취득원가 기준 부동산펀드의 수익률지수에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

펀드는 자본시장에서 대표적인 기관투자자 중 하나로 여겨진다. 그중 부동산펀드는 대부분 사모의 형태로 설정되는데, 이는 다른 자산에 투자하는 펀드에 비해 부동산펀드의 투명성을 낮추는 결과로 이어지고 있다. 특히 취득원가에 근거하여 기준가격과 수익률을 산출하는 우리나라 사모부동산펀드의 관행은 성과측정과 벤치마크의 작성을 어렵게 한다. 본 연구는 현행 취득원가 기준 수익률지수의 문제점을 살펴보고, 그 해결을 위한 대안적인 방법을 개발하는데 목적이 있다. 취득원가 수익률지수를 작성하여 검토한 결과 전반적으로 변동성이 크면서 누적수익률이 수직상승하는 현상이 다수 발견되어 벤치마크지수로 사용하기에 부적합한 것을 알 수 있었다. 이는 개별 펀드의 자본이득이 처분일에 일시 반영되기 때문인 것으로 판단된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구는 자본이득을 운용기간에 배분하는 방법을 도입하였다. 구체적으로는 취득원가수익률 대신 기하평균수익률을 사용하는 방법, 자본이득을 실현일 이전 운용기간에 균등배분하는 방법, 일정한 규칙에 의거하여 시점별로 가중배분하는 방법 등을 적용하 였다. 그 결과 기하평균 수익률지수는 변동성이 지나치게 낮으면서 시장을 반영하지 못하고, 균등배분 수익률지수와 가중배분 수익률지수는 그 성능이 유사한 가운데, 가중배분 수익률지수가 시장의 변동에 좀 더 민감한 것을 알 수 있었다. The investment fund is one of the major institutional investors in the capital market. A distinctive feature of the real estate fund is that most funds are established by private placement, therefore the transparency is lower than other types of funds. Especially, the accounting practice of Korean private real estate funds, which is based on acquisition cost, makes it difficult to evaluate the performance and construct the benchmark index. This study aims to review the problems of current accounting practice and develop alternative methods of return indexing. From the return index constituted by acquisition cost data, we found steep steps and strong volatility, which show the return index is not useful as a benchmark index. The reason is the accounting practice recognizing the capital gains of funds at once on the disposition days. To resolve this problem, this study develops alternative return indices reflecting market condition through distributing the capital gains of the funds among operating period. Three methods were adopted; 1) using the geometric mean of acquisition cost based return, 2) distributing the capital gain equally, and 3) distributing the capital gain differently using weight. The result says that 1) geometric mean return index shows too low variance and fails to trace market movement, and 2) equal distribution return index and weighted distribution return index are similar, but the latter is more sensitive to the market movement.

상업용부동산의 투자위험 측정지표에 관한 연구

민성훈 ( Min Seonghun ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.4

To examine the most useful investment risk measure of the commercial real estate, this study compares representative risk measures such as variance(total risk), semi-variance(downside risk) and betas(systemic risk) of the office market. For the systemic risk, this study adopts not only traditional CAPM but also Consumption based CAPM(CCAPM) and Production based CAPM(PCAPM). The result of empirical analysis says that 1) the systemic risk measures, except for the beta of PCAPM, are better than the total and downside risk measures in explaining the return of office. 2) the beta of CCAPM is most superior among systemic risk measures regarding goodness-to-fit and significance. 3) even though the beta of CCAPM is useful, the model itself is not enough to explain the asset price of office. The single variable CCAPM contains significant alpha or excessive return which is not explained by the beta.

부동산펀드 수익률의 시계열 특성과 유형간 동적 상호작용에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.1

부동산펀드의 수익위험 특성과 유형간 상호작용에 대한 이해의 필요가 커지고 있다. 본 연구는 부동산펀드의 일간 수익률 및 순자산증가를 분석하여 다음과 같은 결과를 얻었다. 첫째, 수익위험은 해외형 > 임대형 > 대출형 순으로 큰 것으로 나타났는데, 이는 일반적인 기대와 일치한다. 수익률의 분기별 평균값을 분기별 표준편차로 회귀분석 한 결과 모든 유형에서 표준편차의 계수가 유의하여 부동산펀드가 위험에 상응하는 수익률을 제공하는 것도 알 수 있었다. 둘째, 그랜저인과관계분석과 VAR 모형을 적용한 결과 8분기 시차 이내에 유형간 상호작용이 존재하며, 임대형과 대출형 사이에는 경쟁관계가 형성된 것을 확인하였다. 특히 임대형이 대출형에 미치는 영향은 수익률 뿐 아니라 순자산증가에서도 유의하게 확인되었다. 본 연구를 통해 부동산펀드 유형별로 수익위험 특성에 차이가 있는 것과 대출형과 임대형 간에 경쟁관계가 형성되어 수익률과 순자산증가에 상호작용이 존재하는 것을 확인할 수 있었다. The growth of the real estate fund market requires investors who understand the time series characteristics and inter-category dynamics of the real estate fund return. This study analyzed the daily return and change of NAV (net asset value) of the three categories of debt, equity, and overseas funds in the real estate fund market. The empirical results of the study are as follows. First, the cumulative return and the dispersion of the daily return are high in the order of overseas, equity, and debt funds. This is the risk-return level order, which corresponds to the general belief. Moreover, the standard deviation of the quarterly return significantly explains the average return during the same period in all the categories. These results show that real estate funds compensate for their risk through returns. Second, the grander causality analysis of the return of the three categories showed that significant casualties exist within eight-quarter lags. Moreover, the VAR (vector auto-regressive) model states that debt and equity funds compete with each other in the investment market, so their returns and NAV changes affect each other.

포트폴리오이론에 근거한 임대보증금에 대한 운용소득가설의 재해석

민성훈(Min, Seonghun) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.3

서울 오피스시장의 효율성 검정

민성훈(Min, Seonghun),고성수(Koh, Sungsoo) 대한국토·도시계획학회 2013 國土計劃 Vol.48 No.1

부동산투자의 스타일에 관한 전문가 인식조사

민성훈 ( Min Seonghun ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.2

This study surveys the understanding of the investment style, opinion about the style classification, and expected rate of return by style from real estate investment experts in Korea. The result is as follows. Firstly, the experts know the investment style well and expect its spread in the future. Secondly, about the criteria of Core Style, they are more conservative for the sector and region, and more generous for the lease concentration and LTV than the experts in US and UK. This reflects the investment tendency of Korean investors focusing on the prime office buildings in major business districts in Seoul. Lastly, the expected rate of return and capitalization rate by style show rational orders of means and standard deviations, but the levels are much lower than those in US and UK. This seems to be caused by the recent hard competition of investment in Korea. Meanwhile, the proportion of the income return in the total return calculated by the expected rate of return and capitalization rate is similar to the answer of direct question.

주택시장에 대한 소비기반 자본자산 가격결정모형의 적용

민성훈(Seonghun Min) 서울연구원 2015 서울도시연구 Vol.16 No.1

건축물에너지효율등급이 공동주택 난방관리비에 미치는 영향

김선복(Kim, Seonbok),민성훈(Min, Seonghun) 도시정책학회 2017 도시정책학회 학술대회 Vol.2017 No.1

One of the pressing issues in most contemporary cities is to reduce energy consumption based on fossil fuel and to improve energy usage efficiency to cope with the global climate change. In this aspect, even our country is enforcing the Building Energy Efficiency Rating Certification System as a part of the national energy policy for enhancing energy performance. However, it s hard to find literature which studies empirically into an energy cost saving effect of the Building Energy Efficiency Rating Certification System. Accordingly, this study empirically analyzes the cost saving effect regarding the heating management fee of apartments that acquired the Certification in the Capital Area including Seoul and Daejeon & Sejong City Area. As a result, the Building Energy Efficiency Rating Certification based on the Total Energy Saving Rate could be confirmed to have a signifiant influence upon heating energy and management fee in apartments. In light of this outcome, the Building Energy Efficiency Rating Certification System is evaluated to be contributing positively to heating energy saving in apartments on the whole.

임대인의 ESG 경영이 임차인 행동의도에 미치는 영향

이태호(Tae-Ho Lee),민성훈(Seonghun Min) 건국대학교 부동산도시연구원 2023 부동산 도시연구 Vol.16 No.1

경관지구에서의 공시지가 변화에 관한 연구

윤하영 ( Yun Ha Yeong ),민성훈 ( Min Seonghun ),최형석 ( Choi Hyung Seok ) 한국감정평가학회 2017 감정평가학논집 Vol.16 No.1

본 연구는 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`에 의거하여 도시ㆍ군관리계획으로 경관지구를 지정하면 경관지구 지정이 지구 내에 포함된 토지의 지가 하락을 수반하여 사유재산을 침해한다는 기존의 주장에 대하여 과연 경관지구의 지정이 지가의 변동을 초래하는 지를 검토하고자 하는 연구이다. 현재까지 경관지구를 지정하여 운영하고 있는 지방자치단체들의 자연, 수변, 시가지경관지구를 조사하고 지적도 상에서 경계 및 경계 내외의 지번을 확인하여 경관지구 지정년도를 전후로 연속된 개별공시지가를 비교함으로써 경관지구 지정이라는 요인이 지가하락을 유발하였는지를 파악하고자 하였다. 경관지구를 유형별로 샘플링하여 지구 내, 지구 외 토지의 공시지가 변동률을 회귀분석을 통해 비교하였다. 경관지구 유형은 광역시/대도시/일반시/군 별로 수변/시가지/자연 경관지구로 구분하였으며, 종속변수는 지가변동률이며 지가수준 자체는 지역, 시기 등에 영향을 받으므로 변동률로 정의하였다. 독립변수인 설명변수는 개별공시지가 산정 시 사용되는 토지가격 비준표의 항목을 우선 적용하였으며, 변수 간 상관관계나 유의성을 고려하여 최종 선별하였다. 경관지구지정여부가 지가변화에 미치는 영향에 대한 분석결과 모형의 설명력, 유의성 등 모두 높게 나왔으며 가격수준 자체에 유의한 설명변수들은 변동률의 설명변수로서 유의성이 그다지 높지 않았다. 그러나 경관지구의 지정이 지가변화에 부정적인 영향을 미치는 것은 확인할 수 있었다. 경관지구 종류별 지가변화에 미치는 영향 분석결과 모형의 설명력, 유의성 등 모두 높게 나왔고, 가격수준 자체에 유의한 설명변수들은 변동률의 설명변수로서 유의성이 그다지 높지 않았다. 그러나 경관지구의 지정이 지가변화에 부정적인 영향을 미치는 것은 확인할 수 있었으며 부정적인 영향의 크기는 시가지경관지구 > 자연경관지구 > 수변경관지구 순으로 나타났다. Previous studies argued that to designate a special-purpose district to preserve scenery under the Act of National Land Planning Utilization is likely to bring about the decrease of land value (or land price) and the infringement of private property rights. The purpose of this study is to investigate empirically what effect the designation of scenic districts has on the change of land value around the districts. For the data collection, we checked the scenic districts which local governments designated in their nature, watersides, and cities. Based on the district locations and addresses, we looked at the changes of the land values evaluated officially after and before the designation year. And then, the data on the land value was categorized in accordance with the types of scenic districts including waterside, nature, and cities within metropolitan, major, and general cities as well as counties. The collected data was analyzed through regression models. We applied the fluctuation rate of land values as the depend variable for the models rather than using the land values per se that are affected by various factors, such as regions, evaluation periods, and et cetera. Utilizing the Land Price Index Table, we selected important indices as a set of independent variables (or explanatory variables) by considering the correlations between and significances of the indices. The regression model to investigate the effect of designating scenic districts on the fluctuation rate of land values shows high levels of model explanations and significances. The explanatory variables that are significant for the land values have lower significances for the fluctuation rate of land values. Our findings confirm that designating the scenic districts has negative effect on the fluctuation rate of land values. The regression models to investigate the effect of designating scenic districts on the fluctuation rate of land values categorized in accordance with the types of scenic districts shows also of model explanations and significances. The explanatory variables that are significant for the land values have also lower significances for the fluctuation rate of land values. The results also reveal that designating the scenic districts has negative effect on the fluctuation rate of land values. The most negatively-affecting districts are those in cities, followed by nature and then watersides.