오피스 빌딩과 매장용 빌딩의 임대료 및 토지가격 결정요인에 관한 비교분석 -서울시 강남 및 도심지역을 중심으로- = A Comparison Analysis of Rent Determinants between Office and Retail Buildings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper investigate the rents and land prices of buildings in Seoul and compares their determinants of office buildings with those of retail buildings. Hedonic price model is used. Empirical results show that the rents of office buildings are lower than those of retail buildings while the land prices of the two types of buildings are similar.
Two stage least square method is applied to identify the determinants of the rents and land prices for office buildings and retail buildings, respectively. The results indicate that land price, number of floors, building age, occupation rate, vacancy rate and lessee's rented area are the statistically significant determinants of the rent of office building. On the other hand, for retailing buildings, land price, vacancy rate and lessee's rented area are the statistically significant variables.
Evidence indicates that the land price is an important determinant of the rent and at the same time, the rent has a effect on the land price for both types of building.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 서울시 강남 및 도심의 오피스 빌딩과 매장용 빌딩의 임대료 및 토지가격의 결정요인을 헤도닉가격모형을 이용하여 비교 분석하였다. 임대료와 토지가격은 용도별·권역별로 차이가 존재하는 것으로 분석되었다. 2단계 최소자승법을 사용하여 임대료 및 토지지가격의 결정요인을 살펴본 결과, 용도 및 권역에 상관없이 토지가격은 임대료의 동시적 양(+)의 결정요인으로 분석되었고 건물전체의 층수는 오피스에서만 양(+)의 영향을 주고 있으며, 전용률은 강남오피스, 강남매장용에서 유의한 양(+)의 영향이며 도심의 경우에는 유의하지 않은 변수로 추정되었다. 건축경과월수는 도심매장용을 제외한 강남오피스, 강남매장용, 도심오피스에서 임대료에 음(-)의 영향을 주는 것으로 판단된다. 공실률의 임대료에의 영향은 유의하지 않은 것으로 보인다. 층별 효용은 고층으로 갈수록 임대료가 낮아지는 것으로 분석 되었으나 도심오피스의 경우에는 일정층 이상이 되면 조망권 등의 영향으로 다시 임대료가 증가하는 현상이 존재하였다. 임차인의 임대면적은 용도 및 권역에 상관없이 음(-)의 영향을 보였다. 토지가격의 분석에서 용도 및 권역에 상관없이 임대료가 토지가격의 동시적 결정요인이며 도로폭 및 각지여부도 일관되게 양(+)의 영향을 주는 것으로 추정되었다. 지하철역까지의 거리가 토지가격에 영향을 주는 방향은 권역별로 다르게 나타났다. 실증분석결과에 대한 해석과 시사점을 논의하였다.

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