신문기사 내용과 주택가격: 인식, 사유, 그리고 투자심리

진창하 ( Chang Ha Jin ),( Galli More Paul ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

부동산 시장에 있어 시장 참여자는 다른 자산시장과는 상이한 특징을 나타낸다. 특히 수익형 부동산 시장과 달리 비전문적인 시장참여자들에 의해 시장의 행태가 영향을 받게 된다. 의사결정자들은 객관적인 정보에 의해 영향을 받을 뿐 아니라 직관과 투자심리에 따라 어느정도 영향을 받게 된다. 우리는 애틀랜타 CMSA 지역을 대상으로 신문기사의 내용과 부동산 가격에 대한 관계를 연구하였다. 본 연구는 공적분 검정을 수행하였고, 그랜저 인과관계 검정(Granger`s Causality Test), 그리고 오차수정모형(Error Correction Modeling)을 이용하여 주택시장과 신문기사와의 관계성에 대해 연구를 하였다. 본 연구에서 시사하는 점은 특히 부정적인 용어의 사용이 주택시장의 가격변화에 대해 연관성이 있는 것으로 나타났다.

매장용 임대 빌딩의 임대료 결정요인 분석

최진(Choi. Jin),진창하(Jin. Chang Ha) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.62 No.-

부동산 간접투자시장의 규모가 확대됨에 따라 기존 업무용 빌딩 위주의 투자에서 매장용 빌딩에 대한 투자관심이 증대되고 있으며 투자수익의 원천이 되는 임대료에 대한 연구 수행의 필요성이 커지고 있다. 업무용 빌딩의 경우 임대료에 관련된 연구가 활발히 진행되었으나 매장용 빌딩의 경우 상대적으로 연구가 미진하였으며 매장용 빌딩만이 가진 특성을 반영한 연구는 거의 수행되지 못하였다. 이에 본 연구에서는 내부 임차업종이 다양하게 존재하는 매장용 빌딩의 특성을 반영하여 업종별 임대료 결정요인 연구를 수행하였다. 연구에 사용된 분석 방법은 패널자료를 이용한 다중회귀분석을 기본으로하며 특성감안가격함수을 이용하여 각 업종별 임대료 결정요인을 분석하였다. 분석결과 ANOVA 분석을 통해 각 업종별 임대료 수준이 다름을 파악할 수 있었으며 업종별로 구분하여 임대료 결정요인을 분석한 결과 업종별로 특성변수에 따른 임대료 결정요인에 차이가 존재함을 확인하였다. 이러한 점을 통해 향후 투자대상으로서 매장용 빌딩을 고려할 시 기존에 고려하던 요소와 함께 업종 등 매장용 빌딩만이 지닌 특성을 감안해야함을 알 수 있었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze classified rent determinants by industry types for commercial property. The study to analyze rent determinants of commercial stores is insufficient even though many studies have been done for analysis of rent determinants, which is a fundamental source of the profit, with enlargement of scale of indirect investment in the real estate market. Stores, which are distinct from offices, have various industry types and their lease areas are also very different from the types. Therefore, this study builds a hypothesis which is that determinants to affect rent are different by the types and then, verifies it. (2) RESEARCH METHOD The study uses not cross-section data but panel data of 12 quarters from 2009 to 2011 classified by locations and types of each store. Types are classified by the Korean Standard Industrial Classification Table. The methodology of this study is multi-regression analysis using the panel data and I analyze rent determinants of each type through the hedonic price model. (3) RESEARCH FINDINGS As a result of this study, when analyzing panel data of stores, the result is similar to ones of existed studies using cross-section data and shows statistical significance of the variables about the road, frontage condition, story, vacancy rate, using area, and age 2. RESULTS The analysis of rent determinants of each type demonstrates that sale types such as retail and wholesale or restaurants are more affected on locations than non-sale types such as real estate leasing or other businesses. In addition, office types are more sensitive on their areas than sale types. Lastly, this study also displays that the influence of rent determinants of each type are different.

지역별 장기주택 수요 전망에 관한 연구: 인구 및 가구기반 MW모형을 중심으로

박현준(Hyunjun Park),진창하(Changha Jin) 한국주택학회 2023 주택연구 Vol.31 No.2

환율변동을 고려한 복합자산 포트폴리오의 성과연구

고성수(Sung-Soo Koh),진창하(Chang-Ha Jin),알랜 지오브로스키(Alan J. Ziobrowski) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.1

  본 연구는 1998년에서 2005년도 기간 동안 국내투자가의 관점에서 아시아 국각 간부동산 실물자산, 주식, 채권을 포함한 해외 복합자산 포트폴리오의 수익률과 위험이 환유변동에 따라 어떤 변화를 보이는 지를 살펴보고 있다. 본 연구는 중국, 인도네시아, 말레이시아, 필리핀, 태국과 같은 신흥 개발도상국들과 싱가포르, 일본, 홍콩, 호주, 그리고 뉴질랜드와 같은 5개 선진국을 대상으로 진행되었다. 본 연구의 주요결과는 환율변동이 선진국에 비해 신흥 개발도상국에서 더욱 중요한 투자위험 변수로 나타났다는 점이다. 그러나 환율변동에도 불구하고 해외 선진국과 신흥 개발도상국 사이의 복합자산 포트폴리오 구성비율 연구에서 본 연구는 리스크를 감수하더라도 고수익을 추구하는 투자자의 경우 투자 성향의 투자자들에게 신흥 개발도상국의 실물 부동산 자산이 포트폴리오에서 주요한 부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다.   As International Real Estate Investment has increased considerable in recent years, this study analyzed the performance of mixed-asset portfolios containing real estate, common stock, and bond investments from various Asian countries. While most of previous research focuses on the U.S. investors" perspective, the particular interest of this study is that the performance of each individual asset class in the context of mixed-asset portfolio has prepared for the Korean investors" perspective. The study focused mainly on six economically developing countries (China, Indonesia, Malaysia, the Philippines, South Korea, and Thailand) and five developed countries (Singapore, Japan, Hong Kong, Australia, and New Zealand). The results indicate that the currency volatility has more significantly observed from those emerging countries than developed countries. However, the results consistently show that mixed-asset portfolios from countries with emerging economies have outperformed the assets of developed countries for moderate and aggressive investors targeting Asian countries.

주택담보대출 보유가구의 특성이 CLTV에 미치는 영향 분석

이정영(Jung Young Lee),진창하(Chnag ha Jin) 한국주택학회 2015 주택연구 Vol.23 No.3

최근 가계부채 증가로 인한 가계의 부채 위험성에 대한 논의가 지속되고 있다. 2013년 가계부채는 1,021조로 높지만, 침체된 부동산 경기를 회복시키기 위한 일환으로 주택담보대출 규제를 완화하는 방향으로 정책이 시행되고 있다. 우리나라의 경우 자산의 대부분이 부동산으로 축적한 경우가 많고, 금융부채의 약80%가 주택담보대출인 것으로 보아 주택 가격하락으로 인해 담보물의 담보가치 하락은 가계의 부채 부담을 상승시킬 수 있다. 이에 본 논문에서는 가계부채와 주택담보대출을 보유하고 있는 가구들을 중심으로 OLS추정과 함께 분위회귀분석(Quantile regression)방법을 활용하였으며, 현재 주택가격 하락으로 인한 가계 부채의 위험성을 반영하기 위하여 현재시점주택담보대출비율(CLTV)로 산정하여 가계의 부채 상승 요인에 대하여 분석하였다. 분위회귀분석방법은 가계부채를 보유하고 있는 집단 간에도 변수에 따라 서로 영향을 주는 요인이 다를 수 있음을 설명할 수 있다. 연구에 사용된 자료는 2012년 가계금융ㆍ복지조사로 가계 부채를 보유하고 있는 6495가구와 주택담보대출을 보유하고 있는 2046가구를 대상으로 분석하였다. 분석한 결과 통상최소자승법(OLS)와 분위회귀식간의 유의한 변수에 있어서는 큰 차이가 존재하지 않았다. 자가 점유 여부에서 나타난 자가를 보유하고 있는 가구들이 τ=10을 제외하고 가계부채가 높은 것으로 나타났으며 τ=90은 τ=75의 계수보다 낮았다. 또한 자가 이외의 부동산과 가계부채간의 관계를 살펴보면 모든 분위에서 유의한 값을 나타냈다. 특히 앞서 다른 특성을 보였던 τ=90에서도 높은 값을 나타냈다. 종속변수인 CLTV를 이용한 분석에서는 유의한 변수들이 적었으나 τ=25와 τ=50분위가 주택담보대출을 목적에서 다른 분위와 다른 결과를 얻을 수 있었다. τ=25의 경우에는 투자의 목적보다는 주택마련을 위한 본래의 목적으로 주택담보대출을 받는 것으로 나타났고. τ=50은 주택담보대출을 투자와 거주 목적 모두로 활용하는 것으로 나타났다. 오히려 CLTV가 높은 분위인 τ=90은 어느 목적대출인가에 대한 변수에 유의하지하지 않은 것으로 나타났다. The purpose of this study is to identify the deterministic factors on high Debt-to-Asset ratio and high Current Loan-to-Value (CLTV) household. Comparing two groups of household; high Debt-to-Asset ratio and high Current Loan to Value (CLTV) ratio, we attempt to measure relative difference on these two groups. As empirical method, we adopt the Ordinary Least Square and the Quantile Regression to detect relative difference caused by central tendency and statistical dispersion in given quantile on the above two groups. The results support that the size of household debt relies on the type of housing, regional factor, income level, the size of total asset hold. Furthermore, we find that the household purchased house as investment purpose are exposed to large amount of debt level compared to other group. The findings indicates that the governmental deregulation on residential financing should be designed to target a selective group according to their underlying purpose of housing loan.

유동성의 변동이 주택가격 변동성에 미치는 영향

엄근용(Keun-Yong Eoun),진창하(Chang-Ha Jin) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.4

본 연구는 유동성의 변동이 주택가격 및 전세가격의 변동에 미치는 영향에 대해서 금 리 단기유동성 장기유동성의 관점에서 분석하였다 유동성의 변화에 따른 주택가격 및 전세가격의 변동을 측정하기 위하여 벡터오차수정모형 의 분석 충격반응분석 분산분해를 실시하였다 벡터오차수정모형 의 분석 결과 유동성을 나타내는 변 수들 중 통화량의 변화가 주택매매가격 및 전세가격의 변화에 영향을 미치는 것으로 통계적으로 유의미하게 나왔다 즉 유동성의 증가는 주택 매매가격 및 전세가격의 상승 에 영향을 미치는 것으로 분석된다 이는 유동성의 확대가 경기 활성화에 목적을 두고 이루어졌어도 주택가격 및 전세가격의 상승에 영향을 줄 수밖에 없음을 의미한다 한편 충격반응분석 및 분산분해 결과에서는 유동성과 관련된 변수들 중 통화량의 변화가 주택 매매가격 및 전세가격에 가장 크게 영향을 미치는 것으로 분석되었다 이는 유동 성의 확대에 있어 유동성을 확대시키는 금리 장단기 통화량 등의 여러 가지 수단 중 단 기 통화량의 증가가 주택가격 및 전세가격의 상승에 가장 크게 영향을 미치는 것을 의 미한다 즉 주택경기의 활성화를 통해 국내경기의 활성화를 도모하기 위해서는 유동성 확대 정책 수단 중 단기 유동성을 증가시키는 수단이 가장 효율적임을 의미한다 반대 로 주택가격 및 전세가격 상승을 최소화하면서 유동성 확대를 통한 경기 활성화를 도모 하기 위해서는 단기 유동성의 변화를 최소화하면서 금리의 인하나 중장기 통화량의 증 가를 도모하는 것이 유동성의 증가로 인한 주택가격 및 전세가격의 상승을 최소화 할 수 있다는 것을 의미한다

국민ㆍ영구임대주택 정책효과 분석: 임대료부담 완화와 주거만족도 개선효과를 중심으로

오민준(Min-Joon Oh),진창하(Chang-Ha Jin) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.4

공공임대주택은 주거복지 정책의 바탕을 이루며 무주택 저소득층을 위한 안정적 주거지 원에 크게 이바지하고 있다. 그러나 정부의 공공임대주택 공급확대 노력이 주거복지 향상에 이바지하고 있음에도 불구하고 주거복지 사각지대가 여전히 존재한다. 본 연구는 국민 ㆍ영구임대주택 입주가구의 입주 효과를 지역별ㆍ생애주기별로 측정하였다. 입주 효과는 임대료부담 완화 효과와 주거만족도 개선효과로 구분하였다. 임대료부담 완화 효과는 민간 임대주택 임대료 추정 방식을 통해 측정하였으며, 주거만족도 개선효과는 내생성 문제를 완화할 수 있는 성향점수매칭 방법을 통해 측정하였다. 그 결과 비수도권의 가구형성기 가구가 가장 낮은 임대료부담 완화 효과를 누리고 있는 것으로 나타났으며, 주거만족도는 수도권이 비수도권에 비해 높은 개선효과를 나타냈다. 또한, 지역 구분 없이 가구형성기의 주거만족도 개선효과는 나타나지 않아 공공임대주택 정책이 가구형성기에게 소외되어 있다고 할 수 있다. 또한, 주거만족도 개선효과를 측정할때 성향점수매칭이나 도구변수 활용법 등의 방법을 통하여 내생성을 완화하지 않으면 개선 효과가 과소평가될 수 있다. Although the government attempts to provide a public welfare on public rental housing, there is still many age and income groups that need relevant public support. We measure the effects of public rental housing according to different regions and life cycle. We distinguish the effect of public rental housing into two parts; a monetary effect via rent reduction and psychological effect via improved satisfaction on housing. We measure the rent reduction by estimating the additional cost if the household in public rental housing were living in the private rental house with similar types. Adopting the propensity score matching method(PSM), we measure the relative improving effect of the housing satisfaction from the sample group selected by PSM. As a result, we find that improved welfare in non-metroplitan area is lower than metropolitan area which implies household living in public rental housing in metroplitan area shows a much more satisfaction than those in-non-metroplitan area. We find no improvement effect in housing satisfaction for age group of 20s-30s which implicates that the current public housing policy should consider to improve the lower satisfaction in age group of 20s-30s.

외국인 유입이 주택가격과 GRDP에 미치는 영향에 대한 연구

김교범(Kyo-Beom Kim),진창하(Chang-Ha Jin),강임호(Im-Ho Kang) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.3

본 연구는 외국인의 유입이 주택가격과 GRDP에 미치는 효과를 분석한다. 수도권의 시군구 자료를 이용하여 패널 고정효과(fixed effect) 모형을 추정하였으며, 외국인 유입의 내생성 문제를 완화하기 위하여 2단계 최소자승법(2SLS)을 사용하였다. 이 논문의 발견은 다음 두 가지이다. 첫째, 외국인의 수가 1% 증가하면 아파트가격과 GRDP는 각각 약 0.16% 와 0.18%와 증가한다. 둘째, 외국인의 거주분리정도를 나타내는 상이지수가 0.1 증`GRDP는 약 2.3% 감소한다. 이러한 발견의 시사점은 외국인의 유입 자체는 지역경제 활성화에 도움을 주지만 거주분리가 심화될수록 부정적인 영향을 미치므로 외국인과 내국인 간의 거주분리 현상에 대한 주의가 필요하다는 것이다. This study analyzes the effect of foreigners’ inflow on house price and GRDP. The fixed effect model was estimated using the metropolitan area data and the 2-stage least squares method (2SLS) was employed to alleviate the endogeneity problem of the inflow of foreigners. The findings of this paper are the following two. First, if the number of foreigners increases by 1%, housing prices and GRDP go up about 0.16% and 0.18% respectively. Second, when dissimilarity Index, which measures the level of segregation of two groups between 0 and 1, increases by 0.1, then the housing prices decreases about 0.7%, which is statistically significant at 10% level, and GRDP decreases about 2.3%. The implication of these findings is that the influx of foreigners helps to revitalize the local economy, but it is appropriate to give attention to the residential segregation between foreigners and Koreans because the segregation gives negative impact to the housing prices and GRDP.

머신 러닝 방법을 이용한 오피스 임대료 산정 -랜덤 포레스트, 인공 신경망, 서포트 벡터 머신 활용을 중심으로-

정성훈 ( Jeong Sung-hoon ),진창하 ( Jin Changha ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.2

본 연구는 최근 자동 평가 모형과 관련한 연구에서 보편적으로 활용되고 있는 랜덤 포레스트, 인공 신경망, 서포트 벡터 머신을 사용하여 오피스 임대료 산정 모형을 구축하고 이들의 적용 가능성을 검토하였다. 이를 위해 서울시에 소재한 507동 오피스의 임대 조사 자료를 활용하여 각 방법별 최적 모형을 구축하고 이들의 성능을 비교하였고, 가장 좋은 성능을 보인 모형으로부터 PD plot을 도출하였다. 표본 전체를 대상으로 하여 임대료 산정모형을 구축한 결과, 모형별 성능의 순위는 서포트 벡터 머신 모형, 인공 신경망 모형, 랜덤 포레스트 모형 순으로 나타났고, 서포트 벡터 머신 모형으로부터 PD plot을 도출하여 해당 모형이 공실률이 높을수록, 전용률이 높을수록, 연면적이 클수록, 층수가 높을수록, 연식이 낮을수록, 승강기수가 많을수록 임대료를 높게 산출하는 것을 확인하였다. 주차대수는 모형의 예측값과 2차 곡선의 형태를 보이는 것으로 나타났다. 추가적으로 표본을 초대형, 대형, 중대형, 중형 등급으로 나누어 각 규모 등급별 임대료 산정 모형을 각각 구축하고 이들의 PD plot을 도출하였다. 본 연구는 다양한 머신 러닝 방법을 사용하여 오피스 임대료 산정 모형을 구축하고자 하였다는 점, PD plot을 통해 모형의 학습 결과에 대한 해석을 시도하였다는 점, 규모 등급별 임대료 산정 모형을 각각 구축하여 그 결과를 제시함으로써 규모 등급별 분석의 필요성을 입증하였다는 점에서 의의를 갖는다. We estimate office market rent using random forests, artificial neural networks, and support vector machines, which are commonly used in recent studies related to automatic evaluation models. We examine each method and compare the performances based on our sample data of the 507 offices located in Seoul, and depict PD(Partial Dependence) Plots to identify the influence of variables on predicted values. Using random forests, artificial neural networks, and support vector machines method, we estimate office market rent determinant model based on 507 office rental information data in Seoul. We attempt to identify the best performed model and also adopt the Partial Dependence(PD) Plots to examine the relative impact of research variables on predicted value. We classify the sample data into Class A, Class B, Class C, and the below Class C group. We apply the same method for each of those group. In general, we find that the support vector machines model performs best followed by random forests model and artificial neural networks model. The results indicate that the rent has a positive relation with rentable/usable ratio, floor, building age, and number of elevator. The number of parking vehicles showed the quadratic curve on rent in the model. Our study contributes to compare and allows appraisers to have a cross validation process with traditional valuation model against the finding from a machine learning method on office market.

무조건부 분위회귀를 활용한 가구 순자산규모에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

박현준(Park, Hyun Jun),진창하(Jin, Chang Ha) 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.3

본 연구는 17년 동안의 한국노동패널자료와 무조건부 분위회귀분석을 사용하여 가구 순자산규모에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 확인하였다. 가구의 순자산규모에 영향을 미친 요인들을 확인하기 위해, 표본 모집단의 실제 분위에서의 한계효과를 확인할 수 있는 무조건부 분위회귀분석을 사용하였다. 순자산 기준 25, 50, 75분위를 대상으로 무조건부 분위회귀 분석을 수행한 결과, 모든 분위에서 가구 총소득, 수도권 거주 여부, 부동산 자산 비율, 거주 주택 외 부동산자산 비율, 자가보유기간 등이 가구 순자산 규모 형성에 강력한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 세대간 자산이전의 경우 하위 25분위에서만 가구 순자산규모에 유의미한 영향을 미쳤다. 추가적으로 연령대 별로 하위 데이터셋을 구축하여, 각 연령집단 간 순자산 규모 격차를 유발하는 요인을 확인하였다. 분석결과, 자가보유는 연령대 간 자산 격차를 유발하는 핵심요인으로 나타났지만, 세대간 자산이전은 큰 영향을 미치지 못하였다. 이상의 분석을 통해 만약 주거정책 및 유산·상속 등 세대간 자산이전 관련 정책 수립된다면, 이질적인 분위 및 연령대별 특성을 고려하여 설계되어야 한다는 것을 알 수 있었다. Using the KLIPS (Korean Labor and Income Panel Study) from the period 2001~2017 and the unconditional quantile regression model, we analyze the factors affecting household net wealth. We adopt the unconditional quantile regression method which estimates a marginal effect of each quantile. We find that total income of households, living in the metropolitan area, the real estate asset ratio, real estate asset ratio without residential housing, and housing ownership period all strongly affect the net asset of 25, 50, 75 quantile of the households. Furthermore, we attempt to analyze the net asset gap of the age-group by employing RIF-decomposition for each sub-group. We find that housing ownership strongly causes the net asset gap between the respective age-group at the 25, 50, 75 quantile. By considering the different characteristics of households in each quantile and age-group, policymakers can further refine and reinforce the current policy.