서울시 주택하위시장의 권역설정 = Determination of spatial boundaries of Seoul housing sub-market

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 주택가격을 이용하여 서울시 주택시장의 공간적 범위를 추정하였다. 시간적 범위는 1993년 1월부터 2000년 1월까지의 7년간이며, 공간적 범위는 서울시의 25개구 생환권이다. 서울시 아파트 가격자료로 주택은행에서 매월 발표하는 주택가격지수가 있다. 그러나 이 자료는 강남과 강북으로 권역구분이 한정되어 있어 본 연구에서는 ‘부동산뱅크’의 서울시 아파트 단지별 자료로 매매 및 전세가격을 사용하였다. 군집분석 대상은 서울시의 25개구 생활권에서 일정 기준으로 추출한 116개 아파트 단지이다. 구별 아파트 단지의 여러 요인 중에 아파트 단지 평형별 매매가격 및 전세가격을 대상으로 군집분석을 적용하였다. 분석결과를 요약해 보면 다음과 같다.
서울시 전체 전세시장을 종합적으로 분석한 결과 전세 시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 관악구를 포함한 13개 구, 제 2군집에는 송파구를 포함한 6개 구, 제 3군집에는 강북구를 포함한 5개 구, 제 4군집에는 강남구가 유일한 시장으로 구분되었다.
서울시 20평대 전세시장은 3개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 노원구를 포함한 14개 구, 제 2군집에는 동작구를 포함한 8개 구, 제 3군집에는 서초구를 포함한 3개 구가 포함된다.
서울시 30평대 전세시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 강동구를 포함한 4개 구, 제 2군집에는 동대문구를 포함한 11개 구, 제 3군집에는 서초구를 포함한 7개 구, 제 4군집에는 구로구를 포함한 2개 구가 포함된다.
서울시 40평대 전세시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에서는 동작구를 포함한 8개 구, 제 2군집에서는 광진구를 포함한 5개 구, 제 3군집에서는 은평구를 포함한 6개구, 제 4군집에서는 강남구가 유일한 시장으로 구분되었다.
서울시 50평대 전세시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에서는 강북구를 포함한 5개 구, 제 2군집에서는 광진구를 포함한 5개 구, 제 3군집에서는 성동구를 포함한 3개 구, 제 4군집에서는 강남구가 유일한 시장으로 구분되었다.
서울시 전체의 매매시장을 종합적으로 분석한 결과 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 동작구를 포함한 10개 구, 제 2군집에는 종로구를 포함한 10개 구, 제 3군집에는 성북구를 포함한 4개 구, 제 4군집에는 강남구가 유일한 시장으로 구분되었다.
서울시 20평대 매매시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 노원구를 포함한 11개 구, 제 2군집에는 광진구를 포함한 9개 구, 제 3군집에는 용산구를 포함한 3개 구, 제 4군집에는 강남구를 포함한 2개 구가 포함된다.
서울시 30평대 매매시장은 5개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 은평구를 포함한 8개 구, 제 2군집에는 동작구를 포함한 8개 구, 제 3군집에는 강남구를 포함한 2개 구, 제 4군집에는 마포구를 포함한 4개 구, 제 5군집에는 구로구를 포함한 2개 구가 포함된다.
서울시 40평대 매매시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 강동구를 포함한 7개 구, 제 2군집에는 서대문구를 포함한 10개 구, 제 3군집에는 서초구를 포함한 2개 구, 제 4군집에근 강남구가 유일한 시장으로 구분되었다.
서울시 50평대 매매시장은 4개의 하위시장으로 나누어진다. 제 1군집에는 광진구를 포함한 4개 구, 제 2군집에는 강동구를 포함한 7개구, 제 3군집에는 성동구를 포함한 2개 구, 제 4군집에는 강남구가 유일한 시장으로 구분되었다.
분석결과 가격의 변동추세를 고려하면 강남구와 서초구는 전세나 매매에 있어 독자적인 하위시장를 형성하고 있음을 알 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Purpose of this study is to determine spatial boundaries of Seoul housing sub-market. The area range is 25 districts of Seoul and the time span is 7 years from January 1993 to January 2000. The data of this study are the index of sale price and lease price of the apartment in Seoul collected by 'Real Estate Bank'. 116 apartment complex were selected out of 25 districts of Seoul. The method of study is cluster analysis. The sale price per Pyung(=3.954 sq.yds) and the lease price per Pyung arc used for cluster analysis.
The results of the analysis are as follows.
As for the lease markets, 25 districts of Seoul are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 13 districts including Kwanak-gu, cluster 2 consists of 6 districts including Songpa-gu, cluster 3 consists of 5 districts including Kangbuk-gu, and cluster 4 consists of Kangnam-gu.
As for the lease markets of 20 Pyung 25 districts arc classified into 3 sub-markets. Cluster 1 consists of 14 districts including Nowon--gu, Cluster 2 consists of 8 districts including Dongjak-gu, and cluster 3 consists of 3 districts including Seocho-gu.
As for the lease markets of 30 Pyung, 24 districts are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 4 districts including Kangdong-gu, cluster 2 consists of 11 districts including Dongdaemun-gu, cluster 3 consists of 7 districts including Seocho-gu, and cluster 4 consists of 2 districts including Kuro-gu.
As for the lease markets of 40 Pyung, 20 districts are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 8 districts including Dongjak-gu, cluster 2 consists of 5 districts including Kwangjin-gu, cluster 3 consists of 6 districts including Eunpyung-gu, and cluster 4 consists of Kangnam-gu.
As for the lease markets of 50 Pyung, 14 districts are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 5 districts including Kangbuk-gu, cluster 2 consists of 5 districts including Kwangjin-gu, cluster 3 consists of 3 districts including Sungdong-gu, and cluster 4 consists of Kangnam-gu.
As for the sale markets, 25 districts of Seoul are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 10 districts including Dongjak-gu, cluster 2 consists of 10 districts including Chongno-gu, cluster 3 consists of 4 districts including Sungbuk-gu, and cluster 4 consists of Kangnam-gu.
As for the sale markets of 20 Pyung, 25 districts are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 11 districts including Nowon-gu, cluster 2 consists of 9 districts including Kwangjin-gu, cluster 3 consists of 3 districts including Yongsan-gu, and cluster 4 consists of 2 districts including Kangnam-gu.
As for the sale markets of 30 Pyung, 24 districts are classified into 5 sub-markets. Cluster 1 consists of 8 districts including Eunpyung-gu, cluster 2 consists of 8 districts including Dongjak-gu, cluster 3 consists of 2 districts including Kangnam-gu, cluster 4 consists of 4 districts including Mapo-gu, and cluster 5 consists of 2 districts including Kuro-gu.
As for the sale markets of 40 Pyung, 20 districts are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 7 districts including Kangdong-gu, cluster 2 consists of 10 districts including Seodaemun-gu, cluster 3 consists of 2 districts including Seocho-gu, and cluster 4 consists of Kangnam-gu.
As for the sale markets of 50 Pyung, 14 districts are classified into 4 sub-markets. Cluster 1 consists of 4 districts including Kwangjin-gu, cluster 2 consists of 7 districts including Kangdong-gu, cluster 3 consists of 2 districts including Sungdong-gu, and cluster 4 consists of Kangnam-gu.
Through this analysis, it is found that Kangnam-gu and Seocho-gu have their own sub-markets of lease and sale.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 국문요약 = iv
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구범위 및 방법 = 2
• 제2장 문헌고찰 = 3
• 2.1 주택시장의 특성 = 3
• 2.2 사례연구 = 6
• 2.3 서울시 아파트 현황분석 = 8
• 제3장 자료 분석 = 14
• 3.1 연구 대상 = 14
• 3.2 자료의 기초분석 = 19
• 제4장 주택시장의 공간특성 분석 = 30
• 4.1 군집분석 = 30
• 4.2 주택시장군집분석 = 32
• 제5장 요약 및 결론 = 42
• 5.1 요약 및 결론 = 42
• 5.2 향후 연구과제 = 45
• 참고문헌 = 46
• ABSTRACT = 48