채권담보를 위한 전세권에 저당권을 설정한 자와 가압류한 자의 법적 지위

강혜림 경희대학교 법학연구소 2021 경희법학 Vol.56 No.1

This study is originated from the critical mind that the existing precedents of the Supreme Court have too focused on protecting the interests of the person having chonsegwon mortgaged('chonsegwon mortgagee'), or the person who has been rendered the order of the provisional seizure against chonsegwon ('chonsegwon seizer') rather than the interest of the settlor of the chonsegwon without any logical basis in order to protect the transaction safety from the cases where chonsegwon has been established to secure claims other than the deposit money('chonse money') and the chonsegwon has been mortgaged or provisional-seized. Therefore, this article attempted to construct the logic by which the chonsegwon settlor can make a set-off defense with unpaid rent by the person having chonsegwon, that is the lessee, as much as possible to the claim in which the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer demands that the chonsegwon settlor should return the chonse money directly to them. If there is any actual agreement to create chonsegwon between a lessor and a lessee, the chonsegwon settlor, that is, the lessor cannot claim that chonse money should be automatically deducted by unpaid rent under the lease agreement, but may declare of intention for a set-off with the claim of unpaid rent against the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer who requested to return the chonse money. For the chonsegwon mortgagee in bad faith or the chonsegwon seizer in bad faith, chonse money may be treated as a lease deposit, so the chonsegwon settlor can claim a deduction for all overdue rents incurred until the return of the lease object. If there is no actual agreement to create chonsegwon between a lessor and a lessee, so the registration for chonsegwon and chonsegwon agreement turn out to be null and void as a fictitious declaration of intention made in collusion, the chonsegwon settlor cannot set up the nullity of the chonsegwon agreement against the chonsegwon mortgagee in good faith because the chonsegwon mortgagee is the third person according to the Article 108 (2) of the Civil Act. Therefore the chonsegwon settlor, that is, the lessor cannot claim that chonse money should be automatically deducted by unpaid rent under the lease agreement, but may declare of intention for a set-off with the claim of unpaid rent against the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer who requested to return the chonse money. The chonsegwon settlor may set up the nullity of chonsegwon and mortgage against the chonsegwon mortgagee in bad faith because for them the chonse money may be treated as a lease deposit under the valid lease agreement. Lastly, the chonsegwon seizer is not a third person according to the Article 108 (2) of the Civil Act because the seizer is not the person who has acquired new rights based on chonsegwon, so even if the chonsegwon seizer is in good faith, the chonsegwon settlor may set up the nullity of chonsegwon and seizure. If the chonsegwon seizer is in bad faith, the chonsegwon settlor also may set up the nullity of chonsegwon and seizure. 본 연구는 임차권이 전세권으로 등기되고 전세권저당권자나 전세권가압류권자와 같은 제3자가 개입되는 사안에서, 기존 판례 입장이 거래안전 보호라는 명목 하에 아무런 논리적 근거 없이 전세권설정자의 이익보다는 전세권저당권자 또는 전세권가압류권자의 이익 보호에 너무 편중되어 있는 것이 아닌가라는 문제의식을 시발점으로 하고 있다. 따라서 이 글에서는 전세권설정자가 전세권저당권자나 전세권가압류권자에 대하여 연체차임의 존재를 최대한 주장할 수 있는 방향으로 논리 구성을 시도해보았다. 즉 당사자들 간 실제로 전세권설정합의가 있는 경우에는 전세권설정자는 전세권저당권자 등에 대하여 임대차의 내재적 속성인 연체차임 공제는 하지 못하지만, 연체차임 채권을 반대채권으로 하는 상계는 가능하다. 악의의 전세권저당권자 등에 대해서는 전세금을 임대차보증금으로 취급할 수 있으므로 임대인은 임대차목적물 인도 받을 시까지 발생한 연체차임 전부에 대한 공제주장을 할 수 있다. 당사자들 간에 실제로 전세권설정합의가 없어서 전세권설정등기로 표상되는 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효인 경우, 전세권저당권자가 선의인 경우에는 민법 제108조 제2항에 의해 보호되는 제3자이므로, 전세권설정자는 전세권이 무효이므로 저당권이 무효라거나 전세금에 대해 임대차를 전제로 한 공제주장은 못하지만, 연체차임 채권을 반대채권으로 하는 상계는 가능하다. 악의의 전세권저당권자에 대해서는 전세권 무효, 저당권 무효를 주장할 수 있다. 한편 전세권가압류권자는 전세권를 기초로 새로운 권리를 취득한 자가 아니므로 민법 제108조 제2항에 의해 보호되는 제3자가 아니라고 봐야 한다. 따라서 전세권가압류권자가 선의라 하더라도 전세권설정자는 전세권 무효, 가압류 무효를 주장할 수 있다. 악의의 전세권가압류권자에 대해서는 당연히 전세권 무효, 가압류 무효를 주장할 수 있다.

전세권의 법적 성질

고용철(Ko Yongcheol) 한국재산법학회 2011 재산법연구 Vol.28 No.3

전세권의 이용은 전체 부동산등기건수의 약 24% 정도가 제한물권에 관한 등기이고, 이 중에서 전세등기는 약 5% 정도 되었고, 과거 5년간 일정한 수준을 유지하였다. 전세권의 법적 성질에 대해 학설에서는 용익물권설과 담보물권설 그리고 겸유설이 있다. 겸유설이 다수의 견해이며, 판례는 전세권의 독립된 담보물권성을 인정하지 않으며 전세권의 존속기간 만료 후 전세금반환의 범위 내에서 담보물권성을 인정하고 있으나, 점차 전세권의 존속 중에도 담보물권성을 인정하고 있다. 현행법규정에서 전세권을 둘러싸고 '용익물권'과 '담보물권' 용어를 사용하는 경우를 살펴보았고 전세권을 용익물권에 포함시킨 것이 1건 있었고 '담보물권'용어사용은 다수 있었다. 그리고 더나아가 전세권이 어디에 포함되는가 살펴보니 우선변제권성을 인정하는 규정에 포함된 경우, 용익권성에 포함된 경우가 다수 혼재되어 있었다. 학설, 판례, 현행법규정을 살펴보니 용익물권과 담보물권으로 분류하는 2분법 보다 용익물권, 담보물권, 용익담보물권으로 분류하여 전세권을 용익담보물권으로 파악하여야 전세권을 바르게 이해할 수 있다. 전세권의 담보물권성을 나타내는 규정은 우선변제권을 인정한 점과 경매청구권을 인정한 점으로서 그 밖의 부분은 저당권규정을 유추하여야 한다. 관련규정에 보완입법이 필요하며, 현행의 부동산등기규칙은 모법인 부동산등기법, 민법에서 사용하지 않는 '용익권', '담보권'용어를 사용하여 입법상의 문제를 내포하고 있어 개정이 필요하다. 전세권성립에 필요적 요건인 전세금지급도 전세금을 피담보채권에 준하는 것으로 파악하여 해결할 수 있다. Someone asserts, because of the Special Act that give the righter an authority to have a right to preferential payment of a security deposit, Chonsegwon are not frequently available for. Accordint to statistics(2006-2010) of Supreme Court, the ratio of restricted real right registration is about 25% to the all registration of real estate, and the ratio of Chonsegwon registration is about 5% to the restricted real right registration. For 5years the ratio was stable. After the Amendment of Civil Law §303 by 1984, Chonsegwon had the right to preferential payment. Therefor the three theories for the legal nature are presented ; special use-benifit real right, real right granted by way of security, having both theory. This theories based on the division real right into to parts. In order to define exactly the legal nature, we must to have the division real right into three parts. I want to call it the third part as "Yongikdambomoolgwon". Chonsegwon has two shapes externally : use or security. Either use or security is according to the party's choice. In the current Act and subordinate statute, use-benifit real rights and real rights granted by way of security are finded several times. As a result of research about the belonging of Chonsegwon to whether use-benifit real right or real right granted by way of security, both rights exit in the Acts and subordinate statutes nearly the same. Especially the supreme court rules about registration of real estate have 'Yongikgwon' and 'Dambogwon' terms. This terms are not used in precedent rules(civil code, Act of registration of real estate). Therefore these must be amended.

전세권저당권에 관한 대법원 판례의 검토―「대법원 1999. 9. 17. 선고 98 다 31301 판결」과 「대법원 2014. 10. 27. 선고 2013 다 91672 판결」을 중심으로―

강태성 경북대학교 법학연구원 2018 법학논고 Vol.0 No.61

Because the Supreme Court’s judicial precedents affect legal life of many citizens seriously, it is very important. Therefore in this thesis, I studied the problems of the Supreme Court’s judicial precedents about the mortgage that is established on chonsegwon((Below, It shall be called the chonsegwon-mortgage. Korean Civil Act Article 371), especially 「Korean Supreme Court 1999. 9. 17. declaration 98 다 31301 judgment(Below, It shall be called precedent [1])」 and 「Korean Supreme Court 2014. 10. 27. declaration 2013 다 91672 judgment(Below, It shall be called precedent [2])」. 1. Review of Terms and establishment of the chonsegwon-mortgage ① Duration of Chonsegwon in precedent [1] and precedent [2], subject matter of chonsegwon in precedent [1], chonsegwon that is subject matter of mortgage in precedent [1] and precedent [2], the power of using the matter and taking profits in chonsegwon in precedent [2] should be changed. So I proposed appropriate terms. ② following the precedent [1], the chonsegwon-mortgage is established by only consent of the person having chonsegwon. But because the chonsegwon-mortgage is established by contract, this precedent [1] is not right. So I proposed appropriate a sentence. 2. Review of Chonsegwon-Extinction Due to Expiration of Period and Registration Precedent [1] stipulates that chonsegwon ceases to exist of course without cancellation-registration in the case chonsegwon extincts due to it’s expiration. But this precedent [1] is not right. So I proposed appropriate terms and a sentence. 3. Review of Subject Matter of Mortgage That Is Established on Chonsegwon Precedent [1] and precedent [2] stipulate that subject matter of chonsegwon is only the power of using the matter and taking profits. In my opinion, when the mortgage is established on chonsegwon, right to request return of deposit money is pledged due to the appendant nature. In this case, securing power of chonsegwon is subject matter of mortgage, and secures right to request return of deposit money. But in the case that the parties make a special contract establishing mortgage only on chonsegwon, the special contract comes into effect. Precedent [1] and precedent [2] stipulate that buyer obtains only the power of using the matter and taking profits when chonsegwon was auctioned off on the strength of the mortgage. And then, by doing this, there are many problems. I presented my views that deal with these problems properly. 4. The Relationship Between Chonsegwon and Right to Request Return of Deposit Money Because of precedent [1] and precedent [2] stipulating that subject matter of chonsegwon is only the power of using the matter and taking profits, there are many problems especially subrogation of chonsegwon-mortgagee . After studying these problems in depth, I presented my views that deal with these problems properly. 민법 제371조가 인정하는 전세권저당권에 관한 대법원 판례 중에서, 「대법원 1999. 9. 17. 선고 98 다 31301 판결(이하 대상판례 [1]라 함)」과 「대법원 2014. 10. 27. 선고 2013 다 91672 판례(이하 대상판례 [2]라 함」의 문제점들을 검토하고 이 문제점들의 해결을 위한 사견을 제시했다. 1. 용어 및 전세권저당권의 설정에 대한 검토① 대상판례 [1]․[2]에서 사용된 용어의 적확성을 검토했다. 즉, 대상판례 [1]․[2]에서의 “전세권의 존속기간”은 전세기간이라고 하는 것이 簡易하다(다른 판례도 전세기간이라고 표현한다). 대상판례 [1]에서의 “전세권의 목적물”은 전세권의 객체(또는 전세권의 목적 내지 대상)이라고 해야 한다(전세물이라고 해도 무방하다). 대상판례 [1]․[2]에서의 “저당권의 목적물인 전세권”은 저당권의 객체(또는 저당권의 목적 내지 대상)인 전세권의 용익권능이라고 해야 한다. 대상판례 [2]에서의 “전세권의 용익물권적 권능”은 전세권의 용익권능이라고 하면 간이하다. ② 대상판례 [1]에서의 “전세권저당권의 설정은 전세권자의 동의만 있으면 가능한 것”은 <전세권자와 「전세권저당권을 취득하려는 채권자」 간의 물권계약만 있으면 가능한 것>이라고 해야 한다. 2. 전세기간의 만료로 인한 소멸 여부 및 그 등기에 대한 검토대상판례 [1]은 “전세권이 기간만료로 종료된 경우에 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고”라고 하는데, 이는 「전세기간의 만료로 인해 전세권의 용익권능이 전세권설정등기의 변경등기 없이도 당연히 소멸하고」라고 해야 적확하다. 3. 전세권저당권의 객체에 대한 검토대상판례 [1]․[2]와 이를 따르는 학설은 전세권저당권의 객체는 전세권의 용익권능만이라고 한다. 사견으로는, 전세권에 저당권이 설정되면, 전세금반환채권도 그 附從性으로 인해 入質된다. 이때에는 전세권의 담보권능도 저당권의 객체로서 전세금반환채권을 담보한다. 다만, 당사자가 전세권에만 저당권을 설정한다고 특약을 한 경우에는, 그 특약은 유효하여 전세권에만 저당권이 설정되지만 전세권의 담보권능은 소멸하여 용익권능만이 남는다. 따라서 용익권능에만 저당권이 설정되고, 전세금반환채권은 담보 없이 전세권자에게 귀속한다. 대상판례 [1]․[2]는 전세권저당권에 기하여 경매가 된 경우에, 매수인은 전세권의 용익권능만을 취득한다고 한다. 이에 따라, 전세권의 용익권능과 담보권능의 분리 문제, 다른 판례와의 충돌 문제, 매수인명의의 등기 문제, 전세기간 만료 시에 매수인은 전세권의 객체인 전세물을 누구에게 반환해야 하는가의 문제가 생긴다. 이러한 문제들을 검토하고, 해결을 위한 사견을 제시했다. 4. 전세권과 전세금반환채권과의 관계대상판례 [1]과 [2]가 전세권저당권의 객체는 전세권의 용익권능만이라고 함(따라서 전세금반환채권은 제외됨)으로써, 그 저당권자가 전세금반환채권을 행사할 수 없게 되는 문제가 생긴다. 이러한 문제를 해결하기 위해서, 대상판례 [2]는 전세금반환채권에 대한 물상대위를 인정하고, 이러한 물상대위를 인정하기 위해서 전세금반환채권이 전세권의 용익권능이 소멸한 때에 발생한다고 함으로써 또 하나의 문제를 생기게 한다. 이러한 문제들을 심층적으로 검토하고, 해결을 위한 사견들을 제시했다.

전세권에 관한 민법규정들의 검토 및 개정방향 - 민법 제303조·제306조·제308조를 중심으로 -

강태성(Kang, Tae-Seong) 한국재산법학회 2018 재산법연구 Vol.35 No.1

전세권에 관한 모든 민법규정들은 관련 입법례 등을 참조하면서 종합적이고 일관된 검토와 개정이 필요하지만, 이 논문에서는 민법 제303조·제306조·제308조를 중심으로 검토하고 개정방향을 제시했다. 1. 민법 제303조에 대한 검토 및 개정방향 ① 민법 제303조 제1항이 규정하는 “전세금을 지급하고”와 “점유하여”와 “용도” 및 “부동산의 전부에 대하여” 그리고 “후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.”에 관하여 자세하게 검토하고 아래의 개정안을 제시했다. ② 민법 제303조 제2항이 규정하는 “농경지”와 “목적” 및 “농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.”를 자세하게 검토하고 아래의 개정안을 제시하였다. ③ 민법개정안 제303조 (전세권의 내용) 전세권자는 전세금을 지급하겠다고 약정하고, 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산으로부터 후순위채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 때까지 점유할 수 있는 권리가 있다. 민법 제303조 제2항은 삭제한다. 2. 민법 제306조에 대한 검토 및 개정방향 민법 제306조에서는 그 제목을 검토하고, 그 본문에서는 “그 존속기간 내에서”와 본문 자체의 존치 필요성 여부를 검토했다. 또한 민법 제306조 단서를 둘 필요가 있는가의 문제도 검토했다. 그리고 민법 제306조 전체의 개정안을 제시했다(이렇게 개정한 후에 민법 제307조를 삭제해도 무방하다). 민법개정안 제306조 (담보권능 처분의 제한, 전전세) ① 전세권의 담보권능은 전세금 반환채권과 분리하여 양도하거나 다른 채권의 담보로 제공하지 못한다.② 전세권자는 그 권리의 범위 내에서 자신의 책임으로 전세물을 전전세할 수 있다. 3. 민법 제308조에 대한 검토 및 개정방향 민법 제303조 제1항에 의하여, 전세권자가 임대하거나 전전세할 권리가 있다면 책임을 가중하는 것은 부당하다. 그러나 이러한 권리가 없다면 책임을 가중할 수 있다. 그런데 전세권자는 스스로 용익할 수도 있지만 타인에게 용익권을 부여할 수도 있으므로, 전세권 자는 임대할 수 있다. 따라서 임대한 전세권자에게 책임을 가중하는 것은 부당하다. 그러나 전전세는 전세권자가 타인(전전세권자)에게 전세물에 또 하나의 전세권(용익권능과 담보권능)을 설정해 주는 것이다. 따라서 이 타인에게 용익권을 부여하는 할 뿐만 아니라, 전세권자 자신의 이 타인에 대한 전세금반환채무를 담보하는 담보권을 설정하는 것이다. 그런데 전세권자는 민법 제303조 제1항에 의해서는 전세물에 이러한 담보권을 설정할 권리는 없다. 그러므로 전세권자가 전전세할 경우에는, 그 책임을 가중하는 것은 일응 옳다. 그런데 전세권자는 일반적으로 전세권설정자에 비해 경제적 약자이므로, 책임을 가중하지 않는 것이 바람직하다. 따라서 민법 제308조를 삭제하는 것이 바람직하다. In this paper, I studied and proposed amendments on many Korean Civil Act Articles witch is concerned with chonsegwon(Namely, Korean Civil Act Article 303·306·308· 314) collectively and consistently as followings. 1. Korean Civil Act Article 303 ① I found many problems in Korean Civil Act Article 303 Clause 1. So I proposed the amendment of this Clause 1 as following ③. ② Korean Civil Act Article 303 Clause 2 is not right, so the elimination of this Clause 2 is right. ③ Amendment proposal of Korean Civil Act Article 303 (Contents of Chonsegwon) Promising to pay the deposit money, Any person who has chonsegwon is entited to use other person’s real property and to take the profits from it in comformity with its purposes. Furthermore, he is also entited to possess it until he obtains repayment of deposit money in reference to persons having the junior right other creditor, with respect to the whole real property. 2. Korean Civil Act Article 306 After having studied the title·body and proviso of Korean Civil Act Article 306, IAmendment proposal of Korean Civil Act Article 306 (Limits of disposing security power, sub-Chonse) ① Security power of chonsegwon can’t be assigned separately from its secured claim that gets back deposit money and also can’t be made the securty another claim. ② Any person who has chonsegwon may, within his own right, sub-chonse the chonsed matter on his own responsibility. 3. Korean Civil Act Article 308 Any person having chonsegwon can use and take the profits of the chonsed matter by oneself, also made others to use and take the profits of it. Therefore this person can rent it to others. So it is not right to hold strong responsibility to person having chonsegwon who rent it. But because person having chonsegwon can sub-chonse the chonsed matter, it may be right to hold strong responsibility to person having chonsegwon who sub-chonse. And then person having chonsegwon is financial weaker in general. So it is not right to hold strong responsibity to this person. Therefore it is right to eliminate Korean Civil Act Article 308.

전세권저당권자의 보호에 관한 연구

배명이 ( Myung Yi Bae ) 영산대학교 법률연구소 2012 영산법률논총 Vol.9 No.2

저당권은 부동산의 소유권을 목적으로 함이 원칙이지만, 전세권도 그 목적으로 할수 있고 전세권자는 전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있다. 따라서 전세권을 목적으로 하는 저당권은 우리 민법상 유효하게 성립할 수 있으며 이를 보통 전세권저당권이라고 한다. 전세권자가 전세권에 저당권을 설정하여 투입한 자본을 회수 할 수 있기 때문에 최근에는 전세권이 활발하게 이용되고 있다. 일반적으로 전세권저당권자는 장래 전세기간이 만료되면 전세금으로부터 우선변제권을 확보할 것이라고 믿고 전세권저당권을 설정한다. 그런데 우리 판례를 보면 “전세권의 기간만료로 전세권이 소멸하면 전세권설정등기 없이도 당연히 소멸하고, 그 전세권에 설정되어 있는 저당권도 소멸하고, 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산 소유자에게 더이상 저당권을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있다. 전세권저당권자로서는 별도로 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 권리를 행사해야 한다. 판례의 입장을 따를 경우 전세권저당권자의 의사에도 합치하지 아니할 뿐 아니라 전세권저당권자의 보호에도 미흡하게 된다. 이에 전세권저당권자의 우선변제적 효력을 실질적으로 확보하기위해 전세권저당권의 실행방법으로 민법의 채권질권규정을 유추적용하자는 견해가 있다. 이 경우 전세권저당권자는 전세권설정자에게 직접 전세금의 반환을 청구할 수 있고, 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받지 않더라도 후순위 권리자또는 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있어 전세권저당권자를 보호할 수 있을 것이다. 그러나 채권질권의 유추적용과 관련하여 명문의 규정 없이 채권질권에 관한 규정을 전세권저당권에 유추적용하는 것은 우리 물권법체계를 벗어나는 해석이라 받아들이기 어렵다는 비판도 있다. 따라서 전세권저당권의 활용이 점차 늘어나 고 있는 이 시점에서 전세권저당권자의 보호방안과 관련하여 판례나 해석론으로의 접근보다는 새로운 입법을 통해 전세권저당권자의 보호방안을 마련해야할 것이다. 법무부 내의 민법 개정특별분과위원회의 전세권저당권에 관한 개정시안인 민법제371조 제3항 “ 전세권을 목적으로 하는 저당권에 있어서 저당권자는 우선변제권의 범위 내에서 전세금반환채권을 직접청구 할 수 있다. 이 경우에는 민법 제353조 제3항의 규정을 준용한다.” 라는 규정은 전세권저당권자의 보호를 위해 적절하다고 보여 진다. Mortgage may have real property ownership for its object under the principle rule, above this Chonsegwon also can be the subject to the mortgage. Besides, Chonsegwon -holder can provide his rights to the third-person as a collateral. Therefore, the Mortgage for the purpose of Chonsegwon can be validly formed under the Korean civil act and it``s called "Chonsegwon-Mortgage". Recently, "Chonsegwon" is used frequently because Chonsegwon-holders can collect their invested capitals by setting Mortgage to Chonsegwon. Generally, Chonsegwon- Mortgagees create the Chonsegwon-Mortgage believing that if Chonsegwon expires, they would be able to secure the ``preferential payment right`` from their deposit money. However, our precedents is clarifyng "If Chonsegwon lapses cause of its expiration, that Chonsegwon would be completely over regardless of its registration and the force of that mortgage to the Chonsegwon would be disappeared subsequently. In addition, Chonsegwon-Mortgagees couldn``t claim their right to the owner of real property" Chonsegwon-Mortgagees can exercise their rights by using method such as repossession, an order of collection, or an assingment order for the fund-return bonds. Also, the request for allocation in the execution proceedings of fund-return bond done by a third-person could be another method. With just following the precedent, There is a problem that Chonsegwon-Mortgage doesn``t correspond with Chonsegwon-Mortgagees`` intention, but also it doesn``t work enough to protect the profit of Chonsegwon-Mortgagees. There is a view that in order to secure the Chonsegwon-Mortgagees`` preferential payment force in substance, we can apply the pledge of credit to the execution of Chonsegwon-Mortgage. In this case, Chonsegwon-Mortgagees can demand directly for the Chonsegwon-settlor to give the fund back and can be reimbursed superior to another creditors regardless of a repossession, an order of collection, or an assignment order for fund-return credit. For this reason, it could protect the Chonsegwon- Mortgagees. However, there have been some negative opinions that this view isn``t in the range of our law of reality system, Therefore, I think legislational review would be necessary for the effective protection of Chonsegwon-Mortgagees`` right. The revision of The Korean civil act 371-3 declares "For Chonsegwon-Mortgage, Mortgagee can claim fund-return bond directly in the range of preferential payment right. The Korean civil act 355-3 could also be applied to this case.". This clause seems to be appropriate for the protection of "Chonsegwon-Mortgagee"

민법 제309조와 제310조에 대한 검토 및 개정방향

강태성 한국토지법학회 2018 土地法學 Vol.34 No.1

「전세권자의 유지의무와 수선의무를 규정하는 민법 제309조」와 「전세권자의 유익비상환청구권을 규정하는 민법 제310조」를 비판적으로 상세하게 검토한 후에, 개정방향을 제시하였다. 그런데 민법 제367조는 민법 제309조․제310조와도 관계되므로, 민법 제367조에 대하여도 검토한 후에 그 개정방향을 제시하였다. 1. 민법 제309조에 대한 검토 및 개정방향민법 제309조에서의 “목적물”과 “목적물의 現狀”에 대하여 검토하였다. 그리고 현상유지의무와 수선의무는 전세권의 용익권능의 존속기간에만 존속한다고 하였다. 현상유지의무와 수선의무의 관계를 검토하면서, 수선의무는 현상유지의무에 포함되므로 굳이 명정할 필요가 없다고 하였다. 민법 제309조에서의 “통상의 관리”는 수선의무의 한계를 나타내고, 이러한 한계는 현상유지의무에서 인정된다고 하였다. 현상유지의무와 수선의무의 근거를 논하면서, 이러한 의무를 전세권자가 필연적으로 부담해야 할 근거가 없다고 하였다. 그뿐만 아니라, 결과적으로 제3취득자인 전세권자는 전세물의 현상유지의무와 수선의무가 없는 민법 제367조의 타당성 여부 등을 비판적으로 자세하게 검토한 후에, 이를 반영하여 아래와 같은 민법 제309조의 개정방향을 제시하였다. 민법 제309조 삭제한다. 그리고 민법 제310조 제1항에서 「전세권자는 전세물소유자에게 전세물에 지출한 보존비의 상환을 청구할 수 있다.」라고 규정한다. 2. 민법 제310조에 대한 검토 및 개정방향필요비와 유익비라는 용어는 的確하지 않으므로, 각각 보존비와 개량비로 바꿔 부르는 것이 타당하다. 민법 제310조 제1항에서의 “목적물”은 전세물로 개정하고, 그 제2항에서의 “期間”은 엄격하게 말하면 始期를 뜻하므로, 始期라고 개정해야 한다. 유익비상환청구의 時期를 明定하고, 민법 제310조 제1항에 의하여 상환을 받을 수 있는 유익비의 범위가 옳지 못하므로, 개정해야 한다. 전세권의 피담보채권의 범위를 확정(민법 제334조의 유추적용)함으로써, 전세권이 필요비와 유익비를 담보하는지의 여부를 논했다. 그리고 민법 제367조는 제3취득자인 전세권자가 필요비와 유익비의 우선상환을 청구할 수 있다고 규정하는데, 이것은 부당하다. 더 나아가 민법 제367조 자체가 부당한 규정이다. 이러한 검토에 따라서, 아래와 같은 민법 제310조와 제367조의 개정방향을 제시하였다. 민법 제310조 (전세권자의 비용상환청구권) ① 전세권자는 전세물소유자에게 전세물에 지출한 보존비의 상환을 청구할 수 있다. ② 전세권자가 전세물에 개량비를 지출한 때에는 그 지출로 인하여 전세기간 만료 시에 현존하는 이익의 한도에서 전세물소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ③ 제1항의 경우에 법원은 전세물소유자의 청구에 의하여 상당한 期限을 허여할 수 있다. 민법 제367조 삭제 Korean Civil Act Article 309 regulates duties of person having chonsegwon of maintenance and repair. And Korean Civil Act Article 310 regulates claim of person having chonsegwon for reimbursement. In this paper, I studied and proposed amendments on Korean Civil Act Article 309 and 310 witch is concerned with chonsegwon collectively and consistently as followings. And then Because Korean Civil Act Article 367 is concerned with Korean Civil Act Article 309 and 310, I studied and proposed amendments on Korean Civil Act Article 367. 1. Korean Civil Act Article 309 I found many problems witch is concerned with Korean Civil Act Article 309. Namely, I found many problems in the status quo condition of the subject matter of chonsegwon, the duration of duties of the status quo condition and repair, the relation of these two duties, ordinary management, Korean Civil Act Article 367, etc. I studied critically these problems. And then in accordance with these critical studies, I proposed the amendment of Korean Civil Act Article 309 as following. Korean Civil Act Article 309 should be eliminated. And Korean Civil Act Article 310 should regulate as following. Namely, If the person having chonsegwon has defrayed expense for the purpose of preserving the subject matter of chonsegwon, he may request the reimbursement from the owner. 4. Korean Civil Act Article 310 Many problems are in Korean Civil Act Article 310 Clause 1 and 2. Namely, I found many problems in the words of “necessary cost” and “cost for increasing profit”, the time of reimbursing cost for increasing profit, the range of cost for increasing profit, is chonsegwon guarantee these two cost?, reasonable time. Not only these, Korean Civil Act Article 310 is not right. In reflection of these problems, I studied and proposed amendments on Korean Civil Act Article 310 and 367 Korean Civil Act Article 310(Claim of Person Having Chonsegwon for Reimbursement) ① …… (discussed above). ② If the person having chonsegwon has defrayed expense for the purpose of improving of the subject matter of chonsegwon, he may request reimbursement to the extent that he is still enriched at the expiration-time of chonse-duration by the reason of such expense from the owner. ③ In the case of the preceing paragraph, the court may, upon the application of the owner, allow him reasonable duty-date for reimbursement. And it is right to eliminate Korean Civil Act Article 367.

전세권의 법적 성질과 본질 - 물권적 청구권인 전세금반환청구권과 피담보채권의 차이 -

남효순(Hyo-Soon NAM) 한국법학원 2021 저스티스 Vol.- No.182-1

1984년의 민법개정으로 전세권자에게 우선변제권을 인정하게 되었다. 판례와 통설은 전세권은 용익물권성 외에 담보물권성(담보권부 전세금반환청구권)을 겸유하는 것으로 본다. 또 판례와 통설은 전세권은 용익기간 중에는 용익물권성과 담보물권성을 동시에 갖지만, 용익기간이 종료한 후에는 담보물권성인 전세권의 존속만을 인정하고 있다. 그런데 판례와 통설은 전세금반환청구권은 담보물권성의 전세권에 의하여 담보된다는 점에서 채권이 저당권에 의하여 담보된다는 점과 동일하다고 보고 있다. 그러나 이는 전세금반환청구권이 전세권의 요소이자 전세권과 일체를 이룬다는 전세권의 본질을 온전히 파악하지 못하고 또 전세권에 합당한 지위를 부여할 수가 없다. 우선 전세금반환청구권은 저당권의 피담보채권과는 달리 물권적 청구권의 성질을 가지므로, 전세금반환청구권을 피담보채권과 동일하게 취급할 수 없다. 전세금반환청구권은 전세권설정자뿐만 아니라 장래 전세물의 신소유자에 대해서도 청구할 수 있는 물권적 청구권으로 존재한다. 이는 그 대척관계에 있는 전세금반환의무가 전세물소유자뿐만 아니라 장래 전세물소유자도 부담하는 물적 의무라는 것과 동일한 법적 함의를 갖는다. 또 전세금반환청구권은 전세권의 속성이 유지되는 한 용익기간 중이든 종료 후이든 전세권과 분리하여 양도할 수 없다. 그러나 당사자의 합의가 있으면 전세금반환청구권은 전세권의 용익기간 중이든 종료 후이든 분리양도가 허용되고, 이 경우 전세금반환청구권은 무담보의 채권이 될 뿐 아니라, 물권적 청구권으로서의 성질도 상실한다. 그 결과 전세금반환채권은 양도 당시의 전세물의 소유자에게만 주장할 수 있게 된다. 이 점이 피담보채권의 분리양도를 하더라도 저당채무자에게만 주장할 수 있는 무담보의 채권이 된다는 것과 다른 점이다. 또한 전세금반환청구권은 용익물권성과 담보물권성을 갖는 전세권의 요소가 된다. 우선 전세금반환청구권은 유상의 용익물권성의 요소가 되는 경우에는 전세금반환청구권과 전세권의 주종의 관계는 존재하지 않는다. 그러나 전세금반환청구권이 담보물권성의 요소가 되는 경우에는 담보물권의 본질상 전세금반환청구권은 주된 권리가 된다. 이 점에서 저당권과 같이 담보물권성의 전세권에는 담보물권의 통유성이 인정된다. 그러나 전세금반환청구권은 전세권설정에 관한 채권계약 · 물권계약 자체에 의하여 발생하고 이를 위하여 담보물권성이 인정된다는 점에서 피담보채권이 저당권과 별개의 계약에 의해서 선재적으로 성립한다는 점에서 본질적인 차이가 존재하는 것이다. 또 전세금반환청구권은 전세권과 일체를 이루는 권리로서 당연히 전세권등기에 의하여 공시되어야 하고 그 양도를 위해서는 전세권의 이전등기로 족하다. 또한 이 점이 피담보채권은 특별한 공시방법이 존재하지 않지만 저당권의 성립을 위해서는 등기되고 또 그를 양도하는 방법은 채권양도로서 이는 대항요건을 구성한다는 점과는 차이가 있다. 또 전세금반환청구권은 청구권으로서 질권 또는 “동산 · 채권 등의 담보에 관한 법률”상의 채권담보권이 설정될 수 있다. 마지막으로 전세금반환청구권이 전세권과 일체를 이룬다는 본질은 전세권이 전세권저당권의 객체가 될 경우에도 유지되어야 한다. 판례는 전세권저당권에서 전세금반환청구권을 제외한 용익물권인 전세권만 저당권의 객체가 된다고 본다. 그러나 민법 제정시에는 전세금반환청구권이 1984년 민법 개정 후에는 담보권부 전세금반환청구권이 전세권의 요소로서 전세권과 함께 전세권저당권의 객체가 된다. 판례가 전제로 하고 있는 도그마, 즉 세금반환청구권은 채권이기 때문에 전세권저당권의 객체가 될 수 없다는 도그마, 담보물권은 저당권의 객체가 될 수 없다는 도그마, 채권은 등기가 될 수 없으므로 전세권저당권의 객체가 될 수 없다는 도그마 또 궁극적으로 물권은 지배권이기 때문에 전세금반환청구권은 지배권이 아니라는 도그마는 전세권의 요소로서 전세권과 일체를 이루는 전세금반환청구권에는 적용될 수 없다. 요컨대 전세금반환청구권은 전세권의 요소로서 전세권과 일체를 이룬다는 전세권의 본질의 법적 함의를 규명할 때에 비로소 전세권을 하나의 물권으로 규율하고 전세권에 독자적인 법체계를 부여하여 함으로써 대륙법계와 달리 용익물권성과 담보물권성을 인정하는 전세권에 온전한 법적 지위를 회복시킬 수 있다.

전세관계 종료 후 전세권저당권의 법률관계 -전세권저당권자의 법적지위와 채권실행방법-

김대경 ( Dae Kyung Kim ) 제주대학교 법과정책연구소 2014 法과 政策 Vol.20 No.2

오늘날 전세권제도에서는 종래의 용익물권적 기능뿐만 아니라 변화된 사회경제적 상황에 맞춰 담보물권적 기능이 점차 주목받고 있다 이러한 추세에 부응하여 우리 민법도 전세권을 목적으로 하는 저당권의 성립을 인정하고 있는데,다만 전세권의 존속기간만료시 전세권저당권자의 법적지위 및 권리실행방법에 대해서는 관련 규정의 불비로 여전히 다툼의 여지를 가지고 있다. 전세권은 기본적으로 용익물권적 권능 및 담보물권적 권능을 가지며, 전세기간의 만료로 소멸되는 것은 용익물권적 권능이며. 전세금반환채권을 실현하기까지 담보물권적 권능은 소멸하지 않는다 할 것이다 따라서 전세권의 존속 기간만료시에도 전세권저당권은 이러한 담보물권적 전세금반환채권 위에 존속하게 된다 비록 우리 민법이 담보물권부 전세금반환채권에 대해 저당권의 일종으로 편제하고 있다고 하더라도, 그 실질은 ‘저당권부 채권에 대한 질권’에 준하는 법적 성질을 갖는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 전세권저당권자는 직접 전세권설정자에 대하여 민법상 채권질권에 관한 규정을 유추적용하여 자기 채권의 범위 내에서 우선변제권을 실현할 수 있다 한편 전세권설정자가 전세권저당권자에게 갖는 항변권은 전세권저당권자 저당권설정 당시 이미 알고 있는 사유만을 전세권설정자가 전세권저당권자에게 주장할 수 있도록 제한할 필요가 있는데,이는 전세기간의 만료시 전세권저당권자의 보호휠요성 및 민법 제 371 조 제2항의 규정취지에도 부합하는 해석이라하겠다 또한 전세권설정자의 천세금반환의무와 전세권저당권자의 천세권저당권설정등기의 말소에 필요한 서류의 교부의무는 공평의 관념에서 동시이행의 관계에 있다고 보아야 할 것이며, 이때 전세권저당권자가 항변권으로 주장할 수 있는 전세금의 범위는 원칙적으로 등기된 전세금의 전부가 될 것이다. Bei dieser Arbeit geht es um die dogmatische Untersuchung uber das Rechtsverhaltnis von der Jeonsekwon-Hypothek nach dem Ablauf der Jeonsekwonfrist. Insbesondere werden an dieser Stelle die Rechtsstellung des Jeonsekwon-Hypothekengaubigers bzw. deren Durchfuhrungsverfahren der Hypothekenforderung ausfuhrlich behandelt. Heutzutage wird das Jeonsekwonwesen nicht nur als dingliche Nutzungsrechte. sondern auch nachder veranderten sozial-okonomischenEntwicklung als dinglicheHyphenrechte berucksichtigt. Nach dem oben genannten Bedarf regelt zwar das KBGB die Bestellung des Hypothekenrechts an Jeonsekwon. aber dem Gesetz uber die Jeonsekwon-Hypothekengaubigers und deren Durchfuhnungsverfahren render Hypothekenforderung fehlt es an konkreten Vorschriften. daher entstehen darum heftige Streitigkeiten in der Lehre und Rechtsprechung Grundsatzlich beinhalt Jeonsekwon die dingliche Nutzungs- bzw Hypothekenrechte. und nach dem Ablauf der Jeonsekwonfrist werden nur die dingliche Nutzungsrechte erlost. und die dingliche Hypothekenrechte werden bis zur Ruckgabe der Jeonsekwonsumme gar nicht erlost und weiterhin 밍iltig fortgedauert. Infolgedessen dauert die Jeonsekwon-Hypothek an der hypothekarischen Jeonsekwonsumme weiterhin fort. Zwar organisiert das KBGB das Ruckgaberecht der Jeonsekwonsumme in die einige Art der Hypothekenrechten. aber das sollte in dem wesentlichen Gesichtspunkt m1ichals wie das Pfandre:ht der hypothekarischenForderungJgesehenwerdeIl Daher kann der Jeonsekwon-Hypothekengaubigervon dem Jeon않,kwonsch버dner die Ruckgabe der Jeonsekwonsumme unmittelbar fordern und innerhalb seiner Forderungssumme eigenes Vorwegbefriedigungsrecht verwirklichen. Andererseits. die Einrede des Jeonsekwonschuldnersgegen den Jeonsekwon- Hypothekengaubiger sollte in Falle von der Erkenntnis des Jeonsekwon- Hypothekengaubigers uber die umfassende Sachlage bezuglich des Vertrags im Zeitpunkt vom Vertragschluss beschrankt werden. um den Jeonsekwon Hypothekengaubiger davor zu schutzen bzw. mit dem Gesetzgebungszweck des ~ 371 Abs. 2 KBGB ubereinzustimmen. Auch das Verhaltnis der Ruckgabepflichtenzwischen dem Jeonsekwonschuldnerund -Hypothekengaubiger steht im Gesichtspunkt von Billigkeiten bzw. VernUilftigkeiten in Erfullung Zug um Zug Hier sollte der Umfang der Einrede grundsatzlich die eingetragene ganze Jeonsekwonsurnrne betragt werden. Schließlich hoffe ich darauf,dass die bisherigen Rechtsprechungen so bald wie moglich verandert werden und die jetztigen luckenhaften Rechtszustande durch das Bearbeitungsverfahren erganzt und verbessert werden.

전세권저당권의 우선변제적 효력

강대성 한국토지법학회 2008 土地法學 Vol.24 No.1

거래 실무상으로 부동산의 이용을 목적으로 하는 전세권에 비해 채권담보목적의 전세권이 점점 많이 이용되고 있다. 즉, 채권담보를 도모하기 위해 전세권 자체를 목적으로 하여 저당권이 설정되는 경우가 늘고 있다. 그런데 이러한 전세권저당권에 관한 우선변제적 효력을 중심으로 여러 가지 해석상의 문제가 발생하고 있다. 가령 전세권의 법적 성질을 어떻게 파악해야 하는지, 그리고 전세권의 법적 성질에 따라 전세기간이 만료되면 전세권도 소멸하는지 하는 문제로부터 시작하여 종국에는 전세권저당권의 실행방법에 이르기 까지 다양한 견해들이 있어 왔다. 필자는 전세권의 법적 성질을 동격설의 입장에서 파악하고, 전세기간의 만료로 전세권이 소멸하는 것이 아니라, 전세권의 용익물권성만 소멸하는 것으로 본다. 그리고 전세기간이 만료되더라도 전세권저당권은 소멸하지 않는 것으로 보며, 전세권저당권의 우선변제적 효력을 확보하기 위한 방법은 구체적으로 전세권저당권의 실행방법에서 나타나는 것으로서, 판례가 주장하는 채권집행의 방법은 실효성이 떨어진다고 본다. 즉 채권집행의 예에 따르면 결국 전세권저당권의 우선변제적 효력을 인정하지 않는 것과 유사한 결과가 되고 만다는 점에 유의할 필요가 있다. 사견으로는 위와 같은 문제인식을 바탕으로 하여 전세권저당권의 우선변제적 효력을 실질적으로 확보하기 위해서는 채권질권규정을 유추적용할 필요가 있다고 본다. 하지만 유추적용에 대한 시비의 소지가 있으므로, 궁극적으로는 입법적으로 정비를 하여야 할 것을 주장한다. 이 문제와 관련하여 국회에 계류 중인 민법 중 개정법률안의 내용을 보면, 큰 테두리에서는 지지를 할 수 있겠다. 그리고 개정법률안은 전세권저당권에 관한 채권질권규정의 유추적용을 전제한 입법안으로 평가를 할 수 있다. 가령 전세권저당권자가 우선변제권의 범위 내에서 직접 전세권설정자에게 전세금반환을 청구할 수 있도록 한 것이 그 대표적인 내용이라 하겠다. 다만, 전세권설정자의 이중변제 위험으로부터 보호하여야 할 필요가 있다는 점에서 보면, 전세권저당권자나 전세권자가 저당권을 설정할 때에, 전세권설정자에게 통지하거나 승낙을 받도록 대항요건을 두는 것이 필요하다고 본다. 이러한 대항요건은 2001년의 법무부민법개정안에는 담겨 있던 내용이었는데, 국회에 상정된 법률안에서는 제외되어 있어서, 전세권설정자의 보호에 다소 미흡한 점이 있다고 평가할 수 있다. 전세권저당권의 우선변제적 효력의 실효성을 확보하는 일은 전세권제도 자체의 활성화를 위해서도 필요한 작업이라 하겠다. 민법 제정 당시 채권적 전세제도가 있음에도 불구하고 물권인 전세권제도를 도입하려고 했을 때, 이러한 입법례는 적절하지 않다는 지적이 있었던 터라, 모처럼 물권인 전세권제도가 활성화될 수 있는 계기가 전세권저당권의 우선변제적 효력의 실효성을 확보하는 일로부터 비롯될 수 있다는 점에서 보면 매우 의의가 크다고 할 수 있다. Jonsekwon is a sort of property rights peculiar to Korea. It is similar to the lease of a realty on a deposit basis in America. In Korea, hypothec can be established on jonsekwon, so called the jonsekwon hypothec, for the purpose of the security of credit. Originally jonsekwon will be used for usage of a realty. But in the recent, jonsekwon will be used for the purpose of security of a realty. By the way, several legal problems will be occurred with relating to the jonsekwon hypothec. These problems are generally concerned to method of execution to the jonsekwon hypothec. In this thesis I will discuss these problems. For the reasonable resolution of these problems, I renew discussions about the legal nature of jonsekwon or jonsekwon hypothec firstly. And I have some questions about these problems. For example, if jonsekwon expired, will jonsekwon become void, therefore will the jonsekwon hypothec become null also? Is jonsekwon a sort of usage right or the right of hypothecation? What is the execution method of the jonsekwon hypothec? Besides from these questions how protect mortgagee and a person who establish jonsekwon, in the step of execution? I put forward the claim followings. First, jonsekwon is a sort of the right which has nature of use and security both sides. Second, even though jonsekwon expired, jonsekwon will not become null, it will be existed as a right of security until mortgagee take a satisfaction. Furthermore jonsekwon expired, the jonsekwon hypothec will not become null also. I think that the method of execution to jonsekwon hypothec should be one of the credit pledge. The most important reason of this interpretation is the harmony of both mortgagee and jonsekwon establisher whose debt is the money. And for the improve effectiveness of jonsekwon hypothec, execution of this right should be change to the credit pledge. Because the relationship of mortgagee and jonsekwon establisher is similar to one of creditor and the third debtor, I think. But this interpretation is able to in the present Korean civil code which doesn't have clauses about this problems. So I want to make a suggestion that Korean civil code should be amended for the following. That is to say that mortgagee can claim to jonsekwon establisher in the limit of his/her credit money directly.

시계열분석기법을 활용한 아파트 전세와 보증부월세 계약비율 변화요인 분석

심종원(Jong-Won Shim),정의철(Eui-Chul Chung) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.4

통계청 인구센서스 자료에 따르면 1995년 임차가구 중 전세가구의 비중은 63.57%이며 보증부월세가구의 비중은 22.04%이나, 2000년에는 임차가구 중 전세가구 비중은 61.59%, 보증부월세의 비중은 23.24%로 보증부월세의 비중이 약간 증가하였다. 그리고 2005년에는 임차가구 중 전세가구의 비중은 50.39%, 보증부월세의 비중은 33.92%로 외환위기 이후 전세제도가 주를 이루던 임대주택시장에서 보증부월세 계약의 비중이 늘어나고 있다. 이러한 임대계약형태의 변화는 전세에 의지하던 기존의 국내 주택 임대차시장의 해석에서 보증부월세에 대한 관심을 높이는 계기가 되었다. 그런데 우리나라 주택 임대차시장의 대표적인 형태인 전세와 보증부월세 계약추이를 설명하기 위해서는 보다 폭넓은 논의가 필요하다. 이에 본 연구에서는 첫째, 임대인 입장에서 전세와 보증부월세의 계약 추이를 시계열분석을 통하여 분석하였다. 이론적 모형에서는 전세와 보증부월세의 계약구조는 자산보유자인 임대인이 자기자본에 대한 투자수익률을 극대화하는 과정에서 이루어지며 이 과정에서 재무레버리지의 효과가 중요한 요인이 될 수 있음을 제시하였다. 또한 전윌세 전환율뿐만 아니라 매매가격 상승 예상률, 주택담보대출 금리, 매매가격 대비 전세 보증금의 비율, 매매가격 대비 보증부월세 보증금의 비율도 전세와 보증부월세의 계약 구조에 영향을 주는 중요한 요인임을 밝혔다. 실증분석에서는 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률에 대한 시장관찰지표인 보증부월세 계약 대비 전세 계약의 비율에 영향을 미치는 관련 변수들의 효과를 오차수정모형을 이용하여 추정하였다. 추정결과, 보증부월세 계약비율 대비 전세 계약비율에 매매가격 상승 예상률은 양(+)의 효과를, 전월세 전환율은 음(-)의 효과를 보이는 것으로 나타났다. Recently, the rental housing market in Korea has experienced substantial changes in preferred rental contracts between Chonsei and monthly-rent-with-variable-deposit. Until a few years ago, Chonsei has been a dominant rental contract. However, for the recent years, monthly-rent-with-variable-deposit structure has taken a substantial portion of rental contracts. This study attempts to analyze factors affecting changes in the ratio of Chonsei contract to Monthly rent with variable deposit contract from an investor’s viewpoint. A theoretical model is developed accounting for financial borrowing constraint, and empirical models are estimated with standard time series techniques. Empirical results show that the expected house price appreciation rate, Chonsei-to-monthly-rent conversion rate, and ratio of sale price to Chonsei deposit are statistically significant explanatory variables. While Chonsei-to-monthly-rent conversion rate negatively affects the ratio of Chonsei to monthly-rent-with-variable-deposit contract, the expected house price appreciation rate and the ratio of sale price to Chonsei deposit positively influence the ratio between Chonsei to monthly-rent-with-variable-deposit contracts.