중개대상물 확인·설명 제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구 - 주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서를 중심으로

서영천 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol. No.

As society becomes more complex and diverse, various disputes arise in the real estate transaction contract process of licensed real estate brokers. In order to prevent damages and disputes, the Licensed Real Estate Agents Act stipulates the obligation to confirm and explain important objects of licensed real estate agents. In this study, research results were derived on problems and improvement measures, focusing on the format of Form 20 of the Enforcement Rule of the Licensed Real Estate Agents Act, attached Form 20 (I) (residential buildings). First, it is necessary to improve the system so that licensed real estate agents can confirm the relationship of senior lease rights. Second, the buyer directly revealed the number of houses regarding the tax to be borne at the time of acquisition, and then the type and tax rate to be borne by the licensed real estate agent at the time of acquisition were checked and explained. Third, it was suggested that the authorized real estate agent and the parties to the transaction could write down the confirmation of the facilities and environmental conditions, or request a confirmation letter from an expert in the field at the expense of the buyer or tenant. Finally, additional matters that need to be checked and explained were to check and explain whether there were any restrictions on the building itself in connecting matters related to management costs and the Internet and wired TV. In future studies, it is necessary to study the part of improving matters related to the identification and description of all intermediary objects in a direction that can be confirmed and explained with a clearer basis 사회가 복잡하고 다양해짐에 따라 개업공인중개사의 부동산 거래계약 과정에서도다양한 분쟁이 발생한다. 이에 따른 손해 및 분쟁을 방지하고자 「공인중개사법」에서는 개업공인중개사의 중대대상물에 관한 확인·설명 의무를 규정하고 있다. 이에 따라 「공인중개사법 시행규칙」 별지서식 제20호 내지 제20호의4에서는 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 입목·광업재단·공장재단으로 구분하여 부동산 거래계약서작성 시 함께 작성하여 중개의뢰인에게 교부하도록 하고 있다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식을 중심으로 문제점과 개선방안에 관해 연구결과를 도출하였다. 첫째, 선순위 임대차 권리관계 확인에 관하여 개업공인중개사는 확정일자 부여기관에 해당 주택에 관한 임대차정보 제공을 요청할 수 있도록 법률 개정이 필요하고, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 확정일자 부여기관에 직접 요청한 서류를 첨부하거나, 개업공인중개사에게 위임장을 제출하여 직접 확인할 수 있게 하는 방법의 개선사항을 제안하였다. 둘째, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율에 관해 현재 매수인의 주택 수를 매수인이 직접 밝혀 이에 대하여 개업공인중개사가 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율을 확인·설명하도록 하였다. 셋째, 시설물 등의 상태와 환경조건에관하여 점유자가 있는 경우 현실적으로 정확한 파악이 어렵다. 이는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 함께 확인한 사항을 기재하거나, 매수인(임차인)의 부담으로 해당분야 전문가의 확인서를 요청할 수 있도록 제안하였다. 마지막으로, 확인·설명이 필요한 추가 사항은 관리비의 구체적인 사항과 관리비에 포함되는 개별 항목을 확인·설명하도록 하였고, 해당 주택에 인터넷, 유선 TV 등을 연결함에 있어 건물 자체적으로제한 사항이 있는지를 확인·설명하도록 하였다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식만을 살펴보았는데 향후 연구에서는 모든 중개대상물 확인·설명서에 관한 사항을 보다 명확한 근거를 가지고 확인·설명할 수 있는 방향으로 개선하는 부분에 관한 연구가 필요하다

상가권리금의 형성요인에 대한 연구 - 서울시 역세권 상가를 중심으로 -

서영천,엄수원 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.19 No.-

본 연구의 목적은 서울시 역세권 상가권리금의 형성요인에 영향을 주는 변수를 실 증적으로 제시하는 것이다. 이 연구에 사용된 자료는 서울시에서 2018년 상가임대사례 를 시장조사한 자료 중 역세권 1층 상가점포를 대상으로 구축하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 서울시 역세권 상가 권리금의 평균은 1,360,342원/㎡이고, 96% 이상이 ㎡당 360만원 이하의 권리금을 형성하고 있어 비대칭인 분포를 지녔다. 분석한 결과에 의하면 상가권리금은 개별공시지가와는 +0.410으로 가장 높은 정(+)의 상관관 계가 있고, 월차임과는 –0.442로 가장 높은 부(-)의 상관관계가 있는 것으로 나타났다. 즉 개별공시지가가 높을수록 상가권리금은 높아지고, ㎡당 월차임이 높을수록 상가권 리금은 낮아진다. 개별공시지가와 보증금총액, 월평균매출액은 상가권리금과 주요한 정(+)의 상관관계가 있고, 지하철역과의 거리 및 ㎡당 월차임은 주요한 부(-)의 상관관 계를 보였다. 본 연구는 상가권리금 관련 분쟁이 있는 경우 손해배상액의 기준이 되는 상가권리금을 산정하는데 도움을 줄 것이다. The purpose of this study is to present empirically the variables influencing the formation factors of the Seoul city subway station's Retail’s Goodwill. The data used in this study are based on the market survey of the shopping mall case in 2018. The results of this study are summarized as follows. The average price of Seoul subway station's Goodwill is 1,360,342 won / ㎡, and 96% or more of it forms a right of less than 3,600 won per ㎡, which is asymmetric distribution. According to the results of analysis, it is found that there is the highest positive correlation between the value of the commercial paper and +0.410 and the highest negative correlation with the monthly value of -0.442. In other words, the higher the price of an individual official price is, the higher the price of commercial franchise. The higher the monthly franchise fee per ㎡, the lower the commercial franchise fee. The individual disclosure price, total deposit amount, and monthly average sales have a positive correlation with commerce income, and the distance from the subway station and monthly rent per square meter showed a significant negative correlation. This study will help to estimate the amount of compensation for damages when there is a dispute related to damages.

상가권리금 결정요인에 관한 연구 - 서울시 상가 통상임대료를 중심으로 -

서영천 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.24 No.-

본 연구는 서울시 주요 상권의 상가권리금 결정요인에 영향을 주는 변수를 실증적으 로 제시하고자 하는 목적의 연구이다. 이 연구에 사용된 자료는 2020년 서울시에서 주요 상권의 핵심거리 등을 고려해 선정한 7,500개의 상가점포에 대한 ‘2020 서울형 통상임대 료 실태조사’ 자료 중 상가권리금과 월 매출액, 보증금과 월 차임, 공용관리비, 시설투자 비, 운영방식의 항목에 모두 답변한 2,433곳의 자료를 기반으로 구축하였다. 이전의 연 구와는 달리 본 연구에서는 보증금과 월 차임 항목을 대체하여 통상임대료를 기준으로 하였고, 모든 비용 금액을 단위 면적당 금액으로 환산하여 자료를 구축하였다. 이 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 2020년 서울시 주요 상가권리금 평균은 121.38만 원/㎡이 고, 통상임대료 평균은 6.08만 원/㎡이다. 분석한 결과에 의하면 상가권리금은 통상임대 료와 +0.418로 가장 높은 정(+)의 상관관계가 있고, 전용면적과는 –0.175로 가장 높은 부 (-)의 상관관계가 있는 것으로 나타났다. 즉 ㎡당 통상임대료가 높을수록 상가권리금은 높아지고, 전용면적이 높을수록 상가권리금은 낮아진다. 월평균 매출액과 시설투자비, 주차장 유무는 상가권리금과 주요한 정(+)의 상관관계가 있고, 지하철역과의 거리 독립 점포 여부가 주요한 부(-)의 상관관계를 보였다. 본 연구는 서울시의 통상임대료 조사가 상가권리금의 결정요인에 가장 큰 요인임을 밝혀 임차인의 임대료 수준 조사에 적합한 계산 방법임을 입증하고, 이는 계속해서 증가하고 있는 임대인과 임차인의 상가권리금 에 관한 분쟁 시 그 금액을 산정하는 데 도움을 줄 것이다. This study aims to empirically present variables that influence the determinants of Retail’s Goodwill in major commercial districts in Seoul. The data used in this study were constructed based on 2,433 data from the "2020 Seoul-type Ordinary Rental Fee Survey" for 7,500 stores selected in consideration of the core streets of major commercial districts in 2020. Unlike the previous year, in this study, the deposit and monthly rent items were replaced based on Ordinary Rental Fee, and data were constructed by converting all expenses into the amount per unit area. The summary of the results of this study is as follows. In 2020, the average premium for major shopping malls in Seoul is 1.2138 million won/㎡, and the average rent is 60.8 thousand won/㎡. According to the analysis results, commercial rights had the highest positive (+) correlation with ordinary rent at +0.418, and the highest negative (-) correlation with the exclusive area at -0.175. In other words, the higher the normal rent per square meter, the higher the commercial right, and the higher the exclusive area, the lower the commercial right. The average monthly sales, facility investment costs, and presence or absence of parking lots had a major positive (+) correlation with commercial rights, and whether or not there was an independent street store from a subway station had a major negative (-) correlation. This study proves that the Ordinary Rental Fee survey of Seoul is the biggest factor in determining the determinants of commercial property rights and proves that it is a suitable calculation method for the Ordinary Rental Fee. It will help you figure out the amount.

감염병 대유행 전후 상가임대료 결정요인의 변화 연구 - 코로나19 전후 서울시 상가를 중심으로 -

서영천 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.27 No.-

본 연구의 목적은 서울시 소재 상가임대료 결정요인을 코로나 19 이전인 2019년과 영 업 제한 조치 해지 이후인 2022년의 시기로 구분해 이에 영향을 주는 변수를 실증적으로 제시하고 시기별 차이를 비교하는 것이다. 연구결과에 의하면, 2019년 평균 전환차임은 6.461만원/㎡이고, 2022년 평균 전환차임은 6.848만원/㎡이다. 이에 비해 매출액은 2019년 38.511만원/㎡이고, 2022년 평균 매출액은 12.367만원/㎡이다. 분석결과 2022년 코로나 19 영업 제한 해지 이후 상가 전환차임 결정요인에 권리금이 매우 중요 한 변수로 나타났으며, 이전보다 영업시간의 제한을 받은 이후 전용관리비가 주는 영향 은 상대적으로 매우 낮아졌다. 또한, 2019년에 유의하지 않았던 상가내 위치와 출입구버 스, 성별의 변수는 2022년에는 유의한 변수로 나타났다. 본 연구는 코로나 19 전후 시기의 임대료 결정요인을 분석하여 대규모 감염병이 임대 료에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하였다. 그리하여, 향후 대규모 감염병 등으로 인한 영업 제한이 발생하면 임대료 결정에 영향을 미치는 요인을 제시해, 임대인과 임차인이 임대료 관련 분쟁을 줄여가면서 임대료를 결정하는 데 도움을 줄 것이다. The purpose of this study is to empirically identify the variables that influence the determinants of rent for commercial stores in Seoul. The study divides the variables into two periods: before COVID-19 in 2019 and after the cancellation of business restrictions in 2022. According to the study's findings, the average conversion difference in 2019 was 64,610won/ ㎡, while in 2022, it increased to an average of 68,480won/㎡. On the other hand, the sales price was 385,110won/㎡ in 2019, while the average sales price increased to 123,670won/㎡ in 2022. After conducting the analysis, it was found that premiums played a significant role in determining store conversion rent following the lifting of COVID-19 business restrictions in 2022. On the other hand, the impact of exclusive management costs was relatively low due to limited business hours. Furthermore, it was discovered that the variables of location, entrance, bus, and gender in the shopping mall, which were not significant in 2019, have become significant variables in 2022. This study examines the factors that influence rent prices before and after the COVID-19 pandemic, and investigates the impact of large-scale infectious diseases on rental rates.

상가임대차 분쟁 완화를 위한 제도개선 방안 연구

서영천 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.28 No.-

상가임대차에서 분쟁을 줄이기 위한 가장 좋은 방법은 양 당사자가 서로 양보와 타협으 로 임대차 관계를 유지해 나가는 것이지만 당사자 간 의사의 합치가 어려운 경우 분쟁이 발생하기도 한다. 본 연구에서는 이러한 분쟁을 완화하기 위해 다음과 같이 개선 방안을 제시한다. 먼저, 「상가임대차법」의 개정을 통한 분쟁을 완화하는 방법이다. 이를 위해 환산보증금 제도의 폐지와 임차인의 해지 통고 기간규정 신설, 준대규모 점포의 권리금 회수기회의 보 호 등에 관한 개정이 필요하다. 다음으로 분쟁조정제도를 활성화가 필요하다. 이를 위한 제도개선 방법으로는 조정 전치주의 제도의 도입과, 광역 지방자치단체의 분쟁조정제도 의무화 및 표준계약서의 활용, 그리고, 수리 보증제도의 신설이다. 마지막으로 교육제도의 개정 또는 신설이 필요한데, 이는 고교교육과정에 부동산 관련 기초적인 교육을 하고, 각종 창업교육에 상가임대차 관련 교육과정을 추가하는 것이다. The best way to reduce disputes in commercial leases is for the two parties to maintain a lease relationship through concessions and compromises, but disputes may arise if it is difficult to agree between the parties. In this study, the following improvement measures are proposed to alleviate these disputes. First, it is a method of alleviating disputes through the revision of the Commercial Lease Act. To this end, it is necessary to revise the abolition of the conversion deposit system, the establishment of a notification period for termination of tenants, and the protection of the opportunity to recover the premium of a quasi-large store. Next, it is necessary to revitalize the dispute mediation system. Methods of improving the system are the introduction of a mediation prepositional system, the mandatory dispute mediation system of metropolitan local governments, the use of standard contracts, and the establishment of a repair guarantee system. Finally, the education system needs to be revised or newly established, which is to provide basic real estate-related education to the high school curriculum and add commercial lease-related education to various start-up education.

임대차 분쟁조정제도의 집행력 강화에 관한 연구

서영천,오주용 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol.25 No.-

As society changes and develops rapidly, we can find not a few cases that some social systems do not support in many places. In the real estate lease relationships, the disputes between the two parties increased in recent years, and the Lease Dispute Mediation Committee was established through the revision of the Housing Lease Act and the Commercial Lease Act in 2019. However, the rate of the respondents‘ participation in the lease dispute settlement system is relatively low, and many mediation cases are often dismissed. The reason why the respondents participation rate is low is due to the lack of understanding of the mediation system. Previous studies argued that as applicants’ willingness to participate in the mediation is low and there is no way to enforce it, the mediation pre-emptionism should be introduced. This study suggests that in case both parties participate in a mediation, agree to the mediation plan and write up a mediation letter, that is, not only if there is an agreement to accept the enforcement of the mediation letter, the trust of the lease dispute mediation system as well as the utilization of the system should be increased by having the same force as a judicial reconciliation for all parts of the agreement, not only if there is an agreement to accept the enforcement of the mediation letter. 사회가 급격하게 변화, 발전함에 따라 제도가 이를 뒷받침하지 못하고 있는 사례는 곳곳에서 발견된다. 부동산 임대차 관계에서도 최근 양 당사자 사이의 분쟁이 갈수록 많아져 지난 2019년 주택임대차법과 상가임대차법의 개정을 통해 임대차 분쟁조정위원회의 설치를 규정하였다. 하지만, 임대차 분쟁조정제도에 대한 피신청인의 참여율이 상대적으로 낮아 조정사건 자체가 각하되는 경우가 많다. 피신청인의 참여율이 낮은 이유는 대표적으로 조정제도에 대한 이해의 부족으로 인한 것이다. 선행연구를 살펴보면 피신청인의 조정 참여의지가 낮고, 이를 강제할 방법이 없기 때문에 조정 전치주의 도입을 주장하였고 이미 법안도 발의되어 있는 상태이다. 본 연구는 양 당사자가 조정에 참여해 조정안에 합의해 조정서를 작성한 경우, 이 조정서의 효력 규정을 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에만 그 합의 내용대로 강제집행 할 수 있도록 하는 것이 아니라, 조정에 대한 합의가 이루어진 모든 부분에 대하여 조정조서의 내용은 「민사소송법」에 따른 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는다는 상가임대차법 등의 법률 개정안을 통해, 임대차 분쟁조정제도의 집행력을 강화하고 임대차 분쟁조정제도의 신뢰를 높여, 제도 활용을 높일 필요가 있음을 제안하고 있다.

주택 전세사고 예방을 위한 법·제도 개선방안 연구

서영천 대한부동산학회 2023 大韓不動産學會誌 Vol.41 No.2

Recently, more and more tenants with lease contracts are not able to get their deposit back, making it a social problem. This study is a study on the improvement of laws and systems to prevent damage that cannot be returned by such housing tenants. First, a lease contract is signed for real estate for residential purposes, including so-called "rental fraud", and any case in which the return of part or all of the deposit is delayed or not received at the time the contract is terminated is defined as a "rental accident". In order to prevent such a lease accident, the tenant's attention is essential, but if you look at the measures to improve the law and system excluding this, it can be summarized as follows. First, it is necessary to increase the absolute sentence for "rental fraud" that intentionally defrauds the tenant's deposit. It is necessary to set the sentence based on the victim's unrecovered damage. Next, if there is a senior restriction right, it is necessary to lower the guarantee limit of the lease deposit return guarantee to 90% rather than 100% in order to list the scope of the small tenant's preferential repayment in the contract and confirmation manual. In particular, in the case of trust real estate, in order to prevent lease accidents caused by not checking the trust register, it is necessary to prevent damage to tenants by making it mandatory to check the trust register and confirm the parties to the lease contract. 최근, 전세 계약을 한 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사회적 문제가 발생하고 있다. 본 연구는 이처럼 주택 임차인이 보증금을 반환받지 못해 발생하는 피해 예방을 위한 법·제도 개선방안에 관한 연구이다. 이른바 ‘전세사기’를 포함해 주거 목적의 부동산에 대하여 임대차 계약을 체결하고, 계약이 해지되는 시점에서 보증금의 일부 또는 전부의 반환이 지연되거나 반환받지 못하는 일체의 사건을 ‘전세사고’라 규정한다. 이러한 전세사고를 예방하기 위해서는 일차적으로 임차인의 주의가 절대적으로 필요하고, 이를 제외한 법·제도 개선방안을 살펴보면 다음과 같이 요약할 수 있다. 먼저, 고의로 임차인의 보증금을 편취하는 ‘전세사기’에 대해서는 절대적인 형량의 증가가 필요하다. 피해자의 회복되지 않은 손해액을 기준으로 형량을 정할 필요가 있다. 다음으로 선순위 제한물권이 있는 경우 계약서 및 중개대상물 확인설명서에 소액임차인의 우선변제에 해당하는 범위를 기재하 도록 하는 방안과 임차인의 적극적인 시세 조사를 유도하기 위해 전세보증금 반환보증의 보증액 한도를 100%가 아닌 90%로 낮추는 방안이다. 또한, 신탁부동산을 계약하는 경우 신탁원부를 확인하지 않아 발생하는 전세사고를 예방 하기 위해, 신탁등기를 하면 신탁원부 확인과 임대차 계약의 당사자를 확인하도록 하는 내용의 부기등기를 의무화해 임차인의 피해를 예방할 필요가 있다.

중개대상물 확인·설명 제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구 - 주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서를 중심으로

서영천 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol.26 No.-

사회가 복잡하고 다양해짐에 따라 개업공인중개사의 부동산 거래계약 과정에서도 다양 한 분쟁이 발생한다. 이에 따른 손해 및 분쟁을 방지하고자 「공인중개사법」에서는 개업공 인중개사의 중대대상물에 관한 확인·설명 의무를 규정하고 있다. 이에 따라 「공인중개사 법 시행규칙」 별지서식 제20호 내지 제20호의4에서는 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 입목·광업재단·공장재단으로 구분하여 부동산 거래계약서 작성 시 함께 작성하여 중개의뢰인에게 교부하도록 하고 있다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제 20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식을 중심으로 문제점과 개선 방안에 관해 연구결과를 도출하였다. 첫째, 선순위 임대차 권리관계 확인에 관하여 개업공인중개사는 확정일자 부여기관에 해당 주택에 관한 임대차정보 제공을 요청할 수 있도록 법률 개정이 필요하고, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 확정일자 부여기관에 직접 요청한 서류를 첨부하거나, 개업공인 중개사에게 위임장을 제출하여 직접 확인할 수 있게 하는 방법의 개선사항을 제안하였다. 둘째, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율에 관해 현재 매수인의 주택 수를 매수인이 직 접 밝혀 이에 대하여 개업공인중개사가 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율을 확인·설명 하도록 하였다. 셋째, 시설물 등의 상태와 환경조건에 관하여 점유자가 있는 경우 현실적 으로 정확한 파악이 어렵다. 이는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 함께 확인한 사항을 기 재하거나, 매수인(임차인)의 부담으로 해당 분야 전문가의 확인서를 요청할 수 있도록 제 안하였다. 마지막으로, 확인·설명이 필요한 추가 사항은 관리비의 구체적인 사항과 관리비 에 포함되는 개별 항목을 확인·설명하도록 하였고, 해당 주택에 인터넷, 유선 TV 등을 연 결함에 있어 건물 자체적으로 제한 사항이 있는지를 확인·설명하도록 하였다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식만을 살펴보았는데 향후 연구에서는 모든 중개대상물 확인·설명서 에 관한 사항을 보다 명확한 근거를 가지고 확인·설명할 수 있는 방향으로 개선하는 부분 에 관한 연구가 필요하다. As society becomes more complex and diverse, various disputes arise in the real estate transaction contract process of licensed real estate brokers. In order to prevent damages and disputes, the Licensed Real Estate Agents Act stipulates the obligation to confirm and explain important objects of licensed real estate agents. In this study, research results were derived on problems and improvement measures, focusing on the format of Form 20 of the Enforcement Rule of the Licensed Real Estate Agents Act, attached Form 20 (I) (residential buildings). First, it is necessary to improve the system so that licensed real estate agents can confirm the relationship of senior lease rights. Second, the buyer directly revealed the number of houses regarding the tax to be borne at the time of acquisition, and then the type and tax rate to be borne by the licensed real estate agent at the time of acquisition were checked and explained. Third, it was suggested that the authorized real estate agent and the parties to the transaction could write down the confirmation of the facilities and environmental conditions, or request a confirmation letter from an expert in the field at the expense of the buyer or tenant. Finally, additional matters that need to be checked and explained were to check and explain whether there were any restrictions on the building itself in connecting matters related to management costs and the Internet and wired TV. In future studies, it is necessary to study the part of improving matters related to the identification and description of all intermediary objects in a direction that can be confirmed and explained with a clearer basis.

전세 보증금반환 보증보험제도의 개선사항에 관한 연구

서영천,김상근 대한부동산학회 2023 大韓不動産學會誌 Vol.41 No.3

주택 임차인이 임대차 계약 종료가 된 이후 보증금을 반환받지 못하는 경우 이를 보호하기 위한 전세보증금 반환보증 제도가 시행되고 있으나, 아직 여러 가지 측면에서 개선해야 할부분이 존재한다. 본 연구에서는 다음과 같이 전세보증금 반환보증제도의 개선 방향을 제시 하고자 한다. 첫째, 임차인의 신청으로 지급되는 보증보험의 지급기한을 획기적으로 앞당겨야 한다. 현재 임차인이 보증보험의 지급을 신청하는 경우 여전히 시간이 많이 지체되고 있는데, 앞으로는 임차인이 임차권등기명령을 신청해 임차권등기가 마쳐지고, 보증기관에서는 해당 주택의 명도 여부 등 꼭 필요한 사항만을 확인한 후 보증금을 즉시 지급하여야 한다. 둘째, 보증보험에 가입하는 데 있어 보증금의 한도 규정을 삭제해 임차인 모두가 필요할 경우 이 제도를 활용할 수 있어야 한다. 셋째, 제도개선을 위해 적용 규모와 대상 등의 변경이 있는 경우 신규 임대차에만 적용하고 갱신되는 임대차에는 이전 사항을 그대로 적용해야 한다. 갱신되는 임대차에도 적용하는 경우 갱신하면서 보증보험에 가입하지 못하는 사례가 많이 발생할 수 있기 때문이다. If a home tenant does not receive a deposit back after the contract is terminated, a lease deposit return guarantee system is in effect to protect it, but there are still many aspects to be improved. In this study, we would like to present the direction of improvement of the lease deposit return guarantee system as follows. First, when a tenant applies for guarantee insurance, there is still a lot of time delay. In the future, if the tenant applies for a lease registration order, and if the tenant applies for guarantee insurance, the guarantee agency must check only the necessary matters such as the house's brightness and payment in advance. Second, in signing up for guarantee insurance, the limitation of the deposit should be deleted so that all tenants can use this system if necessary. Third, if there is a change in the size and target of application to improve the system, it should be applied only to new leases, and the previous matters should be applied to renewed leases. This is because if it is also applied to renewed leases, there may be many cases in which guarantee insurance cannot be subscribed while being renewed.

상가건물임대차보호법에서 임차인의 해지통고기간에 관한 연구

서영천,오주용 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.20 No.-

The protection of tenants' status has been strengthened recently by the continuous revision of the Commercial Building Rental Protection Act, but the number of counseling and mediation applications for conflicts between real-world tenants and renters is increasing now. This study was reviewed by comparing the difference between the effective period of annulment notification in the Commercial Building Rental Protection Act and the period of notice period and the terms of termination in the Foreign Rental Act and the Housing Rental Protection Act. As a result of the review, the notice in the Act that the tenant's contract is terminated at the end date before the termination of the contract is regarded as the right to form a legal effect upon notification by either party. In addition, the Act does not specify the period of notice of termination of the tenant, so the status of the tenant facing termination of the contract may fall into a status of performance delay, and there may be disputes over the effect of termination. Therefore, the lease contract of the commercial building should give the tenant a longer time to notify the termination than the current minimum one month, and the revision of the legal regulation should be considered to ensure that the lease contract is stable by specifying the period of notice of termination and date of effect of the tenant. 최근 상가건물임대차보호법의 지속적인 개정으로 임차인의 지위 보호는 강화되었지만, 실제 상가 임대인과 임차인의 분쟁에 관한 상담 및 조정신청 건수는 늘어가고 있는 추세이다. 본 연구는 외국의 임대차 관련 법률과 우리의 민법 및 주택임대차보호법의 해지 조건 및 통고 기간의 형태를 분석하여 상가건물임대차보호법상 해지통고 효력 발생기간과 차이를 비교하여 검토하였다. 검토결과, 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약종료 전 종료일에 해지하겠다는 통고는 당사자 일방의 통지로 법률효과가 성립되는 형성권이라고 볼 수 있다. 또한, 상가건물임대차보호법상 임차인의 해지통고 기간이 명시되어 있지 않아 계약 종료를 앞둔 임대인의 지위가 이행지체 상태로 빠질 수 있고, 해지의 효력을 두고 다툼의 소지가 있다. 따라서 상가건물 임대차 계약에서는 임대인의 해지통고 기간을 현재의 최소 1개월 전보다 더 긴 시간적 여유를 주어야 하고, 또한 임차인의 해지통지 기간 및 효력 발생일도 명문화 해 상가임대차 계약이 안정을 추구하도록 법률 규정의 개정을 강력하게 검토해 보아야 한다.