시계열 분석을 이용한 주택하위시장의 인과성에 관한 연구 = (A) Study on the Interregional Causality of Housing Sub-Markets sing a Time-Series Analysis

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 주택정책은 주택시장이 불안정할 때마다 가수요 억제 정책과 공급확대 정책을 병행하여 추진하여 왔으며 이는 주택시장의 수요와 공급의 원리에 입각한 정책이었다. 또한 우리나라의 주택정책은 서울특별시와 아파트에 그 초점이 맞추어져 있었다. 2000년 이전까지 주택정책은 큰 실패 없이 주택시장을 이끌어 왔다. 하지만 2000년 이후 우리나라의 주택정책은 계속되는 실패를 반복하고 있으며 이는 2000년 이후의 주택시장이 특정지역 및 특정유형에 의한 주택가격 상승이 주택가격 상승의 견인차 역할을 하고 있어 2000년 이전 과거와는 달리 특정 주택하위시장을 중심으로 주택가격이 상승함에 따라 주택정책이 실패하고 있다 할 수 있다. 주택의 경기변동과 주택 하위시장 간의 인과성 분석은 중장기적인 관점에서 향후에 주택정책의 수립과 합리적인 대응을 가능케 할 수 있다. 따라서 본 논문은 주택경기 순환변동을 분석하고, 주택가격의 하위시장별 인과성을 분석하였다. 본 논문의 주요 연구결과는 다음과 같다.

첫째, 주택의 유형별 주택가격 시계열의 장기 추세변동 및 순환변동을 분석하였다. 분석결과 주택가격의 경우 평균 24.6분기의 순환주기를 가지고 있는 것으로 분석되었다. 주택가격의 유형별로 살펴보면 아파트의 경우 평균 24.6분기, 단독주택의 경우 25분기, 연립주택의 경우 24.3분기로 분석되었다. 국면의 지속기간을 살펴보면, 주택가격과 아파트의 확장 국면과 수축 국면의 지속기간은 각각 11.5분기와 11분기로 같게 나타났지만, 단독주택과 연립주택은 다르게 나타났다. 단독주택의 경우 확장 국면은 12.5분기 수축은 11.3분기로 확장과 수축 국면 모두에 있어 주택가격과 아파트에 비하여 기간이 긴 것으로 분석되었다. 연립주택의 경우에는 확장 국면의 평균 지속기간은 12.8분기, 수축 국면은 10.7분기로 확장 국면의 지속기간은 다른 유형에 비하여 긴 반면 수축 국면의 지속기간은 다른 유형에 비하여 짧은 것으로 나타났다.
둘째, 주택가격의 지역별 순환주기에 대한 분석결과를 살펴보면 앞서 분석한 주택유형별 순환주기와 틀리게 지역별로 순환주기가 크게 다른 것으로 나타났다. 인천광역시와 광주광역시의 경우 전 순환주기가 평균 24분기와 22분기로 나타나 주택가격의 순환주기와 비슷한 평균 순환주기를 가진 것으로 나타났지만, 서울특별시의 경우 21.3분기로 주택가격의 순환주기에 비하여 짧은 순환주기를 가지고 있는 것으로 나타났다. 반면 부산광역시, 대전광역시, 대구광역시의 경우 5개의 순환주기를 가지고 있는 것으로 나타났으며 순환주기는 각각 17.5분기, 15.8분기, 18.3분기로 4개의 순환주기를 가지는 다른 지역의 순환주기 및 주택가격의 순환주기에 비하여 짧은 순환주기를 가지고 있는 것으로 나타났다. 순환주기의 시점을 살펴보면 2000년 초반까지는 모든 지역에서 비슷한 순환시점을 가지는 것으로 나타났지만, 제4순환이 시작되는 2000년 이후에는 지역별로 각기 다른 순환시점을 가지는 것으로 나타났다. 이는 2000년 이후 각각의 지역별로 주택보급률이 100%에 근접하거나 100%를 달성한 뒤이며, 또한 주택이 투기수요에서 실수요자 중심으로 바뀐 것이 그 원인이라 판단된다.
셋째, 주택유형간 인과관계 분석에 대한 결과를 살펴보면 아파트의 가격변동이 다른 유형의 주택가격 변동에 중심이 되는 것으로 나타났다. 이는 과거 선행연구와 비슷한 결과를 가지는 것으로 나타났다. 기간을 분해하여 분석한 결과 역시 아파트의 주택가격 변동이 다른 유형의 주택가격 변동에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 현재 아파트 중심의 주택정책은 틀리지 않은 것으로 나타났다. 다만 분산분해 분석의 결과와 같이 과거에 비하여 점차 다른 유형의 주택가격 변동에서 아파트가 설명하는 설명력이 약해지고 있는 현 시점에서 다른 유형의 주택을 고려하는 주택 정책이 점차 필요해지는 질 것이라 판단된다.
마지막으로, 지역 간 인과관계 분석에 대한 결과를 살펴보면 전 기간을 분석한 결과는 서울특별시의 주택가격 변동이 다른 지역의 주택가격 변동에 영향을 미치는 것으로 나타났으며 분산분해 분석 결과 서울특별시의 영향력이 매우 큰 것으로 나타났다. 하지만 기간을 분해하여 분석한 결과 서울특별시의 주택가격이 다른 지역의 주택가격을 선도하지 않는 것으로 나타났으며, 주택가격 변동의 인과관계가 가까운 지역에서 영향을 주고받는 것으로 나타났다. 또한 분산분해 분석결과 서울특별시의 영향력은 과거에 비하여 현저히 떨어지는 것으로 나타났다.

목차 (Table of Contents)

• 제 Ⅰ 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제 3 절 연구의 내용 및 절차 5
• 제 Ⅱ 장 이론적 고찰 7
• 제 1 절 주택시장과 주택순환변동 7
• 1. 주택시장 7
• 2. 주택순환변동 22
• 제 2 절 주택가격 결정이론과 공간적 상관성 31
• 1. 주택가격 결정이론 31
• 2. 주택가격의 공간적 상관성 46
• 제 3 절 선행연구 고찰 48
• 1. 선행연구 검토 48
• 2. 선행연구의 한계 61
• 제 Ⅲ 장 주택의 순환변동 63
• 제 1 절 분석의 틀 63
• 1. 분석 자료의 선정 63
• 2. 분석방법 63
• 제 2 절 주택가격의 변동추이 72
• 1. 주택가격의 변동 72
• 2. 주택가격의 장기추세 74
• 제 3 절 주택가격의 순환변동 분석 78
• 1. 주택유형별 순환주기 분석 81
• 2. 지역별 순환주기 분석 83
• 제 4 절 소결 94
• 제 Ⅳ 장 주택가격의 인과관계 분석 98
• 제 1 절 분석의 틀 98
• 1. 분석 자료의 선정 98
• 2. 분석방법 98
• 제 2 절 시계열의 변동추이 및 안정성 107
• 1. 시계열의 변동추이 107
• 2. 시계열 자료의 안정성 검증 109
• 제 3 절 주택가격 변동의 인과성 분석 110
• 1. 주택유형간 인과관계 분석 111
• 2. 주택가격의 지역간 인과관계 분석 112
• 제 4 절 주택가격 변동의 반응도 분석 116
• 1. VAR모형 설정 116
• 2. 주택가격 변동의 주택유형별 충격반응분석과 분산분해 분석 117
• 3. 주택가격 변동의 지역간 충격반응분석과 분산분해 분석 131
• 제 5 절 소결 142
• 제 Ⅴ 장 결론 143
• 1. 연구의 요약 143
• 2. 연구의 시사점 및 정책적 제언 145
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 147
• 참고문헌 148
• 부 록 155
• Abstract 176

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