주택가격의 지역간 인과성 분석 = Interregional Causality Analysis of Housing Price

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 서울을 중심으로한 지역간 주택가격의 인과성을 분석하는데 있다. 즉 서울의 주택가격이 여타 지역의 주택가격 변동에 영향을 주는 인과성이 있다면 얼마간의 시차를 두고 영향을 미치는지를 분석하는 것이다. 시간적인 범위는 1986년부터 1997년까지 12년간이며, 공간적인 범위는 서울을 비롯하여 부산, 대구, 인천, 대전, 광주등 5개 광역시와 경기도, 강원도, 충청도, 전라북도, 전라남도, 경상북도, 경상남도등 7개 지방자치단체이다. 주택가격에 대한 자료는 한국주택은행이 매달 15일 발표하는 주택매매가격지수중 종합지수(단독주택, 연립주택, 아파트종합)를 각 지역별로 144개씩 총 1,872개의 지수를 통계자료로 활용하였다. 본 논문의 구성은 먼저 부동산가격이론과 주택가격이론을 고찰하고, 주택가격의 계절성에 대한 기초분석을 하였다. 다음으로 분석기간 동안의 주택가격의 변화추세를 살펴본 뒤, 그랜져인과관계검증법을 통해서 서울과 여타 지역간 주택가격의 인과성을 분석하였다. 인과관계가 확인되면 얼마간의 시차를 두고 영향을 미치는가를 12개월의 단위로 분석하였다.
분석결과를 요약해 보면 다음과 같다.
서울은 전국 모든지역의 주택가격에 영향을 주며, 여타 지역 또한 시차적으로는 차이가 있지만 서울의 주택가격에도 영향을 주었다. 즉 서울은 1~3개월의 시차를 두고 여타 지역의 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 여타 지역은 2~10개월의 시차를 두고 서울의 주택가격에 영향을 주었다. 수도권지역인 경기와 충청은 서울의 종속지역으로 주택가격의 변화를 같이 하며, 수도권지역중 인천, 대전과 원거리지역인 대구와 경남, 전남, 강원지역은 서울의 변화에 미치는 영향은 극히 미미했다. 즉 7~10개월의 누적된 주택가격 변동치가 서울지역에 영향을 미칠 정도로 그 영향력이 적었다. 그러나 영남권과 호남권의 거점적인 광역시인 부산과 광주 그리고 중거리지역인 전북과 경북은 나름대로 주택가격에 스스로의 변동요인을 가지며 또한 서울에 대해서도 그 변화에 영향을 주었다. 상기 분석결과에 따라 결론을 종합하면, 전국의 주택가격은 수도인 거대 도시 서울이 지가변동과 마찬가지로 그 변화를 주도하며, 서울과 거리가 멀어질수록 서울에 대한 영향 정도가 미미한 것으로 판단된다. 또한 광역시등과 같은 대도시는 스스로 주택가격을 주도해 나가는 것으로 생각되며, 서울에 가까운 대도시일수록 서울의 영향권에 흡수되어 그 주도력을 상실한 것으로 보인다. 이상의 연구결과에 대한 향후 연구과제는, 주택가격의 상호 인과성 여부에 대한 분석은 물론, 상호 변동율에 대한 계량적인 실증분석이 이루어져야 하며, 주택가격자료에 대한 구체적인 검증이 더 보완되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this thesis is to analyze the interregional causality of housing price . The catagory of time is for twelve years from the year of 1986 to the year of 1997 and of space is limited the five megalopolis including Pusan, Taegu, Inchon, Taejon, Kwangju and the seven local autonomous entity including Kyongkido, Kangwondo, Chungchongdo, Chulabukdo, Chulanamdo, Kyongsangbukdo, Kyongsangnamdo. It was used the 1,872 housing sale price index that is announced in Housing Bank of Korea monthly on 15th. This thesis is composed of five chapters : First chapter made a introduction. Second chapter made the study of the price theory of real-estate and housing. Third chaper made the study of the seasonal disposition and the change tendency of housing price during a given period of time. Fourth chapter made the study of the causality of housing price between Seoul and the other regional groups applied Granger-Causality Test.
The resultant findings were reveled, as follows : The housing price of Seoul affect the change of housing price of all over the other regional groups at the intervals from one to two month.
Similarly, the housing price of the other regional groups affect the change of housing price of Seoul at the intervals from two to ten month, too. That is, Seoul lead the change of housing price all over the country. Kyongkido and Chungchongdo which belong to the metropolitan area are subordinated region of Seoul. Inchon city and Taejon city scarcely affect the change of housing price of Seoul. Pusan city, Kwangju city, Chulabukdo and Kyongsangbukdo have its own change factor of housing price. And the housing price of the big city like a megalopolis change of its own factor. As the megalopolis is near Seoul, it is absorbed into influence of Seoul. Hearafter a subject that shoud be study in more detail is to give the actual proof of quantitative analysis about mutual change rate. And it must be supplemented the concrete verification for housing price index data.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅳ
• 국문요약 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 1-1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1-2 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 문헌고찰 = 3
• 2-1 부동산가격이론 = 3
• 2-1-1 가격의 특성 = 3
• 2-1-2 가격의 원칙 = 4
• 2-1-3 지가변동에 대한 실증분석 고찰 = 6
• 2-2 주택가격이론 = 9
• 2-2-1 우리나라의 주택가격변화 = 9
• 2-2-2 주택가격 변동요인 = 12
• 제3장 주택가격의 추세분석 = 18
• 3-1 주택가격의 변화추이 = 18
• 3-1-1 1980년대 후반기 = 18
• 3-1-2 1990년대 = 20
• 3-2 주택가격의 계절성 분석 = 21
• 제4장 주택가격의 지역간 인과성 분석 = 25
• 4-1 주택매매가격지수의 시간에 따른 변화 = 25
• 4-2 그랜져인과관계분석의 이론적 배경 = 27
• 4-3 주택가격의 그랜져 인과관계 분석 = 29
• 제5장 요약 및 결론 = 37
• 5-1 요약 및 결론 = 37
• 5-2 앞으로의 연구과제 = 38
• 참고문헌 = 40
• ■ 부록 주택매매가격지수 = 42
• ABSTRACT = 49