集合建物의 再建築決義와 賣渡請求權에 관한 硏究 = (A) Study on the Decision for Rebuilding of a Multiple Building and Sale Claim Rights

국문 초록 (Abstract)

집합건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있거나, 1동의 건물 중 일정한 방식으로 수개의 건물부분이 이용 상 구분된 건물로서 사용될 수 있는 경우에 각각의 부분에 대해 소유권을 인정하여, 1동의 건물에 수개의 구분소유권이 존재하는 건물을 의미한다.
집합건물은 각 전유부분이 독립한 소유권의 대상으로 되어있기는 하나, 건물 자체는 물리적으로 일체불가분의 관계에 있다. 이에 집합건물은 필연적으로 일체로서 노후화 하게 되어 있다.
우리나라의 경우 1960년대 후반 이후 아파트 등의 집합건물들이 건축되기 시작하여 20년 정도 경과된 1980년대 들어 기능과 시설 면에서 노후화에 따른 문제점이 발생하였다. 특히 난방, 상하수도, 배관, 방수 등에서 문제가 많이 발생하였다. 현재 건축되어 있는 다수의 집합건물 중에도 오랜 시간이 흘러 기능과 시설 면에서 노후화 되고, 이에 따라 여러 문제가 발생하고 있는 경우가 많다. 이에 따라 노후화된 집합건물에 대한 재건축의 욕구가 증대하고 있다. 그런데 각 구분소유권의 절대성을 고집하게 되면 건물의 노후화 등으로 재건축의 필요성이 발생하더라도 구분소유자 중 어느 한 사람의 반대로 재건축은 불가능하게 되고, 결국은 건물이 물리적으로 붕괴될 때까지 아무 것도 할 수 없게 된다.
이러한 경우 재건축을 반대하는 구분소유자의 권리는 보호받게 될지 모르나, 다른 구분소유자의 권리는 극히 불합리한 제한을 받게 되며, 사회ㆍ경제적으로도 매우 불합리한 결과가 초래될 수 있다.
여기서 바로 각 구분소유권 사이의 권리관계를 조정하는 것이 필요하게 된다. 즉 한편으로는 재건축에 반대하는 구분소유자의 권리를 보호하면서, 다른 한편으로는 집합건물을 유지하는 것 자체가 불합리하다고 판단되는 경우에는 그 요건을 엄격히 하여 재건축을 원하는 다수의 구분소유자의 권리행사를 가능하게 할 필요가 있는 것이다. 이러한 상황에서 구분소유자 사이의 권리관계의 조정 및 재건축지역의 지정에 대한 현실적인 필요성에 의해 주택법과 도시및주거환경정비법 등에서 매도청구권을 인정하고 있다. 즉, 구분소유권 매도청구권은 대지사용권을 가지지 아니한 집합건물의 소유자가 있는 경우, 그 구분소유자의 전유부분 철거를 구할 수 있는 권리를 가진 자가 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 매도를 청구할 수 있는 권리를 말한다.
집합건물법 제7조에 의하면 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는데, 이것은 대지사용권자와 구분소유권자를 일치시키기 위한 것으로써, 구분소유권자는 전유부분의 철거가 사실상 불가능하다는 등의 사유만으로 매도청구권을 부정할 수 없다. 그러나 매도청구권을 행사함에 있어, 건축결의의 법적효력문제, 매도청구 대상범위의 확정문제, 매도청구권의 요건 및 절차상의 문제, 재판기간의 문제, 환매청구에 관한 문제, 재건축지연에 따른 임차인ㆍ조합원 지위의 문제 등이 발생하게 된다.
이러한 재건축 관련 매도청구권의 행사 절차상의 문제와 행사후의 문제점을 개선하기 위해서는 먼저 재건축 결의의 효력, 매도청구의 대상범위의 확대가 요구된다. 다시 말하면, 일정한 공시요건을 갖춘 경우에는 재건축대상 부동산상의 권리자 등 이해관계인에게 구분소유자의 권리ㆍ의무를 대위 할 수 있도록 하자는 것이며, 재건축 대상범위 또한 일률적인 규정을 통해 규제하는 것보다는 주변 환경을 고려한 종합적인 판단을 통해 예외적으로 인정해야 한다. 그리고 매도청구권의 최고 후 회답기간의 장기화와 재판기간의 장기화 문제를 간소화 할 수 있는 방안이 요구된다.
또한 매도청구권 행사 이후에는 환매청구제도의 보완이 이어져야 한다. 뿐만 아니라 임차인의 지위 보장을 위해 재건축 후에 재입주 방안과 재개발과 같은 이주대책이 동반되어야 한다. 조합원의 경우는 재건축지연으로 인한 피해를 최소화 혹은 개선하기 위해 시공보증제의 보완과 배상책임보험제도가 논의 될 수 있을 것이다.
이러한 재건축시 매도청구권의 행사로 인한 문제점들을 해결ㆍ절충함으로써 재건축의 효율성을 제고할 수 있다고 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land is the essential foundation of survival and the vital means by which man lives. The land we live in has distinct features that signify usage diversity, possibility of division, and social, economic and administrative aspects. Thus, pressure brought on by excessive population density and economic development has expanded the importance of making the most effective use of land.
Our society also sees a growing number of housing units, e.g., apartments, capable of accommodating a massive number of people in concentrated areas, but has yet to address social and individual requirement related to housing. Thus, even in view of the limited land resources, measures for maximizing efficient use of existing old buildings should be worked out. In the case of complex buildings, however, ways of reconstructing and/or improving them are complicated unless they are physically collapsed. As a result, proponents of reconstruction and those against it engage in heated debates. There is a need to strike a balance between protection of private properties and improvement of housing efficiency. Therefore, measures should be established to protect the rights of 'divided owners' who oppose reconstruction. It is also necessary to strictly define corresponding requirements and enable exercising of the rights of multiple 'divided owners', in areas where it is considered irrational to maintain complex buildings.
Measures should also be established to fine tune conflicting interests between participants and non-participants in reconstruction, and cope effectively with corresponding social and economic waste. In this regard, Korea's current laws provide for the sale claim system. In the case of complex buildings with owners not having rights to use the land, those who have rights to request the withdrawal of properties owned by 'divided owners' can claim the sale of such properties under the sale claim system.
However, such sale claim rights entail extensive discussions because they can only be exercised by addressing problems surrounding reconstruction decision, target scope, requirements, procedures, and trial period.
Under these circumstances, this paper sought a purpose-oriented synthetic approach instead of a partial and one-sided analysis. The related literature, both local and foreign, as well as judicial precedents was likewise reviewed. A comprehensive empirical analysis was carried out to come up with a 6-chapter presentation as follows.
Chapter 1 explains the scope of this research and the methods involved.
Chapter 2 presents the basic theories and reviews the concepts of reconstruction and 'division.' This section also reviews foreign reconstruction systems and seeks a comprehensive approach instead of a partial or a one-sided strategy.
Chapter 3 explains the resolution of rebuilding in the law of the ownership and management for multiple building.
Chapter 4 deals with the concept of sale claim rights and problems relating to their unconstitutionality, as well as the legal aspects pertaining to requirements, notice procedures, exercising, and effectivity of sale claim rights.
Finally, Chapter 5 sums up the research results and discusses the recommended research direction for enhancing reconstruction efficiency.

목차 (Table of Contents)

• [국문요약]
• 目次 = 1
• Ⅰ. 序論 = 9
• 1. 硏究의 目的 = 9
• 2. 硏究의 範圍 및 方法 = 12
• Ⅱ. 再建築에 관한 一般的 考察 = 13
• 1. 再建築의 槪念 = 13
• 가. 意義 = 13
• 나. 再建築과 區別되는 槪念 = 15
• 2. 再建築의 對象 = 16
• 가. 集合建物法上 再建築의 對象 = 16
• 나. 都市 住居環境整備法上의 再建築의 對象 = 18
• 3. 再建築의 節次 = 20
• 4. 外國의 再建築 制度 = 21
• 가. 日本 = 22
• 나. 獨逸 = 23
• 다. 英國 = 24
• 라. 佛蘭西 = 25
• Ⅲ. 集合建物의 再建築 決意와 改善方案 = 27
• 1. 集合建物 再建築 決意의 要件 = 27
• 가. 再建築의 實質的 要件 = 27
• 1) 建物自體에 缺陷이 있는 경우 = 27
• 2) 周圍事情에 變更이 있는 경우 = 29
• 나. 再建築의 形式的 要件 = 29
• 1) 決意의 定足數 = 29
• 2) 決意의 主體 = 30
• 3) 集會의 召集 및 議事의 進行 = 31
• 가) 管理團集會의 召集 = 31
• 나) 集會에서의 決議 = 33
• 4) 再建築의 內容 = 34
• 가) 再建築의 趣旨 = 34
• 나) 再建築計劃의 槪要의 決定 = 35
• 다) 決意의 無效 = 37
• 2. 集合建物 再建築 決意의 效果 = 38
• 가. 區分所有權者에 대한 效力 = 38
• 1) 賣渡請求權의 發生 = 38
• 2) 再建築에 관한 合意의 擬制 = 38
• 가) 再建築에 관한 合意擬制의 法律的 意味 = 38
• 나) 재건축참가자들의 기본적 법률관계 = 39
• 다) 재건축지연의 경우에 취할 수 있는 수단 = 40
• 나. 제3자에 대한 효력 = 41
• 1) 序 = 41
• 2) 抵當權者 등의 擔保權者가 있는 경우 = 42
• 가) 抵當權者가 있는 경우 = 42
• 나) 그 以外의 擔保權자가 있는 경우 = 47
• 3) 押留ㆍ假押留가 있는 경우 = 48
• 가) 押留의 경우 = 48
• 나) 假押留의 경우 = 49
• 다) 擔保權과 押留·假押留등이 複合的으로 存在하는 경우 = 50
• 4) 滯納處分이 있는 경우 = 50
• 가) 賣渡請求의 目的物인 不動産에 國稅徵收法上의 押留 또는 保全押留가 되어 있는 경우 = 50
• 나) 賣渡請求權者의 處分禁止假處分登記 후에 滯納處分이 이루어진 경우 = 51
• 5) 使用收益權者가 있는 경우 = 52
• 가) 問題의 所在 = 52
• 나) 使用收益權이 用益物權인 경우 = 53
• 다) 使用收益權이 債權인 경우 = 54
• (1) 賃借權 = 54
• (가) 목적물이 주거용건물로서 주택임대차보호상의 대항요건을 갖춘 경우 = 54
• (나) 동법상의 대항조건을 갖추지 못한 경우 = 57
• (2) 使用貸借 = 58
• 6) 垈地使用權이 있는 경우 = 58
• 3. 集合建物 再建築 決意의 改善方案 = 59
• Ⅳ. 集合建物의 賣渡請求權의 行使와 改善方案 = 61
• 1. 賣渡請求權의 意義 = 61
• 가. 意義 = 61
• 나. 類似槪念 = 62
• 1) 구분소유건 매도청구권 = 62
• 2) 매수청구권 = 63
• 다. 違憲性 與否 = 63
• 라. 法的 性質 = 66
• 2. 賣渡請求權 行使의 節次 = 67
• 가. 當事者 = 67
• 나. 目的物 = 68
• 다. 行使方法 = 68
• 3. 賣渡請求의 效果 = 69
• 가. 契約締結의 擬制 = 69
• 나. 回答期間滿了前의 賣渡請求權의 行使 = 69
• 다. 時價의 算定 = 70
• 라. 明渡期間의 許與와 還賣請求權 = 71
• 1) 序 = 71
• 2) 明渡期間의 許與 = 71
• 가) 意義 = 71
• 나) 期間許與의 要件 = 72
• (1) 生活相 顯著한 困難을 받을 우려가 있을 때 = 72
• (2) 再建築의 수행에 심한 영향이 없는 때 = 72
• 다) 期間許與請求의 節次 = 73
• 3) 再建築의 遲延에 따른 還賣請求權 = 73
• 가) 意義 = 74
• 나) 主體와 相對方 = 74
• 다) 行使期間 = 75
• 라) 行使方法 = 75
• 마) 行使效果 = 76
• 4. 賣渡請求權 行使의 改善方案 = 76
• 가. 賣渡請求權 行使節次上의 改善 = 77
• 1) 再建築決議의 效力 擴大 = 77
• 2) 賣渡請求對象範圍의 擴大 = 77
• 3) 賣渡請求權의 要件 및 節次의 改善 = 78
• 4) 裁判期間 效率性 提高 = 79
• 5) 再建築 不參者에 대한 强制收用權의 導入 檢討 = 80
• 6) 所有權確保의 法的 改善方案 = 81
• 나. 賣渡請求權 行使以後의 問題에 관한 改善 = 82
• 1) 還賣請求에 관한 改善 = 82
• 2) 再建築遲延과 賃借人 保護策 = 83
• 3) 貰入者에 대한 保護策 = 83
• 4) 再建築遲延에 따른 組合員 保護策 = 84
• 5) 合意擬制에 따른 問題點 改善 = 84
• Ⅴ. 結論 = 86
• 참고문헌 = 88
• Abstract = 92