중소형 근린상가 매매시장과 임대시장의 특성과 연관성에 관한 연구 = An empirical study on the trading and rental market characteristics and correlation of small and medium-sized neighborhood commercial buildings|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, because it is continuous situation of low interest rate, population aging in global, retirement of baby boomers in Korea, small and medium-sized neighborhood commercial buildings attract the older and substantial investors. Especially, unprecedented low interest rate leads to shift of investment paradigms. In past, because of high interest rate, many people had invest in real estate for capital margin by using Chonsei system which is unique system of Korea, a full deposit rent system by no rent. Using this system, Chonsei, many people could get leverage profit(capital gain) with no interest. However, recently in Korea, the interest rate is low and it is hard to expect people would get substantial capital gain. Therefore, There has been shifting Chonsei system to monthly rent system, which is same in for-profit real estate as small and medium-sized neighborhood commercial building market.
In this study, it is confirmed that transaction market is an connected with rental market. The reason of this is what investors want to raise the return of real estate investment, so they cannot help thinking about rent with real estate investment. Also, it is investigated, based on leverage hypothesis, on balance and distinctiveness of small and medium-sized neighborhood commercial real estate market. The character and the connection is analyzed by positive method about that market which market share is growing in.

According to analysis result of this study, it is identified that investors of small and medium-sized neighborhood commercial buildings choose the way as below for maximizing invest profit. First, as lowering gain when managing security deposit because of low market interest rate, investors invest real estate which has higher level of monthly rate than that of security deposit. This result could be interpreted that investors of that real estate invest in the real estate of high rent, which is why the fall of market interest reduces the operation income. It could be also ground of operation profit seeking hypothesis.

Second, some investors want to raise rate of return by using leverages like deposit, loan, or both, so they invest in the real estate with high rate of loan or security deposit. As time goes by, they lower the security deposit and raise rent in order to increase the operation profit, because conversion rate of rent with security deposit is higher than the market interest.

At last, the conversion rate could be applicable differently by leasing contract structure. Especially, in some leasing contracts with high security deposit, the conversion rate is also high. Therefore, due to the conversion rate applied variously by the leasing contract structure, market discrimination and sub-market exist.

There is ‘Rational Expectations Theory : an economic idea that the people make choices based on their rational outlook’ in Korean small and medium-sized neighborhood commercial real estate market. Otherwise, according to change in climate of individual and market, investors of small and medium-sized neighborhood commercial buildings choose the resonable rate of monthly rent versus security deposit for maximizing invest return. Considering economic circumstance after investment, they select suitable structure of monthly rent and security deposit for risk hedge.

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국문 초록 (Abstract)

고령화 사회의 가속화와 저금리등의 영향으로 안정적 수익 확보의 일환으로 중소형 수익형 근린상가에 대한 관심이 점차 확대되고 있으며, 투자 규모도 지속적으로 증가하고 있다. 현재와 같은 저금리 경제 상황은 부동산 투자에 있어 월세 중심으로 한 투자 패러다임의 변화를 가져왔으며, 중소형 근린상가 시장에서도 이러한 변화는 다양한 영향요인에 의해 영향을 받게 된다. 본 연구는 투자수익을 극대화하기 위한 중소형 근린상가 투자자의 투자패러다임의 변화 과정에서 매매시장과 임대시장이 별도로 구분된 시장이 아닌 투자수익률을 높이기 위해 여러 영향요인에 의해 상호 연결되어 있는 시장임을 확인하고, 위험프리미엄이 반영된 레버리지 가설에 입각하여 중소형 근린상가 시장의 균형 및 차별성에 대해 살펴봄으로써 점차 증가하는 중소형 근린상가 매매시장과 임대시장의 특성 및 연관성에 관하여 실증분석 한다.

분석결과 투자자는 투자수익률을 극대화하기 위해 다음과 같은 투자행태를 보이는 것으로 나타났다. 첫 번째, 투자자는 시장이자율의 하락으로 기대수익률이 낮아져 매매가격이 상승함에 따라 투자수익률을 높이기 위해 보증금의 비중이 낮추고 월세비중이 높은 부동산에 투자하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 시장이자율의 하락이 보증금에 대한 운영소득을 감소시키고 있기 때문에 월세비중이 높은 부동산을 선택하는 것으로 보증금을 시장이자율로 운영한다고 가정한 운영수익추구가설을 지지하고 있는 것을 확인하였다.

두 번째, 레버리지효과 추구가설 혹은 금융 차입가설의 활용을 고려한 투자자는 다양하게 나타나는 임대계약구조 하에서 투자 시점에 보증금과 금융부채 레버리지를 활용하기 위해 보증금 및 부채비율이 높은 부동산에 투자하여 자기자본을 최소화하고 있으며, 임대차 조건 변경이 가능한 시점에 시장이자율보다 높게 형성되어 있는 전월세전환율을 활용하여 보증금을 줄이고 월세로 전환하는 임대계약구조를 변경을 통해 투자수익을 극대화 할 수 있는 점을 고려해 투자하고 있는 것으로 나타났다.

세 번째, 시장에서 나타나는 임대계약구조의 다양성과 시장이자율보다 높게 형성된 전월세전환율이 임대계약구조에 따라 다르게 적용될 수 있는 것으로 나타났다. 보증금의 비중이 높을수록 전월세전환율이 높게 나타남에 따라 다양한 임대계약구조가 존재하여 나타나는 시장차별성과 더불어 임대계약구조에 따라 다르게 적용되는 전월세전환율로 인해 시장의 차별성 및 하부시장이 존재하는 것으로 나타났다.

본 연구는 중소형 근린상가에 대한 자료 수집의 어려움으로 선행연구가 많이 진행되고 있지 못하는 상황에서 중소형 근린상가 투자자가 투자과정에서 발생할 수 있는 대외적 요인과 해당 부동산의 개별요인을 종합적으로 고려하여 최적의 투자 안을 선택함으로써 위험을 줄이려는 합리적 투자 의사결정을 하고 있다는 것을 확인하였다.

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고령화 사회의 가속화와 저금리등의 영향으로 안정적 수익 확보의 일환으로 중소형 수익형 근린상가에 대한 관심이 점차 확대되고 있으며, 투자 규모도 지속적으로 증가하고 있다. 현재와 ...

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