뉴타운 사업 내 재개발구역의 주체별 개발이익 평가 분석 : 길음 뉴타운 2,4구역을 중심으로 = A Study on the Development Profit from the Redevelopment Area of New Town Project by Developing Agencies : Focused on Gil-Eum New Town 2,4 Districts

국문 초록 (Abstract)

2000년대 들어서면서 강남의 집값 폭등을 계기로 서울지역의 주택가격격차는 매우 심각한 사회문제로까지 인식되었다. 이러한 원인 진단에 따라 강남 집값폭등을 해결할 수 있는 대안으로 노후시가지 재개발을 적극 받아들이게 되었으며, 이러한 배경 하에 서울의 지역 간의 격차 문제를 해결하기 위해 지역균형발전전략의 일환으로서 주거지역 환경개조를 위한 뉴타운사업이 추진되었다.
뉴타운 사업이 실제 진행되는 계획수립과정에 있어 공공, 민간, 주민이 개발이익에만 관심이 집중됨에 따라 전면재개발방식을 희망하고 있는 것이 근본적인 뉴타운 사업의 한계점으로 지적되고 있다. 따라서 본 연구에서는 사례를 바탕으로 뉴타운사업의 주체별 개발이익의 배분정도를 파악해서 향후 뉴타운사업에서 고려해야할 정책적 시사점을 도출하고자 한다.
본 연구의 구체적인 진행방법은 다음과 같다.
첫째, 뉴타운 사업이 실행되는 과정에서 발생하는 문제점 및 과제의 도출과 전반적인 사업에 관한 평가는 선행연구와 이론고찰을 통해서 수행하였다. 둘째, 대상지인 길음 뉴타운 사업의 자료를 중심으로 뉴타운 사업의 개발이익배분 메커니즘을 파악하고 단계별, 주체별 개발이익 측정 틀(모형)을 설정한다. 셋째, 분석의 틀을 바탕으로 대상지에 적용하여 개발이익 발생과정별 자료를 추출하고, 단계별 개발이익을 측정한다. 넷째, 측정된 단계별 개발이익을 바탕으로 시행 당시의 관련법인 “도시및주거환경정비법”의 규정에 따른 주체별 개발이익을 측정하고, 이것을 바탕으로 향후 뉴타운 사업에 적용하게 될 “도시재정비촉진을위한특별법”의 규정에 따라 주체별 개발이익을 추정해보고자 한다. 마지막으로, 법·제도에 따른 주체별 개발이익을 비교분석한다. 이러한 과정을 바탕으로 분석해 낸 주체별 개발이익의 결과를 중심으로 뉴타운 사업이 진행되는 과정에서 개발이익 배분정도를 측정해보고향후 사업 추진시의 시사점을 도출한다.
이상의 분석결과를 종합하면 다음과 같다.
이 연구의 분석을 통해 도출한 분석결과는 기존의 법체계에 따라 길음 뉴타운의 단계별, 주체별 개발이익을 측정하는 과정의 결과와 새로 재정된 도시재정비촉진특별법에 따른 주체별 개발이익을 산출하는 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 첫 번째로, 기존의 법체계에 따라 길음 뉴타운의 단계별, 주체별 개발이익 측정 분석 결과는 첫째, 성북구 길음동의 아파트매매가격과 지가변동률 시계열 자료를 통해 분석한 결과, 뉴타운 사업이 시행되기 전인 지구지정 이전부터 뉴타운 사업의 조짐으로 인해 길음동의 아파트매매가격과 지가상승에 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한 지구지정과 개발계획이 언론을 통해 보도되는 것 역시 아파트가격과 지가에 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 개발이익의 주체별 총량으로 분석한 결과에 따르면 뉴타운 사업 내에 재개발 구역에서는 입주시점의 개발이익의 상당부분을 새로 분양을 받은 주택피분양자와 토지소유자의 순으로 차지하는 것으로 나타났다. 또한, 주택피분양자의 1세대 당 개발이익은 뉴타운 사업의 영향으로 다른 지역에 비해 높게 나타났고, 대형평형일수록 뉴타운사업이 주택피분양자의 개발이익에 미치는 영향력이 큼을 알 수 있다. 셋째, 공공의 개발이익은 입주시점에서는 135억~230억원의 적자가 발생하나, 공공의 개발이익은 조세의 형태로 계속해서 발생한다는 점을 감안하면 추후에 발생하는 개발이익이 상당할 것으로 예측할 수 있었다.
두 번째로, 새로 재정된 도시재정비촉진특별법에 따른 주체별 개발이익을 추정해서 비교분석 결과는 첫째, 기존 법체계나 도시재정비촉진특별법을 적용할 때나 모두 주택피분양자들의 개발이익이 가장 큰 것으로 나타났다. 둘째, 도시재정비촉진특별법을 적용하게 되면 개발이익 측면에서 가장 많은 변화가 있는 주체는 공공과 토지소유자들이다. 따라서 공공측면에서는 기존의 법체계에 비해 더 많은 개발이익이 발생하고, 투자금액의 회수기간도 짧아지게 된다. 반면에 토지소유자 측면에서는 많은 개발이익이 공공으로 환수되게 된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Entering into the 21st century, steep rises in house prices in the Kangnam area has left Seoul with massive disparitiesthroughout the city. The tremendous difference in prices has developed into a major social issue and has also forced the Korean government to take assertive measures. The causes of such high risesof particularly the Kangnam area have been diagnosed and, attempting to mitigate the impacts, has resulted in the introduction of the Old Town Regeneration Scheme, as one of the programmes for the 'Balanced Region-Wide Development Strategy'. This New-Town Project has been set forward to improve the environments of deprived residential areas.
Despite all the positive notions, in practice, the project has appeared to have several downfalls. One of the main limitations hindering the project has been the concentrated interest from participating parties, e.g. government, developer, the public, in the development's profits. Such financial gains are higher from major developments compared to small-scale developments. This results in major demolition and establishing abrand new area, lacking the consideration of the town's identity. Smaller scaled developments take into account the features and characteristics of the specific area, destroying and restoring only when in necessary. This method attempts to emphasize the old along with the new.
This paper investigates the distribution levels of the participating parties' monetary surpluses from New-Town Projects through a case study and tentatively suggests political issues and measures.
The first main step of the methodology is a thorough survey of the precedent theories, including a literature review concerning issues and tasks that have been raised since the development has been initiated. A general assessment of the complete project is also providedwith a broad perspective of the background settings. Secondly, the case study of Gil-Eum will be the focus of identifying the mechanism for the project's profit distribution levels, then constructing a set of measuring procedures according to the stages of the project and the participating parties. This set of procedures that has been drawn out from recognizing the system, is applied to the target project and measures the amounts of the profit from each stage of the development. This also aids in collating information of the procedural arguments concerning the financial gains of the operations that has provided. This project falls under the 'Urban and Residential Environment Improvement Act', and based on the results of each stage, the measurement of the profits of the participating parties is analysed. The new legislation concerning residential regeneration, the 'Special Law for Urban Improvement Promotions', which will be applied in future projects, is also applied to predict the financial gains of participating parties, using the same target project, i.e. Gil-Eum New Town. Lastly, a comparative review is provided of the financial interests that are gained from each participating party according to the different legislations. From the results of thisreview, the distribution levels of developmental profits from New-Town Projects are presented including recommendations for the future.
The analysis of this study has two broad sets of conclusions; 1) results of the developmental profits according to the stage and participating parties from the original legislation that the case study falls under;and 2) results from the new legislation that future projects will comply with.
First, according to the original legislation, there are distinct results of developmental profits from each stage and participating party. From the time-series analysis of Seongbuk-Gu, Gil-Eum-Dong house sale price and land price fluctuations, it shows that these prices were influenced from the mere indication of the New-Town Project even before it was designated as a New Town and Refurbishment District. Following the official announcement of the designation of Gil-Eum-Dong and its development plans, even more so, house prices and land prices were affected. Secondly, the results from analyzing developmental profits of participating parties, appears to be that a substantial amount falls unto the 'new individuals' that have been allocated residential units, then the next most beneficial are the land owners. The developmental profits per one household of these 'new individuals' are comparatively higher than other similar developments, which has been instigated from the New-Town Project. Furthermore, the larger in size the unit, the greater the influence is to development profits of the New-Town Project's 'new individuals'. The benefits the government gains differ in time, having a longer time-scale through the collection of taxes. The initial stage, i.e. where the units start to become occupied, the government is at a loss of around 13.5 to 23 billion KRW. However, this is predicted to be turned over as collected tax accumulates and will result in massive gains.
The results of analysing developmental parties' financial gains, according to the new legislation, i.e. the 'Special Law for Urban Improvement Promotions' are 1) the most financially beneficial are also the 'new individuals' and 2) the land owners and the government are the most affected from this legislation. Therefore, compared to the original legislation, this new law allows the government to acquire higher profits through a shorter term. On the other hand, land owners gain lower profits, as there original profits are collected from the government.

목차 (Table of Contents)

• 제 Ⅰ 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 과정과 방법 = 3
• 제 Ⅱ 장 뉴타운 관련 이론적 배경 및 선행연구 고찰 = 5
• 제 1 절 뉴타운 사업 관련 법·제도 검토 = 5
• 1. 서울시 뉴타운 사업의 개념과 관련 제도 = 5
• 2. 도시재정비 사업제도의 현황과 특성 = 8
• 3. 도시재정비 촉진을 위한 특별법 = 15
• 4. 기존의 뉴타운과 도시재정비특별법의 계획과 사업의 비교 = 16
• 제 2 절 개발이익에 관한 이론적 기초 = 21
• 1. 개발이익의 개념 = 21
• 2. 뉴타운사업 개발이익 발생의 특징 = 22
• 제 3 절 선행연구의 고찰 = 24
• 1. 내용적 측면의 검토 : 뉴타운 사업 관련 = 24
• 2. 방법적 측면의 검토 : 개발이익 측정 관련 = 25
• 3. 연구동향 및 종합분석 = 27
• 제 Ⅲ 장 분석의 틀 = 29
• 제 1 절 대상지 선정 및 현황 = 29
• 1. 조사대상지 선정 = 29
• 2. 대상지 현황 = 30
• 제 2 절 뉴타운 사업의 개발이익배분 매커니즘 = 33
• 1. 뉴타운 사업의 개발이익배분 매커니즘 = 33
• 2. 길음 뉴타운 개발이익배분 구조의 특징 = 34
• 3. 길음 뉴타운 사업방식과 “도시재정비특별법”에 의한 사업방식의 차이점 = 34
• 제 3 절 분석과정 및 절차 = 36
• 제 4 절 분석방법 설정 = 37
• 1. 사업단계별 개발이익측정 분석 방법 = 37
• 2. 사업주체별 개발이익측정 분석 방법 = 42
• 3. 측정자료 구축 = 45
• 제 Ⅳ 장 개발이익 측정 = 55
• 제 1 절 단계별 개발이익 측정 = 55
• 1. 사업준비 단계의 개발이익 발생현황 = 55
• 2. 사업실행 단계의 개발이익 측정 = 58
• 3. 소결 = 63
• 제 2 절 법·제도에 따른 주체별 개발이익 측정 = 63
• 1. 기존의 법체계에 따른 길음 뉴타운의 주체별 개발이익 측정 = 63
• 2. 도시재정비촉진특별법에 따른 길음 뉴타운의 주체별 개발이익 측정 = 74
• 3. 소결 = 79
• 제 3 절 분석의 종합 = 80
• 제 Ⅴ 장 결론 = 81
• 제 1 절 연구의 요약 및 결론 = 81
• 1. 연구의 요약 = 81
• 2. 정책적 제언 = 83
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후과제 = 84
• 참고문헌 = 85
• ABSTRACT = 87