수도권 아파트가격의 지역간 인과성 분석 = Interregional Casuality Analysis of Housing Price in Seoul Metropolitan Area

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 수도권아파트가격의 지역간 인과성과 권역내 특정지역의 가격변동이 타 지역에 미치는 영향의 정도를 분석하는데 있다. 시간적 범위는 1989년 11월부터 1999년 10월까지의 10년간이며, 공간적 범위는 서울특별시의 4개 권역과 인천시, 고양시, 수원시, 의정부시의 8개 지역이다. 서울특별시 4개 권역은 도시기본계획상 5대 생활권 중 도심생활권과 서북생활권을 묶은 도심·서북생활권, 동북생활권, 서남생활권 및 동남생활권이다. 아파트 가격자료는 일정한 기준으로 추출한 지역별 선정 아파트의 월 단위 거래가격이다.
연구방법으로는 시계열자료의 안정성을 검증하고 그랜져인과관계 검증법을 통하며 수도권 아파트가격의 지역간 인과성을 분석하였다. 이어 충격반응분석을 시도하여 특정지역의 아파트가격 변동이 타 지역의 아파트가격에 어떻게·얼마나 반응하는지를 분석하였다.
실증분석결과를 요약해 보면 다음과 같다.
수도권 아파트 가격변동의 중심점은 강남구·서초구 등이 속해 있는 동남권이며 이 지역의 가격변동은 양천구·동작구 등이 속해있는 서남권과 신도시인 고양시의 가격변동을 인과하고 있는 것으로 나타났다. 서남권의 가격변동은 고양시를, 고양시는 의정부시, 인천시, 수원시의 가격변동을 인과하는 것으로 나타났다. 또한, 동북권, 서북권, 의정부시의 가격변동은 수원시의 가격변동을 인과하고 있으나 8개 지역 중 수원시와 인천시는 여타 지역의 아파트가격을 인과하지 않고 있는 것으로 나타났다.
충격반응분석 결과 동남권에서 발생한 가격변동은 서남권에 1, 2개월 후에 걸쳐 반응이 나타나게 했으며, 서북권에는 2-4개월후, 고양시에는 1-3개월 후에 걸쳐 반응이 나타나게 했다. 서남권의 가격변동은 서북권에 1-5개월 후, 인천시에 2-5개월 후, 고양시에 1-3개월 후, 수원시에 1-6개월 후, 의정부시에 2-4개월 후에 걸쳐 반응이 나타나게 했다. 동북권과 서북권의 가격변동은 인천시에 2, 3개월 후, 수원시에 1, 2개월 후에 걸쳐 반응을 주었으나, 인천시와 수원시의 아파트 가격변동은 나머지 지역에 반응물 주지 못하는 것으로 나타났다. 고양시는 인천시, 수원시, 의정부시에 1, 2개월 후에 걸쳐 반응을 주는 것으로 나타났다. 충격반응 분석결과를 종합하면, 수도권 특정지역의 아파트가격변동은 1∼5개월 후 타 지역에 반응이 나타나게 하였으며 10개월 후에는 거의 정상 추세에 수렴하나 중심지인 동남권에서의 거리가 멀고 가격권이 낮은 지역에는 반응이 늦게 나타났고, 반응의 정도도 거리가 가깝고 유사가격권 일수록 강도가 상대적으로 크게 나타났다.
본 연구는 수도권 아파트가격의 지역간 변동경로와 영향을 보다 구체적으로 분석하였다는 데 그 의의를 찾을 수 있겠다. 다만, 본 연구는 아파트가격변동의 구체적인 요인을 분석하여 모형을 제시하지 못한 점을 미완의 과제로 남기고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The objective of this study is to analyze the relativity between the apartment prices in Seoul Metropolitan Area according to districts, and the effect of the price changes of a certain area on other areas within a Seoul Metropolitan Area. The time range was a span of 10 years from November 1989 to October 1999, and the area range was eight districts including four districts from Seoul, the cities of Inchon, Koyang, Suwon, and Uijungbu. The four districts of Seoul are the urban district combined with the north-western district to form the urban-northwest district, north-east district, south-west district, and south-east district, according to the 5 major districts of the basic city plan. The cost information of the apartments are monthly trading prices of apartments selected through a set standard from each district.
As a method of research, the stability of the time series data was examined, and the relativity of apartment prices between districts were analyzed through the granger-causality test. Then, an impulse response analysis was performed to examine how and how much the changes in apartment prices of one district effected the apartment prices of other districts.
The results of the analysis are as follows.
The central point of change in the prices of apartments in the Seoul Metropolitan Area was the south-eastern district, which included Kangnam-gu and Seocho-gu. It was found that the price change of this district effected the price changes in Koyang city, and the south-western district, which included Yang-chun gu and Dong-jak gu. The price changes of the south-western district effected Koyang, Koyang effected Uijung-bu, Inchon, and Suwon. Also, the price changes of the north-eastern district, north-western district, and Uijung-bu effected the price changes of Suwon, but of the 8 districts, Inchon and Suwon did not effect the apartment prices of other districts.
As a result of the impulse response analysis, the price changes of the south-western district showed responses to the price changes of the south-eastern district after 1,2 months, the north-western district after 2-4 months, and Koyang after 1-3 months. The price changes of the south-western district affected the north-western district after 1-5 months, Inchon after 2-5 months, Koyang after 1-3 months, Suwon after 1-6 months, and Uijung-be after 2-4 months. The price changes of the north-eastern and north-western districts effected Inchon in 2, 3 months, and Suwon in 1,2 months. However, the price changes of apartments in the Inchon and Suwon districts did not affect the other districts. Koyang affected Inchon, Suwon and Uijung-bu after 1,2 months. When the results of the impulse-response analysis are combined, it can be seen that the price changes of apartments in certain areas of the Seoul Metropolitan Area affected the other districts after 1-5 months. After 10 years, a climax is reached, but responses are late in the areas which are far from the south-eastern district, and have low prices. Therefore, it can be said that the extent of effect is relatively expanded when the distance is close, and districts are of similar price ranges.
This study can be noted for specifically analyzing the path and effect of the price changes of apartment prices around the Seoul Metropolitan Area district. However, this research is incomplete as it did not analyze and present a model for the specific factors regarding the price changes of apartments.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = i
• 표목차 = iii
• 그림목차 = iv
• 국문요약 = v
• 제1장 서론 = 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 문헌고찰 = 3
• 2.1. 주택시장 = 3
• 2.2. 주택가격결정이론 = 6
• 2.3. 선행연구사례 = 9
• 2.4. 아파트가격의 변동추이 = 13
• 2.4.1. 1980년대 후반기 = 13
• 2.4.2. 1990년대 전반기 = 14
• 2.4.3. 1990년대 후반기 = 15
• 제3장 수도권아파트가격의 지역간 인과성 분석 = 17
• 3.1. 분석자료 및 방법 = 17
• 3.1.1. 분석자료 = 17
• 3.1.2. 분석방법 = 23
• 3.2. 시계열 자료의 안정성 검정 = 24
• 3.3. 그랜져 인과관계 분석 = 28
• 3.3.1. 그랜져인과관계분석의 이론적 배경 = 28
• 3.3.2. 그랜져 인과관계 분석결과 = 29
• 3.4. 충격반응분석 = 31
• 제4장 요약 및 결론 = 39
• 4.1. 요약 및 결론 = 39
• 4.2. 앞으로의 연구과제 = 40
• ■ 참고문헌 = 41
• ■ ABSTRACT = 43