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      • KCI등재
      • 부동산시장과 금융시장의 통합에 관한 연구

        임재만 한국부동산분석학회 2002 不動産學硏究 Vol.8 No.1

        This paper examines if there is a long -run relationship between the time series representing asset markets. Before testing cointegration, I check the stationarity of the time series by unit root test, and determine the appropriate length of lag with information criterion and partial autocorrelation. I provide the evidence real estate market and financial market are insulated or segmented from each other, but apartment market and stock market are cointegrated. With structural change of real estate market in 1994, real estate(apartment) market and financial market have one common cointegrating vector. When the CPI is included in the systems, there are no effect on the results. But after 1997, with the CPI the number of cointegrating vector increase in all time series combinations. The findings have implications for developing mixed asset portfolio.

      • KCI등재후보

        공공단체회원들의 공공봉사동기가 조직몰입에 미치는 영향

        임재혁(林栽赫),박종구(朴鐘九) 경인행정학회 2018 한국정책연구 Vol.18 No.1

        본 연구는 자치구에서 활동하고 있는 공공단체 회원들의 공공봉사동기가 조직몰입에 미치는 영향을 살펴보았다. 이를 위하여 선행연구의 분석 결과들을 바탕으로 연구모델과 가설을 설정하였다. 서울특별시 강남구와 서초구 및 노원구에서 활동하고 있는 주민자치위원회 위원들과 새마을 협의회 회원들과 자율방범대 대원 850명을 대상으로 설문조사하여 통계적으로 분석하였다. 연구결과 기존 선행연구의 결과와 비교적 괘를 같이 하고 있으나 이 연구에서는 이타적, 이기적 동기가 몰입의 성격에 따라 다소 달리 작동하고 있으며, 봉사 참여자들의 연령과 봉사기간 그리고 가입 경로가 조직몰입에 유의미한 영향을 미치고 있다는 점을 밝혔다는 의미가 있다. 그러나 표본대상 지역이 제한되어 있고 추가적 영향변수를 충분히 고려하지 못했다는 한계가 있다.

      • 호텔 객실 요금 결정에 영향을 주는 요인

        임재만,조미혜 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.1

        본 연구에서는 서울 소재 4, 5성급 호텔을 대상으로 호텔의 품질신호와 판매촉진 정책이 호텔 객실 요금 결정에 미치는 영향을 헤도닉가격모형으로 분석했다. 경쟁적 시장 환경에서 호텔 객실 서비스의 품질에 대한 정보비대칭 상황에서 호텔은 잠재 고객에게 품질을 알리려는 신호를 발송하며, 지속적으로 판매촉진 활동을 통해 객실 판매 극대화를 추구한다. 품질 신호는 호텔등급과 온라인 고객 평가로 측정하며, 판매촉진 활동은 요금 할인율, 무료취소여부와 브랜드/체인 여부로 측정한다. 연구 결과 첫째, 호텔 등급과 위치, 서비스, 주말 여부 등 요인이 호텔객실요금에 유의한 영향을 미쳤다. 둘째, 판매촉진활동 중 할인율과 브랜드/체인 여부, 온라인 예약시스템의 고객 추천 여부와 잔여 객실 수가 객실 요금 결정에 유의적인 영향을 미쳤다. 이러한 연구 결과를 토대로 할인율 제시, 이용 후 고객관리, 브랜드 가치 형성, 온라인 예약시스템 상에서 잔여 객실 수 제공과 같은 마케팅 전략을 제시할 수 있다. The purpose of this study is to analyze the effect of hotel quality signal and sales promotion policy on the hotel room rate for 4 and 5 star hotels in Seoul by hedonic price model. Information about the quality of hotel room service in a competitive market and information asymmetry environment, hotels send out signals to inform potential customers and continually promote sales of rooms. Quality signals are measured by hotel ratings and online customer ratings. Sales promotion activities are measured by rate discount, free cancellation and brand/chain. The results of this study are as follows* First, hotel rating, location, service, weekend were significant factors in determining the room rate. Second, the discount rate, brand/chain, discount rate, customer recommendation, and the number of remaining rooms were significant factors, too. Based on the results of this research, marketing strategies such as presenting discount rate, customer relationship management after use, forming brand value, and providing the number of remaining rooms in online reservation system can be suggested.

      • 주택소비수준이 건강에 미치는 영향 - 한국복지패널자료를 이용하여 -

        임재만,임미화 한국보건사회연구원 2014 한국복지패널 학술대회 논문집 Vol.7 No.-

        본 연구는 가계가 주택 등 자산소득으로 노후자금 등 복지재원을 직접 마련하게 하는 자산기반복지시스템에서 가계의 주택소비수준이 가구주의 건강에 미치는 영향을 살펴보았다. 주택소비수준을 주택가격 또는 보증금, 가계부채규모, 가처분소득에 대비한 원리금과 월세 부담액으로 보고, 이러한 주택소비수준이 건강, 특히 정신건강에 미치는 영향을 고찰했다. 일반건강수준과 우울감은 소득, 주택가격(보증금), 주택소유여부의 영향을 받지만, 자존감은 주택관련변수보다는 성, 배우자유무, 연령 등 인구통계학적 변수의 영향을 받는 것으로 나타났다. 부채규모와 부채에 따른 원리금상환 부담이 일반건강과 정신건강수준에 영향을 미칠 것으로 기대했으나, 실증 결과는 전혀 그러하지 않았다. LTV와 DTI 등 규제로 가계부채가 과도하지 않게 관리되고 있기 때문으로 보인다.

      • KCI등재
      • KCI등재
      • 자치분권시대의 부동산 시가표준액제도 개편방안

        임재만,임경지,이창로 한국지방세연구원 2018 위탁연구보고서 Vol.2018 No.1

        □ 연구목적 ○ 본 과제는 부동산 시가표준액 결정권한을 재정 연방주의와 지방자치, 재정분권에 대한 이론, 헌법과 지방자치 관련법과 제도의 근거, 행정의 자율성과 책무성 강화를 위해 지방정부에 이양할 필요성과 방만에 대해 논의함. - 본 연구는 . 부동산 시가표준액 제도는 토지와 주택, 건축물로 나뉨. . 토지는 개별공시지가,주택은 개별주택공시가격과 공동주택공시가격,건축물은 건물신축가격기준액에 각종 지수 등을 적용하여 결정함. . 공시가격과 건축신축가격기준액 등 시가표준액 결정의 기준은 실질적으로 중앙정부가 결정할 권한을 가짐. . 지방자치, 특히 재정분권의 핵심은 세원, 세율,과표 결정과 조정 등 과세자주권을 핵심 요소로 함. . 조세법률주의에 의해 세원 발굴이나 세율 결정을 지방정부가 실행하기 어려운 실정이므로, 과표 결정 권한을 지방에 이양하는 것이 과세자주권 강학를 위해 필요함. . 따라서 외국의 과세자주권, 특히 과표 결정 권한의 정부 간 배분에 대해 살펴보고, 과표 결정 권한을 지방에 이양할 필요성의 이론적, 법적·제도적, 행정적 근거를 논의하고 자 함. □ 주요내용 ○ 현행 부동산 시가표준액 제도 분석 - 본 연구는 부동산 시가표준액 결정권한을 지방에 이양할 필요성은 그 문제점의 제기로 시작함. . 부동산 시가표준액의 결정 방법은 시대의 변화에 따라 상당한 변화를 겪어 왔음. . 토지는 1960년대 영국식 지역등급 가격제에서 1970년대 미국식 토지등급제로 변경되었다가, 1990년대에 토지공개념과 함께 공시지가 제도를 도입했으며, 건물은 1979년 시장군수가 결정하는 건물시가표준액제도에서 1990년대 지수방식으로 전환되었으며, 2005년에는 주택을 토지와 건물 일체로 하는 주택가격 공시제도를 도입했음. . 부동산 시가표준액의 결정을 중앙정부가 집권적으로 수행하고 있기 때문에, 지방의 부동산 시장과 지역 경제 사정 등에 대한 관심과 지식이 부족하고, 시가표준액 결정과정에 중앙정부의 정치적 개입으로 현실화 수준이 매우 낮은 상황이며, 또한 지역 간, 유형 간 수직적, 수평적 불형평성이 존재하는 문제가 발생하고 있음. . 또한 공시가격 결정 과정 전체적으로 중앙정부의 기준과 평가모형에 의존해야 하며,표준지 외에는 모두 평가가 아닌 산정에 의하고 있어 신뢰성과 전문성에 도전을 받고 있음. ○ 외국의 부동산 시가표준액 제도 - 본 연구는 외국의 시가표준액 결정 시스템에 대해 살펴보고, 그 시사점을 얻음. . 과세자주권은 지방정부가 지방세 부과 징수를 위해 세목 신설, 과세표준과 세율 결정 등을 자율적으로 할 수 있는 권리로 정의할 수 있음. 과세자주권은 지방자치,재정분권의 실현을 위한 핵심 요소로 볼 수 있음. . 외국의 과세자주권 사례를 살펴보면 세목 신설이나 세율 결정 등에서는 어느 정도 인정되는 사례가 많으나, 과표 결정에서는 중앙정부가 그 권한을 갖는 경우가 많음. 미국은 과표와 세율 결정권한을 지방정부가 이양하고 있으며, 과표 조정이나 감면 등에서 지방정부가 자율적인 권한을 갖는 사례는 비교적 많음. 지방정부가 과표 결정 권한을 갖는 경우도 중앙정부 또는 상위 정부가 과세평가를 위한 지침이나 시스템을 지원하며, 과세평가 성과를 검증하는 권한을 가짐. ○ 부동산 시가표준액 결정권한의 지방이양 필요성 - 본 연구는 시가표준액 결정권한을 지방정부가 이양할 논거를 다음과 같이 제시함. . 지방이양의 논거로 이론적 근거(재정연방주의),법적·제도적 근거, 그리고 행정의 효율성과 책무성 등을 제시함. . 재정연방주의는 지역주민의 선호체계를 가장 잘 알고 있는 지방정부가 지역주민에게 공공서비스를 제공하기 위한 자체재원으로 지방세가 가장 바람직하며, 그럴 때 자원배분의 효율성과 사회적 후생이 증가한다는 점을 제시함. 하위 정부가 독자적 재원 확보비중이 높아질수록 지역 간 격차를 줄일 수 있다는 것임. . 헌법의 조세법률주의와 지방자치에 관한 조항, 지방자치법, 지방세기본법, 지방세법 등 관련 법률 규정은 지방자치와 재정분권을 추구하나,현실적으로 법정 외 세금 부과가 불가능하다는 한계를 지니고 있으므로 재정분권 강화를 위해서는 포괄적 조례 위임 등의 입법이 필요함. . 지방정부의 과세자주권이 강학되면 지방정부의 자율성과 그에 비례하는 책무성 향상을 꾀할 수 있음. 또한 지역주민인 납세자의 시가표준액 결정 과정을 더 합리적으로 수용할 수 있으며, 공시가격제도 등 시가표준액 관련 제도의 정당성도 확보할 수 있게 됨. - 본 연구는 시가표준액 결정권한을 지방정부가 이양할 필요성을 다음과 같이 제시함. . 지방자치는 자치행정, 자치조직, 자치재정의 권한과 능력을 담보할 수 있을 때 실현됨. 특히 자치재정은 자치행정에 필요한 재원을 자체적으로 조달한다는 것을 의미하며, 이는 지방자치에 핵심적인 요소임. . 지방자치와 재정분권에 대한 정치적, 법적 한계가 존재하지만, 최근 지방분권에 대한 사회적 요구가 증대하고 있으며, 지방정부의 자율성과 책무성도 크게 강학되고 있다는 점에서 과세자주권 논의가 시의적절하다고 판단함. . 특히 부동산 시가표준액은 부동산 공시가격으로 하는데, 공시가격의 현실화 수준이 낮은 한편, 지역 간 유형 간 수평적 및 수직적 불형평성이 존재하는 문제를 해결하기 위해서는 다양하고 복잡한 부동산 시장에 대한 자료수집활동과 평가와 내부통제 등 부동산평가의 핵심 업무를 해당 지역 사정을 가장 잘 아는 지방정부에서 수행할 필요가 있음. ○ 부동산 시가표준액제도 개편방안 - 부동산 시가표준액 결정권한의 지방정부 이양을 논의하면서 다음 세 가지 쟁점에 대해 정리할 필요가 있음. . 첫째, 중앙정부와 지방정부 간 과세권의 분배 문제,즉 과세권 관련 정부 간 관계의 재정립에 관한 문제임. 조세행정의 집권화와 분권화에는 각각 장단점이 있음. 중앙정부는 비용효율성과 정보시스템에서 우위를 가지며, 지방정부는 지역사정에 밝다는 점과 서비스와 조세의 연계성, 책무성에서 우위를 가짐. . 둘째, 과세평가기구의 정부조직 내부에 둘 것인지 아니면 외부에 둘 것인지, 내부화와 외부화 문제임. 과세평가 업무의 전문성과 독립성을 확보하면서 효율성과 공정성 차원에서 각각의 장단점을 검토해야 함. . 셋째, 지방 정부조직 내 과세평가업무를 담당할 실행주서의 조직 형태에 대한 문제임. 현재 토지가격 공시업무와 주택가격 공시업무, 그리고 건물 시가표준액 산정 업무는 서로 다른 부서에서 담당하고 있음. 이를 통합한 새로운 조직을 신설할 것인지 아니면 기존 업무를 지방부동산가격공시위원회에서 통합적으로 관리할 것인지 결정해야 함. - 부동산 시가표준액 결정권한의 지방이양을 위한 구체적인 방안을 다음과 같이 제시함. . 첫째, 정부 간 관계에 대해서는 먼저 중앙정부는 부동산평가기구와 부동산과세평가를 위한 정보시스템 구축, 구체적인 과세평가기준, 과세평가 성과평가 기준 등 일반적인 기준과 지침을 마련함. 광역정부는 부동산평가기구의 설치, 과세평가정보시스템 구축, 평가권역의 설정, 외부 전문가 자격 요건 등 구체적인 실행을 위한 지침을 설정함. 지방정부는 과세평가, 이의신청 처리, 과세평가정보시스템 운영, 과세평가 성과 평가 등 구체적인 업무를 집행함. . 광역정부는 기초정부의 과세평가 성과를 평가하고, 검토 또는 재평가를 명령할 수 있는 권한을 가져야 함. 중앙정부 역시 광역정부의 과세평가 성과를 평가하고 적절한 명령을 내릴 수 있는 권한을 보유해야 함. . 둘째, 현재 지방정부의 전문성과 업무 과중 등 현실을 감안할 때 내부화보다는 외부화가 더 바람직함. 외부화는 외부 전문기관((가칭)지방세과표관리원 또는 한국감정원)이나 감정평가사를 위촉하는 방안이 될 수 있음. . 셋째, 부동산 가격공시 업무를 담당하는 개별 조직을 통합하여 단일 조직에서 부동산 가격공시 업무를 담당하는 방안이 가장 바람직할 것임. 과세평가정보시스템 구축과 시가표준액 결정,조세의 부과 및 징수, 이의신청 처리 등 일관된 서비스를 제공할 수 있을 것임. □ 결론 ○ 본 과제는 부동산 시가표준액 제도의 낮은 현실화 수준과 불형평성 존재라는 문제점을 제시함. ○ 이러한 문제점은 부동산가격공시제도의 중앙집권적 운영에서 비롯한 지방 사정에 대한 몰이해와 무시, 정치적 개입,비체계성과 비전문성 등에서 비롯한다고 진단함. ○ 지방정부가 지역주민의 니즈에 맞는 공공서비스 제공을 위한 자체재원 확보는 과세자주권 확보를 통해 가능함. 외국의 사례는 일반적인 기준은 중앙정부가 설정하되, 가능한 한 지방정부에게 세원의 발굴, 과세표준의 결정과 조정, 세율 결정 등 업무에서 자율성을 부여하고 있음. ○ 재정분권은 재정연방주의로 대표되는 이론에 의해 그 근거가 지지되고 있으며, 지방자치와 재정분권에 관한 헌법과 관련 법에 기초하고 있고, 행정적으로도 지방정부의 책임성과 제도의 수용 가능성 강화를 위해서도 요구되고 있으며, 최근 사회적으로도 지방자치를 요구하고 있음. ○ 이에 본 연구는 부동산 시가표준액 결정권한의 지방이양을 위해 중앙-광역-기초 정부 간 관계, 과세평가 업무의 전문성과 독립성, 그리고 효율성과 공정성 확보를 위한 조직 구조에 대한 방안을 제시함. ○ 중앙정부는 일반적인 기준 설정, 광역정부는 시스템 운영 지원, 기초정부는 실행으로 그 기능을 분배하며, 외부 전문기관을 활용하되, 기초정부에 부동산평가업무 담당 부서를 설치할 것을 제시함.

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