재건축 매도청구 평가의 개발이익 반영에 관한 연구 = A Study on the Including Development Gain to Sale Claim Price Appraisal for Reconstruction Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In reconstruction project, a project operator secures the ownership of the real estate of an owner that is not entitled to have the qualification of an union member or does not agree with the project through claim for sale. As for the claim for sale, the agreement is deemed to be concluded in case the union as a project operator exert the right of the claim, and the sale price is determined by a court. The price of claim for sale is set through a precedent which provides that the development profits from this project shall be contained, and the method to contain the development profits is specified in the transaction comparative social law. The price of real estate commonly has dealings in consideration of profits that are expected to occur in the future, and since the transaction prices of the real estate in the reconstruction area are formed by reflecting the expected benefits resulting from the project implementation, the price calculated based on these transaction criteria can be considered to reflect the development projects properly.
However, the real estate usually has different prices formed depending on individuals due to its unique characteristics, which is demonstrated in the result of analyzing transactions of houses with similar features in the same project area. Thus, it cannot be said to reflect the proper development profits in case of evaluating claim for sale based on different transaction price. In this regard, this study pointed out that to address these problems, there is a need for a method to calculate the proper development profits using methods utilized in the previous valuation, and to determine the range of resonable development profits and appropriateness of transaction cases through a comparative analysis of transaction prices by estimating the actual value of equity in which the development profits are reflected. Hopefully, this study will be helpful to lead to an amicable agreement through the resolution of complaints about the development profits, which serve as the subject of dispute between clamant for sale and the other party.

국문 초록 (Abstract)

재건축사업에서 사업시행자는 사업에 동의하지 않거나 조합원 자격이 없는 소유자의 부동산은 매도청구를 통하여 소유권을 확보한다. 매도청구는 사업시행자인 조합이 청구권을 행사 하면 계약이 체결된 것으로 보며, 매도 가격은 법원이 결정하게 된다. 매도청구 가격에는 당해 사업으로 인한 개발이익을 포함하도록 판례가 정하고 있으며, 개발이익을 포함하는 방법은 거래사례비교법에 의하고 있다. 부동산 가격은 장래에 발생할 것으로 예상되는 이익을 고려하여 거래되는 것이 일반적이고, 재건축구역 내 부동산은 사업시행으로 예상되는 이익을 충분히 반영하여 거래가격이 형성될 것이므로 이 거래사례를 기준으로 가격을 산출하면 개발이익이 충분히 반영된 것으로 보는 것이다.
그러나 부동산은 고유한 특성인 개별성이 있어 당사자에 따라 형성되는 가격이 다른 것이 보통이며, 동일한 사업구역에서 특성이 유사한 주택의 거래내역을 분석한 결과에서도 차이가 나타나고 있다. 서로 다른 거래가격을 기준으로 매도청구 평가를 하는 것은 적정한 개발이익을 반영하였다고 볼 수 없다. 이런 문제점을 해소하기 위한 방법으로 종전자산 평가에서 활용하는 방법을 이용하여 적정개발이익을 산출하고, 이 개발이익이 반영된 실질 지분가치를 산정하여 거래가격과 비교 분석함으로서 거래사례의 적정성과 합리적인 개발이익의 범위를 결정하는 방법이 필요함을 지적하였다. 본 연구를 통하여 매도청구자와 상대방의 분쟁의 대상이 되는 개발이익에 대한 불만이 조금이나마 해소되어 원만한 합의를 이끌어 내는데 도움이 되기를 바란다.

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