재건축사업의 매도청구권에 관한 연구 : 판례분석을 중심으로 = Study Of The Right Of Sale Claim Of Rebuilding Business

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study intends to present both the right understanding and the framework of interpretation for the whole legal problems regarding the right of sale claim of rebuilding business. Also, intends to present both a problem of a system of sale claim according to the existing law and the alternative proposal. Through that, this study intends to plan the balance of the benefit and protection of the law between businessman and disapprover. Also, intends to try to find a reasonable solution to a dispute to reduce the period of rebuilding business as much as possible.
Since the 1960's, the remarkable development of the industrial economy has resulted in the concentrative influx of the population in metropolis. Rapid expansion of population caused a problem of the lack of houses, which are residence space. To fulfill short houses, apartment houses mainly of low-rise have been built in large quantities in a short period since the 1970's, in spite of falling-behind construction methods, supported by “building construction ordinance” and “promotion law for house construction”, etc. Apartment houses, which were newly built in that period, have begun to be old and inferior since the 1990's, and those buildings faced the danger of collapse, not bearing the possible endurance years, with the old and inferior infrastructure. That has resulted in a serious social problem.
Fortunately, they revised an “enforcement ordinance of promotion law for house construction”. Thanks to the revision, it is possible for apartment houses less than twenty years to be rebuilt. Those revitalized rebuilding business have been fallen to means to the speculation for investors, and also grown up to the main offender in raising of apartment prices.
Because of the above situation, our government announced and enforced the powerful regulation policy of rebuilding. However, housing association for rebuilding business had troubles with disapprovers, which caused the delay of business. Finally, housing association should give up rebuilding business without legal exclusion of disapprovers.
The right of sale claim of rebuilding business by the existing law of city and residential environment maintenance was introduced for the purpose of the need of legal exclusion of disapprovers. However, on the side of businessmen, the right of sale claim of rebuilding business by the existing “the law of city and residential environment maintenance” has problems as follows: First, The actual period of the right of sale claim is very short and unchangeable. Second, when they get their properietary right late due to the long term of trial period, they will have a difficulty in doing their business. Third, there is no reasonable solution system for parties concerned of real estate, who are aimed to sale claim. On the side of the other parties in sales claim, there are problems as follows: First, in case they have only land or only building, they are unable to join in members of the association because the price of members of the association are not recognized. However, they are forced to sell over to housing association for rebuilding business. Second, disapprovers are not endowed with the right of application for sale claim. Therefore, disapprovers are in a unstable position that they never know when the right of sale claim is exercised. Besides, in case of calculation of the prices of sale claim, which are the essential contents in sale claim, there is a problem that concrete valuation methods or standards for the prices of sale claim, including development gain and actualization of future value, are not established.
Regarding these problems of the right of sale claim, we need of the institutional maintenance from legislation repletion, by way of sufficient discussion and debate. So this study presents the improvement methods regarding the above problems as follows: The need of extension of the actual period. The extension of qualification for members of the housing association for rebuilding business regarding the other parties in sales claim. The endowment with the right of application for sale claim regarding disapprovers' businessmen. The need of reasonable and objective valuation standards regarding calculation of the prices of sale claim. The introduction of legal solution system for parties concerned, for example, the mortgage and tenancy for real estate of other parties concerned of sale claim. The endowment with eminent domain in case of public interest corresponding to redevelopment projects, such as New Town District. However, I regret that this study also has a limit: I had a hard time of analyzing judicial cases because those cases are not offered to the public.
Therefore, we need the presentation of more reasonable methods through case analysis based upon judicial precedent. And regarding the right of sale claim of rebuilding business by the law of city and residential environment maintenance, we need in-depth examination and study constantly, with a view to the mind of guarantee of property right, which right is protected by the constitution, and also the balance of the benefit and protection of the law between businessman and disapprover.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택재건축사업의 매도청구권과 관련되는 전반적인 법률문제에 대한 올바른 이해와 해석의 틀을 제시함과 더불어 현행법의 규정에 따른 매도청구제도의 문제점과 대안을 제시하고 이를 통하여 사업시행자와 미동의자간의 법익의 균형을 도모하고 재건축사업의 기간을 최대한 줄일 수 있도록 분쟁의 합리적인 해결책을 모색하고자 함을 그 목적으로 한다.
1960년대 이후 산업경제의 눈부신 발전은 인구의 도시 집중화 현상을 초래하였다. 급속한 인구증가는 주거공간인 주택부족 문제를 가져왔고 부족한 주택을 충족시키기 위해서 1970년대 이후 「건축법」 구「주택건설촉진법」등의 뒷받침을 통해서 저층 중심의 공동주택들이 낙후된 시공방법에도 불구하고 대량으로 단기간에 신축되다보니 1990년대로 접어들면서 건축물로서의 내구년수도 견디지 못하고 붕괴될 위험과 기반시설의 열악 및 노후화 등으로 심각한 사회문제로 나타났다.
다행히 1993년 2월에는 구「주택건설촉진법 시행령」의 개정으로 경과 년 수 20년 미만의 공동주택도 재건축이 가능하도록 제도를 개정 한바 있으며 이렇게 활성화된 재건축사업은 투자자의 투자 수단으로 전락하면서 아파트가격을 상승시키는 주범으로까지 발전하게 되었다.
이로 인해 정부에서는 강력한 재건축 규제정책을 발표 시행하게 되었지만 정작 재건축사업을 시행하려는 조합에서는 재건축 미동의자들로 인하여 사업지연 등 갈등요인이 발생하여 결국 합법적으로 배제시키지 않고서는 재건축사업을 포기할 할 수 밖에 없게 되었다.
현행 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 매도청구제도는 합법적으로 미동의자를 배제시킬 목적으로 도입되었지만, 사업시행자의 입장에서 볼 때 매도청구권의 행사기간이 너무 단기간이고 불변기간으로 되어 있다는 점, 재판기간의 장기화 등으로 인하여 소유권의 취득이 늦어져 사업의 추진에 지장을 초래한다는 점, 매도청구 대상이 되는 부동산의 권리관계인들에 대한 합리적인 해결제도가 마련되어 있지 않다는 점 등의 문제점으로 남는다. 매도청구의 상대방의 입장에서 볼 때 토지만 소유하고 있거나 건물만 소유하고 있는 경우에는 조합원의 가격이 인정되지 않아 조합원으로 가입할 수 없음에도 강제적으로 재건축조합에 이를 매도하여야 한다는 점, 미 동의자에게는 매도청구에 대한 신청권이 부여되어 있지 않아 언제 매도청구권이 행사될지 모르는 불안정한 지위에 있게 된다는 점 등의 문제점이 있으며, 그 외에도 매도청구에서 핵심적인 내용인 매도청구가격을 산정함에 있어 개발이익과 미래가치를 포함하는 매도청구가격의 구체적인 평가방법이나 평가기준이 정립되어 있지 않다는 문제점이 나타나고 있다.
이와 같이 매도청구제도의 문제점들에 대하여는 충분한 논의와 토론을 거쳐 입법의 보완을 통한 제도적인 정비가 필요하다. 이에 본 연구에서는 문제점에 대한 개선방안으로서 행사기간의 연장 필요성, 매도청구의 상대방과 관련하여 재건축조합원 자격의 확대, 미 동의자가 사업시행자에 대한 매도청구권 행사 신청권의 부여, 매도청구 가격산정과 관련하여 시가의 합리적이고 객관적인 평가기준의 필요성, 매도청구 대상 부동산의 저당권과 임차권 등 권리관계인에 대한 법적인 해결제도의 도입, 뉴타운지구 등과 같이 재개발사업에 준하는 공익성을 구비하는 재건축사업의 경우에 수용권의 부여와 같은 방안을 제시하여 보았으며 본 연구의 한계는 일반인에게 공개가 되지 않는 판례 사례분석이 어려웠다는 점에서 아쉬움이 남는다.
따라서 판례를 중심으로 한 사례분석을 통하여 보다 합리적인 방안의 제시가 필요하며「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 매도청구제도와 관련하여서는「헌법」에서 보장하고 있는 국민의 재산권보장 정신과 사업시행자의 상대방의 법익의 균형이라는 구조에서 향후에도 지속적으로 깊이 있는 검토와 연구가 필요 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제 2 장 재건축사업과 매도청구권의 이론적 고찰 = 5
• 제1절 재건축사업의 개요 = 5
• 1. 재건축사업의 개념 = 5
• 2. 재건축사업의 대상건축물 = 8
• 3. 재건축사업의 추진절차 = 9
• 4. 재건축사업의 정책동향 = 12
• 5. 공동주택 재건축사업의 일반적 문제점 = 17
• 제2절 재건축사업의 매도청구권 개요 = 21
• 1. 매도청구권의 의의 = 21
• 2. 매도청구권의 위헌성 여부와 법적 성질 = 21
• 제 3 장 공동주택 재건축사업의 매도청구권 = 25
• 제1절 매도 청구권의 행사 = 25
• 1. 매도 청구권의 요건 = 25
• 2. 매도청구권의 행사 절차 = 29
• 3. 재건축사업의 지연과 환매청구권 = 42
• 제2절 미 이주자 및 권리관계인 처리 = 45
• 1. 미 이주자 처리 = 45
• 2. 권리관계인 처리 = 46
• 제 4 장 재건축 매도청구권의 판례 및 유형별 분석 = 50
• 제1절 매도청구권의 판례분석 = 50
• 1. 매도청구권 조합별 발생 사례 = 50
• 2. 재판기간별 사례 분석(강동구 중심으로) = 52
• 제2절 매도청구권에 관한 유형별 분석 = 55
• 제 5 장 재건축 매도청구권의 문제점과 개선방안 = 57
• 제1절 매도청구권의 판례에 의한 문제점 = 57
• 제2절 매도청구권의 문제점에 따른 개선방안 = 62
• 1. 재건축사업 미동의자의 축소 방안 = 62
• 2. 매도청구권 행사 절차상 개선방안 = 65
• 제 6 장 결론 및 시사점 = 71
• 참고문헌 = 73
• ABSTRACT = 77