지역주택조합제도의 법리에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

지역주택조합 아파트의 건립방식은 민영건설 사업시장의 한 축으로 재건축ㆍ재개발 사업방식에 비해 사업기간 단축, 저렴한 분양가 및 고령화ㆍ핵가족화에 따른 소형 평형대 공급과 실거주자 중심의 내 집 마련의 기회로 주목을 받고 있는 저소득층의 서민에게 저렴한 주거공간을 제공하기 위한 방식이다.
이와 같이 지역주택조합은 조합원이 사업주체로서 시행의 모든 비용과 건축비를 부담하고 사업 수익은 공유되기 때문에 신속한 사업진행, 주변시세 대비 낮은 분양가 등의 장점은 있지만, 사업시행자, 등록사업자, 조합구성원의 사업이해도 부족에 따른 지속적 참여 저조, 비효율적인 의사결정 등에 의한 사업의 장기화로 손실이 발생하고, 그 손실은 전문성이 부족한 조합원에게 추가 분담금의 형태로 전가가 되고 있는 실정이다. 따라서 이 논문의 주제와 관련하여 지역주택조합에서 발생되는 위와같은 문제점을 사업시행 단계별로 다음과 같이 개선할 필요가 있다.
첫째, 지역주택조합 설립단계에서는 ‘지역주택조합 설립추진위원회’로 특정하여 주택법 에 명문화함으로써 그 업무의 범위를 명확히 할 필요가 있다고 본다. 지역주택조합 사업주체의 혼란 방지를 위해 공식적인 명칭사용을 법제화할 필요가 있으며, 조합원의 불법적인 모집광고의 방지를 위해 공식적인 조합원 모임을 정기적으로 개최하도록 의무화할 필요가 있다.
탈퇴 조합원 및 탈법적인 조합원의 추가 모집에 있어서는 자격에 미달하는 사람이 조합원으로 승계 받지 못하도록 기존 조합원이 자격을 탈퇴할 경우 공식적인 공고에 따라 정기적으로 적격 조합원임을 확인한 후 조합원 자격을 인정하여야 할 것이다. 조합 총회 결정요건을 강화하기위해서 총회 의사결정을 하기 위한 요건으로 조합원 직접 출석 20%로 규정하고 3년마다 타당성을 검토함이 바람직하다고 본다. 또한 지구단위 계획을 적극 활용하여 개별적이고 구체적인 사항을 탄력적으로 정할 수 있도록 하는 것이 바람직하며, 지역주택조합 설립 전 사업시행자의 리스크를 최소화하기 위하여 지방자치단체 등 공공의 개입에 의해 사업이 조속히 시행되도록 하여야 할 것이다.
둘째, 지역주택조합 운영단계에서는 주택조합 설립인가 요건의 강화를 위해서 토지사용승낙을 제외한 소유권을 80% 이상 확보할 필요가 있으며, 조합원이 자유롭게 진ㆍ출입이 가능하도록 하기 위하여 지역주택조합 변경인가 요건을 완화할 필요가 있다. 조합설립 인가를 받으면 언제라도 시공자를 선정하도록 함으로써 사업계획 승인 전에 시공자를 예비 선정
하여 발생하는 문제점을 사전에 방지하고, 사업계획 승인 후에 시공자가 바뀌면서 나타날 수 있는 문제를 해결할 수 있을 것이다. 조합집행부의 전문성 강화를 통한 권리와 의무를 명확히 할 필요가 있으며, 조합업무 수행 시 업무수행능력 제고 및 시공사 선정의 공개경쟁입찰과 시행대행사 선정 시 전문성을 검토할 필요가 있으며, 조합자금 운용 등에 대한 정
보공개시스템과 클린시스템을 도입하고, 이와 더불어 공공관리제도를 도입하여 조합원들에게 완전한 정보를 제공함으로써 의사결정에 혜택이 돌아갈 수 있도록 하여야 할 것이다.
셋째, 지역주택조합의 사업계획 승인단계에서는 사업계획승인의 요건 완화를 통한 빠른 사업시행과 소위 ‘알박기’ 등 권리남용의 방지를 위해 매도청구권의 요건 완화, 주택조합원 지위 변경에 대한 개선, 주택조합 회계감사의 객관성 확보를 위해 소재지 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 다수의 회계법인이나 공인회계사를 미리 정하여 추첨의 형식 등에 의한 선정방법을 택함으로써 피감사 조합이 임의로 감사인을 선정하지 못하도록 하는 것이 타당할 것으로 판단된다. 또한 지방자치단체의 행정전산망을 활용하여 주택조합 관련 모든 정보의 공개를 강제하는 규정을 주택법에 신설하도록 할 필요가 있다.
넷째, 지역주택조합 해산단계에서는 주택법에 감사절차를 명문화하여 철저히 감사를 실시하고 사후 관리를 철저히 함으로써 정산과정에서 발생할 수 있는 수분양자의 피해를 방지하여야 할 것으로 본다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• Ⅱ. 주택조합 관련 법제의 내용 9
• 1. 주택법의 체계 9
• 1) 주 택법 의 목적 9
• 2) 주 택법 의 제정 배경 10
• 3) 주 택법 의 개정 과정 11
• 4) 타 법과 의 관계 16
• 5) 주 택법 의 적용 범위 19
• 6) 주 택법 의 규정 내용 21
• 2. 도시정비법의 체계 29
• 1) 도 시정 비법의 목적 29
• 2) 도 시정 비법의 제정 배경 29
• 3) 도 시정 비법의 개정 과정 31
• 4) 도 시정 비법의 규정 내용 38
• Ⅲ. 주택법상 주택조합제도의 법리 48
• 1. 주택조합의 연혁 48
• 1) 외 국의 주택조합 48
• 2) 우 리나 라의 주택조합 53
• 2. 주택법상 주택조합 63
• 1) 주 택법 상 주택조합의 제도적 의의 63
• 2) 주 택법 상 주택조합의 법적 성격 67
• 3) 주 택법 상 주택조합의 사업추진절차 72
• 3. 도시정비법상 주택조합 78
• 1) 도 시정 비법상 주택조합의 제도적 의의 78
• 2) 도 시정 비법상 주택조합의 법적 성격 80
• 3) 도 시정 비법상 주택조합의 사업추진절차 81
• 4. 주택법과 도시정비법상 주택조합의 비교 82
• 1) 조 합의 구성요건 및 법적 지위 비교 82
• 2) 사 업진 행 절차 비교 84
• Ⅳ. 지역주택조합제도의 개선방안 85
• 1. 주택조합 설립단계의 문제점과 개선방안 86
• 1) 비 법적 추진위원회 조직 등의 전횡 문제 86
• 2) 지 역주 택조합 사업주체의 혼란 88
• 3) 부 지확 보의 어려움과 조합원의 불법적인 모집광고의 문제점 90
• 4) 탈 퇴 조합원 및 탈법적인 조합원의 추가 모집 92
• 5) 조 합 총회 결정요건의 완화 문제 94
• 6) 지 구단 위계획의 활용 문제 95
• 2. 주택조합 운영단계의 문제점과 개선방안 96
• 1) 지 역주 택조합 설립인가 요건의 강화 96
• 2) 지 역주 택조합 변경인가 요건의 경직성 98
• 3) 사 업계 획 승인 전 시공자 예비선정의 문제점 100
• 4) 조 합집 행부의 전문성 문제 108
• 5) 불 투명 한 사업진행과 조합자금 운용 등에 대한 정보 미공개 문제 113
• 3. 사업계획 승인단계의 문제점과 개선방안 117
• 1) 사 업계 획승인의 어려움 117
• 2) 매 도청 구 요건 충족의 어려움 119
• 3) 주 택조 합원 지위 변경에 대한 전매 취급의 문제점 121
• 4) 주 택조 합 회계감사의 객관성 결여 123
• 4. 주택조합 해산단계의 문제점과 개선방안 124
• 5. 소결 127
• Ⅴ. 결 론 128
• 참고문헌 133
• Abstract 137

참고문헌 (Reference)

1. 『건축행정법』, 김종보, 학우, 학우, , 2005

2. 『도시계획론』, 대한국토, 도시계획학회, 보성각, , 2007

3. 『부동산공법』, 배영길, 부경대학교 출판부, 부경대학교출판부, , 2010

4. “주택법 바로보기”, 김종보, 월간건축세계 제2월호, , 2004

5. 「조합주택의 매력과함정」, 장대환, 부연사, 부연사, , 1999

6. 『도시재개발과 감정평가』, 한국감정원, 한국감정원, 한국감정원, , 2000

7. 『주택재개발사업의 이해』, 김희철, 경민, 경민, , 2005

8. “주택조합제도 대폭 강화”, 문성일, 한국주택협회, 주택과 사람들, , 2007

9. 「주택정책의 회고와 전망」, 김정호, 國土開發硏究院, 국토개발연구원, , 1998

10. 위기의 캐나다 주택협동조합, 유승동, 한국주택학회, 주택연구 제22권 4호, 한국 주택학회, , 2014

11. 『재개발,재건축 이론과 실무』, 유동규, 송현진, 법률, 법률출판사, , 2010

12. 『지역,직장주택조합제도 해설서』, 국토교통부, 국토교통부, , 2016

13. “주택법상 주택조합에 관한 연구”, 김태경, 한양대학교 행정,자치대학원 석 사학위논문, , 2009

14. “주택법상 지역조합에 관한 연구”, 강의성, 중앙대학교 대학원 석사학위논문, , 2005

15. “주택조합 그 문제점과 개선방안”, 조주현, 지방행정 40호, , 1991

16. “주택공급관련제도 개선방안 연구”, 진정수, 김생옥, 국토개발원, , 1997

17. 『지역,직장주택조합제도 설명자료』, 국토교통부, 국토교통부, , 2015

18. “주택조합제도의 실태와 향후 대책”, 장세훈, 입법정보 제65호, , 2002

19. 주택법상 지역주택조합 개선방안 연구, 조명수 ( Myung Soo Cho ), 홍성진 ( Sung Jin Hong ), 한국부동산연구원, 부동산연구 제25집 제3 호, , 2015

20. “도시및주거환경정비법에 대한 소고”, 강현호, 천봉석종현박사 화갑기념논문 집, 삼영사, , 2003

21. “지 역 조합 사업주체의 권한과 책임”, 김종보, 한국지방자치법학회, 지방자치법연구 제7권 제2호, , 2007

22. 「새로운 투자 기회 주택 조합 아파트」, 김준수, 팜파스, 팜파스, , 2009

23. 오세만,『지역주택조합 : 이론과 실무』, 송석주, 최호석, 이지연, 부연사, , 2015

24. “주택조합제도 개선방안에 관한 고찰”, 서성복, 건국대학교 부동산대학원 석 사학위논문, , 2002

25. “주택조합제도 개선방안에 관한 연구”, 한국건설기술연구원, 건설교통부, , 2001

26. “주택조합제도 개선방안에 관한 연구”, 박환용, 이상한, 배구희, 이인호, 건 설교통부, , 2001

27. “주택재개발사업 개선방안에 관한 연구”, 김용성, 조선대학교 정책대학원 석 사학위논문, , 2010

28. “개 발 법제 의 변천과정과 주택시장통제”, 김종보, 중앙법학회, 중앙법학 제5집 제1호, , 2003

29. “우리나라 주택조합제도의 개선방안 연구”, 심상후, 세종대학교 산업경영대학 원 석사학위논문, , 2006

30. “지역주택조합의 실효성 개선에 관한 연구”, 김동빈, 강남대학교 대학원 박사 학위논문, , 2016

31. “주택재개발사업 분쟁해결방안에 관한 연구”, 조진희, 한양대학교 공공정책대 학원 석사학위논문, , 2010

32. “주택 재개발사업의 문제점과 개선방안 연구”, 김현욱, 건국대학교 부동산대 학원 석사학위논문, , 2009

33. “주택조합의 문제점 및 개선방안에 관한 연구”, 안영민, 호남대학교 사회융합 대학원 석사학위논문, , 2017

34. “지역,직장주택조합제도 개선방안에 관한 연구”, 김광수, 명지대학교 부동산.유통경영대학원, 명지대학교 대학원 석사학위논문, , 2014

35. “지역ㆍ직장주택조합제도 개선방안에 관한 연구”, 김광수, 조인창, 대한부동산학회, 대한부동 산학회지 제31권 제2호, , 2013

36. “주택분양원가 인하를 위한 ‘알박기’ 방지 대책”, 박용석, 한국건설산업연구원, 이슈포커스, 건설산 업동향, 한국건설산업연구원, , 2006

37. 『서민 주거안정을 위한 지역주택조합제도 개선방안』, 국민권익위원회, , 2015

38. “도심 재개발사업의 효율적인 추진방안에 관한 연구”, 최흥배, 한양대학교 행 정,자치대학원 석사학위논문, , 2008

39. “주 택법 상 입주자대표회의의 전횡제한에 관한 연구”, 이우도, 홍익법학 14권 4 호, , 2013

40. “주택법제정 : 주거복지 실현을 위한 정부의 정책전환”, 강팔문, 주택도시 제 77호, , 2003

41. “주택조합의 납세의무자성 –부가가치세를중심으로 -”, 안성포, 한국상사판례학회, 상사판례연구 16권, , 2004

42. “재정비사업과 공공임대주택 공급의 대안적 모델 검토”, 변창음, 김란수, 서 울시정개발연구원, , 2001

43. “지역, 직장주택조합 표준규약 및 표준공사계약서 연구”, 박환용, 배구희, 이인호, 이상한, 건설교통부, 건설교통 부, , 2004

44. 주택조합설립인가의 법적 성질, 선고 94누12302 판결 판례해설, 이혁우, 법조 45권 9호, 1995, , 1995

45. “원자력 발전소 폐로법제에 관한 연구”, 부동산학보 제70집, 이우도, 한국부 동산학회, , 2017

46. “주택법상 주택조합 중 지역주택조합의 활성화 방안에 관한 연구”, 문상철, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2011

47. “한국형 주택협동조합의 사회,경제적 실행 가능성과 제도 개선방안 연구”, 김란수, 세종대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

48. “주택재개발사업과 주택재건축사업의 물리적 특성과 사업 구분에 관한 연구”, 권순형, 이종훈, 백성준, 한국부동산연구원, 부동산연구 제23집 제1호, , 2013

49. “지역주택조합제도의 개선방안에 관한 연구 –안양시 비산동 사례를 중심으로- ”, 김진희, 한양대학교 공공정책대학원 석사학위논문, , 2014

50. “조합주택의 마케팅 전략에 관한 연구 - 일산 신도시 인근지역의 사 례를 중심으로”, 정현욱, 건국대학교, 건국대학교 국제대학원 석사학위논문, , 1999