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주택 구입과 임차에 대한 선택이 가계 자산포트폴리오 성과에 미치는 영향에 관한 연구
조원진 ( Cho Wonjin ),김명배 ( Kim Myeongbae ),노승한 ( Ro Seunghan ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.1
OECD 주요국과 우리나라의 가계 자산의 구성을 비교하면, 우리나라는 부동산에 대해 투자재로서의 인식이 높으며, 부동산 대비 기타자산 비중이 낮은 특징이 있음을 확인하였다. 전세 중심의 임대시장인 국내의 자가소유 가계와 임차가구 가계 간의 자산 포트폴리오가 다르게 형성되는 이유를 알아보기 위하여, 주택 구입과 임차에 대한 선택이 최적 포트폴리오 결정에 어떻게 영향을 미치는지를 연구하였다. 본 연구는 1987년부터 2018년까지 우리나라의 주택, 주식, 채권, 주택담보대출 금리를 몬테카를로(Monte Carlo) 시뮬레이션으로 10,000회 반복 수행하였다. 주택소유가구와 임차가구에 대해 예상되는 재산 증가율 분포를 생성하여, 국내 가계의 포트폴리오 현황과 비교하였다. 주택소유가구는 거주주택 외에 부동산 자산이 없는 자가가구를 가정하였다. 시뮬레이션 결과는 다음과 같다. 첫째로, 전체기간(1987~2018)과 국제금융위기(2009년)를 구분하였다. 주택소유가구는 예상 재산 증가율이 1987년~2018년과 2009년~2018년은 LTV 40% 이상인 경우, 1987년~2008년은 LTV 60%이상인 경우에 임차가구보다 높았다. 위험조정 수익률은 임차가구보다 모든 기간과 모든 LTV 구간에서 높게 나타났다. 결과적으로 우리나라에서 LTV 40~60%를 활용하여 주택을 구입할 경우가 임차보다 일반적인 재산 형성에 유리하다고 할 수 있다. 또한, 위험조정된 부의 포트폴리오의 측면에서도 주택을 소유하는 것이 임차보다 재산 형성에 유리하다고 할 수 있다. 2018년 가계금융복지조사에 따르면, 주택담보대출의 최초대출금액은 주택가격 대비 재산이 1.0배 이상인 가구의 경우에는 LTV 20%~40%에서 가장 많이 존재한다. 재산이 1.0배 미만인 가구는 시뮬레이션과 일치하였다. 주택담보대출 최초대출금액 이후의 대출잔액은 재산이 1.0배 이상인 가구는 LTV 0%~20%로 이동하였다. 이것은 주택가격 대비 재산이 1.0배 이상인 가구는 처음에 위험을 감안하고 일반적인 부의 창출을 추구하다가, 이후에 차입금을 줄여나가면서 위험조정된 부의 창출로 포트폴리오 운용을 변화시킨다는 것을 알 수 있다. Compared with the asset composition of major OECD countries, the asset composition of Korean household is known to have higher recognition of real estate as investment goods with lower ratio of other assets against real estate asset. To find what causes heterogeneous asset portfolio across homeowners and renters in Korea, in which the jeonse (long-term rental market with lump-sum deposit) shows significant dominance, this study aims to find how the choice of being homeowner or renter affects the decision of optimal portfolio. This study performs 10,000 iterations of Monte Carlo simulations by using dataset on housing, stocks, bonds and mortgage rates in Korea from 1987 to 2018. The distribution of expected growth rates for homeowner-households and renter-households is generated and compared with the domestic household portfolio. In this study, homeowner-households are defined as households with no real estate assets other than residential housing. The simulation results are as follows. First, we find that the homeowner-households with LTV over 40% show higher growth rate of wealth in the total study period from 1987 to 2018 compared with the renter-households. However, when pre- and post-global financial crisis (2009) trend is analyzed, homeowner-households with LTV over 40% show higher growth rate of wealth in the post-financial crisis period, while the homeowner-households with over 60% LTV outperform in the pre-financial crisis period. In terms of the risk-adjusted return, homeowner-households outperform renter-households across all the LTV levels. These results confirm that home acquisition with 40-60% of LTV in Korea is more favorable for general wealth formation than renting. Analysis with risk-adjusted wealth portfolio reconfirms that owning house is a better way to establish wealth compared with renting. According to the Survey of Household Finances and Living Condition in 2018, it is common for households with wealth level higher than the house value to take out mortgage loan with 20-40% LTV, while households with wealth less than the house value matches with the simulation results. The mortgage balance of the households with wealth more than the house value decreases to 0-20% level in time, which confirms that the wealthier households initially seek for general wealth creation by taking risk to some extent, and then adjust portfolio management plan to create wealth through risk-adjusted wealth by reducing loan balance afterwards.
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