주택시장의 적응적 기대 영향요인에 관한 분석

최기창(GiChang Choi),노승한(SeungHan Ro) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

용산공원 조성지구 지정이 인접지역 아파트 가격에 미치는 영향분석

박혜민 ( Park Hyemin ),노승한 ( Ro Seunghan ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1

용산공원 조성지구는 2007년 용산공원 조성 특별법이 제정된 이래로 유례없는 장기 개발 답보상태였고 앞으로도 가야 할 길이 멀다. 긴 세월 동안 시장 대세하락기와 상승기를 모두 거쳐온 해당 지역 주변의 아파트를 대상으로 공원조성지구 인접특성이 아파트 가격에 미치는 영향을 시장 대세 하락기와 상승기로 구분하여 연구해보았다. 본 연구는 이중차분모형과 다중회귀분석모형을 활용하여, 용산구 안에서 용산공원 조성지구 인접지역과 비인접 지역의 아파트 집단을 선정하고, 시장 상황별 시간 간격을 설정하여 실거래 표본을 추출한 뒤 해당 특성이 실거래 가격에 어떤 영향력을 가지는지 확인하는 방식으로 진행하였다. 본 연구의 분석결과를 통하여 표t악한 시사점은 첫째, 부동산 시장 대세 상승기의 경우 용산공원 조성지구 인접아파트라는 요인은 실거래 가격에 양의 방향 영향력을 갖고 있다. 둘째, 부동산 시장 대세 하락기의 경우에도 용산공원 조성지구 인접아파트는 비인접 지역 아파트 대비 상대적으로 우수한 가격 하방 경직성을 가지고 있다. 정부는 시민의 복리증진을 위한 국가공원 개발정책 시행 시 보다 체계적인 정책추진으로 국민의 신뢰를 획득하는 것이 필요할 것이며, 향후 국가주도 개발 국영공원이라는 특수성을 가진 본 대상지역에 대한 추가적 연구가 필요할 것으로 생각된다.

비은행권 금융회사 대출의 가계연체율 결정요인에 관한 연구

이호일(Ho-il Lee),노승한(SeungHan Ro) 한국주택학회 2022 주택연구 Vol.30 No.4

본 연구는 은행권 및 비은행권 금융회사의 가계연체율과 가계의 지불능력 및 자기자본 요소들 간의 동태적 상호관계를 분석하는 데 목적이 있다. 은행권 및 비은행 금융회사의 가계연체율에 영향을 분석하기 위해 지불능력가설과 자기자본가설을 근거로 모형을 설정하였으며, VAR 모형을 활용한 충격반응분석과 분산분해분석을 통해 금융권 및 비은행 금융회사의 가계연체율과 지불능력 및 자기자본 변수들 간의 동태적 영향을 파악하였다. 분석결과, 첫째, 은행권 금융회사의 가계연체율은 전기의 가계연체율에만 영향을 받으며, 대체로 매우 낮게 유지되고 있어 가계대출에 대한 리스크가 상대적으로 매우 적은 것으로 나타났다. 둘째, 비은행권 금융회사의 가계연체율은 가계소득보다 가계소비에 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 셋째, 비수도권 주택가격의 변화보다 수도권 주택가격의 변화가 비은행권 금융회사의 가계연체율에 더 큰 영향을 미친다. 넷째, 아파트가격 및 연립주택가격의 변화보다 단독주택가격의 변화가 비은행권 금융회사의 가계연체율에 더 큰 영향을 미친다. 이러한 연구결과에 따라 비은행권 금융회사의 가계연체율 리스크는 사전적으로 예방해야 된다는 측면에서 물가안정 및 금융 취약계층의 소비부담을 줄여주는 것이 선제적으로 필요하다. 또한, 잠재적인 가계 채무불이행 리스크를 관리하기 위해서 비은행권 금융회사의 통합적인 금융규제를 강화할 필요가 있다. The purpose of this study is to analyze the dynamic interrelationship between household overdue rate of the banking and the non-banking financial companies, the factors of the household’s ability to pay, and the factors of household’s equity capital. We set up the model based on the solvency hypothesis and the equity capital hypothesis to analyze the effect of household overdue rate in banking and non-banking sectors. We identified the dynamic effects between related variables through impulse response analysis and variance decomposition analysis using the VAR model. The result of the analysis is as following. First, the household overdue rate in the banking sector was affected only by the previous one. Because the rate remains very low, the household default risk in the banking sector is very low. Second, the household overdue rate in the non-banking sector was more affected by household consumption than household income. Third, the household overdue rate in the non-banking sector was more affected by changes in house prices in metropolitan area than non-metropolitan area. Forth, the household overdue rate in the non-banking sector was more affected by changes in house prices in single-family house than apartment and multi-units house. According to these research results, it is necessary to stabilize the price control and reduce the burden of the financially vulnerable in terms of managing the risk of household overdue rate of non-banking companies. Furthermore, the government should strengthen integrative financial regulations of non-banking financial companies to manage potential household default risks.

전원도시 이론에 기반한 지속가능한 도시재개발사업 구조에 관한 연구 - 미국 배터리 파크 시티와 허드슨 야드 개발사업을 중심으로 -

한광호(Han, Gwangho),노승한(Ro, Seunghan) 한국주거환경학회 2022 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.20 No.2

Sustainability is an important topic from the perspective of cities as a common international task related to the survival of humanity. Especially, this topic is critical from an urban redevelopment perspective. The garden city model, suggest by Howard, provides the theoretical foundation needed for sustainable city construction. This paper proposes a sustainable urban redevelopment structure to analyzing the garden city model and cases evaluated as successful redevelopment projects: Battery Park City and Hudson Yards. Our proposal is as follows: First, urban redevelopment projects should adopt the land or superficies lease method. This method creates a positive feedback system that converts profits from the land into public resources and reinvests them to the city. Second, a public corporation should establish for each urban project. This corporation manages urban development projects as well as maintains the city after the project is complete. This method can alleviate the inefficiency and agency problems from a bloated organization that has excessive authority. Third, the government should reflect the above proposal to smart city construction, a new urban paradigm. The usability of the garden city model proves through the United States case. Therefore, adopt our proposal can strengthen city construction competitiveness.

서울특별시 아파트의 순환변동에 관한 비교 분석 : HP filter와 벌집순환모형을 중심으로

조원진 ( Cho Wonjin ),노승한 ( Ro Seunghan ),조주현 ( Cho Joohyun ) 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.-

In this study, we conducted empirical analysis on the circulation fluctuation through apartment sales price index and trading volume from January 2006 to June 2016 when actual transactions were conducted for apartments in Seoul Metropolitan City. In the HP filter, there were three circulatory systems in total. The average cycle of these three periods corresponded to the small cycle as 15.5 quarters, and the decrease / contraction phase increased compared to the recovery / expansion phase. The cycle period of the circulator is getting longer and the amplitude is getting smaller, so it is estimated that the price stability of the apartment market in Seoul is continuously increasing. In the honeycomb cycle model, the apartment market in Seoul was circulated once. The cycle period was 8 years and 6 months, which corresponds to the main cycle. Comparing HP filter with honeycomb circulation model, one circulation in the honeycomb cycle model corresponded to the third HP filter, and three to four phases of the honeycomb cycle model corresponded to the first HP filter. During this period, the government announced the alternation of the real estate speculation suppression policy, the economic revitalization and the ordinary people`s residence stabilization policy depending on the rising phase and the declining phase. Especially, according to the recovery / expansion phase and the recession / contraction phase, Respectively.

주택 자산시장의 임대공급 결정요인에 관한 연구

조원진(Wonjin Cho),노승한(Seunghan Ro) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.1

본 연구의 목적은 주택 자산시장의 임대공급 결정요인을 분석하는데 있다. 이를 위해 2016년 가계금융ㆍ복지조사의 금융부문 자료를 이용하여 주택의 점유형태와 보유수에 따라 무주택 임차, 1주택 자가, 2주택이상 자가, 1주택 임차, 2주택이상 임차가구로 5단계로 구분하고 다항로짓모형으로 추정하였다. 모형의 추정 결과는 무주택 임차가구에서 유주택 가구가 되는 것은 자본환원율이 가장 높게 고려되었으며, 이는 1주택 임차, 2주택이상 임차, 1주택 자가, 2주택이상 자가가구 모두에서 유의하게 나타났다. 순자산은 모든 유주택 가구 유형에서 임대보증금이나 주택담보대출보다 더 높게 고려되었다. 점유형태나 주택 보유수와 상관없이 주택담보대출은 임대보증금보다 더 높게 활용되었는데, 1주택 자가의 경우에는 임대보증금이 유의하지 않았고, 2주택이상 자가는 1주택 임차나 2주택이상 임차가구보다 주택담보대출을 임대보증금보다 더 많이 활용하였다. 이는 2주택이상 자가가구가 거주주택에 대한 주택담보대출 때문으로 해석되었다. 건강보험료는 모든 유주택 가구 유형에서 부담으로 작용하였으며, 국민연금은 유주택 자가가구의 경우에만 부담으로 작용하였다. 건강보험료의 가입자 유형을 알 수 있는 가구주 종사상 지위는 1주택 자가와 2주택이상 자가가구의 경우에만 유의 하였는데, 상용근로자 아닐수록 유의한 것으로 나타나, 유주택 자가가구의 경우에는 건강보험료 직장가입자보다 지역가입자가 주택수를 늘려나가는데 더 유리한 것으로 해석되었다.

개인의 임대주택 투자수요 영향요인에 관한 연구

조원진(Cho, Wonjin),노승한(Ro, Seunghan) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.4

본 연구의 목적은 주택시장의 임대주택 투자수요 영향요인을 분석하는 것이다. 이를 위해 2016년 가계금융ㆍ복지조사의 금융부문 자료를 이용하여 주택의 점유형태와 보유수에 따라 무주택 임차, 1주택 자가, 2주택이상 자가, 1주택 임차, 2주택이상 임차가구로 5단계로 구분하고 다항로짓모형으로 추정하였다. 추정 결과는 무주택 임차가구에서 유주택 가구가 되는 것은 각 유형에서 자본환원율, 순자산, 주택담보대출, 임대보증금의 순서로 고려되었다. 이중 1주택 자가의 경우에는 임대 보증금이 유의하지 않았고, 2주택이상 자가는 1주택 임차나 2주택이상 임차가구보다 주택 담보대출을 임대보증금보다 더 많이 활용하였다. 건강보험료는 모든 유주택 가구에서 부(-) 의 영향으로, 국민연금은 유주택 자가가구의 경우에만 부(-)의 영향으로 유의하였다. 건강 보험료 가입자 유형을 알 수 있는 상용근로자는 1주택 자가, 2주택이상 자가가구의 경우에 부(-)의 영향으로 유의하였는데, 가입자 유형에 따른 본인 납부 부담액을 고려하여야 한다. The purpose of this study is to analyze the factors affecting rental housing investment demand in the housing market. To do this, we use the financial sector data of the 2016 Household Finance and Welfare Survey and classify by own number of house and occupancy type. The number of possession is 0, 1, 2 or more, occupation type is self and rent. The analysis used a multinomial logit model. As a result of the model, capitalization rate was considered the highest for all types of homeowners. Net assets were considered higher than rental deposits or mortgages on all types of homeowners. Mortgage loan was used higher than the rental deposit. This is because of the difference between institutional and non-institutional capital procurement. This is an important variable for leverage investment demand. Health insurance premiums were a burden on all types of households, and the national pension was a burden on landlord residents, not tenants. However, this should take into account the percentage of the person’s contribution by type of subscription.

주택 구입과 임차에 대한 선택이 가계 자산포트폴리오 성과에 미치는 영향에 관한 연구

조원진 ( Cho Wonjin ),김명배 ( Kim Myeongbae ),노승한 ( Ro Seunghan ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.1

OECD 주요국과 우리나라의 가계 자산의 구성을 비교하면, 우리나라는 부동산에 대해 투자재로서의 인식이 높으며, 부동산 대비 기타자산 비중이 낮은 특징이 있음을 확인하였다. 전세 중심의 임대시장인 국내의 자가소유 가계와 임차가구 가계 간의 자산 포트폴리오가 다르게 형성되는 이유를 알아보기 위하여, 주택 구입과 임차에 대한 선택이 최적 포트폴리오 결정에 어떻게 영향을 미치는지를 연구하였다. 본 연구는 1987년부터 2018년까지 우리나라의 주택, 주식, 채권, 주택담보대출 금리를 몬테카를로(Monte Carlo) 시뮬레이션으로 10,000회 반복 수행하였다. 주택소유가구와 임차가구에 대해 예상되는 재산 증가율 분포를 생성하여, 국내 가계의 포트폴리오 현황과 비교하였다. 주택소유가구는 거주주택 외에 부동산 자산이 없는 자가가구를 가정하였다. 시뮬레이션 결과는 다음과 같다. 첫째로, 전체기간(1987~2018)과 국제금융위기(2009년)를 구분하였다. 주택소유가구는 예상 재산 증가율이 1987년~2018년과 2009년~2018년은 LTV 40% 이상인 경우, 1987년~2008년은 LTV 60%이상인 경우에 임차가구보다 높았다. 위험조정 수익률은 임차가구보다 모든 기간과 모든 LTV 구간에서 높게 나타났다. 결과적으로 우리나라에서 LTV 40~60%를 활용하여 주택을 구입할 경우가 임차보다 일반적인 재산 형성에 유리하다고 할 수 있다. 또한, 위험조정된 부의 포트폴리오의 측면에서도 주택을 소유하는 것이 임차보다 재산 형성에 유리하다고 할 수 있다. 2018년 가계금융복지조사에 따르면, 주택담보대출의 최초대출금액은 주택가격 대비 재산이 1.0배 이상인 가구의 경우에는 LTV 20%~40%에서 가장 많이 존재한다. 재산이 1.0배 미만인 가구는 시뮬레이션과 일치하였다. 주택담보대출 최초대출금액 이후의 대출잔액은 재산이 1.0배 이상인 가구는 LTV 0%~20%로 이동하였다. 이것은 주택가격 대비 재산이 1.0배 이상인 가구는 처음에 위험을 감안하고 일반적인 부의 창출을 추구하다가, 이후에 차입금을 줄여나가면서 위험조정된 부의 창출로 포트폴리오 운용을 변화시킨다는 것을 알 수 있다. Compared with the asset composition of major OECD countries, the asset composition of Korean household is known to have higher recognition of real estate as investment goods with lower ratio of other assets against real estate asset. To find what causes heterogeneous asset portfolio across homeowners and renters in Korea, in which the jeonse (long-term rental market with lump-sum deposit) shows significant dominance, this study aims to find how the choice of being homeowner or renter affects the decision of optimal portfolio. This study performs 10,000 iterations of Monte Carlo simulations by using dataset on housing, stocks, bonds and mortgage rates in Korea from 1987 to 2018. The distribution of expected growth rates for homeowner-households and renter-households is generated and compared with the domestic household portfolio. In this study, homeowner-households are defined as households with no real estate assets other than residential housing. The simulation results are as follows. First, we find that the homeowner-households with LTV over 40% show higher growth rate of wealth in the total study period from 1987 to 2018 compared with the renter-households. However, when pre- and post-global financial crisis (2009) trend is analyzed, homeowner-households with LTV over 40% show higher growth rate of wealth in the post-financial crisis period, while the homeowner-households with over 60% LTV outperform in the pre-financial crisis period. In terms of the risk-adjusted return, homeowner-households outperform renter-households across all the LTV levels. These results confirm that home acquisition with 40-60% of LTV in Korea is more favorable for general wealth formation than renting. Analysis with risk-adjusted wealth portfolio reconfirms that owning house is a better way to establish wealth compared with renting. According to the Survey of Household Finances and Living Condition in 2018, it is common for households with wealth level higher than the house value to take out mortgage loan with 20-40% LTV, while households with wealth less than the house value matches with the simulation results. The mortgage balance of the households with wealth more than the house value decreases to 0-20% level in time, which confirms that the wealthier households initially seek for general wealth creation by taking risk to some extent, and then adjust portfolio management plan to create wealth through risk-adjusted wealth by reducing loan balance afterwards.

매각 후 재임대가 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구

황선규 ( Hwang Sunkyu ),최영상 ( Choi Youngsang ),노승한 ( Ro Seunghan ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.3

This study examines the effect of sales and leasebacks on corporate value. Empirically, we find that sales and leaseback events have a positive impact on corporate value. In addition, this study classifies and analyzes the market reactions to sales and leaseback events with different purposes including liquidity enhancement, financial restructuring, and debt repayment. In addition, market reactions to sales and leasebacks show differing magnitudes according to event windows. In particular, the market shows the most significant positive reaction to sales and leasebacks for the purpose of debt repayment. In the case of sales and leasebacks for liquidity enhancement, the market only shows a significant positive reaction for longer event windows. This study also examines the effect of corporate characteristics on market reactions to sales and leaseback events. We find that corporate financial characteristics have a significant effect on market reactions. In particular, the debt-to-asset and return-on-asset ratios are negatively correlated to market reactions to sales and leasebacks. However, general corporate or governance characteristics were not found to have a significant effect on market reactions to sales and leasebacks.