중소형건물의 가격결정요인에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was conducted to reveal the determinants of the price of the small and medium-sized building. Gangnam station all sides 1,170,000 square meters and since 2007, sold 109 small and medium-sized buildings were included in this study. This study, 25 variables divided into three characteristics, the hedonic model of Semi-log function as multiple regression analysis was performed. Institutional characteristics and characteristics of natural characteristics and the humanities were divided into the three. Logistic regression analysis showed the coefficient of Adjusted R-squared 0.892, revealed 10 significant variables at the 5% level of significance. The results of the analysis are as follows.
First, it was able to identify on the price determinants of the small and medium-sized building. Results of the multiple regression analysis, the institutional characteristics of the commercial area and the official land price ratio, and natural characteristics, location, land area, the road width, Walking time variables were significant. And Humanities characteristics were statistically significant of the gross floor area, stories, type of ownership patterns and the ratio mortgages. However, the residential area, Parking lot, elevator and building types, Direction, Roads who statistically significant did not. In addition, the design, the period of the building using variables on the first floor did not significantly
Second, this study could be found that the ratio mortgages, and ownership patterns affecting the trading price of the small and medium-sized building. As a result, the pricing of the small and medium-sized building, the amount of the transaction and the zoning and the location of the building greatly influenced. And ownership patterns, Walking time from the metro station, Stories and road width had an influence.
Third, to understand the characteristics of small-and medium-sized building and were able to define the concepts and features. Small and medium-sized buildings, compete with each other and complement and communicate through human relationships and creating the urban landscape, work and residence unites. In addition, the supply is always shifting and changing demand of the real estate space, depending on the system and the flow of fashion and social environment, neighborhood formation, office and asset features. Classification based on medium-sized building 10,000㎡ Gross Floor Area of less than and is proportional to the Gross Floor Area on the 20th floor of less than. Classification based on small building 5 floors of less than and is proportional to the area, was defined based on the Gross Floor Area 1,000 ㎡ under
These findings revisited the small and medium-sized buildings able to cope with the changing real estate environment, and are able to discover the possibilities. In addition, the sale of the building to study in applying case of actual transaction price, and similar studies or the price of a building exponentiation and various real estate activities will contribute to the future.


Key Words : Hedonic price model, small and medium-sized building, Determinants of
building price, actual transaction price

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 중소형건물의 매매가격에 영향을 미치는 요인이 무엇인지를 밝히기 위하여 진행하였다. 연구 범위는 강남역을 중심으로 한 사방 117만㎡에서, 2007년 이후 실거래 된 중소형건물의 표본 109개를 대상으로 하였다. 연구의 방법은 25개의 변수를 제도적?자연적?인문적 특성 등 3개의 특성으로 구성하고, 헤도닉 모형의 Semi-log 함수를 이용한 다중회기분석을 실시하였다. 분석결과 수정된 R²는 0.892의 높은 결정계수를 나타냈고, 5% 유의수준에서 10개의 유의한 변수가 도출되었으며, 그 결과는 다음과 같다.
첫째, 중소형건물의 가격결정요인을 규명할 수 있었다. 다중회귀분석결과 제도적 특성에서는 상업지역과 공시지가비율이 유의하였고, 자연적 특성에서는 위치/동?토지면적?도로너비?도보시간 등 4개의 변수가 유의하였으며, 인문적 특성에서는 연면적과?층수?소유형태?근저당 비율 등이 유의하였다. 그러나 주거지역?주차대수?승강기 변수와, 건물유형?방향?도로면수 및 건물의 경과연수?1층 이용?디자인 변수 등은 유의하지 않았다.
둘째, 기존연구와는 달리 본 연구에서는 소유형태와 근저당비율이 중소형건물의 매매가격에 영향을 미치는 것을 발견할 수 있었다.
이와 같은 분석결과 중소형건물의 매매가격 결정에는, 건물이 속한 용도지역과 건물의 위치가 영향을 크게 미쳤고, 거래당사자가 법인인지 개인인지 여부와 지하철역으로부터의 도보시간과 층수 및 접면 도로의 너비가 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 공시지가?토지면적?건물연면적?근저당 비율 등의 변수는 영향력이 미미한 것을 발견할 수 있었다.
셋째, 중소형건물의 특성을 이해하고 개념과 규모 및 기능에 대해 정의할 수 있었다. 중소형건물(中?小型建物, Small and Medium-sized building)은 중심지에서 배후지까지 도시 곳곳에 위치하면서 상호 경쟁?보완?소통을 통해 사람과 관계를 맺고 일과 거주가 어우러지는 도시경관을 자아낸다. 또한 근린형성기능?오피스기능?자산기능을 내재하고 있고, 법과제도?유행의 흐름 및 사회 환경의 변화에 따라 항상 움직이고 변화하는 부동산 수요의 공간을 공급하고 있다.
중형건물의 분류는 연면적 10,000㎡ 미만을 기준으로 하여 20층 이하에서 연면적에 비례하고, 소형건물은 5층 이하를 기준으로 하며 면적을 적용할 경우에는 연면적 1,000㎡ 미만으로 정의하였다.
이러한 연구 결과는 중소형건물을 재조명 하고, 변화하는 부동산 환경에도 대처할 수 있는 가능성을 발견할 수 있게 한다. 또한 건물의 매매에서도 실거래 가를 적용한 사례가 되고, 향후 유사한 연구나 건물가격의 지수화 및 각종 부동산 활동에도 기여할 것이다.

주요 어 : 헤도닉가격모형, 중소형건물, 가격결정요인, 실거래가

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 2
• 3. 선행연구 고찰 6
• 1) 가격결정에 관한 선행연구 6
• 2) 선행연구와의 차이점 13
• Ⅱ. 이론적 배경 14
• 1. 중소형건물의 정의 14
• 1) 중소형건물의 개념 14
• 2) 중소형건물의 분류사례 15
• 3) 중소형건물의 분류기준 18
• 4) 중소형건물의 용도 20
• 2. 중소형건물의 기능 23
• 1) 근린형성기능 23
• 2) 오피스 기능 26
• 3) 자산 기능 28
• 3. 헤도닉가격함수이론(Hedonic price function theory) 30
• 1) 헤도닉가격함수 개요 30
• 2) 함수형태 32
• 3) 설명변수의 선택 33
• Ⅲ. 분석의 틀 34
• 1. 헤도닉가격 모형 34
• 2. 변수의 선정과 정의 35
• 1) 변수의 선정 35
• 2) 변수의 정의 37
• 3. 조사 설계 38
• 1) 분석대상 38
• 2) 자료수집 40
• Ⅳ. 실증분석 42
• 1. 기술통계량 분석 42
• 2. 상관관계 분석 46
• 3. 다중회귀분석 48
• 1) Semi-log 함수 48
• 2) 분석결과 해석 50
• 4. 분석결과 요약 52
• Ⅴ. 결론 53
• 1. 연구결과 요약 53
• 2. 연구의 한계와 향후 과제 54