주택경기지수 전이효과에 대한 연구

전해정 ( Haejung Chun ) 사단법인 아시아문화학술원 2020 인문사회 21 Vol.11 No.2

본 연구의 목적은 지역별 주택경기지수를 작성하고 주택경기지수 전이효과를 FAVAR모형을 이용해 실증분석 하는 것이다. 종속변수는 주택매매가격으로, 독립변수는 주택전세가격, 소비자물가지수, 주택담보대출금, 건축물허가현황과 미분양주택수로 설정하였고 시간적 범위는 2009년 1월부터 2019년 5월까지이며 공간적 범위는 16개 광역시도로 하였다. Cholesky 분해분석결과, 대체적으로 많은 지역들이 서울의 영향을 많이 받고 또한 인접 지역의 영향을 받는 것으로 나타났다. 특히, 수도권 지역은 주택경기 상호 작용이 많은 것으로 나타났다. 본 연구결과에 따르는 정책적 시사점은 서울지역의 주택경기가 수도권을 중심으로 대부분의 지역에 영향을 미치는 것으로 나타난 바, 정부는 주택경기와 관련된 정책을 수립 집행 시에는 서울을 중심으로 한 지역 주택경기를 지속적으로 모니터링 할 필요성이 있다. 더욱 다양한 거시경제변수를 사용하고 공간적 범위를 확장하는 것은 추후 연구과제로 남긴다. The purpose of this study is to create a regional housing business cycle index and to empirically analyze the spillover effects using the FAVAR model. The dependent variable is the housing sales price, the independent variable is the housing Chonsei price, the consumer price index, the mortgage loan, the building permit and the number of unsold homes. The temporal range is from January 2009 to May 2019. The spatial range is 16 metropolitan cities. As a result of the Cholesky decomposition analysis, it was found that many regions are largely influenced by Seoul and also by neighboring regions. In particular, the metropolitan area showed a lot of interaction with the housing business cycle market. The policy implication of this study showed that the housing market in the Seoul area affects most of the region, especially in the metropolitan area. There is a need for continuous monitoring. The use of more diverse macroeconomic variables and the expansion of spatial scope remain for further study.

마코프 국면전환모형을 이용한 주택시장 경기국면 변동 분석에 관한 연구

전해정(Haejung Chun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.63 No.-

본 연구는 한국주택시장의 가격변동에서 나타나는 경기국면 특성을 2-상태 마코프 국면전환모형을 이용해 실증분석하였다. 시간적 범위는 2006년 1월부터 2014년 7월까지로 공간적 범위는 전국, 수도권, 비수도권으로 설정하였으며 내용적 범위는 아파트 실거래가격지수로 하였다. 분석결과, 지역별로 확장기, 수축기의 가격상승률이 다르게 나타났으며 수도권이 확장기, 수축기시에 가격상승률이 다른 지역보다 크게 나타나고 있음을 알 수가 있다. 또한, 모든 지역에서 수축기가 유지될 확률이 높게 나타났으며 수도권이 다른 지역에 비해 확장기가 유지될 확률이 약 10% 높게 나타났으며 유지기간도 약 3-4배 높게 나타나고 있었다. 확장기 국면의 확률분포를 살펴보면, 2008년 글로벌 금융위기 이전에는 수도권의 경우는 큰 폭의 확장기가 존재하였으나 이후기간에는 전체적으로 수축기로 나타내고 있는 반면 비수도권은 금융위기 이후 확장기가 나타나고 있다. 이에 정부는 지역별로 주택시장 경기국면이 다르게 나타나는 점을 숙지하고 지역별로 차별화된 주택정책을 수립 집행할 필요성을 있다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to empirically analyze the business regime of the Korean housing market. (2) RESEARCH METHOD This research analyzed the business regime reflected in the changes in price levels in the Korean housing market by using 2-state Markov regime switching model. The time frame of the analysis was between January 2006 and July 2014 and the spatial frame was classified into the whole nation, metropolitan area, and non-metropolitan areas. The research set the index of actual amount paid for purchasing and selling apartments for comparing data. (3) RESEARCH FINDINGS The results showed that the rate of price increase during the extraction, and the contraction was different according to regions, and also that the rate of price increase during extraction and contraction was much higher in metropolitan area. The results also showed that the possibility of having extraction to continue was 10% higher in metropolitan area compared to other regions and the period of maintaining that trend was 3-4 times higher in metropolitan area as well. With regards to the distribution of the rate of extraction, although there was a large-scale extraction in metropolitan area prior to the global financial crisis in 2008, there have been a contraction after the crisis. In contrast however, there have been an extraction in non-metropolitan areas after the financial crisis. 2. RESULTS The government should consider what regime housing market business regimes are when it decides housing market policies. The government should establish a differentiated policy enforcement by region.

GARCH, EGARCH 모형을 이용한 주택 매매, 전세, 월세시장의 변동성과 이전효과에 관한 연구

전해정(Haejung Chun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.62 No.-

본 연구는 주택 매매, 전세, 월세가격의 변동성과 이전효과를 공간적 범위는 서울, 경기, 인천으로 시간적 범위는 2003년 6월부터 2014년 11월까지의 월별 자료로 GARCH, EGARCH 모형을 이용해 실증분석하였다. 주택매매, 전세가격모형에서는 비대칭성의 EGARCH 모형이 적합한 것으로 나타났고 주택월세가격모형에서는 대칭성의 GARCH 모형이 적합한 모형인 것으로 나타났다. 전세가격과 월세가격의 변동성의 영향력이 지속되는 것으로 보아 전세가격과 월세가격의 상승이 당분간 지속될 것으로 판단된다. 변동성의 이전효과를 분석결과, 경기도의 주택매매가격 변동성은 전월 변동성에 영향을 받으면서도 서울의 전기 변동성에 대한 영향을 동시에 받는 것으로 나타났으며 서울 주택매매가격이 1% 상승하면 경기도는 0.3% 상승하는 것으로 나타났다. 경기도와 인천의 주택전세가격 변동성은 서울의 전기 변동성에 대한 영향을 받았으며 서울 주택전세가격이 1% 상승하면 경기도의 전세가격은 0.52%, 인천은 0.41% 상승하는 것으로 나타났다. 예상치 못한 주택매매, 전세가격 상승충격이 동일한 주택매매, 전세가격 하락충격보다 변동성이 크게 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to examine the volatility and spillover effect of the housing market. (2) RESEARCH METHOD This study conducted empirical analysis on the volatility and spillover effect of sales, Chonsei, and monthly rent market using GARCH, EGARCH Model by setting Seoul, Gyeonggi-do, and Inchon as the spatial range and June 2003 to November 2014 for the monthly data. (3) RESEARCH FINDINGS It was Asymmetrical EGARCH Model was identified to be appropriate in housing sales and Chonsei models, and symmetrical GARCH Model was identified to be appropriate for monthly rent pricing model. Considering that the influence of volatility of Chonsei and monthly rent price persist, a rise in Chonsei and monthly rent price is considered to continue for a while. As a result of the spillover effect of volatility, the volatility of housing sales price of Gyeonggi-do was affected by volatility of the last month and was affected by volatility of the last month in Seoul at the same time, and when housing sales price in Seoul increased by 1%, 0.3% increased in Gyeonggi-do. Volatility of Chonsei price of Gyeonggi-do and Inchon was influenced by the former volatility of Seoul, and when Chonsei price in Seoul increased by 1%, Chonsei price in Gyeonggi-do increased by 0.52% and 0.41% in Inchon. 2. RESULTS Unexpected increase impact of sales and Chonsei price showed greater volatility than the decline impact of the same sales and monthly rent price.

글로벌 금융위기 전ㆍ후로 거시경제변수와 부동산시장 간의 관계에 대한 연구

전해정(Haejung Chun) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.58 No.-

본 연구에서는 2003년 10월부터 2014년 2월까지 월별 자료를 이용해 주택전세가격과 거시경제변수가 주택매매가격에 미치는 영향을 글로벌금융위기 전ㆍ후로 나누어 동적패널분석을 이용해 실증분석하였다. 주택매매 가격과 전세가격은 시계열과 횡단면자료로 구성된 패널자료를 사용하였으며 횡단면적으로는 전국 16시도의 자료로 구성하였고 거시경제변수는 CD금리, KOSPI주가지수, 산업생산지수, 건축착공실적으로 설정하였다. 전체기간에 대한 동적패널 분석 결과를 보면 주택매매가격에 전세가격은 정(+), CD금리는 부(-), 주가지수는 정(+), 산업생산지수는 정(+), 건축착공실적은 부(-)의 관계를 나타났다. 글로벌금융위기 이전과 이후로 나누어 동적패널을 실시한 결과, 주택매매가격에 전세가격은 모든 기간에서 정(+)의 반응을 나타냈으나 CD금리는 이전기간에는 부(-)의 영향을 이후기간에는 정(+)의 영향을 나타냈다. 주가지수는 이전기간에는 지역별로 차이를 나타내며 정(+), 부(-)의 영향을 나타낸 반면 이후기간에는 대체적으로 정(+)의 반응을 나타낸 것으로 나타났다. 부동산 시장이 호경기시는 주가와 주택가격이 탈동조화하고 불경기시는 동조화하는 현상을 보이고 있다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study has empirically analyzed how macroeconomic variables and Chonsei price influence housing prices during before-after global financial crisis. (2) RESEARCH METHOD In this study, research method was through dynamic panel analysis. (3) RESEARCH FINDINGS The dynamic panel anaysis revealed that Chonsei price, industrial product index, consrtuction performance have the same impact on housing prices, while CD interest rates and stock price have the different impact during before-after global financial crisis. 2. RESULTS The government should take a measurment not temporary downward readjustment of interest rate but long-term totally market recovery in order to activate real estate market.

데이터 마이닝을 이용한 한국 가구 근로소득 분석에 관한 연구

전해정(Chun, Hae Jung) 대한국토·도시계획학회 2015 國土計劃 Vol.50 No.2

서울시 5대 권역 주택매매가격 변동성과 이전효과

전해정 ( Haejung Chun ) 인문사회 21 2023 인문사회 21 Vol.14 No.1

연구 목적: 본 연구는 주택매매가격의 변동성과 이전효과를 실증분석하는 것이다. 연구 방법: 본 연구는 2012년 1월부터 2022년 4월까지의 서울시 5대 권역인 동남권, 동북권, 도심권, 서북권, 서남권의 주택매매가격을 이용하여 GARCH 모형과 EGARCH 모형으로 분석하였다. 연구 내용: GARCH모형 추정결과, 동남권과 도심권의 매매가격 변동성 효과가 유의한 것으로 나타났다. EGARCH모형 추정 결과, 동남권에서 주택매매가격 이전효과의 크기를 살펴보면, 서남권, 서북권, 동북권, 도심권 순이고, 변동성의 이전효과는 동북권, 서남권, 서북권, 도심권 순으로 나타났다. 동북권, 도심권, 서북권, 서남권의 주택매매가격 변동성은 전월 변동성에 영향을 받으면서 모두 동남권의 전기 변동성 이전효과의 영향을 동시에 받고 있다는 것을 알 수 있다. 결론 및 제언: 본 연구의 시사점은 주택매매시장은 비대칭성이 큰 시장인 바, 지역별 주택매매가격을 지속적으로 모니터링하여 주택매매시장의 움직임을 선제적으로 파악해 시장에 알맞은 정책을 선제적으로 수립 집행해야 주택시장 안정화에 기여할 수 있다는 것이다. This study empirically analyzed the volatility and spillover effect of housing sales prices from January 2012 to April 2022 in the five major regions of Seoul using the GARCH and EGARCH models. As a result of the GARCH model, it was found that the current year’s rate of return in all regions was affected by the rate of return of the previous period, and the effect of sales price volatility in the southeast and downtown areas was found to be significant. As a result of EGARCH model looking at the size of the spillover effect of housing sales prices in the southeast area, the southwest area, northwest area, northeast area, and downtown area were in order, and the spillover effect of volatility appeared in the order of northeast area, southwest area, northwest area, and downtown area. In addition, it can be seen that the volatility of housing sales prices in the northeast, downtown, northwest, and southwest regions are affected by the previous month’s volatility, while all are simultaneously affected by the spillover effect of the previous month’s volatility in the southeast region.

소비심리와 주택매매가격이 경매낙찰가율에 미치는 영향

전해정(Chun, Hae Jung) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.3

The purpose of this study is to analyze the effect of consumer sentiment and housing sales price on the housing auction price ratio. This study was analyzed using panel vector error correction model(VECM). The independent variable is the housing auction price ratio and the dependent variables are the housing consumer sentiment index and housing sales price. The temporal range is from July 2011 to May 2017, and the spatial ranges are Seoul, Gyeonggi-do and Incheon. As a result of variance decomposition analysis, the explanatory power of the housing auction price ratio was the largest, and the housing consumer sentiment index and the housing sales price showed the highest explanatory power. As a result of impulse response analysis, the housing auction price ratio showed a positive (+) response to the housing consumer sentiment index. The housing auction price ratio showed a positive (+) response to the housing sales price, and the housing sales price showed a positive (+) response to the housing auction price ratio. Housing sales price and consumer sentiment index showed a positive(+) response on each other. The housing sales market and the auction market were found to be coupled. Especially, it was found that consumer sentiment had a great influence on the housing market and aution market.

오피스텔 매매가격 결정요인에 관한 실증연구

전해정(Chun, Hae-Jung) 한국주거환경학회 2015 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.13 No.3

This study made an empirical analysis on the decision factors of the sale price of officetel located in downtown area in Seoul, Gangnam, Mapo, and Yeouido from December 2002 to February 2015 using vector auto regression(VAR). A proxy variable of economic growth was set to economically active population, interest rate to CD interest rate, and rent was set to regional annual returns of rent. As a result of the analysis, it was identified that there is difference by region but annual rent returns of officetel makes positive effect on the sale price of officetel, and it was verified that the sale price of officetel makes consistent positive effect on the annual rent returns. It was identified that the CD interest rate makes slightly positive response to the sale price of officetel, and economically active population makes positive effect on the sale price of officetel. As there is great possibility for officetel to be used as residence due to the rapid increase of single-member households and two-member households, the government authorities recognized officetel as housing that there is a need to monitor the rent and sale price constantly as the housing market.

패널 VAR모형을 이용한 한국 주택 매매, 전세시장에 관한 연구

전해정(Chun, Hae-Jung) 한국주거환경학회 2015 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.13 No.2

In this study, the dynamic relationships between the housing sales market and the Chonsei market use VAR model, and for the spatial range, 16 metropolitan cities·provinces are set, and for the timely range,from the first quarter of 2006 to third quarter of 2014 are set to divide before and after the global financial crisis to perform the empirical analysis. For the macroeconomic variables effecting the housing market, interest rate was set as CD interest rate, the economic growth and housing demand were set as number of economically active people, and finally, the housing supply was set as land transaction volume. As a result of the empirical analysis, the number of economically active people showed to have plus (+) effect and the land transaction volume to have minus (-) effect to the housing sales price in general. When we look at the difference before and after the financial crisis, in the period before the crisis, the Chonsei price and the CD interest rate had minus (-) effect on the housing sales price, but on the other hand, in the period after the crisis, it showed to have a plus (+) effect. This is because in the period before the financial cris, the housing sales market was in the increasing period, and realization of capital gain was possible through sales to have almost no influence of the lease market of housing Chonsei market to the housing sales market, but in the period after the crisis, the housing sales market maintained downward stabilization, but the Chonsei price increase to be judged that the Chonsei market has big influence on the sales market. Regarding influence of CD interest rate on the housing sales market, the reason that it showed plus (+) influence after the financial crisis is judged to be due to the reason that because the government executed continuous decrease in interest rate to activate the housing sales market, but the sales market is maintaining downward stabilization.

시계열 분석을 이용한 서울시 주택시장과 오피스시장의 상관관계에 대한 연구

전해정(Hae Jung Chun) 서울연구원 2013 서울도시연구 Vol.14 No.3