지역 관광이벤트 사업의 경제적 유의성 평가에 대한 통합적 접근

장경석(Jang Kyoung-Seok),이정섭(Lee Jeung-Sub),김영래(Kim Young-Rae) 한국관광레저학회 2011 관광레저연구 Vol.23 No.2

5년임대주택의 분양전환제도 개선방안 연구

장경석(Kyoung-Seok Jang),박인숙(In-Sook Park) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.2

1990년대 이후 정부는 공공임대주택을 입주자 등에 분양전환하는 임대주택을 공급하여 무주택자의 자가소유를 촉진해 왔다. 공공임대주택 중 유일하게 분양되고 있는 5년 임대주택은 과거 10년간(2001년~2010년) 약 51만 호가 분양전환됨으로써 주택공급측면에서 적지 않은 비중을 차지하고 있다. 그러나 최근 5년임대주택의 분양전환가격산정 등 분양전환과 관련하여 주택구입자와 주택사업시행자간에 법적분쟁이 빈번히 발생하는 등 많은 문제점이 드러나고 있다. 첫째, 분양전환가격산정 시 적용되는 ｢임대주택법｣ 및 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 등 관련 법령 상의 산정방식이 복잡하고, 명확하지 않아 5년임대주택개발 시행자와 주택 구입자간의 법적 분쟁이 발생하고 있다. 둘째, 5년임대주택의 분양전환가격은 시장가격보다 낮기 때문에 분양전환 이후 주택 가격상승률이 매우 높아 5년임대주택의 최초분양자에 많은 개발이익이 사유화되는 문제가 발생하고 있다. 이에 본 논문은 분양전환가격 산정의 신뢰성을 확보하고, 주택배분의 형평성을 제고하며, 주택개발이익의 사유화를 방지하기 위해 다음과 같이 정책대안을 제시하였다. 첫째, 5년임대주택의 분양전환가격 산정 방식을 기존의 복잡한 산식을 활용하는 원가 방식보다는 감정평가금액으로 일원화하되, 정책목적 달성을 위해 일정 비율의 할인율을 적용하는 대안을 고려할 필요가 있다. 둘째, 타 주택에 비해 5년임대주택의 가격상승률이 높아 개발이익이 사유화되는 등의 문제가 있다는 점을 감안하여, 주택배분대상자를 무주택자 중 일정 수준 이하의 소득 및 자산을 보유한 가구로 제한할 필요가 있다. 셋째, 분양전환이후 주택구입자가 해당주택을 타인에게 전매할 경우에는 별다른 제약을 받지 않고, 그에 따른 양도차익을 사유화하는 문제를 해소하기 위해, 일정 기간 이내에 분양받은 5년임대주택이 전매되는 경우에는 최초 분양자가 할인받은 금액을 국민주택기금 등에 반환하는 제도를 도입할 필요가 있다. Since 1990s Korean government has promoted home-ownership of the people who do not own a house through ‘the Disposition of 5-year Public Rental Housing’(DPRH) which permits sale to the lessee of public rental house after obligatory 5-year rent period. During last ten years, more than 500 thousand units of public rental housing have been sold to the lessee through 5 year DPRH. However, examining the DPRH, some institutional problems were identified as follows. First, due to the complex and inaccurate regulations of the calculation of the price for converting housing-for-rent into housing-for-sale, there are many legal disputes about sale prices between the purchasers and the developers of public rental housing. Second, the sales price of public rental housing is usually lower than market price, so the first purchaser of a public rental house would realize capital gains by selling the house. This paper suggests some institutional improvement to DPRH. First, instead of the present calculation mode of sales price, there is needed to adopt another appraisal method, based on market price. Considering the policy goal of DPRH, however, there should be applied a certain level of discount rate to the appraisal price. Second, the target group of 5-year public rental housing should be adjusted from the people who do not have a house to the people below a certain level of income and asset as well as do not have a house.

발전국가의 공간개발

장경석(Jang, Kyoung-Seok) 한국공간환경학회 2006 공간과 사회 Vol.25 No.-

이 글은 1960년대 후반부터 1980년대 동안 서울의 한강변 아파트 주거지역 형성과정을 발전국가의 공간개발이라는 맥락에서 분석한 연구이다. 물리적으로 한강변에 아파트 단지가 들어서게 된 직접적인 원인은 ‘강변도로건설’, ‘공유수면매립사업’, ‘경부고속도로 건설사업’, ‘아파트지구’와 같은 개발사업과 토지이용제도가 도입되었기 때문이다. 그러나 그러한 공간개발사업 및 토지이용제도의 운영이 가능하였던 것은 국가의 강한 계획적 자율성, 개발의 결과에 대해 계량화된 양적 성과주의와 효율성기준, 최고 권력자를 의식한 공간계획 및 집행과 같은 발전국가적 특성들에 기인한다고 볼 수 있다. 이렇게 한강변 아파트개발과정은 한국의 발전국가적 공간개발이 가진 명암을 포함하는 있는 하나의 축도(縮圖)라고 할 수 있다. This paper analyses the process of residential area formation along the Han riversides in the context of the spatial development of developmental state in Seoul during the late 1960s and 1980s. The residential area formation, consisting of large-scale apartments blocks, in the Han riverside are deeply influenced by ‘Riversides road development’, ‘Riversides reclamation development’, ‘Seoul-Busan highway construction’, and ‘Apartment district’, which had been operated by Korean developmental state logics, characterized as the strong planning autonomy of state, quantified meritocracy and technical efficiency criteria, and the modern tradition of top-down spatial planning and implementation by hierarchical bureaucracy. It is a cosmos of the dynamics of developmental state, contained the bright and dark sides in the spatial development in Korea.

공급자와 수요자 보조 주거복지정책의 비용효과분석

장경석(Jang Kyoung-Seok),최막중(Choi Mack-Joong) 대한국토·도시계획학회 2009 國土計劃 Vol.44 No.1

조세정책을 활용한 저렴 임대주택공급에 관한 연구

장경석(Kyoung-Seok Jang),백성준(Sung-Joon Baek) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.3

본 논문은 미국의 LIHTC 프로그램을 소개하고 모의실험을 통해 우리나라 임대주택정책에 이를 적용하였을 때 임대료 수준 및 재정부담 측면에서 예상되는 효과를 분석한 것이다. 2000년 이후 준공된 전국의 26개 국민임대주택 단지의 건설비용 및 토지비용, 임대료 등 실제 자료를 사용하여 9% LIHTC 공제율을 적용한 도입효과를 분석하였다. 분석결과 현행 월 20만원 미만의 낮은 임대료를 부과하는 임대주택단지의 경우, 임대주택건설에 투입된 비용을 상환하기 위해서는 LIHTC의 세액공제율을 높이는 방안을 고려할 수 있다. 반면 월 20만원 이상의 임대료를 부과하는 임대주택단지에 LIHTC를 적용할 경우, 임대료를 인하하거나 세액공제율을 낮추는 것이 대안이 될 수 있다. 정부의 정책 지원 측면에서 국민임대주택과 LIHTC방식간의 재정부담 효과를 분석한 결과, 9% LIHTC 공제율을 적용하는 것이 국민임대주택방식보다 더 많은 지원이 필요한 것으로 나타났다. 그러나 정부가 국민임대주택 건설방식으로 임대주택을 공급할 때, LIHTC를 도입하는 경우에도 임대료가 낮은 단지에 상대적으로 높은 세액공제율을 적용한다면 유사한 효과를 거둘 수 있는 것으로 나타났다. 26개 단지 전체로는 정부 재정부담과 같아지는 세액공제율은 6.7409%로 분석되었다. 20만원 미만의 임대료를 내는 단지의 경우 7.8420%, 임대료 20~25만원인 단지는 6.4131%, 임대료 25만원 이상인 단지는 4.9852%의 세액공제율을 적용하면 국민임대주택방식과 LIHTC간에 재정부담액이 같아지게 된다. 이와 같은 연구결과는 LIHTC가 공공부문이 아닌 민간부문을 통해서 저렴한 임대주택재고를 확보할 수 있는 방법으로 임대주택정책에 있어 새로운 대안이 될 수 있음을 시사하고 있다. Does the U.S. Low-Income Housing Tax Credit(LIHTC) also work in Korea? We made an comparative feasibility study for providing affordable housing between LIHTC and public housing construction program, conventional mode of providing affordable housing in Korea. The real costs of land, house construction, tax, and rent in nation-wide 26 housing complexes is used for actual analysis. Rental Houses paid less than ￦200,000 per month, 9% LIHTC rate is insufficient for amortizing development costs. On the other hand, more than ￦200,000 per month, is sufficient for refunding development costs. In terms of fiscal burden, comparing public housing with LIHTC program, the magnitude of conventional public housing development costs is less than that of LIHTC under 9% rate. However the LIHTC rate is a controllable variable for balancing costs between two programs. By controlling the rate, the development costs of two programs will be the same. We found the rate for equalizing the burden of government is 6.7409% on the average, 7.8420% less than ￦200,000 per month, 6.4131%, ￦200,000~250,000 per month and 4.9852% more than ￦250,000. This suggests that LIHTC be an alternative housing program for providing affordable housing by private sector.

지불 가능 주택의 공간적 분포 변화에 관한 연구

장경석(Jang Kyoung-Seok),허윤경(Hur Youn-Kyoung),김형민(Kim Hyung-Min),김성진(Kim Sung-Jin) 대한국토·도시계획학회 2009 國土計劃 Vol.44 No.1

주택 거래량과 가격 간의 그랜저 인과관계 분석 : 서울 아파트 시장을 중심으로

허윤경(Youn-Kyoung Hur)ㆍ장경석(Kyoung-Seok Jang)ㆍ김성진(Sung-Jin Kim)ㆍ김형민(Hyung-Min Kim) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.4

본 연구의 목적은 주택가격과 거래량 변화간의 인과 관계를 실증적으로 밝히는데 있다. 주택가격과 거래량이 주택시장에서 동시적으로 결정이 되는지 아니면 일정한 시차를 두고 서로 영향을 주는지를 알아보기 위해 2006년 이후 서울시의 아파트 가격과 거래량간의 관계를 그랜저 인과관계 검증방법을 통해 분석하였다. 분석결과 25개 구 중 17개 구에서 가격변동률이 거래량 변동률에 통계적으로 유의한 영향을 끼치는 것으로 나타났다. 그리고 투자지역으로 주목받았던 강남 3구와 노원구는 가격변동률이 거래량 변동률에 영향을 미칠 뿐 아니라 거래량도 주택가격 변동에 영향을 미치는 것으로 나타났다. The purpose of this paper is empirically to shed light on a causal relationship between housing prices and trading volume. This research utilizes Granger causality test in order to figure out whether housing prices and trading volume are determined synchronously or they affect each other with a specific time-lag, analyzing monthly data of apartment prices and trading volume from 2006 to now in Seoul. As a result, it turned out that housing prices have statistically affected trading volume in seventeen districts of total twenty five ones. Housing price volatility may precede trading volume volatility although it is not absolute. Besides, in three Gangnam districts and Nowon district that people have regarded them as investment areas, housing price volatility have affected not only trading volume volatility, but the latter has also influenced the former.

PFI 계층혼합형 용도지역제에 기초한 임대주택 확충방안

최막중(Mack Joong Choi),장경석(Kyoung-Seok Jang),김준형(Jun-Hyung Kim) 서울대학교 환경대학원 2004 環境論叢 Vol.42 No.-