modify and supplement strategies for continuous management.

공인중개사 제도평가 및 직무환경 만족도에 관한 연구

방진원(Bang, Jin Won),백성준(Baek SungJoon) 한국부동산연구원 2021 부동산연구 Vol.31 No.1

2020년 7월 21일 통계청에서 발표한 ‘2019년 국민대차대조표 결과(잠정)’에 따르면 비금융자산 중 주거용 부동산이 차지하는 자산은 토지와 건물자산을 포함하여 5,000조원이 넘는 것으로 나타났다. 이러한 부동산의 거래 중심에는 공인중개사가 있다. 그러나 한국의 공인중개사는 신뢰도가 대체로 낮고 문제가 발생할 경우 대부분은 개인의 윤리부족과 부도덕성 및 직무유기 등으로 치부되어 왔다. 그런데 선행연구 결과, 신뢰도에 영향을 주는 주요 요인 중 하나는 직무만족으로 나타났다. 본 연구는 한국의 공인중개사 신뢰도를 높이는 방안을 직무환경 만족도와 연관하여 고찰하고자 한다. 이를 위하여 캐나다의 부동산중개 제도를 기본 모형으로 하여 공인중개사의 직무에 유기적으로 영향을 주는 실무환경, 관리환경 및 교육환경의 주요 요소들에 대한 선행연구를 고찰하고, 한국 공인중개사의 직무 만족도 등을 측정하였다. 캐나다 모형에 따른 한국의 공인중개사 만족도 실증분석결과, 실무환경과 교육환경에 대한 만족도가 높을수록 직무만족이 증가하고, 관리환경은 직무만족에 직접적인 영향을 주지 않지만 실무환경과 교육환경을 통하여 간접적으로 공인중개사의 직무만족에 영향을 주는 것으로 나타났다. 따라서 단기적으로는 실무환경과 교육환경에 대한 만족도를 높여줄 수 있도록 하고, 장기적으로는 선진국과 같이 별도의 공인중개사 관리감독기구를 통하여 중개사의 관리주체를 법률이 아닌 실질적인 주관기구의 설립이 필요한 것을 시사점으로 도출하였다. National Statistical Office released the “2019 National Balance Sheet Results (Estimation)” on July 21, 2020, which showed that residential real estate assets amounted to 5,000 trillion won and real estate agents are at the center of the transaction. However, most real estate agents have been accused of lack of reliability, personal ethics, immorality, and dereliction of duty if problems arise. Advance research has revealed that reliability is influenced by job satisfaction. To enhance the reliability of real estate agents in Korea, Canada’s real estate system is introduced. In addition, job satisfaction is measured in three ways under the working, management, and educational environment, with four major factors each to determine which environment and what factors affect job satisfaction. The findings of this study reveal that the higher the satisfaction level of the practical and the educational environment, the higher is the agent job satisfaction. In the long term, a practical supervising organization, not a law, must be established by a separate authorized brokerage management and supervision organization, such as in Canada and USA.

시장베타분석등을 통한 부동산투자회사 특성에 관한 연구

서정진(Jeongjin Seo),백성준(Sungjoon Baek) 한국콘텐츠학회 2014 한국콘텐츠학회논문지 Vol.14 No.12

부동산투자회사(리츠)는 부동산과 그 관련자산에 대한 투자를 통하여 운영되는 회사이다. 리츠는 채권, 일반주식 등과 비교했을 때 배당 중심의 수익구조로서 다른 투자대안에 비하여 상대적으로 고수익, 저위험으로 인식되었다. 리츠는 자기(관리)리츠, 위탁(관리)리츠, 기업구조조정(CR)리츠로 나뉜다. 관리당국은 리츠 활성화차원에서 최소 자본금제한을 지속적으로 감소시켰다. 리츠 규제 완화로 자산규모는 작아졌지만 양적으로는 증가하였다. 자기리츠에 대한 우호적인 시장 반응은 일부 리츠 종목주가를 액면가 대비 7배까지 오르기도 했다. 기존 리츠와 분리하여 자기리츠를 분석하게 되었다. 리츠의 특성변화를 규명하기 위하여 리츠의 일부 자산항목과 수익항목을 갖고 기본적 분석을 실시하였다. 상장리츠의 주가를 대상으로 한 기술적분석으로 시장베타분석 및 분산분석 등을 실시하였다. 위탁리츠와 자기리츠는 서로 다른 특성을 보여주고 있다. 일부 자기리츠는 시장베타를 상회하였다. 분산분석에서는 리츠업이 금융업과 건설업과 다른 시장움직임을 보여주고 있다. 자기리츠와 위탁리츠는 위험감소, 수익개선의 마켓 포트폴리오를 구성할 수 있는 포트폴리오 구성을 보여주었다. 리츠의 특성상, 건설산업 및 부동산 개발 관련 영역에서 사업성 및 수익성을 갖는 부동산개발금융의 역할을 수행한다면 간접투자금융기구로 원활하게 활용될 수 있을 것이다. The REITs is a company that operates by investing in real estate and its relevant assets. When compared to bonds or common stocks the REITs is a low-risk and high-profit investments. There are 3 types of REITs in Korea. The government department responsible for REITs Policy consistently reduced the minimum capital level for the REITs activation. Asset size at The REITs-deregulation brought smaller REITs, but increased in quantitative terms. Friendly reaction of the KRX, some REITs stock price was also up to par ratio of 7 times. Self-management REITs needed to analyze separately from any other REITs. To investigate the changes in REITs characteristics, the fundamental analysis was carried out with some asset and revenue items of REITs. In technical analysis of KRX REITs price, market beta analysis and ANOVA test was studied. Self-management REITs, consignment REITs show different characteristics. A beta of some Self-management REITs was higher than the market beta. The ANOVA test shows different market movement. Self-management REITs, consignment REITs showed portfolio selection management - risk reduction, improve profitability.

도시철도 대기공간의 적정규모 산정에 관한 연구

김종황(Jonghwang Kim),백성준(Sungjoon Baek),남두희(Doohee Nam) 한국철도학회 2016 한국철도학회논문집 Vol.19 No.2

부동산 중개서비스의 품질과 보수에 관한 연구 - 캐나다와 한국의 제도비교를 중심으로 -

방진원 ( Jinwon Bang ),김현영 ( Hyun Young Kim ),백성준 ( Sungjoon Baek ) 한국건설경제산업학회 2023 건설경제산업연구 Vol.9 No.1

본 연구에서는 한국과 캐나다의 부동산중개 보수 및 중개서비스 품질을 제도적으로 비교 연구함으로써 한국의 중개수수료 제도의 문제점을 도출하고 개선방향을 제시하였다. 한국의 부동산중개 보수는 다른 나라의 수준에 비해 낮은 요율체계의 적용을 받고 있다. 낮은 부동산중개 보수는 공인중개사의 직무의욕을 상실시키고 직무만족에 부정적인 영향을 미치게 된다. 또한 제공되는 서비스 품질을 저하시키고 결국 공인중개사의 신뢰성에도 치명적인 영향을 줄 수밖에 없다. 먼저 한국의 부동산중개 보수가 과다·과소한 편인지 확인하기 위하여 각 국가의 중개보수율을 비교하였으며 선행연구 고찰을 통하여 중개보수의 근본적인 생성요인들을 살펴보았다. 그리고 캐나다의 중개보수와 비교하기 위해, 중개사의 직무환경에 따른 각종 서비스 품질 요인들을 도출하고 양 국가 간 다양한 부동산 중개서비스의 품질에 대하여 살펴보았다. 연구 결과, 한국의 중개 보수료 수준을 높이기 위하여 위하여 부동산거래의 투명성을 확립하고, 보증보험을 현 시세에 맞추어야 하며, 전속중개제도 등을 확립해야 하는 것으로 나타났다. Services are intangible and compensation in return is highly subjective an d depends on satisfaction with the quality of service offered. Low real estate brokerage compensation causes real estate agents to lose their motivation to work and has a negative impact on their job satisfaction. In addition, it inevitably lowers the quality of services provided and ultimately has a fatal impact on the credibility of real estate agents. In this study, we first compared the brokerage remuneration rates of each country to determine whether Korea's real estate brokerage remuneration was excessive or too small, and looked into the fundamental factors that created the intermediary remuneration through a review of previous research. In order to compare brokerage fees in Canada, we derived various service quality factors according to the job environment of brokers and examined the quality of various real estate brokerage services between the two countries. As a result, it was found that in order to increase the level of real estate commission in Korea, transparency in real estate transactions must be established, professional liability insurance must be adjusted up to the current market price, and an exclusive brokerage system must be established, and so on.

노후 산업단지 개선을 위한 혁신펀드 활성화 방안

정재호 ( Jaeho Chung ),김종하 ( Jongha Kim ),백성준 ( Sungjoon Baek ) 한국건설경제산업학회 2014 건설경제산업연구 Vol.5 No.1

정부는 노후 산업단지 환경개선을 위하며 QWL 펀드를 조성하였으나, 민간투자의 촉진은 미흡한 측면이 있었다. 이에 QWL 펀드의 실태 및 문제점을 분석하고, 이를 토대로 새로운 산업단지 혁신펀드의 조성 및 운용방안을 제시하였다. 또한 향후 산업단지 혁신펀드에 대한 정부 재정 출자 및 정책펀드에 대한 효과적인 조성 o 운영에 대한 가이드라인을 수립하여 효율적인 정책 및 재정 집행에 대한 대안을 제시하고자 하였다. 산업단지 혁신펀드는 조합형 · 재간접펀드의 형태로 조성하여 구조고도화사업을 목적으로 하는 사업시행 또는 대행을 위한 펀드에 투자한다. 이를 통하여 혁신펀드는 마중물의 역할을 하고, 프로젝트 펀드에 민간 자본 참여를 유도하는 역할을 하게 된다. 다만, 기본적으로 구조고도화사업이 수익성 사업이 아니기 때문에 공공자금을 투입한다고 하더라도 민간 참여가 저조할 가능성이 있다. 이에 수익성의 정도를 평가 분류하여 수익성이 높은 사업에 민간 자본 참여를 활성화하고, 이로 인한 수익을 공공성이 높은 사업에 재투자 할 수 있는 방안을 제시하였다. 따라서 향후 산업단지 혁신펀드가 시장에 안착하기 위해서는 구조고도화사업에 대한 정밀한 사업성 · 위험성에 대한 평가가 선행되어야 하고, 객관적이고 투명한 사업관리가 이루어져야 한다. 아울러 원활한 민간 자본의 참여를 위해서는 민관협의체의 운용을 통한 투명한 투자사업 선정도 중요한 역할을 할 것이다. 이러한 장기적 자금순환 노력을 통해 노후화된 산업단지를 지속적으로 개량하고 관리할 수 있는 체계가 마련될 수 있을 것이다. The Korean government`s effort in QWL fund raising for improving conditions of the old industrial complex was not fully announced to the private investors. This study analyzed the status and problem of QWL fund and suggested a new innovation fund and its strategy. For the future improvement of the industrial complex, this study set the guidelines to establish and operate efficiently regarding the governmental finance investment and the policy fund. The guideline will be used to operate the policy and finance efficiently. The Innovation Fund of the industrial complex includes a combination fund and the funds of funds. The funds will be invested to implement or execute various businesses for the Restructuring Industrial Complex. In this process, the Innovation Fund will announce the private capital to the project fund. However, restructuring the Industrial Complex has low profitability. So the private investment will possibly be low. This study assessed and categorized the profitabilities of various projects. On the basis of the categorization, the private capital can be invested to the highly profitable projects and, with the profit, re-invest in the highly public projects. For safe arrival of the industrial innovation fund in the market, the potentiality and risk of the market of the Restructuring Industrial Complex should be preceded. The objective and transparent management of the business should also be required. For the effective participation of the private capital, the transparent selection of the investment project by the Public-Private Investment Council is important. With this long term flow of funds, the effective management and improved system for the old industrial complex could be settled.

주택 규모에 따른 가격 변동성 분석

김종호(Jongho Kim),정재호(Jaeho Chung),백성준(Sungjoon Baek) 한국콘텐츠학회 2013 한국콘텐츠학회논문지 Vol.13 No.7

본 연구에서는 문헌연구와 실증분석 방법을 사용하여 주택시장의 변화를 분석하고 향후 부동산 정책방향에 대해 제시하였다. 주택시장을 진단하기 위하여 국민은행의 주택가격지수와 부동산114의 자료를 활용하였다. 규모별 주택가격 변동성을 분석하기 위하여 GARCH모델과 EGARCH모델을 사용하였다. 본 연구의 분석결과, 1998년 이후 중대형주택의 변동성이 줄어든 반면, 소형주택은 중대형에 비해 변동성이 더 높은 것으로 나타났다. 소형주택가격의 변동률이 중대형 주택가격의 변동률보다 높다는 것을 증명하였다. 반면, 소형아파트의 공급이 급격이 줄어들었다. 반면에, 1-2인가구는 급격히 증가하였다. 이러한 요인들은 소형주택가격 급등의 주요한 원인이 되었다. 주택시장의 안정을 위해서는 단기대책을 지양하고 효과적이고 신뢰성 있는 주택정책이 증가되어야 한다. 더불어 장기적인 정책시스템이 확립되어야한다. 또한, 주택시장 안정화를 위해서는 임대시장의 개선이 반드시 이루어져야 할 것이다. In this study, we evaluate the volatility of housing prices by using literature review and empirical analysis and furthermore we suggest how to improve. In order to diagnose housing market, the KB Bank’s House Price Index, Real estate 114;s materials were compared. In addition, to examine the volatility, GARCH (Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedasticity) and EGARCH (Exponential GARCH) model are used. By analysis of this research, we found the volatility of housing price also was reduced in the medium and the large houses since 1998, while the volatility of small housing price relatively was large. We proved that the price change rate of small housing was higher than the medium’s. On the order hand, the supply of small apartments fell down sharply. The short-term oriented policy should be avoided, and the efficiency and credibility of policy should be increased. Furthermore, the long-term policy system should be established. and rental market’s improvement is necessary for stabilization of housing market.