상업용 부동산 시장의 분산투자에 관한 연구 - 서울지역의 오피스 빌딩 및 소매용 부동산 시장을 중심으로 -

박종권,전재범,Park, Jongkwon,Jun, Jaebum 한국건설관리학회 2015 한국건설관리학회 논문집 Vol.16 No.6

본 연구는 서울에 위치한 오피스 빌딩 및 소매용 부동산 자산 간 권역별 포트폴리오의 구성을 통해 서로 다른 용도의 상업용 부동산 간의 분산 투자 시, 포트폴리오의 위험-수익률 관계를 파악함으로써 투자의 효율성과 성과를 알아보는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 Markowitz의 평균-분산모델을 토대로 서울지역의 오피스 빌딩 자산과 소매용 부동산 자산을 권역별로 분류하여 이들 간의 포트폴리오를 구성한 후, 포트폴리오의 투자성과, 효율성, 그리고 Sharpe 지수에 기반한 최적의 포트폴리오를 확인하였다. 구체적으로, 서울의 3대 오피스 빌딩 시장인 강남권, 여의도 마포권, 그리고 도심권과 소매용 부동산의 3대 시장인 강남권, 신촌 마포권, 그리고 도심권에 대하여, 부동산 자산의 용도와 권역에 따라 투자비율을 달리해가며 포트폴리오를 구성하였다. 분석결과, 도심권 오피스 권역의 자산비중 10~30%와 도심권 소매용 부동산 권역의 자산 비중 70~90%로 구성한 포트폴리오가 가장 높은 분기별 Sharpe 지수인 2.7118~2.7776을 제시해 최적의 자산구성임을 알 수 있었으며 이때의 분기별 수익률은 1.826%~1.838% 그리고 분기별 위험은 0.573~0.589였다. 또한 부동산 자산 간 권역별 포트폴리오의 구성 시, 서로 다른 용도를 지닌 자산간의 포트폴리오 구성에 의한 분산투자가 동일한 투자자산의 권역별 분산투자 보다 더 좋은 투자성과를 보여주는 것을 알 수 있었다. 마지막으로, 본 연구의 결과를 바탕으로 부동산간접투자시장에서도 지역 및 용도별 분산투자에 대한 이해의 폭을 넓혀 부동산 및 건설경기의 활성화에 도움이 되기를 기대한다. This paper is to understand investment's efficiency and performance of commercial real estate assets diversified by use and district. To do so, this paper divides two different commercial real estate markets(office build market and retail real estate market) in Seoul city by district into "GBD(Gangnam Business District), YBD(Yeouido Business District), and CBD(Central Business District)" and "GBD(Gangnam Business District), SBD(Shinchon Business District), and CBD(Central Business District)" respectively, configures these districts each other to structure portfolios as its portion varies based on Markowitz's Mean-Variance principle, and looks at risk-return relationship of portfolios to find out efficiency, performance, and optimal investment chosen based upon Sharpe's Performance Index. As a result, the portfolio configured by "10 to 30% of office building asset at CBD" and "70 to 90% of retail real estate asset at CBD" is shown to be the most optimal, suggesting the highest quarterly Sharpe's performance index of 2.7118~2.7776 with quarterly rate of return of 1.826%~1.838% and quarterly standard deviation of 0.573~0.589. Furthermore, it is obvious that diversified portfolio configured by use(office-retail) shows better investment performance than that by district with same type of asset(office-office or retail-retail). Finally, results driven from this research will play an important role to stimulate real estate and construction markets through enlarging ideas as to diversified investment by use and district on real estate indirect investment products.

서울의 상업용 부동산 시장에서 자본환원율을 이용한 시장 효율성과 CAPM의 검증

박종권,이재수,전재범,Park, Jongkwon,Lee, Jaesu,Jun, Jaebum 한국건설관리학회 2017 한국건설관리학회 논문집 Vol.18 No.1

본 연구는 서울의 상업용 부동산인 오피스 빌딩 및 소매용 부동산 자산을 대상으로 체계적 위험과 자본환원율 간의 관계를 실증분석함으로써 시장의 효율성과 CAPM의 적용여부를 검증하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 본 연구에서는 투자의 위험을 수반하는 자본자산의 기대수익률 결정이론인 자본자산가격결정모형(CAPM)을 토대로 서울의 3대 오피스 빌딩 시장인 강남권, 여의도 마포권, 도심권 그리고 기타권역과 소매용 부동산의 3대 시장인 강남권, 신촌 마포권, 도심권 그리고 기타 권역에 대하여, 시장포트폴리오인 증권시장선과 권역별 초과자본환원율로 산정된 증권특성선을 비교 및 분석하였으며 그 결과, 오피스 빌딩 시장에서 GBD 권역을 제외한 나머지 권역들(YBD 권역, CBD 권역 그리고 기타 권역), 소매용 부동산 시장에서는 SBD 권역 및 CBD 권역에서 체계적 위험이 증가할수록 분기초과자본환원율이 감소하여 시장이 효율적이지 않음을 알 수 있었다. 이와 함께, 오피스 빌딩 시장의 4개 권역(강남권의 GBD 권역, 마포 여의도권의 YBD 권역, 도심권의 CBD 권역, 그리고 기타 권역)과 소매용 부동산 시장의 4개 권역(강남권의 GBD 권역, 마포 신촌권의 SBD권역, 도심권의 CBD 권역, 그리고 기타 권역) 모두에서 CAPM이 성립하지 않음도 확인할 수 있었다. This paper is to understand the impact of systematic risk on capitalization rate at office building market and retail real estate market in Seoul and to see if CAPM(Capital Asset Pricing Model) is applicable. For this, this paper considers eight different office building and retail real estate markets in Seoul city area, called GBD, YBD, CBD, and Other Business District, and GBD, SBD, CBD, and Other Business District, to find out if there is any positive-linearity between systematic risk and capitalization rate for each business district not. Then, this paper tries to verify applicability of CAPM to four office building markets and four retail real estate markets with Black, Jensen, and Scholes(1972)'s statistical methodology. At last, the result shows that there is positive linearity between systematic risk and capitalization rate only GBD except Others(YBD, CBD, and other business district) in office building market. In addtion, SBD and CBD, they could be figured out that it is not efficient market because increasing systematic risk declines capitalization rate in retail real estate market. However, CAPM is not applicable in all office building(GBD, YBD, CBD, and other business district) and retail real estate markets(GBD, SBD, CBD, and other business district) in Seoul.

VAR 모형을 이용한 MBS의 조기상환에 영향을 미치는 요인

조명환(Cho, Myeonghwan),전재범(Jun, Jaebum) 한국부동산정책학회 2021 不動産政策硏究 Vol.22 No.2

This research aims to identify and analyze factors impacting on the prepayment risk involved in MBS(Mortgage-Backed Security). To do so, Some independent variables likely to affect prepayment in MBS and 143-month time series MBS(issued by the Korea Housing Finance Corporation) data from January 2006 to November 2017 are selected and applied to a VAR(Vector Auto-Regression) model using Eviews program. Finally, the results drawn from this study is that new loan interest rate, apartment price, and unemployment rate have significant statistical impact on prepayment risk.

아파트 전세가격지수의 체계적 위험 - 초과수익률에 관한 연구 : 아파트 전세가격지수와 전세 실거래가격지수를 중심으로

이경근(Lee, Kyeongkeun),전재범(Jun, Jaebum) 한국부동산정책학회 2021 不動産政策硏究 Vol.22 No.1

In Korea, although APT Jeonse was widely used in the residential and non-residential sectors based on APT Jeonse prices, social consensus on the exponential trend of the APT price index is needed. therefore in this study, APT Jeonse price Index and the APT Jeonse actual transaction price index of THE KOREA REAL ESTATE BOARD were applied to CAPM for checking the market efficiency, systematic risk-excess rate of return relationship, and characteristic of APT Jeonse price index. As a result, First, both the APT Jeonse price index and the APT Jeonse actual transaction price index represented market efficiency but denied the applicability of CAPM, Second, return, excess rate of return, and systematic risk-excess rate of return of the APT Jeonse actual transaction price index were higher than that of the APT Jeonse price Index, Third, return, excess rate of return, and systematic risk-excess rate of return were different by the region, and Fourth, return, excess rate of return, and systematic risk-excess ate of return were separated by the region.

주택리츠 활성화를 위한 제언

김상진(Sangjin Kim),전재범(Jaebum Jun) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.3

리츠 투자유형 가운데 주택리츠는 공공중심에서 점차 공공지원민간임대리츠와 민간임대리츠가 참여하면서 민간부문의 영향력이 증가되고 있다. 하지만, 6.17일 주거 대책 이후 주택리츠의 양적 성장률이 현저히 낮아졌다. 리츠가 주식회사 형태로 운영되다 보니 투기성 법인사업자와 동일하게 투기수요 차단에 따른 세제규제 등을 적용받기 때문이다. 리츠업계는 정책건의 등을 수행하여 일부 정책에 반영된 부분이 있다. 하지만, 아직 미흡한 상황이다. 매입형 주택리츠에 대해 건설형과 동일한 혜택 적용, 주택임대료 인상 및 절차 현실화, 미분양 주택리츠 필요성, 지역주민 참여형 주택리츠 도입, 리츠의 노인복지주택 투자 활용 검토 등을 민간부문 주택리츠 활성화를 위한 방안으로 제언한다. 정책에 반영되면 민간부문의 주택리츠 참여는 더욱 증가할 것으로 보인다. 민간부문 주택리츠를 통하여 임대주택 공급이 증가되고 서민 주거 안정에도 큰 역할을 담당할 것이다. Among REIT investment types, housing REITs are becoming more influential in the private sector as public support private rental REITs and private rental REITs gradually participate in the public sector. However, after the housing measures on June 17th(2020), the quantitative growth rate of housing REITs decreased remarkably. This is because REITs are operated in the form of a stock company, so they are subject to the same tax regulations as speculative corporations to block speculative demand. The REITs industry carried out policy suggestions, and some of them were reflected in policies. But it's still not enough. Purchase-type housing REITs require the same benefits as construction-type housing REITs. Additional measures are needed to revitalize private housing REITs, such as raising housing rents and realizing normal procedures, the need for unsold housing REITs, and the introduction of housing REITs with local residents. If the above proposed measures are reflected in policy, private participation in housing REITs is expected to increase further.Housing REITs in the private sector will increase the supply of rental housing and play a major role in stabilizing the housing of the common people.

주택가격의 불확실성 하에서 채무불이행 및 조기상환 위험을 고려한 MBS의 가치평가

조명환 ( Cho Myeonghwan ),전재범 ( Jun Jaebum ) 한국부동산분석학회 2021 不動産學硏究 Vol.27 No.2

아파트 매매가격지수와 실거래가격지수를 활용한 위험 수익률 특성 비교: 서울특별시 강남구를 중심으로

이경근 ( Lee Kyeong Keun ),전재범 ( Jun Jaebum ) 한국감정평가학회 2020 감정평가학논집 Vol.19 No.3

지금까지 아파트는 오랜 기간 동안 주요 실물투자의 대상자산으로 중요하게 인식되어 왔지만 표본의 추출 및 산정방식 등의 차이로 인해 서로 다른 가격변화를 지니는 아파트매매 관련 가격지수들을 사용해 왔으며 이러한 지수들간의 차이가 유발하는 위험과 수익률간의 관계를 비교하고 그 특성을 규명한 연구는 드물었다. 이러한 의미에서 본 연구는 한국감정원이 생성 및 공표하는 서울시 및 강남구의 아파트 매매가격지수와 실거래가격지수를 토대로 네 개의 비교군을 설정한 후, 각 비교군을 대상으로 자본자산가격결정모형(CAPM: Capital Asset Pricing Model)에 기반한 체계적 위험과 초과 수익률간의 관계, 시장의 효율성, 그리고, CAPM의 이론적 균형시장과의 일치여부를 확인한 후, 그 결과와 가격지수 자료의 특성을 종합적으로 고찰함으로써 서로 다른 아파트 가격지수의 사용에 따른 위험-수익률 특성의 차이점을 분석한 후, 관련된 결과 및 시사점을 제공하고자 한다. Apartment has long been recognized as a major real asset to invest, but there has been few comparison research on risk-return relationships using various sales transaction price indexes, which have different price changes due to differences in sampling price data and methods to generate index. In this notion, this paper establishes four comparison groups based on the actual sales transaction price index and the sales transaction price index on Seoul city and Gangnam-Gu created by the KAB(Korea Appraisal Board), and then confirms the risk-return relationship based on the CAPM(Capital Asset Pricing Model), market efficiency, consistency with CAPM’s theoretical balance market and analyzes the price index characteristics.

자본환원율을 활용한 서울시 오피스 임대시장의 비체계적 위험-수익률 관계

이경근(Lee, Kyeongkeun),전재범(Jun, Jaebum) 한국부동산정책학회 2021 不動産政策硏究 Vol.22 No.3

This study is conducted based on the assumption that the idiosyncratic risk in Sub-office rental markets in Seoul city, which are classified as CBD, GBD, YBD, and ETC(Other regions) area, would show a statistically significant relationship with the capitalization rate. To this end, the data used in this study are the income return data of the entire Seoul and regional office rental markets and CD(91) interest rate corresponding to the first quarter of 2013 to the first quarter of 2021. For the research method, Fama & Macbeth(1973), Kim Sung-shin(2016), and Lee Kyung-geun and Jeon Jae-beom(2021) etc. As a result, idiosyncratic risk are real in CBD, GBD, and YBD regions but ETC area, in CBD, GBD, and YBD, the relationship between idiosyncratic risks and excess capitalization rates was statistically significant but showed a difference in slope. It is believed that the change in office sales prices according to the determinants of idiosyncratic risks differed by region and office market.

공공의 토지판매위험 영향요인에 관한 연구

정재훈(Jae-Hun Jung),전재범(Jaebum Jun) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.2

개요: 본 연구는 택지개발사업의 판매단계에서의 판매위험에 중점을 두어 택지개발사업 내 경쟁입찰로 이루어지는 토지의 공고액대비공급액을 토지판매위험으로 정의하고, 토지판매 위험에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 벡터자기회귀모형(VAR)을 적용하여 실증분석하였다. 분석결과, 공고액대비공급액에 영향을 주는 변수로는 주택건설인허가실적, 부동산심리지수, 미분양주택현황, 금리로 확인되었다. 구체적으로 살펴보면, 주택건설인허가실적의 경우, 공고액대비공급액에 처음에는 음(-)의 영향을 미쳤다가 3개월의 시차를 두고 양(+)의 영향 관계를 보였는데, 금리, 정부정책 등의 영향으로 인해 양(+)의 상관관계를 나타내기까지 3개월의 시차가 존재하였으며, 2기에 강한 음(-)의 영향을 미쳤으며 8기부터는 영향이 없어지는 것으로 나타났다. 부동산심리지수의 경우 또한 비슷한 양상을 보였는데, 공고액대비공급액에 처음에는 음(-)의 영향을 미쳤다가 이후 양(+)의 영향을 미쳤다. 충격반응함수 분석결과, 2기에 영향력이 음(-)의 방향으로 가장 크게 나타났으며, 3기 부터는 반대방향으로 영향을 미치다가 9기 이후에는 영향력이 0에 수렴하였다. 미분양주택현황의 경우, 공고액대비공급액에 음(-)의 영향을 미쳤는데, 미분양주택이 증가할수록 공고액대비공급액이 낮아지며 토지판매위험이 높아졌으며, 충격반응함수를 통해서 처음 1기에 영향력이 가장 크게 나타나고 있음을 확인하였다. 마지막으로, 금리의 경우 공고액대비공급액에 음(-)의 영향을 미쳤는데, 대출금리가 높아질수록 수요를 감소시키며 토지판매위험이 높아지고 있었다. 특이한 점은 대출금리의 공고액대비공급액에 대한 영향은 5기에 가장 컸으며 지속적으로 그 방향이 음(-)의 영향으로 확인되었다는 점인데, 다른 변수와 달리 공고액대비공급액에 지속적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이는 금리가 토지의 판매위험에 미치는 영향이 지속적으로 크다고 해석된다. This study conducted an empirical analysis by applying a VAR(Vector Auto Regressive) model to analyze the factors affecting land sale risk. As a result of the analysis, the variables that affect the successful bid price rate are identified as housing construction permit records, the real estate sentiment index, the current status of unsold homes, and interest rates. Specifically, in the case of housing construction permits, it initially has a negative(-) effect on the successful bid price rate, and then shows a positive(+) effect after a 3-month lag. The real estate sentiment index initially has a negative(-) effect on the successful bid price rate, and then has a positive(+) effect. As a result of the impact response function analysis, the influence is the largest in the negative(-) direction in the second period, the influence is in the opposite direction from the third period, and the influence converges to zero after the ninth period. In the case of unsold housing, it has a negative(-) effect on the successful bid price rate. As the number of unsold pre-sale houses increased, the successful bid price rate decreases, and the risk of land sale increases. Lastly, in the case of interest rates, it has a negative(-) effect on the successful bid price rate. What is unusual is that the effect of the loan interest rate on the successful bid price rate is greatest in the 5th period, and the direction is consistently confirmed as a negative(-) effect. It is interpreted that the impact of interest rates on the sale risk of land is consistently large.

위기상황을 고려한 기관투자자의 허용위험한도 적정성

강상선(Sang-Sun Kang),전재범(Jaebum Jun) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.3

본 연구는 경제위기 상황의 고려 하에 기관투자자가 설정한 허용위험한도의 적정성을 분석함으로써 효율적인 자산운용 성과를 도모하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 본 연구에서는 최근 15년간 6차례의 세계 경제위기 하에서 투자기관의 전략자산배분안에 대한 예상수익률 변화를 측정하여 각 자산군의 민감도를 분석하였다. 이후 민감도에 따른 가상 포트폴리오를 수립하고 MVO 모형을 적용한 후 백테스트를 실시하여 투자기관의 허용위험한도의 적정성을 분석하였다. 분석결과, 한국지방재정공제회의 현행 허용위험한도인 1년 Shortfall Risk(한도치 10%)는 체계적인 위험을 제외한 모든 위험한도를 만족하는 것으로 나타났다. 다만, 5년 Shortfall Risk(한도치 2.5%)는 정상 시장에 투자하는 경우, 일부 포트폴리오에서만 한도를 만족하는 것을 알 수 있었는데 이는 5년 Shortfall Risk의 한도가 1년 Shortfall Risk 보다 낮게 설정되어 있음을 의미한다. 결국, 한국지방재정공제회의 현행 위험감내 한도인 1년 Shortfall Risk(primary ≤ 10.0%)는 유지하고, 5년 Shortfall Risk(CPI ≤ 2.5%)는 상향조정이 필요할 것으로 여겨진다. This study aims to promote efficient asset management performance by analyzing whether the risk tolerance limit set by investment institutions is appropriate considering the economic crisis situation. To this end, this study, under a total of six economic crises over the past 15 years, analyzes the sensitivity of each asset group by measuring the expected change in return for each investment institution's strategic asset allocation plan in the event of a global economic situation. After that, a virtual portfolio according to sensitivity is established, the MVO financial model is applied, and a back test is conducted to analyze the appropriateness of the risk tolerance limit by the investment institution. As a result of the analysis, it is found that the current risk tolerance limit of the Financial Mutual Aid Association, the one-year Shortfall Risk(limit value of 10%), satisfies all risk limits except for systematic risk. However, it is analyzed that the 5-year Shortfall Risk(limit value of 2.5%) satisfies the limit only in some portfolios when invested in a normal market. This means that the limit of the 5-year shortfall risk is set lower than the 1-year shortfall risk. Finally, it is appropriate to maintain the current risk tolerance limit of the Financial Mutual Aid Association, Shortfall Risk(primary≤10.0%) for one year, and Shortfall Risk(CPI≤2.5%) for five years is expected to need to be raised.