서울시 프랜차이즈 커피점 입지의 영향요인 -스타벅스 커피전문점을 중심으로-

정승영,최인섭,Jeong, Seung-Young,Choi, In-Sub 한국국토정보공사 공간정보연구원 2018 지적과 국토정보 Vol.48 No.1

이 연구의 목적은 다중 회귀 분석을 사용하여 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 요인을 탐색하는 것이다. 이 연구는 위치 이론에 기반을 두고 있으며 이 분석을 위한 자료는 522개 서울시 상가 부동산 임대사례에서 수집하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 월세, 보증금, 그리고 상가권리금이다. 둘째, 기업과 직원의 수, 지역경제 기반, 위치 특성, 상가보증금, 상가월세, 상가권리금이 서울의 스타벅스 커피숍의 입지에 영향을 준다. 셋째, 커피숍 입지 선정 과정에서 보증금, 월세, 상가권리금, 사업체의 수가 중요한 것으로 나타났다. The purpose of this study is to find the factors affecting the location of a Starbucks coffee shop by using multiple regression analysis. This study is based on location theory and the data for this analysis was collected from 522 retail real estate leases in Seoul. The results of the study are as follows. First, the most important factors affecting the location of a Starbucks coffee shop are monthly rent, deposit money, and goodwill value. Second, the number of firms & employees, local economic base, location characteristics, goodwill value, the deposit money, and monthly rents affect on the location of a Starbucks coffee shop in Seoul. Third, the result shows that deposit money, monthly rents, goodwill value, and numbers of business firms are important in the process of selecting the coffee shop location.

Special Issues_특집 -그린에너지 전략 로드맵 2011

정승영,Jeong, Seung-Yeong 대한전기협회 2011 전기저널 Vol.417 No.-

A Study on Determinants of Franchised Coffee Shop Rents

정승영,Jeong, Seung-Young LX Spatial Information Research Institute 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

이 연구는 다중회귀분석으로 서울시 프랜차이즈 커피점의 상가임대료의 결정 요인을 분석하였다. 중심지이론, 집적이론, 그리고 외부수요의 이론은 경험적 모형의 기초를 제공한다. 이 연구에서 사용된 자료는 서울시의 2,000개 상점으로 구성되었다. 연구결과로서, 이 결과는 $3.3m^2$당 커피점의 매출액, 상권의 특성, 상점의 특징이 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다는 것을 보였다. 커피점의 매출은 커피점의 상가임대료의 주요 결정 요인이다. 아울러, $3.3m^2$당 상가권리금과 상가보증금은 상가임대료와 정(+)의 관련성을 가지고 있다. 추가적으로, 상권의 도 소매업체의 수 및 제조업체의 수는 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다. 요약하면, 이 연구는 상권의 커피점의 브랜드 인지, 입지, 임차인 혼재, 그리고 $3.3m^2$당 커피점의 임대료에 영향을 준다는 것을 제시한다. The study has analyzed the determinants of retail rents for the franchised coffee shop with the Multi-Regression analysis in Seoul. Central place, agglomeration, and demand-externality theories provide the basis for empirical models. The data used in this study consisted of 2,000 retail units in Seoul. As the results, the results show that coffee shop of retail sales per $3.3m^2$ and characteristic of retail trade-areas, and characteristic of coffee shop affects on the coffee shop's rents per $3.3m^2$. Coffee Shop's sales are the major determinant of coffee shop's rents. Also, coffee shop's goodwill per $3.3m^2$ and rental bond per $3.3m^2$ are positively correlated with a coffee shop's rents. Additionally, number of wholesale company and manufacturers in the retail trade-areas influences coffee shop's rent per $3.3m^2$. In summary, the study shows that coffee shop's brand identity, location and retail mix in the retail trade areas affects a coffee shop's rent per $3.3m^2$.

적정의 상가 임대료 결정에 관한 연구

정승영,김학환,Jeong, Seung-Young,Kim, Hak-Hawn 한국국토정보공사 공간정보연구원 2014 지적과 국토정보 Vol.44 No.2

이 연구는 상가임대차계약에서 상가 월세의 비중에 영향을 주는 요인을 실증적으로 조사하였다. 이 연구의 이론적 기반은 입지이론, 상권분석, 입찰지대의 이론, 집적이론, 그리고 수요 외부성의 이론이다. 이 연구에서 사용된 자료는 $3.3m^2$당 상가 권리금, $3.3m^2$당 상가 임대료, $3.3m^2$당 상가 월세, 전국 100개 상권의 보행자 수가 포함되었다. 다중회귀 분석을 사용한 그 결과로서, 각 상권의 월세비중에 영향을 주는 변수는 $3.3m^2$당 상가 권리금, $3.3m^2$당 상가보증금, $3.3m^2$당 상가 월세가 상가 권리금에 영향을 주는 변수이다. 또한 서울시에서는 상가 월세의 비중을 결정할 때 $3.3m^2$당 상가 권리금과 도소매업체의 수가 중요하다는 것을 보였다. 요약하면, 상가 월세의 비중을 결정할 때, 상권의 경제적 상황뿐만 아니라 통행하는 보행자의 수도 고려해야 한다. The factors that affect on the ratio of monthly rent to total rents in commercial real estate lease contract was empirically investigated. The theoretical basis for the research was location theory, retail trade-area analysis, bid rent, agglomeration theory, and demand externality theory. The data used in this study included information on goodwills per 3.3 square meters, deposit money per 3.3 square meters, retail rents per 3.3 square meters, and passing pedestrians' characteristics in 96 retail trade areas in South korea. As the results, using the hedonic price functions and multi-regression analysis, the independent variables does affect the ratio of monthly rent to total rents in the each retail trade area were goodwills per 3.3 square meters, deposit money per 3.3 square meters, retail rents per 3.3 square meters, and the number of Small Wholesale Retail Trade Firms at the level of nation. also, the results show goodwills per 3.3 square meters and the number of Small Wholesale Retail Trade Firms are important factors in determining the ratio of monthly rent to total rents in commercial real estate lease contract in seoul. In summary, not only the economic conditions in the retail trade area but also the passing pedestrian count should be considered to determine the ratio of monthly rent to total rents in commercial real estate lease contract.

Assessing the Impact of Pedestrian Traffic Volumes on Locational Goodwill

정승영,Jeong, Seung-Young LX Spatial Information Research Institute 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.1

통행하는 보행자의 특징이 상가권리금에 미치는 효과를 실증적으로 모형을 구축하고 시험 하였다. 이 연구를 위한 이론적 근거는 중심지 이론, 입찰지대, 집적이론, 외부수요 이론이다. 자료에는 서울시 100개 $3.3m^2$당 상권의 상가권리금, $3.3m^2$당 상가보증금, $3.3m^2$당 상가월세 그리고 보행자의 특성과 관련된 정보가 포함되어 있다. 실증분석은 서울시 상가 1,307개를 표본을 사용하여 시험하였다. 그리고 자료집합은 회귀나무 및 회귀방법을 이용하여 분석이 이루어졌다. 이 분석한 결과로서, 각각의 상권에서 상가권리금에 영향을 주는 변수는 평일 오후 2시 보행자의 통행량, 평일 오후 4시 보행자의 통행량, 평일 오후 8시 보행자의 통행량이다. 요약하면, 상권의 경제적 기반을 뿐만 아니라 통행 보행자의 특징은 상가권리금을 결정하기 위해 고려되어야한다. The effect of passing pedestrians'characteristics on locational goodwill was empirically modeled and tested. The theoretical basis for the study was central place theory, bid rent and, agglomeration theory, and demand externality theory. The data included information on goodwill, retail rents and passing pedestrians' characteristics in 100 retail trade areas in Seoul. The empirical model was tested with the sample of 1,307 retail units in Seoul, South Korea. The data set was analyzed with the Classification and Regression Tree software. As the results, using the regression tree method, the variables does affect locational goodwill in the each retail trade area were the volume of pedestrians around 2:00 pm on weekdays, volume of pedestrians around 4:00 pm on weekdays, and volume of pedestrians around 8:00 pm on weekdays. In summary, not only the economic base in the retail trade area but also the volume of passing pedestrians should be considered to determine the locational goodwill.

재난(위기) 극복형 과학기술 - 방사능 재해

정승영,Jeong, Seung-Yeong 한국과학기술단체총연합회 2014 과학과 기술 Vol.541 No.-

서울시의 상권분류에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2011 大韓不動産學會誌 Vol.29 No.2

본 연구의 목적은 서울시 29개 상권의 3.3㎡ 당 평균 상가월세 및 보증금, 3.3㎡ 당 평균 상가권리금, 통행자수의 자료를 이용하여 계량적으로 서울시 상권을 3군집으로 분류하는 데 있다. 본 연구의 이론적 배경은 부동산시장분석이며 연구방법은 유사한 집단혹은 상이한 집단을 분류하는 데 유용한 군집분석과 다차원분석법이다. 본 연구결과에 의하면, 상권분류의 기준인 상권별 평균 3. 3㎡당 상가환산월세, 3. 3㎡당 상가권리금, 통행자의 수에 따라 상권분류가 다른 결과를 보였다. 서울시 29개 상권은 3.3㎡ 상가권리금을 기준으로 3군집으로 나눌 수 있다. 1군집의 상가권리금이 높은 집단에는 강남역(25) 상권이 해당되고, 2군집의 상가권리금이 중간인 집단에는 성신여대(1), 신천역(24)상권이 포함된다. 3군집의 상가권리금이 낮은 집단에는 종각(7), 건대역(16), 서울대입구 (17), 미아삼거리(3), 노량진역(20), 대학로(6), 연신내(8), 천호역(26), 교대역(28), 청량 리역(15), 홍제동(12), 수유(4), 총신대역(19), 양재역(29), 압구정역(27), 홍익대(10), 신림역(18), 오목대(22), 영등포역(23), 경희대(14), 숙명여대(5), 전농동로타리(13), 노원역(2), 이화여대(9), 신촌(11), 화곡역(21) 상권이 배정되었다. A similarity analysis on the retail trade areas in Seoul is accomplished using a cluster analysis and a multidimensional scaling. The purpose of this analysis is to subdivide Seoul’s retail market into 3 retail trade areas according to monthly retail rents and deposits, goodwills, and the number of pedestrians. The result of multidimensional scaling using goodwills per 3.3㎡ as a variable shows that Gangnam station is quite different from the rest of the retail trade areas in the level of goodwills per 3.3㎡. The results also shows that 29 retail trade areas in Seoul can be classified into 3 clusters in the level of goodwills per 3.3㎡ as follows. The clusters are all in the same city but vary in goodwills per 3.3㎡ of the retail property. The cluster 1 (high-level) is Gangnam station, the cluster 2 (mid-level) is Sincheon, and Seongshin women s Univ., and the cluster 3 (low-level) is Jonggak, Konkuk Univ., Seoul national Univ., Mia, Noryangjin, Deahangno, Yeonsinnae, Cheonho, Seoul National Univ. of Education, Cheongnyangri station, Hongjedong, Suyu, Chongsin Univ., Yangjae, Apgujeong, Hong-ik Univ., Sillim station, Omokdae, Yeongdeungpo station, Kyunghee Univ., Sukmyeong women s Univ., Jeonnong rotary, Nowon station, Ehwa women s Univ., Sincheon, and Hwagok station.

재산세 및 종합부동산세의 주요 쟁점에 관한 비판적 고찰

정승영(Jeong Seungyeong),정지선(Chung Jisun) 한국세법학회 2018 조세법연구 Vol.24 No.3

본 논문에서는 부동산 보유세의 주요 세목인 재산세와 종합부동산세를 중심으로 문제점과 법적 합리성을 도모하는 제시안을 검토해보고 있다. 특히 본고에서는 최근 정부와 국회의원이 발의한 종합부동산세법 일부개정법률안 등에서 주로 초점을 두어 다루고 있는 ‘주택의 부동산보유세 체계’를 중심으로 논의를 하고 있다. 이러한 논의의 중심에는 재산세와 종합부동산세 모두 공시가액을 시가표준액으로 하여 공정거래가격비율을 곱하고, 다시 세율을 적용하는 방식에 세액 산출 체계를 가지고 있어서 세액 산정방식에서 재산세는 어떠한 방향으로 과세하고자 세제가 구성되어야 하며, 종합부동산세는 재산세와 어떠한 관계를 정립하여야 하는 것인가에 대해서도 검토한다. 재산세의 경우에는 각 지역별 관할을 가진 지방자치단체가 과세하는 지방세이고, 부동산 보유를 함으로써 지역의 공공재에 대한 편익을 받게 된다는 전제에서 과세가 이루어지는 세목인 점을 고려하여야 할 필요가 있다. 따라서 각 부동산 유형 물건별로 세율을 달리 하는 것에 대한 설명은 가능할지라도, 그 가액별로 누진체계 구조를 갖추는 것은 바람직하지 않은 측면이 있다. 한편, 종합부동산세는 그 과세 목적 자체가 부동산을 과다하게 보유함에 따라서 생기는 문제점을 조정하기 위한 조세이므로, 누진체계를 도입하여 적용할 여지가 있다. 한편, 과세금액 산정방식에서 보면, 재산세와 종합부동산세에 공히 쓰이는 ‘공정시장가액비율’은 그 개념적 의미가 공시가액으로 구성되는 시가표준액의 합리성을 제약하여 모순된 상태에 이르게 하는 문제점이 있다. 왜냐하면 부동산 보유세에서 초점을 두는 가격(공시가격:시가표준액)은 실제 거래가 이루어질 때의 가격에 근접한 보유 가치(Market-based Assessment Value)에 기초하기 때문이다. 따라서 공시가격이 시가표준액으로 활용된다면 공정시장가액비율을 활용할 이유가 사라지게 된다. 이에 공시가액 자체에 대한 현실적인 상향 조정하되 세부담 급등에 따른 문제가 발생하는 경우에는 세부담 상한제 체계를 통해 직접적으로 현실적 세부담을 통제하는 방식을 채택하는 것이 부동산 보유세 체계를 좀 더 단순하게 구성하면서도 합리성을 제공하는 제도로 발전시키는 방안이다. 이와 같은 관점에서 접근하게 되면, 의원안(의안번호 11462)이 공정시장가액비율을 직접적으로 폐기하고 있기 때문에 바람직한 개선 방향으로 생각된다. 또한 1세대 1주택자와 같이 실제 거주주택에 대해서 종합부동산세를 과세하는 것은 헌법상의 기본권 침해가 우려되고, 세율의 개편 체계와 관련해서도 2주택자와 3주택자를 구분하여 접근하는 방향은 초과분인 주택에 대해서 세율을 달리 설정하는 것 역시 합리성을 명확하게 찾기 어려운 것으로 생각된다. 따라서 1세대 1주택자에 대한 기본공제액을 상향 조정하거나 종합부동산세 과세 대상에서 제외하는 방안과 더불어 현행 세율을 상향 조정하는 등의 세율 체계 조정이 부동산 보유세제를 복잡하게 구성하지 않으면서도 부동산이 가진 특수한 공익성도 고려하는 것이라는 점을 제시하였다. This paper examines to focus on primary three issues:the first issue is the fair market value rate of real property in the Local Tax Act and the Comprehensive Real Property Tax Act, the second issue is the current legislative tendency to intensify the progressive tax rate system of the taxation on real property, and the third issue is the legal framework and relationship between the Local Tax Act and the Comprehensive Real Property Tax Act. These primary issues are also dealt with the 2018 real property taxation reform plan and revision proposals by the Government and congressmen. This paper is laid out as follows. Chapter 2 describes the current tax system on real property and comparative outlines in other countries. Firstly, we review the legal contents about taxes on real property in the Local Tax Act and the Comprehensive Real Property Tax Act. Secondly, we also show the comparative analysis of the real property taxation system for five countries(the United Kingdom, Germany, France, United States of States, and Japan). Chapter 3 examines the property taxation logic on legal basis, with particularly focusing on the progressive taxation for correcting the economic excessive rent-seeking activity problem and the alternative benefit principle that is based on holding the appraisal value and legal systemic profits from the Supreme Court Decision in Korea. Specially, we scrutinize the key idea for the benefit principle, which means the concept of fee value regarding to supply of the public service. Chapter 4 focuses on explaining problems from the real property tax reform plan made by the Special Committee on Financial Reforms, the 2018 revision proposal of tax law by the Government, and some legislative revision proposals from lawmakers. We examines legal policies based on two guiding concepts that be necessary for repealing the fair market value rate in the Local Tax Act and the Comprehensive Real Property Tax Act, and also need to remove disparity among homeowners who own at least two residences.

가상화폐(Virtual Currency)의 세법상 분류와 과세

정승영(Seung-Yeong Jeong) 한국국제조세협회 2015 조세학술논집 Vol.31 No.1

기존 화폐제도에서 벗어나 컴퓨터 네트워크 시스템 안에서만 존재하는 지급결제수단이자 투자대상인 비트코인(Bitcoin) 등 가상화폐에 대해서 각국별로 세제상의 대응방안이 여러 국면으로 나누어져 있는 상황이다. 다만, 미국, 캐나다, 독일등의 주요 국가들에서는 비트코인 등 가상화폐를 활용한 거래를 교환거래의 일종으로 파악하여, 그 차익을 자본이득으로 과세를 하고자 하고 있다. 이와 관련하여 우리나라는 2013년 말, 비트코인에 대한 모니터링을 추진하는 것 이외에 별도의 입장은 내놓지 않은 상황이다. 하지만 ICT산업과 사회환경이 긴밀하게 연계되어 있는 우리나라의 경우, 비트코인을 비롯한 가상화폐들의 사용이 용이한 상황이므로, 가상화폐에 대한 세법상의 분류는 물론, 과세방향에 대한 내용도 정리되어질 필요가 있다. 이에 따라서 본 논문에서는 비트코인을 중심으로 지급결제수단이자 투자대상이 될 수 있는 가상화폐에 대해 그 구조를 상세하게 알아보고, 그러한 가상화폐의 자산 유형 분류에서부터 거래 관련 과세 방향과 기본적 해결방안에 이르기까지 검토해보았다. 우선 가상화폐를 세법상으로 분류할 때에는 가상화폐가 법정통화에 해당될 수 없어 새로운 유형의 무형자산으로 분류할 수 있다는 점을 제시하였다. 이에 따라 외화와 같이 평가대상에 해당되는 자산은 아님을 밝혔다. 또한 거래에 있어서 개인과 법인이 비트코인을 지급결제수단으로 활용하는 경우에는 캐나다의 경우와 같이 교환거래로 보고 과세할 수 있는 구체적인 흐름들에 대해서 살펴보았다. 다만, 독일의 경우와 유사하게 비트코인이 사업상의 지급결제수단으로 활용되는 경우에는 국가에 등록하는 것이 필요하다는 점을 검토하여, 과세관청이 비트코인에 대한 과세거래 정보 수집을 할 필요성을 제시하였다. This article studied about transactions with virtual currencies, like a bitcoin, and virtual currencies themselves. Korean Tax authority has no idea to classify and treat virtual currencies in Tax law. It focused on this problem of virtual currencies in Tax law. It consists of three major parts. (1) It gives the overview of a virtual currency and a transaction with virtual currencies. (2) It considers that a virtual currency would be a legal tender or not. If not a legal tender, what kind of property is a virtual currency? It suggests to make an resolution to this question. (3) It proposes to need a tax administrative system to register an official virtual currency account for tax purposes. First, Virtual Currencies would be classified with three types. Type 1 is “no exchange”, Type 2 is “one way exchange”(a real money to a virtual currency, and no vice versa). But Type 3 is “interactive exchange”(a real money to a virtual currency, and vice versa). This paper focuses on the Type 3 virtual currency, like a Bitcoin. Therefore it explains major contents and the structure of the Bitcoin Scheme. Second, It suggests to give an plausible answer or a feasible resolution to whether a virtual currency be treated as a legal tender or not. A legal tender has originally two features : one is an economic function, and another is the legal status designated by countries. A virtual currency does not have the latter, and so it can be a new kind of intellectual properties, instead of not being a legal tender. This chracterisation was based on the analysis of the United States, European Union, Germany, Canada, and the People Republic of China, etc. Third, assuming some transactional relationship between a Company and a person, or between a self-employer and a person, the tax authority may need parties related to a transaction with virtual currencies to register their own official virtual account for tax purpose and management. Because it has the asymmetric information relationship between the tax authority and taxpayers for tax purposes, and this unimbalance would be derived from the nature of the Type 3 Virtual Currency as a cryptocurrency that guarantees anonymity. This request is on the similar approach and logical basis that we look over, and manage to cash transactions. So if companies or self-employers use some virtual currency on their own business, it should make them to register virtual currency accounts for their business.

아파트 임대가치에 영향을 주는 요인에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),전광섭(Jeon, Kwang-Seob) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.75 No.-

최근 주택시장에서 아파트매매가격과 전세가격의 차이를 이용한 투자에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히, 인구의 노령화 및 감소로 인하여 이전과는 다르게 지역의 특성 및 아파트의 특성을 고려하여 시장을 구분하여 판단 할 수 있는 다양한 지표가 필요하다. 이 연구의 목적은 전주시지역의 아파트 시세자료를 이용하여 아파트의 임대가치에 영향을 주는 요인을 분석하는 데 있다. 이 연구의 이론적 배경은 부동산시장분석이며 연구방법은 다중회귀분석이다. 이 연구결 과에 의하면, 아파트의 임대가치에 영향을 주는 요인은 지역특성의 요인과 인구통계학적 요인으로 구분되며 통계적으로 유의한 지역특성 요인에 관련된 변수는 구도심 신시가지 권역이며, 물리적 특성의 요인에 관련된 변수는 주택의 크기, 건축경과년수, 방의 갯수, 난방방수, 총층수이다. 이 연구결과는 정부 및 민간투자자가 지역시장에 맞게 아파트의 실질수요를 파악하는 자료를 제공하고 나아가 아파트의 위험관리에 도움이 된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This article proposes a empirical methods for APT rental value determinants factors associated with regional and physical characteristic. These factors combine hedonic methodology with the normative assumption about the values of housing which is expected to be applied to the relationship between rental value and characteristics of APT in jeonju. (2) RESEARCH METHOD This article finally utilizes multi-regression analysis to clarify the rental value. (3) RESEARCH FINDINGS This paper utilizes regression analysis to verify the relationship between rental value and population characteristics. 2. RESULTS The result shows that metropolitan area is categorized by two groups which are old Town, New Town and that they are proved to be different in the rental value.