국내 주택담보대출 LGD의 기본특성과 결정요인 분석: 아파트시장을 중심으로

방두완,박연우 한국은행 2012 經濟分析 Vol.18 No.4

선순위 주택담보대출의 부도대출손실률(loss given default, LGD)의 기본특성과 결정요인을 경매자료를 사용하여 추정하였다. 표본은 경매 완료된 물건 중 경매완료시점이 2006년 1월부터 2009년 12월까지이고 대출지역은 서울, 경매 물건은 아파트로 최종 표본 수는 2,180건이었다. LGD는 현시점 자산가치 대비 부채비율(current loan-to-value ratio, CLTV)이 80%를 넘으면 급속히 증가하였고 CLTV가 가장 중요한 설명변수였다. LGD에 대한 개별변수의 설명력은 CLTV가 62.16%, 경매변수가 26.60%, 담보물건특성변수는 9.88%, 거시변수는 1.35%의 설명력을 보였고 LGD의 수준과 결정요인은 부동산시장주기나 하위시장별로 큰 차이를 보이지 않았다. We study the nature and the determinants of the LGD (loss given default) of defaulted residential mortgage loans in Korea for the 2006-2009 period using loan-level auction data. We restrict the sample to residential mortgage loans where collaterals are apartments and loans have senior claims. We find the CLTV (current loan-to-value) ratio has the greatest explanatory power (62.16%), followed by auction variables (26.60%), collateral characteristics (9.88%) and macro variables (1.35%). LGD rises quickly once CLTV reaches 80%. Finally, both the levels and the determinants of the LGD do not differ greatly either through the real estate market cycles or across real estate submarkets.

한국 모기지시장의 채무불이행 및 조기상환 분석

방두완,박세운,박연우 한국재무학회 2010 한국재무학회 학술대회 Vol.2010 No.05

본 연구의 목적은 한국 모기지시장의 채무불이행 및 조기상환의 결정요인을 추정하고 그 것이 지역적으로 차이가 있는지를 분석하는 것이다. 분석대상기간 중 부산 아파트가격이 하락한 반면 서울 아파트가격은 급등현상을 보이고 있어서 채무불이행률이 서울보다 부산이 높을 것으로 예상하였으나 서울지역의 대출 초기 12개월의 채무불이행률이 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 채무불이행률은 주택가격 상승 률과 신용등급이 낮을수록, LTV가 높을수록 증가하는 것으로 나타났다. 한국 모기지 시장의 조기상환율은 20.06%, 채무불이행률은 0.78%로 나타났다. 또한 조건 부 조기상환율(CPR)과 조건부 채무불이행율(CDR)은 미국모기지 시장과 같이 경과기간에 따른 성숙효과가 존재하고 추정 CPR은 150-200% PSA, 추정 CDR은 50-100% SDA인 것 으로 분석되었다. 조기상환율은 계약금리 대비 시장금리의 하락폭과 대출잔액이 클수록 또 한 조기상환위약금이 경감되는 12개월 직후에 증가하고, LTV가 과다할수록 감소하였다. The purpose of this study is to identify the economic factors that play major roles in determining the default and the prepayment risks in Korea. While the house price has risen steeply in Seoul while it has dropped in Busan, the default rate in Busan is higher than in Seoul, We also find that the defaults in Seoul are concentrated in the first one year of the mortgage origination suggesting the possibility of speculation and/or excessive amount leverage in Seoul. The default rate of the Korean market is 0.78%, which is relatively low and the prepayment rate is 20.06%, which is relatively high. We find that the CDR(conditional default rate) and the CPR(conditional prepayment rate) are similar in shape to the SDA and PSA model for the US mortgages and the estimated CDR of the Korean mortgages is approximately 50-100% SDA and the estimated CPR is approximately 150-200% PSA. We find that the default is highly sensitive to the past house price changes, LTV, credit rating, borrower age and income. The prepayment is influenced by LTV, DTI, borrower age and income. The regional difference is limited.

주택담보대출 특성과 LGD의 관계 분석

방두완 한국재무학회 2017 한국재무학회 심포지엄 Vol.2017 No.09

주택금융정책이 주택경기 및 가계부채에 미치는 영향 분석

방두완,한승욱,권혁신 성균관대학교 경영연구소 2023 자산운용연구 Vol.11 No.1

To analyze the impact of housing finance policies (LTV, DTI, and DSR) on the housing cycle and household debt, we first estimated common factors that can represent the housing market economy. Then, we analyzed household debt determinants including common factors. After that, we analyzed both the linear and non-linear causal relationship between the housing cycle and household debt determinants. Finally, we analyzed the relations among housing policies, the housing cycle, and housing debt. The results of the empirical analysis show that each housing policy (LTV, DTI, and DSR) has a direct impact on household debt. In other words, we found that household debt increases when the LTV/DTI limit is eased or the DSR regulation is not applied. According to the analysis of the determinants of household debt, in the model including LTV/DTI, if the household debt interest rate goes up, consumer price rises, or the unemployment rate increases, the total amount of household debt would decrease. Furthermore, an improvement in the housing economy or a relaxation of the LTV/DTI regulation would result in an increase in total household debt. In the DSR model, the results showed that the total amount of household debt decreased when the consumer price index rose or the unemployment rate increased. Finally, we confirm the existence of a two-way causal relationship between the housing cycle and household debt using the linear/nonlinear model. Our study aims to confirm the effects of policy variables, namely LTV, DTI, and DSR, on household debt and to determine the two-way causal relationship between the housing cycle and household debt. However, it is important to note that our research has its limitations, and therefore, we plan to conduct a follow-up study to further explore these topics. 본 연구는 주택금융정책(LTV·DTI·DSR)이 주택경기 및 가계부채에 미치는 영향을 분석하기 위해 먼저, 주택시장 경기를 대표할 수 있는 주택경기 공통요인을 먼저 추정하고, 이 변수를 포함하여 가계부채 결정요인을분석한 후, 주택경기와 가계부채 변수 간에 존재하는 선형·비선형 인과관계 검정을 분석하여, 주택금융정책과주택경기 및 가계부채의 관계를 분석하였다. 실증분석 결과 개별 주택금융정책(LTV·DTI·DSR)은 가계부채에 직접적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 즉, LTV·DTI 한도가 완화되거나 DSR 규제가 적용되지 않으면, 가계대출이 증가하는 것으로 분석되었다. 가계부채 결정요인 분석 결과, LTV·DTI가 포함된 모형에서는 가계대출 이자율이 증가하거나, 소비자물가가상승하거나, 실업률이 증가하면 가계부채 총량이 감소하고, 주택경기가 좋아지거나 LTV·DTI 규제가 완화되면가계부채 총량이 증가하는 것으로 분석되었다. DSR이 포함된 모형에서는 소비자물가가 상승하거나, 실업률이증가하면 가계부채 총량이 감소하는 것으로 분석되었고, 주택경기가 좋아지거나 DSR 규제가 적용되지 않으면가계부채가 증가하는 것으로 분석되었다. 마지막으로 선형·비선형 모형을 이용하여 주택경기와 가계부채 간의인과관계를 분석한 결과, 주택경기와 가계부채 변수 사이에 양방향 인과관계가 있는 것을 확인할 수 있다. 본 연구에서 정책변수 즉, LTV·DTI·DSR 정책이 가계부채에 미치는 영향을 확인하고, 주택경기와 가계부채간의 양방향 인과관계를 확인한 것은 의미가 있으나, 향후 양방향 인과관계는 추가분석이 필요한 것으로보인다.

주택분양·미분양 통계현황 및 개선과제

방두완,조성진,유정석 한국주택학회 2016 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2016 No.-

한국 모기지시장의 채무불이행 및 조기상환 분석

방두완 ( Doo Won Bang ),박세운 ( Sae Woon Park ),박연우 ( Yun Woo Park ) 한국금융연구원 2010 금융연구 Vol.24 No.4

The purpose of this study is to investigate the default and the prepayment behaviors in the Korean mortgage markets. In particular, we examine the factors that play major roles in determining default and prepayment, investigate the seasoning effect in the default and the prepayment, and explore whether there is any difference between Seoul (hot housing market) and Pusan (cold housing market). We use 145,782 mortgage loans, which KHFC (Korea Housing Finance Corporation) securitized from January 2004 to December 2007. Of these there are 21,069 mortgage loans originated in Seoul and 12,503 mortgage loans in Pusan. The KHFC mortgages in the sample have the maximum maturity of 20 years and the maximum LTV of 70%. The average LTV of the overall sample is 60.3%; the average LTV is 57.8% in Seoul while the average LTV is 60.9% in Pusan. The initial loan amount is KRW 74 million in the overall sample, KRW 111 million in Seoul and KRW 66 million in Pusan. The prepayment penalties of KHFC mortgages are 2% if prepayment occurs within 1 year, 1.5% within 3 years and 1% within 5 years. We use 90 days arrears as the proxy for loan default consistent with the Basel II. Contrary to our expectation that the default rate in the regional market as such Pusan would be higher than that in Seoul, which experienced a sharp price run-up during the study period, we find that the default rate in Seoul is higher and the difference is statistically significant. During the study period of 2004~2007 the cumulative default rate is 0.78% in the overall markets, 1.40% Seoul and 1,10% in Pusan. We find that the default is higher, lower the credit rating, lower the past house price increase, higher the mark-to-market loan-to-value ratio (MLTV), and higher the DTI. The self-employed borrowers show a lower default rate. These findings are consistent with economic theories and findings reported in other markets. We find little difference in the factors that influence the mortgage default between Seoul and Pusan. The prepayment rate rises as the mortgage rate drops below the contract mortgage rate. It rises right after the 12 months and 36 months of loan age to coincide with the reduction in the prepayment penalty. The prepayment rate is higher, higher the MLTV and higher the mortgage balance. We find little difference in the factors that influence the mortgage prepayment between Seoul and Pusan. During the study period, the prepayment rate is 20.06% in the overall markets, 20.55% in Seoul and 17.73% in Pusan. From the CDR(conditional default rate) and the CPR(conditional prepayment rate) we estimate using the Kaplan-Meier product limit method, we find that the seasoning effect exists in the Korean mortgage markets as in the US mortgage markets. Therefore, using the US benchmark default model (SDA) and the US benchmark prepayment model (PSA) the estimated CDR is approximately 50~100% SDA in the overall markets and in Seoul and 50~150% SDA in Pusan while the estimated CPR is approximately 150~250% PSA in the overall markets and Seoul and 100~200% PSA. The estimated CDR and CPR statistical models, which express the CDR and CPR as a function of the age of the mortgage loan respectively, provide a valuable benchmark for practitioners. Financial institutions carrying a significant amount of mortgage loan assets would find the estimated default model useful for the credit risk management while the estimated prepayment model provides useful information for the duration management of the mortgage loan assets and the MBS that are based on these assets.

FAVAR를 이용한 지역별 아파트 경기지수 전이효과 분석

방두완(Doo-Won Bang),권혁신(Hyuck-Shin Kwon),김명현(Myeong-Hyeon Kim) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.3

구는 FAVAR 모형을 이용하여 지역별 아파트 경기지수를 작성하고, 아파트 경기지 수의 적정성을 검증하고, 작성된 아파트 경기지수를 이용하여 지역별 아파트 경기의 전이 효과를 분석하였다. 실증분석결과, FAVAR 모형을 이용하여 작성한 전국아파트 경기지수와 통계청에서 발표 하는 경기동행지수 순환변동과 유사한 움직임을 보이며, 특히 2008년 금융위기와 그 이후의 경제 충격을 전국 아파트 경기지수가 잘 트레이싱(tracing)하는 것으로 분석되었으며, 전국 아파트 경기지수는 경기동행 순환변동을 약 4-5개월 정도 선행하는 것으로 나타났다. 지역별 아파트 경기지수 분석결과, 2008년 세계금융위기의 영향을 공통적으로 받은 것을 확인되었지만, 금융위기 이후에는 지역별 아파트 경기지수가 차이를 보이는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 중앙정부에서 시행한 부동산 정책에 대한 효과가 지역별로 다르게 나타날 수 있다는 것이며, 이는 부동산 정책을 시행할 때, 지역별 특성과 영향을 고려해야 함을 시사하는 것이다. 지역별 경기지수 전이효과를 종합하면, 아파트 경기지수는 서울과 수도권이 상호 영향을 주고 받으며, 부산에도 상당한 영향을 미치는 것을 확인할 수 있지만, 부산에서 서울과 수도권에 미치는 영향은 상대적으로 미미하다고 할 수 있다. We used the FAVAR model in order to estimate the regional apartment business cycles. We also analyzed the regional spillover effects by using the methodology suggested by Diebold and Yilmaz (2009, 2012). Based on this analysis, a similarity was found between the national apartment business cycle and the coincident composite index. In addition, the national apartment business cycle can be traced back to the 2008 financial crisis and subsequent economic shocks. The national apartment business cycle also led the coincident composite index by about 4-5 months. The analysis of the regional apartment business cycles showed that the regional apartment business cycles were commonly affected by the 2008 global financial crisis. However, the regional apartment business cycles varied after the financial crisis. These results indicate that the real estate policies of the government should be differentiated by region. Moreover, there is a difference between the economic environment of each region. We conclude that when implementing real estate policies, regional characteristics and impacts need to be considered. The analysis result of the transition effect of regional economic indexes showed that the apartment business cycles have a significant influence on both Busan and Seoul. However, Busan has a relatively small impact on Seoul and the metropolitan area.We estimate that the variation in Seoul’s apartment business cycle is only about 0.291 due to the change within Seoul, and that 0.709 of the transition effect is explained by the change in the other regions. Meanwhile, the transfer effect of Incheon to the other regions was 0.819.

판별분석을 이용한 도시재생뉴딜사업장 예비평가분석 연구

방두완(Doo-Won Bang),한승욱(Seoung-Uk Han),권혁신(Hyuck-Shin Kwon) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.4

본 연구에서는 도시재생 사업장 100곳(우수 29곳, 미흡 71곳)을 대상으로 판별분석을 실시하였다. 분석결과 우수와 미흡 사업장에 대한 세부사업, 거버넌스, 가점 변수의 평균 차이는 통계적으로 유의적인 것으로 분석되었다. 단계별 선택법을 이용해서 최종 판별함수를 분석한 결과 세부사업, 거버넌스 변수가 최종 판별함수로 선정되었다. 판별점수와 집단 간의 관련성 정도를 나타내는 정준 상관관계(canonical correlation) 분석결과는 0.906으로 나타나 본 연구에서 제안한 판별함수의 판별력이 매우 우수한 것으로 분석되었다. 결론적으로 본 연구에서 제안한 판별함수를 이용하면, 도시재생 사업장 효율적 관리를 위한 기초 평가자료로 활용할 수 있을 것으로 기대된다. 추가적으로 판별분석의 기준항목을 조정하고 종료된 도시재생사업의 평가결과를 점수화한 후, 판별분석 기법을 적용하면 사전 사업성 평가단계에서 우수 도시재생사업장을 예비평가할 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 사업장 수가 부족하여 광역시나 도 등의 지역별 특성을 고려한 판별함수를 제안하지 못하였다. 따라서 향후 충분한 도시재생 사업장 자료가 확보되면, 지역별 특성을 고려한 추가 연구가 필요하다고 보여진다. In this study, we proposed a method to classify urban regeneration projects into excellent and poor projects. To this end, we used the evaluation data for each detailed item under the urban regeneration projects, and estimated a discriminant function that could help us pre-classify projects as excellent or poor. We examined a total of 100 projects (29 excellent projects and 71 poor projects). After analyzing the discriminant function, detailed projects and governance variables were selected as the final discriminant function. Moreover, the result of the canonical correlation analysis, which indicates the degree of relevance between discriminant scores and groups, was 0.906, showing that the power of the discriminant function proposed in this study was very good. The financial data of construction companies, project feasibility evaluation data, and promotion results of existing similar projects were evaluated. Then, if we would apply the discriminant analysis method by using the scores at the pre-project feasibility evaluation stage, we would expect that the method could identify excellent projects and good constructors in advance.

KSP · ODA 제도를 활용한 주택선분양제도와 주택분양보증제도 공유방안 모색

권혁신,방두완 한국경영학회 2016 한국경영학회 통합학술발표논문집 Vol.2016 No.8

금융제도(financial system)가 발달하지 못하여 주택건설 자금 조달이 어려운 저개발국가의 경우 선분양제를 통해 주택공급자가 주택수요자로부터 공사 자금을 직접 조달할 수 있도록 하는 것이 주택공급을 위해 효과적이다. 그러나 선분양제는 건설사에게 자금조달 및 미분양 리스크를 감소시켜주는 장점이 있으나, 수요자는 건설사 부도위험 · 공사지연 등의 위험에 노출되게 된다. 즉 선분양제도 하에서 업체의 부도가 발생하는 경우 진행중인 사업장이 동시에 부도가 발생할 수 있으며 이로 인해 발생하는 피해의 상당부분을 수요자가 떠안게 되는 문제점이 존재한다. 이를 해결하기 위하여 한국은 주택도시보증공사 설립 및 주택분양보증제도를 도입하였으며, 이를 통해 외환위기와 글로벌 금융위기 기간 동안 주택수분양자를 보호하고, 주택시장 및 국가경제의 안전판 역할을 수행하며 그 제도의 필요성을 증명하였다. 현재 주택공급 증대가 필요한 개도국에서 선분양제도를 운영하고 있지만 수분양자를 보호하기 위한 장치는 미흡한 실정이다. 각국의 정부가 주택분양보증제도 도입의 필요성을 인지하고 주택도시보증공사와 개별적인 교류협력을 진행하고 있지만, 제도의 유용성 등을 고려할 때, KSP(Knowledge Sharing Program)를 통한 정책자문과 자문결과를 현실에 적용할 수 있도록 ODA(Official Development Assistance)제도를 활용하여 개도국에 실질적인 공헌할 수 있는 방안의 검토가 필요하다. 이를 위해서 KSP의 정책컨설팅을 강화하고, 이를 토대로 ODA형태 중 기술협력을 통해 보증기관 운영을 위한 노하우 및 전문지식을 전수와 보증기관 설립지원을 위한 주식출자 방안을 검토하는 것이 필요하다.

경매특성 및 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향분석

이재욱,방두완 한국부동산연구원 2015 부동산연구 Vol.25 No.2

We study the determinants of the auction price ratio of auction market in Korea for the 2004-2013 period using loan-level auction data. We estimate the hedonic auction model with auction characteristics and macroeconomic variables. Macroeconomic variables are the 3-year treasury rates, the change in GDP, the change in CPI, unemployment rates and the change in the housing price. Futhermore we consider the real estate cycles, which we break into the real estate cycle 1(up market) and the real estate cycle 2(down market). We find the number of failed auctions has the greatest explanatory power, followed by the number of bidders. We conclude that the most important factor influencing auction price ratio is auction characteristics. We also find that the number of failed auctions and the number of bidders are statistically significant. Considering the effect of macroeconomic variables, we conclude that the 3-year treasury rate is statistically significant in real estate auction market. We find that the determinants of the auction price ratio of auction market do differ greatly through the real estate market cycles. 본 연구는 한국부동산 시장에서 경매시점 감정가격, 낙찰가격 그리고 낙찰가율에 영향을 미치는 경매특성요인을 분석하였고 대부분의 선행연구에서 다루지 않았던 거시경제변수가 경매요인에 미치는 영향을 확인하기 위하여 국고채 3년금리, GDP, CPI, 실업률 등의 변수를 사용하였다. 또한 입찰자들이 주택시장변수에도 민감한지를 확인하기 위해 주택가격변동률, 아파트거래량 변동률 변수를 추가적으로 사용하여 분석하였으며 이외에도 주택시장 순환주기를 이용하여 상승기와 하락기에 낙찰가율에 미치는 요인을 비교분석하였다. 실증분석결과 낙찰가율을 종속변수로 사용한 모형에서 주택특성변수들은 일부 변수들만 낙찰가율에 영향을 미치고 경매특성변수들이 낙찰가율에 중요한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 입찰자수가 1명 또는 2명인 경우 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치지만 입찰자수가 3명 이상인 경우는 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 유찰이 없었거나 유찰횟수가 1회인 경우 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치지만 유찰횟수가 2회 이상인 경우는 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 경매 유찰시마다 감정가격의 20%-30%를 저감하여 다음 경매를 진행하는 한국의 경매제도 특성이 반영된 것으로 판단된다. 마지막으로 거시경제변수를 고려한 경매모형 추정결과, 경매시 입찰자들은 시장금리를 입찰시 중요한 판단 요인으로 생각하는 것으로 분석되었으며 주택시장 순환주기를 고려한 경매모형 추정결과 일부 변수들이 주택가격 상승기와 하락기에 다른 영향을 미치는 것으로 분석되었다.